Distanze tra costruzioni: prevale il regolamento locale

La Corte di Cassazione ha stabilito che, in materia di distanze tra costruzioni, le norme dei regolamenti edilizi locali prevalgono su quelle generali del Codice Civile. Nel caso di specie, una Corte d’Appello aveva erroneamente applicato la distanza minima di 3 metri del codice civile, ignorando una normativa locale più restrittiva che imponeva 10 metri. La Cassazione ha annullato la sentenza, affermando che i regolamenti locali integrano la disciplina codicistica e devono essere applicati dal giudice, anche d’ufficio, in base al principio ‘iura novit curia’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra costruzioni: il Regolamento Locale batte il Codice Civile

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia di distanze tra costruzioni: le normative specifiche previste dai regolamenti edilizi locali e dagli strumenti urbanistici prevalgono sulle disposizioni generali del Codice Civile. Questa decisione chiarisce che il giudice deve applicare queste norme più restrittive, anche d’ufficio, per tutelare i rapporti di vicinato e l’assetto del territorio.

Il Caso: Una Disputa di Confine e Distanze

La vicenda nasce da una lite tra due proprietari confinanti in un comune del Lazio. Il proprietario di un immobile citava in giudizio la vicina, sostenendo che il manufatto da lei realizzato non rispettava le distanze minime previste dalla legge. Chiedeva quindi la demolizione dell’opera (la cosiddetta ‘riduzione in pristino’) e il risarcimento dei danni. La vicina non solo si opponeva, ma presentava una domanda riconvenzionale, accusando a sua volta l’attore di aver violato le norme sulle distanze.

Il Percorso Giudiziario: Dal Tribunale alla Corte d’Appello

Il Tribunale di primo grado aveva dato parzialmente ragione all’attore, ordinando alla vicina la chiusura di alcune porte e finestre che si affacciavano sulla sua proprietà, ma rigettando altre richieste. Insoddisfatto, il proprietario impugnava la sentenza davanti alla Corte d’Appello. Quest’ultima, però, ribaltava la decisione: accoglieva l’appello incidentale della vicina e respingeva quello principale. La motivazione della Corte d’Appello si basava sull’applicazione dell’articolo del Codice Civile che prevede una distanza di 3 metri per le vedute dirette, ritenendo che tale distanza fosse rispettata.

Il Ricorso in Cassazione e le Normative sulle Distanze tra Costruzioni

Il proprietario originario e un suo avente causa non si sono arresi e hanno portato il caso davanti alla Corte di Cassazione. I motivi del ricorso erano chiari: la Corte d’Appello aveva sbagliato a non applicare le normative speciali, più severe, previste dal Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune e dalla legislazione regionale. Tali norme, infatti, stabilivano una distanza minima di ben 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti. I ricorrenti sostenevano che la Corte avesse ignorato un punto cruciale, basando la sua decisione esclusivamente sulla norma, meno restrittiva, del Codice Civile.

Le Motivazioni della Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi principali del ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un’altra sezione della stessa Corte. Le motivazioni sono di grande importanza pratica e giuridica.

Il punto centrale è che le prescrizioni dei piani regolatori e dei regolamenti edilizi comunali in materia di distanze sono integrative del Codice Civile. Questo significa che non lo sostituiscono, ma si aggiungono ad esso, spesso imponendo limiti più stringenti. Queste norme non tutelano solo l’interesse pubblico a un corretto sviluppo urbanistico, ma anche i rapporti di vicinato, conferendo ai privati il diritto di pretenderne il rispetto.

La Corte di Cassazione ha censurato la Corte d’Appello per due errori fondamentali:

1. Mancata qualificazione dell’opera: Non ha verificato se il manufatto fosse una ‘nuova costruzione’ o una ‘ristrutturazione’, un passaggio essenziale per determinare quali norme applicare.
2. Violazione del principio iura novit curia: Il giudice ha il dovere di conoscere e applicare la legge (‘iura novit curia’). In questo caso, avrebbe dovuto acquisire d’ufficio conoscenza dei regolamenti locali pertinenti e applicarli al caso concreto, invece di fermarsi alla disciplina generale del Codice Civile.

