Distanze tra costruzioni: quando la legge prevale

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un costruttore che aveva edificato a una distanza inferiore a quella minima legale. La Corte ha stabilito che la deroga alle norme nazionali sulle distanze tra costruzioni è ammessa solo in presenza di piani urbanistici esecutivi (piani particolareggiati o lottizzazioni) per gruppi di edifici, e non per la costruzione di un singolo fabbricato in un’area già edificata, anche se il piano regolatore locale prevedeva distanze inferiori.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 16 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze tra Costruzioni: La Cassazione Ribadisce la Prevalenza della Normativa Statale

La regolamentazione delle distanze tra costruzioni rappresenta un pilastro del diritto urbanistico ed edilizio, finalizzata a garantire salubrità, sicurezza e un ordinato sviluppo del territorio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti cruciali sui limiti entro cui le normative locali possono derogare ai principi stabiliti a livello nazionale, in particolare riguardo alla distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate.

I Fatti: Una Costruzione Troppo Vicina

Il caso ha origine dalla costruzione di un nuovo edificio a una distanza inferiore a quella minima di dieci metri da un fabbricato preesistente, come previsto dall’articolo 9 del D.M. 1444/1968. Il proprietario del nuovo immobile si era difeso sostenendo che il Piano Regolatore Generale (P.R.G.) del Comune, in quella specifica sottozona (qualificata come B2), consentisse distanze inferiori in quanto destinata a “interventi per costruzioni di edilizia convenzionata e sovvenzionata”.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano respinto questa tesi, ordinando la demolizione o l’arretramento della costruzione e condannando il costruttore al risarcimento dei danni. La controversia è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica: Normativa Locale vs. Statale sulle distanze tra costruzioni

Il cuore della questione legale era stabilire se una previsione del P.R.G. comunale potesse legittimamente derogare alla norma statale che impone una distanza minima inderogabile. Il costruttore invocava l’eccezione prevista dall’ultimo comma dello stesso art. 9 del D.M. 1444/1968, che consente distanze inferiori per costruzioni ricadenti in “piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate”.

La Corte Suprema è stata chiamata a chiarire se la semplice classificazione di un’area nel P.R.G. fosse assimilabile a tali strumenti urbanistici esecutivi e, quindi, idonea a giustificare la deroga.

L’Analisi della Corte e le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha ritenuto il ricorso infondato, confermando le decisioni dei giudici di merito. I magistrati hanno ribadito un principio consolidato: le disposizioni del D.M. 1444/1968 in materia di limiti inderogabili di densità, altezza e distanze tra costruzioni hanno efficacia di legge dello Stato e prevalgono su eventuali previsioni contrastanti dei regolamenti locali.

La Deroga Non è Applicabile al Singolo Edificio

La Corte ha spiegato che la deroga prevista dall’ultimo comma dell’art. 9 è strettamente limitata a due ipotesi specifiche:
1. Piani Particolareggiati
2. Lottizzazioni Convenzionate

Questi sono strumenti urbanistici esecutivi che non si limitano a zonizzare, ma definiscono in modo dettagliato la disposizione planivolumetrica di un “gruppo di edifici”. La logica della norma è consentire una flessibilità progettuale all’interno di un intervento unitario e complesso, dove il rispetto delle esigenze di igiene e salubrità è garantito dal disegno d’insieme.

Nel caso di specie, invece, si trattava della realizzazione di un unico nuovo edificio inserito in un contesto già edificato. Mancava quindi il presupposto fondamentale della deroga: la realizzazione contestuale di una pluralità di nuovi fabbricati all’interno di un piano esecutivo approvato.

Il Principio di Diritto Enunciato

La Corte ha enunciato un principio di diritto chiaro: “agli effetti dell’art. 9, comma 3, del d.m. n. 1444 del 1968, sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi di tale norma soltanto a condizione che sia stato approvato un apposito piano particolareggiato o di lottizzazione esteso alla intera zona, finalizzato a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale, contenente le disposizioni planivolumetriche degli edifici previsti nella medesima zona e avente ad oggetto la realizzazione contestuale di ‘gruppi di edifici’, e cioè di una pluralità di nuovi fabbricati, rimanendo perciò estranea a tale fattispecie l’ipotesi della realizzazione di un unico nuovo fabbricato che si sia inserito nel contesto di un isolato già edificato.”

