Distanze tra costruzioni: quando si applica l'art. 907

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile un ricorso riguardante la violazione delle distanze tra costruzioni. La controversia verteva su un muro e una terrazza realizzati a distanza inferiore a quella legale. La Corte ha confermato la decisione di merito, sottolineando che il ricorso mirava a una rivalutazione dei fatti, non consentita in sede di legittimità, e ha ribadito l’inapplicabilità di deroghe in assenza di costruzioni in aderenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: la Cassazione chiarisce i limiti del ricorso

Il rispetto delle distanze tra costruzioni è una delle tematiche più frequenti e complesse nel diritto immobiliare, spesso fonte di accese liti tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, la n. 1714/2024, offre importanti spunti di riflessione sui limiti del giudizio di legittimità e sulla corretta applicazione delle norme che regolano i rapporti di vicinato, in particolare l’art. 907 del Codice Civile.

I Fatti del Caso: Una Disputa tra Vicini

La vicenda trae origine dalla causa intentata dal proprietario di un appartamento contro la sua vicina. L’attore lamentava la realizzazione, da parte di quest’ultima, di due opere che riteneva lesive dei suoi diritti: un muro di mattoni costruito di fronte alla finestra del suo appartamento e l’ampliamento di una terrazza, entrambe a una distanza inferiore a quella legale di tre metri prevista dall’art. 907 c.c. per la tutela delle vedute. Di conseguenza, ne chiedeva la demolizione e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di primo grado, anche sulla base di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), accoglieva la domanda, ordinando la rimozione delle opere.

L’Analisi della Corte d’Appello

La proprietaria soccombente proponeva appello, ma la Corte territoriale confermava la decisione di primo grado. I giudici d’appello, basandosi sulla ricostruzione dei luoghi operata dal CTU, stabilivano un punto cruciale: i due immobili erano adiacenti ma non in aderenza. Questa distinzione è fondamentale, perché la deroga alla distanza minima di tre metri si applica solo nel caso di costruzioni in aderenza. Pertanto, la Corte concludeva che la realizzazione del muro violava effettivamente l’art. 907 c.c. Venivano inoltre respinte le argomentazioni della convenuta relative a un presunto consenso del vicino o alla preesistenza della terrazza.

Il Ricorso in Cassazione e le doglianze sulla violazione delle distanze tra costruzioni

Non soddisfatta, la proprietaria ricorreva in Cassazione, affidandosi a due principali motivi di contestazione.

Primo Motivo: Errata interpretazione delle norme sulle distanze

La ricorrente sosteneva che i giudici di merito avessero errato nel qualificare gli immobili come semplicemente ‘adiacenti’ invece che ‘in aderenza’. A suo avviso, questa errata interpretazione avrebbe portato all’impropria applicazione dell’art. 907 c.c., norma che non si applica quando gli edifici sono aderenti. Inoltre, introduceva un nuovo argomento: trattandosi di un condominio, la vicenda avrebbe dovuto essere valutata alla luce dell’art. 1102 c.c., che regola l’uso delle cose comuni.

Secondo Motivo: Vizio di motivazione sulla ricostruzione dei fatti

Con il secondo motivo, la ricorrente lamentava un’erronea ricostruzione della fattispecie concreta, basata su una presunta errata valutazione delle prove, in particolare riguardo alla preesistenza della terrazza.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso interamente inammissibile, fornendo chiarimenti procedurali di grande importanza.

In primo luogo, ha ribadito un principio consolidato: il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Ciò significa che la Corte non può riesaminare i fatti o rivalutare le prove. La contestazione della ricorrente sulla natura ‘aderente’ o ‘adiacente’ degli immobili rappresentava proprio un tentativo di sollecitare una nuova valutazione del fatto, attività preclusa in sede di legittimità. La valutazione del giudice di merito è insindacabile se, come in questo caso, è logicamente motivata.