La Cassazione ha chiarito che, una volta che una parte lamenta la violazione delle distanze, spetta al giudice individuare la normativa applicabile, inclusi i regolamenti locali, che hanno valore di norme giuridiche a tutti gli effetti.

Le Conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio cruciale per chiunque intenda costruire o modificare un immobile: non basta rispettare il Codice Civile. È indispensabile verificare attentamente le previsioni degli strumenti urbanistici locali (Piani Regolatori, Regolamenti Edilizi), che spesso impongono distanze tra costruzioni maggiori. La violazione di queste norme può portare a una condanna alla demolizione e al risarcimento del danno, poiché esse conferiscono un vero e proprio diritto soggettivo al vicino. Per i giudici, invece, emerge il dovere di non limitarsi a una lettura superficiale, ma di ricercare e applicare la normativa completa, garantendo una tutela effettiva dei diritti.

Quali norme prevalgono nel calcolo delle distanze tra costruzioni, quelle del Codice Civile o i regolamenti edilizi locali?
I regolamenti edilizi locali e gli strumenti urbanistici prevalgono, in quanto sono norme integrative del Codice Civile. Se prevedono distanze maggiori rispetto a quelle del codice, devono essere applicate quelle più restrittive.

Il giudice deve applicare d’ufficio i regolamenti edilizi locali anche se non espressamente richiamati in dettaglio dalle parti?
Sì. In base al principio ‘iura novit curia’ (il giudice conosce le leggi), spetta al giudice acquisire conoscenza d’ufficio dei regolamenti locali e applicarli al caso, poiché hanno valore di norme giuridiche integrative del Codice Civile.

La realizzazione di opere edilizie senza permessi ha rilevanza in un giudizio civile sulle distanze?
Non direttamente per l’azione di riduzione in pristino. La sentenza chiarisce che le norme sulle distanze (che tutelano i rapporti di vicinato) e le norme edilizie (che tutelano interessi generali) sono distinte. La violazione delle norme sulle distanze consente al vicino di chiedere la demolizione e il risarcimento, mentre la violazione delle norme edilizie (opere abusive) limita la tutela del vicino alla sola azione risarcitoria, ferma restando l’azione della pubblica amministrazione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31844 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31844 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 26953/2021 R.G. proposto da:

COGNOME, NOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME NOME ;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME, unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI ROMA n. 5256/2021, depositata il 15/07/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un immobile adibito a civile abitazione sito in Trevignano Romano, conveniva in giudizio NOME COGNOME

proprietaria di immobile posto a confine con quello dell’attore, domandando al Tribunale di Civitavecchia – Sez. dist. di Bracciano di accertare che il manufatto realizzato dalla convenuta non rispettava le distanze minime stabilite dalla normativa vigente e, per l’effetto, chiedeva la condanna della convenuta alla riduzione in pristino, oltre al risarcimento dei danni.

Chiedeva, altresì, di determinare l’esatta linea di confine tra i due fondi.

Costituitasi, la convenuta chiedeva il rigetto della avversa domanda e a sua volta, in via riconvenzionale, la condanna dell’attore alla riduzione in pristino, dopo aver accertato che i manufatti da questi realizzati non rispettavano le distanze stabilite dalla normativa vigente.

Il Tribunale determinava il confine tra le due proprietà secondo la linea posta a mt 3,90 verso il lago, oltre il villino di proprietà della convenuta, che condannava all’eliminazione delle porte e finestre aperte sulla facciata del suo immobile prospicienti la proprietà dell’attore; rigettava la domanda ex art. 951 cod. civ. spiegata da ll’attore COGNOME, nonché le domande riconvenzionali della COGNOME.

La sentenza del giudice di prime cure veniva impugnata da NOME COGNOME innanzi alla Corte d’Appello di Roma. L’appellata spiegava appello incidentale, per la riforma del capo della sentenza a sé sfavorevole (chiusura delle porte e finestre).

Interveniva in giudizio NOME COGNOME, avente causa di COGNOME.