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza la natura inderogabile delle norme statali sulle distanze tra costruzioni. Per i costruttori e i professionisti del settore, emerge un’indicazione chiara: non è sufficiente fare affidamento sulle previsioni di un Piano Regolatore Generale per costruire a distanze inferiori a quelle legali. La possibilità di deroga è un’eccezione che si applica solo nell’ambito di complessi interventi urbanistici unitari, formalizzati attraverso piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate, e non a iniziative edilizie isolate. In assenza di tali strumenti esecutivi, la regola dei dieci metri tra pareti finestrate rimane un limite invalicabile, la cui violazione comporta l’obbligo di ripristino e il risarcimento del danno.

È possibile derogare alla distanza minima di 10 metri tra edifici prevista dalla legge nazionale?
Sì, ma solo a condizioni molto specifiche. La deroga è consentita esclusivamente per costruzioni che facciano parte di un piano particolareggiato o di una lottizzazione convenzionata approvati, i quali prevedano la realizzazione contestuale di un “gruppo di edifici” con specifiche disposizioni planivolumetriche.

La classificazione di una zona nel Piano Regolatore Generale (P.R.G.) è sufficiente per applicare distanze inferiori a quelle nazionali?
No. Secondo la Corte, la semplice classificazione di un’area nel P.R.G. (ad esempio, come zona per edilizia convenzionata) non è sufficiente a giustificare una deroga. È necessario uno strumento urbanistico esecutivo (piano particolareggiato o lottizzazione) che regoli un intervento unitario.

Cosa succede se un regolamento edilizio comunale è in contrasto con la normativa statale sulle distanze?
La normativa statale, in particolare l’art. 9 del D.M. 1444/1968, prevale sulle disposizioni contrastanti dei regolamenti locali. Queste ultime devono essere disapplicate dal giudice, in quanto la norma statale si sostituisce automaticamente ad esse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 236 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 236 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26178/2021 R.G. proposto da:

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOMEricorrente- contro

NOME

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di REGGIO CALABRIA n. 762/2020 depositata il 30/11/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 762/2020 della Corte d’appello di Reggio Calabria, depositata il 30 novembre 2020.

L’intimato NOME COGNOME erede di NOME COGNOME non ha svolto attività difensive.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 -bis .1, c.p.c.

La Corte d’appello di Reggio Calabria ha respinto l’appello principale proposto da NOME COGNOME contro la sentenza pronunciata il 19 novembre 2009 dal Tribunale di Reggio Calabria. La sentenza di primo grado, accogliendo in parte la domanda spiegata con citazione del 14 aprile 2003 da NOME COGNOME aveva ordinato la demolizione o l’arretramento dei fabbricati eretti in Villa INDIRIZZO da NOME COGNOME a distanza inferiore a quella minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, prevista dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, ed aveva altresì condannato il convenuto al risarcimento dei danni liquidati in € 2.000,00.
La Corte d’appello ha rilevato che i fabbricati costruiti dal Greco insistono sulle part. 472 e 473, fl. 3, N.C.E.U. del Comune di Villa San Giovanni e ricadono pertanto in zona B, sottozona B2 del P.R.G. di tale comune, ove sono previste dalle n.t.a. distanze inferiori a quella di dieci metri ex art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968. La deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale, apportata dagli strumenti urbanistici locali, non era tuttavia riconducibile, secondo la sentenza impugnata, ad un caso di gruppi di edifici oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche, sicché la costruzione doveva ritenersi illegittima.
4. Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME deduce la violazione dell’art. 9, ultimo comma, e la erronea applicazione del primo comma

del d.m. 4 aprile 1968 n. 1444, assumendo che la zona B/2 del P.R.G. di Villa San Giovanni identifica una zona speciale rispetto alla zona B, finalizzata alla realizzazione di ‘interventi per costruzioni di edilizia convenzionata e sovvenzionata’, sicché all’interno di essa doveva ritenersi consentito al Comune di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa nazionale, ai sensi dell’ultimo capoverso del citato art. 9.

Il secondo motivo di ricorso lamenta l’omesso esame e l’omessa valutazione della relazione di consulenza tecnica d’ufficio e della consulenza tecnica di parte, sempre sul punto della qualificazione della sottozona B2 del P.R.G. come ‘piano particolareggiato’.

Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione dell’art. 2043 c.c. sempre per l’erronea applicazione del terzo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, quanto alla correlata ulteriore conseguenza del risarcimento dei danni riconosciuto all’attrice.