Riguardo alla presunta violazione dell’art. 1102 c.c., la Corte ha rilevato che si trattava di una questione nuova, mai sollevata nei precedenti gradi di giudizio, e come tale inammissibile.

Anche il secondo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte ha applicato il cosiddetto principio della ‘doppia conforme’ (art. 348-ter c.p.c.). Poiché la sentenza d’appello aveva confermato la decisione di primo grado basandosi sullo stesso impianto argomentativo, senza che la ricorrente dimostrasse una reale differenza nelle ragioni di fatto delle due decisioni, il ricorso per vizio di motivazione era precluso.

Le Conclusioni: Principi di Diritto e Implicazioni Pratiche

L’ordinanza in esame ribadisce con forza la distinzione tra il giudizio di merito e quello di legittimità. Le parti non possono utilizzare il ricorso in Cassazione come un ‘terzo grado’ per ridiscutere l’accertamento dei fatti, come la qualificazione delle distanze tra costruzioni. La decisione sottolinea inoltre l’importanza di prospettare tutte le questioni rilevanti fin dai primi gradi di giudizio, poiché non è possibile introdurre nuovi temi di contestazione in Cassazione. Infine, viene confermata la rigidità del meccanismo della ‘doppia conforme’, che limita la possibilità di impugnare per vizi di motivazione sentenze d’appello che confermano quelle di primo grado sulla base di un analogo percorso logico-fattuale.

Quando una nuova costruzione viola la distanza legale per le vedute?
Secondo l’art. 907 c.c., richiamato nel caso di specie, una nuova costruzione deve essere tenuta a una distanza non minore di tre metri dalla finestra (veduta) del vicino, a meno che i due edifici non siano costruiti in aderenza.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dal giudice (es. se due edifici sono adiacenti o aderenti)?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che l’accertamento e la valutazione dei fatti, come la qualificazione della posizione reciproca di due immobili, sono di esclusiva competenza dei giudici di merito. Il ricorso in Cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione delle prove o una diversa ricostruzione della vicenda.

Cosa si intende per ‘doppia conforme’ e quali sono le sue conseguenze?
Il principio della ‘doppia conforme’, previsto dall’art. 348-ter c.p.c., si applica quando la sentenza di appello conferma la decisione di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto. In questo caso, il ricorso in Cassazione per vizio di motivazione (art. 360, n. 5, c.p.c.) è dichiarato inammissibile, impedendo di fatto un ulteriore esame del merito della controversia.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1714 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1714 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 20194/2020 R.G. proposto da:

NOME COGNOME , domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE e con domicilio digitale, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente –

contro

NOME COGNOME , elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende

-controricorrente – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO CAGLIARI n. 104/2020 depositata il 11/02/2020.

Oggetto: Proprietà –

Distanze – Vedute

R.G.N. 20194/2020

Ad. 28/11/2023 CC

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del giorno 28/11/2023 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

RITENUTO IN FATTO

Con sentenza n. 104/2020 depositata in data 11 febbraio 2020, la Corte d’appello di Cagliari, nella regolare costituzione dell’appellato NOME COGNOME, ha respinto l’appello proposto da NOME COGNOME avverso la sentenza del Tribunale di Cagliari n. 3143/2016, depositata in data 10 novembre 2016, la quale aveva a propria volta accolto la domanda giudiziale proposta da NOME COGNOME.

Quest’ultimo, infatti, aveva adito il Tribunale di Cagliari e, premesso di avere venduto a COGNOME, con atto del 30 marzo 2000, un appartamento in Carbonia, INDIRIZZO e di essersi successivamente reso acquirente, con atto del 20 gennaio 2004, di un appartamento nel medesimo stabile, adiacente a quello della COGNOME, aveva lamentato la realizzazione, da parte di quest’ultima, sia di un muro di mattoni che fronteggiava la finestra del suo appartamento ad una distanza inferiore a quell a di cui all’art. 907 c.c., e comunque ad una distanza inferiore a quella legale tra fabbricati, sia dell’ampliamento di una terrazza, anch’essa posta a distanza inferiore a tre metri dalla finestra dell’attore medesimo , e comunque a distanza inferiore a tre metri dal fabbricato.
Aveva quindi chiesto la condanna di NOME COGNOME alla demolizione delle opere in questione, oltre alla condanna della medesima al risarcimento dei danni.