Con la sentenza in epigrafe, la Corte d’Appello di Roma rigettava l’appello principale ed accoglieva quello incidentale, così motivando:

in ragione dell’esatta determinazione dei confini a vantaggio della proprietà COGNOME per circa mt 3,90 – come rilevata dalla CTU – e della conseguente insistenza del fabbricato del l’appellante nella porzione ricadente nella proprietà confinante, non risulta provata la

violazione delle distanze delle vedute dalla parte frontistante del manufatto del l’appellante , essendo rispettata la distanza minima di mt 3,00 prevista dal codice civile per le vedute dirette;

devono ritenersi legittime le aperture realizzate dalla COGNOME sulla facciata prospiciente la proprietà COGNOME, nonché lo stesso manufatto del quale viene chiesto la riduzione in pristino dall’appellante.

La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME e NOME COGNOME, e il ricorso affidato a quattro motivi.

Resiste laCOGNOME con controricorso.

In prossimità dell’adunanza entrambe le parti hanno depositato memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 873 cod. civ., art. 9 D.M. 1444/1968 del 2.4.1968; art. 3 L.R. Lazio 12/2004; L.R. Lazio 29/1997) – applicazione alla fattispecie non dell’art. 873 cod. civ. ma delle altre su indicate normative speciali, che prevedono distanze maggiori di quelle stabilite dal codice civile. La Corte territoriale ha omesso di considerare, come riferito nella stessa CTU, che l’area su cui insistono gli immobili delle due parti ricade nella zona B di cui alla L.R. Lazio 20/09/1997 e, secondo le previsioni del PRG del Comune di Trevignano Romano, detta area ricade in zona soggetta, per quanto riguarda i distacchi dai confini, alle NTA del PRG, le quali a loro volta rimandano alle disposizioni contenute nell’art. 9 del D.M. 1444/1968, a mente del quale le distanze minime per le nuove costruzioni sono stabilite in mt 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, mentre per il risanamento conservativo o le ristrutturazioni le distanze tra gli edifici non possono essere inferiori a quelle
intercorrenti tra volumi edificati preesistenti, senza tener conto di costruzioni aggiuntive di epoca recente. Distanze più restrittive rispetto al codice civile delle quali deve aver tenuto conto, invece, il giudice di primo grado nel condannare la COGNOME all’eliminazione delle aperture sulla facciata del proprio immobile prospiciente quello degli odierni ricorrenti, dopo aver spostato il confine di mt 3,90 a vantaggio della stessa COGNOME. Ne consegue che anche l’accoglimento dell’appello incidentale della COGNOME sia inevitabilmente inficiato dall’erroneo presupposto dell’applicabilità della disciplina codicistica in tema di distanze tra gli immobili ivi situati. Sì che non dovevano essere considerate legittime dalla Corte territoriale né le aperture effettuate sulla nuova costruzione ma neanche il manufatto nella sua interezza, realizzato con macroscopico ampliamento della struttura iniziale.
2. Con il secondo motivo si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 872, comma 2, cod. civ. e art. 1227 cod. civ), in relazione al mancato accoglimento della domanda di riduzione in pristino o, in subordine, di quella risarcitoria. Con due diverse doglianze i ricorrenti lamentano l’omessa pronuncia, anche da parte della Corte d’Appello, sulla richiesta di riduzione in pristino, nonché l’omesso esame delle richieste istruttorie degli allora appellanti, sottese all’accertamento della realizzazione delle opere abusive da parte della COGNOME all’insaputa e contro la volontà del ricorrente, al fine di ottenere il risarcimento per i danni che il primo giudice aveva escluso con il richiamo all’art. 1227, comma 2, cod. civ.
I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente connessi, e sono fondati nei limiti di quanto segue.

Ai fini della verifica del rispetto delle distanze, la Corte d’Appello non ha, innanzitutto, proceduto alla qualificazione del manufatto, quale nuova costruzione ovvero ristrutturazione di manufatto già esistente, verificandone la volumetria, la sagoma, nonché la funzionalità dell’immobile (sulla nuova costruzione, ex multis : Sez. 2, Ordinanza n. 345 del 05/01/2024, Rv. 669919 -01; Sez. 2, Sentenza n. 23856 del 02/10/2018, Rv. 650633 -01; Cass. n. 5163 del 2015).