I tre motivi di ricorso possono esaminarsi insieme per la loro evidente connessione e sono infondati.

5.1. Secondo il consolidato orientamento di questa Corte, in tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 2, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, emanato su delega dell’art. 41 -quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (Cass. Sez. Unite, n. 14953 del 2011; Cass. n. 8987 del 2023; n. 624 del 2021; n. 27558 del 2014).
Ne consegue che correttamente la Corte d’appello di Reggio Calabria ha concluso nel senso che l’art. 16 delle Norme tecniche di attuazione del P.R.G. e le previsioni del Regolamento edilizio del Comune di Villa

San Giovanni, essendo in contrasto con le previsioni del citato art. 9, dovevano essere disapplicate dal giudice ordinario, a norma dell’art. 5, legge 20 marzo 1865, n. 2248, all. E.

5.2. Il ricorrente sostiene, tuttavia, che fosse integrata nella specie l’ipotesi derogatoria contemplata dall’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, la quale consente ai comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale ove le costruzioni siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione. Ciò in quanto la costruzione era compresa nella sottozona B/2 per gli ‘interventi per costruzioni di edilizia convenzionata e sovvenzionata’.
5.2.1. La censura non ha fondamento.

L’art. 9, ultimo comma, del d.m. 4 aprile 1968 n. 1444, riguarda soltanto le distanze tra costruzioni insistenti su fondi che siano inclusi tutti in un medesimo piano particolareggiato o per costruzioni entrambe facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata (Cass. Sez. Unite, n. 1486 del 1997). Nel caso in esame, la Corte d’appello ha negato che si fosse in presenza di un gruppo di edifici inclusi in un medesimo piano particolareggiato, ovvero di costruzioni facenti parte della medesima lottizzazione convenzionata (cfr. Cass. n. 798 del 2022
Non può seguirsi il ragionamento del ricorrente, secondo cui la previsione delle n.t.a. sarebbe comunque assimilabile alle ipotesi, aventi valida portata derogatoria, contemplate nel comma 3 dell’art. 9, d.m. n. 1444/1968, diverse essendo le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori, le quali hanno natura regolamentare e danno luogo ad uno strumento meramente secondario e subalterno, rispetto ai piani particolareggiati ed alle lottizzazioni convenzionate, i quali danno luogo ad uno strumento urbanistico esecutivo.
Le censure poste nel ricorso incorrono in un erroneo presupposto interpretativo.

L’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. 444/1968 contempla, quale ipotesi di deroga alle distanze minime tra fabbricati, la realizzazione contestuale di “gruppi di edifici” e cioè di una pluralità di nuovi edifici inseriti in piani particolareggiati o in lottizzazioni convenzionate, ipotesi estranea al caso in esame, in cui si è avuta la realizzazione di un unico nuovo edificio che si è inserito nel contesto di un isolato già edificato.

Il ricorrente comunque neppure ha allegato: a) l’esistenza di un piano particolareggiato o di un piano di lottizzazione diretto all’attuazione dei programmi di edilizia convenzionata e sovvenzionata, avente funzione esecutiva della disciplina generale del P.R.G. e volto a garantire l’esistenza di un valido disegno urbanistico, nonché i tempi di realizzazione delle opere di urbanizzazione ; b) l’esistenza di tavole plano -volumetriche relative ad un gruppo di edifici tra i quali sia ricompreso quello eretto.
6. Può pertanto enunciarsi il seguente principio:

agli effetti dell’art. 9, comma 3, del d.m. n. 1444 del 1968, sono ammesse distanze inferiori a quelle indicate nei precedenti commi di tale norma soltanto a condizione che sia stato approvato un apposito piano particolareggiato o di lottizzazione esteso alla intera zona, finalizzato a rendere esecutive le previsioni dello strumento urbanistico generale, contenente le disposizioni planivolumetriche degli edifici previsti nella medesima zona e avente ad oggetto la realizzazione contestuale di “gruppi di edifici”, e cioè di una pluralità di nuovi febbricati, rimanendo perciò estranea a tale fattispecie
l’ipotesi della realizzazione di un unico nuovo fabbricato che si sia inserito nel contesto di un isolato già edificato.

Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato. Non occorre regolare le spese processuali del giudizio di cassazione, giacché l’intimato non ha svolto attività difensive.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 -quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso .

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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