Costituitasi regolarmente NOME COGNOME, il Tribunale di Cagliari, previo espletamento di una CTU, aveva accolto la domanda del COGNOME.

Proposto appello da NOME COGNOME, la Corte d’appello di Cagliari ha disatteso il gravame, rilevando, in particolare che, alla luce della ricostruzione dello stato dei luoghi operata nella CTU e delle foto disponibili in atti, risultava che i due immobili erano adiacenti ma non in aderenza.

Alla luce di tale premessa, la Corte ha condiviso la valutazione del giudice di prime cure in ordine al fatto che la realizzazione del muro fronteggiante la finestra dell’immobile dell’appellato veniva ad integrare una violazione del disposto di cui all’ar t. 907 c.c.

Quanto all’ampliamento della terrazza, la Corte ha escluso sia che vi fosse un valido consenso di NOME COGNOME -come invece dedotto dall’appellante sia che la terrazza fosse preesistente ai lavori dell’appellante e già in precedenza fosse posta a distanza inferiore a quella di legge.

Per la cassazione della decisione della Corte cagliaritana ricorre ora COGNOME.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, secondo comma, e 380 bis.1, c.p.c.

Le parti hanno entrambe depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

Il ricorso è affidato a due motivi.

2.1. Con il primo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 3, c.p.c., la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 segg., 907 e 1102 c.c.

Argomenta, in particolare, il ricorso che:

-la ricostruzione dello stato dei luoghi operata dalla decisione impugnata sarebbe errata e basata su una errata interpretazione del termine ‘contiguo’ usato nella CTU, in

quanto gli immobili sarebbero non semplicemente adiacenti, come ritenuto dalla Corte territoriale, bensì in aderenza, con conseguente inoperatività del disposto di cui all’art. 907 c.c., essendo ‘pacifico che nell’ipotesi in cui due edifici siano aderenti, ai sensi dell’art. 873 c.c., non si debba osservare la distanza di tre metri’ ;

-l’applicazione dell’art. 907 c.c. sarebbe ulteriormente errata, in quanto, essendo gli appartamenti collocati in un condominio, la Corte d’appello avrebbe dovuto valutare la conformità delle opere all’art. 1102 c.c.

2.2. Il motivo è inammissibile.

Per quanto attiene la violazione degli artt. 873 e 907 c.c. si deve, preliminarmente, rilevare che, contrariamente a quanto dedotto nel controricorso, i profili individuati dalla ricorrente non possono essere considerati nuovi, essendo stati espressamente e direttamente affrontati nella decisione impugnata.

Ciò, tuttavia, non è sufficiente ad evitare la declaratoria di inammissibilità del motivo.

Occorre rammentare, infatti, che non rientra nell’ambito applicativo dell’art. 360, n. 3), l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa che è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta perciò al sindacato di legittimità (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 640 del 14/01/2019; Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 3340 del 05/02/2019), se non nei limiti entro i quali sia ancora deducibile il vizio di motivazione (Cass. Sez. 1 – Ordinanza n. 24155 del 13/10/2017).
È invece proprio il vizio di errata ricognizione della fattispecie concreta ciò di cui il motivo -testualmente (pag. 9, secondo paragrafo)