Né ha verificato la presenza di strumenti urbanistici, integrativi rispetto alla disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolate dagli artt. 873 ss. cod. civ., che prescrivano inderogabilmente una determinata distanza dal confine, traendone le debite conseguenze in relazione alla domanda di riduzione in pristino (ai sensi dell’art. 872 cod. civ.) che l’attore aveva proposto con riferimento a detto manufatto.

Tanto in violazione del principio per il quale le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria), sicché spetta al giudice, in virtù del principio iura novit curia , acquisirne conoscenza d’ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte (per tutte: Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 2661 del 05/02/2020, Rv. 657089 – 01).
La pronuncia merita, pertanto, di essere cassata, spettando al giudice del rinvio le verifiche di cui sopra.

Non rileva, invece, in sede di giudizio civile l’accertamento della realizzazione delle opere abusive da parte dell’odierna controricorrente: infatti, devono essere tenute distinte le norme relative alle distanze tra costruzioni previste dall’art. 873 cod. civ. e dai regolamenti locali dalle regole di edilizia contenute in leggi speciali e

nei regolamenti comunali (artt. 871 e 872 cod. civ.) poiché, in caso di loro violazione, esclusivamente le prime, che incidono sui rapporti di vicinato, consentono al privato l’esercizio delle azioni di riduzione in pristino e di risarcimento del danno, mentre le seconde, essendo dirette al soddisfacimento di interessi di ordine generale, ne limitano la tutela alla sola azione risarcitoria (per tutte: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5605 del 26/02/2019, Rv. 652764 -01).

I profili risarcitori restano invece assorbiti.

3. Con il terzo motivo si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., violazione o falsa applicazione di norme di diritto (art. 115 e 116 cod. proc. civ., art. 950 cod. civ.), con riferimento all’incertezza della determinazione della linea di confine. Si osserva che dalla CTU è emersa la nuova determinazione della linea di confine, in virtù della quale insisterebbe sulla proprietà della COGNOME una non indifferente porzione dell’abitazione del COGNOME (mq 78): a tal proposito, i ricorrenti contestano la non prudenza dell’apprezzamento del giudice di seconde cure che, invece di effettuare la media aritmetica tra due i due estremi della forchetta prospettata dal consulente tecnico, ha preferito scegliere il valore più alto (mt 3,90).
Il motivo è infondato, in quanto si sostanzia in una censura in fatto, inammissibile in questa sede (ex multis: Cass. sez. 2, n. 19717 del 17.06.2022; Cass. Sez. 2, n. 21127 dell’08.08.2019).

La Corte territoriale, esaminando le risultanze della relazione peritale, ne ha accolto i criteri di determinazione dei confini che hanno privilegiato i riferimenti certi ed inoppugnabili rappresentati dalla Strada Provinciale e dalle preesistenti recinzioni dei lotti compresi tra la detta strada e la proprietà COGNOME (v. sentenza p. 3 ultimo capoverso; p. 4, primi 10 righi).

La motivazione così resa dal secondo giudice, scevra da contraddizioni logico-giuridiche, sfugge al sindacato di questa Corte.

4. Con il quarto motivo si deduce, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con riferimento all’avvenuto rilascio, nelle more, dell’autorizzazione paesaggistica all’esecuzione delle opere di cui alla domanda di sanatoria dell’immobile dell’attore/appellante. I ricorrenti lamentano che la Corte territoriale ha omesso di esaminare e valorizzare un elemento decisivo e determinante dedotto nell’atto di appello da NOME COGNOME, condiviso dell’intervenuta COGNOME, rappresentato dal fatto dell’avvenuto rilascio dell’autorizzazione paesaggistica al COGNOME per l’esecuzione delle opere di ristrutturazione e ampliamento dell’immobile di cui alla domanda di sanatoria da questi presentata, stante la rispondenza di esse rispetto ai parametri di legge.
Il motivo è inammissibile perché non risulta dimostrata né la decisività del fatto che si assume trascurato né la sua discussione nel giudizio di merito (cfr., sul vizio di cui all’art. 360 n. 5 cpc, Cass. SSUU n. 8053/2014) .

Il giudice di rinvio -che si individua nella medesima Corte d’Appello in diversa composizione – deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie i primi due motivi del ricorso e rigetta i restanti; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 17 giugno 2025.

Il Presidente

NOME COGNOME

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