– si viene a dolere, di fatto riproponendo una serie di considerazioni in mero fatto che palesano l’estraneità delle doglianze della ricorrente all’ambito dell’art. 360, n. 3), c.p.c. ed anzi si traducono in una inammissibile sollecitazione a procedere ad una revisione della valutazione delle prove, rimessa, invece, al giudice di merito (Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 21187 del 08/08/2019; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1554 del 28/01/2004) e insindacabile in sede di legittimità (Cass. Sez. U, n. 898 del 14/12/1999) ove il ragionamento probatorio si sia mantenuto entro i limiti del ragionevole e del plausibile.
Per quanto concerne, invece, la dedotta violazione dell’art. 1102 c.c. risulta invece fondata l’eccezione del controricorrente in ordine al fatto che tale specifico profilo -implicante necessari accertamenti in fatto – non risulta essere stato in alcun modo affrontato nella decisione impugnata, né parte ricorrente ha dedotto di averlo sollevato nei precedenti gradi di giudizio, individuando, in ossequio all’art. 366 c.p.c., l’atto o gli atti nei quali sarebbe avvenuta ta le deduzione.

Deve, conseguentemente, trovare applicazione il principio, reiteratamente enunciato da questa Corte, per cui qualora siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata, il ricorrente deve, a pena di inammissibilità della censura, non solo allegarne l’avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito ma, in virtù del principio di autosufficienza, anche indicare in quale specifico atto del giudizio precedente ciò sia avvenuto, giacché i motivi di ricorso devono investire questioni già comprese nel thema decidendum del giudizio di appello, essendo preclusa alle parti, in sede di legittimità, la prospettazione di questioni o temi di contestazione nuovi, non trattati nella fase di merito né rilevabili di ufficio.’ (Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 20694 del 09/08/2018; ed anche Cass. Sez. 2 – Ordinanza n. 2193 del 30/01/2020; Cass. Sez. 2 – Sentenza n. 14477 del 06/06/2018; Cass.
Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 15430 del 13/06/2018; Cass. Sez. 1, Sentenza n. 23675 del 18/10/2013).

3.1. Con il secondo motivo il ricorso deduce, in relazione all’art. 360, n. 5, c.p.c., la ‘erronea ricostruzione della fattispecie concreta mediante valutazione delle risultanze probatorie’ .

La ricorrente censura la decisione impugnata nella parte in cui quest’ultima ha ritenuto non provata la circostanza della preesistente presenza della terrazza, argomentando che tale circostanza emergeva invece dallo stesso atto di acquisto della ricorrente nonché dalle difese svolte da NOME COGNOME in sede di appello.

3.2. Anche tale motivo è inammissibile.

Al di là di ogni considerazione in ordine alla palese inammissibilità del motivo per come rubricato -non rientrando la ‘erronea ricostruzione della fattispecie concreta mediante valutazione delle risultanze probatorie’ neppure in astratto nell’ambito del vizio deducibile ex art. 360, n. 5), c.p.c. – è sufficiente osservare che, essendo stato instaurato il giudizio di appello nel 2017, trova applicazione il disposto di cui all’art. 348 -ter c.p.c., dal momento che la decisione della Corte d’Appello non risul ta in alcun modo essersi distaccata dal ragionamento del giudice di primo grado, né parte ricorrente ha indicato le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. Sez. L – Sentenza n. 20994 del 06/08/2019; Cass. Sez. 1 – Sentenza n. 26774 del 22/12/2016; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5528 del 10/03/2014).
Il ricorso deve quindi essere dichiarato nel complesso inammissibile, con conseguente condanna della ricorrente alla rifusione in favore del controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate direttamente in dispositivo.

5. Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della “sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto” , spettando all’amministrazione giudiziaria verificare la debenza in concreto del contributo, per la inesistenza di cause originarie o sopravvenute di esenzione dal suo pagamento (Cass. Sez. U, Sentenza n. 4315 del 20/02/2020 – Rv. 657198 – 05).

P. Q. M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso.

Condanna il ricorrente a rifondere al controricorrente le spese del giudizio di Cassazione, che liquida in € 4.200,00 , di cui € 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13 comma 1quater , nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1bis , ove dovuto.

Così deciso in Roma, nell ‘adunanza camerale in data 28 novembre

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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