Distanze tra costruzioni: no alle intercapedini

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha stabilito un importante principio in materia di distanze tra costruzioni. La Corte ha cassato la decisione di merito che aveva ritenuto legittima la costruzione di un garage a 20 cm dal fabbricato del vicino. Secondo i giudici, creare un’intercapedine, per quanto piccola, non equivale a costruire in aderenza e viola le norme sulle distanze legali, in particolare il principio di prevenzione, che mira proprio ad evitare la creazione di spazi dannosi tra edifici. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze tra Costruzioni: La Cassazione Dice No alle Intercapedini Dannose

L’ordinanza in esame della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale del diritto immobiliare: le distanze tra costruzioni. Spesso, le controversie tra vicini nascono proprio da interpretazioni divergenti su come e dove si possa edificare rispetto alla proprietà confinante. In questo caso, la Suprema Corte ha chiarito che la creazione di una stretta intercapedine tra due edifici è una pratica illegittima, poiché viola le finalità delle norme codicistiche volte a garantire un’ordinata edilizia e a prevenire problemi igienico-sanitari.

I Fatti di Causa: una lunga controversia di confine

La vicenda giudiziaria ha origine da una lite tra proprietari di fondi confinanti. Il primo proprietario aveva edificato un box a pochi centimetri dal confine. Anni dopo, il vicino costruiva a sua volta un manufatto, lasciando uno spazio di circa 20 centimetri tra le due strutture. Ne scaturiva una causa in cui il primo costruttore chiedeva l’arretramento del nuovo edificio, mentre il secondo, in via riconvenzionale, domandava l’eliminazione dell’intercapedine.

Dopo un iter processuale complesso, che ha visto la causa tornare in primo grado per la mancata partecipazione di un comproprietario (litisconsorte necessario), la Corte di Appello aveva rigettato le domande di entrambe le parti, ritenendo sostanzialmente legittima la situazione venutasi a creare. Contro questa decisione, uno dei proprietari ha proposto ricorso per Cassazione.

La questione giuridica: Atti Emulativi e Distanze tra Costruzioni

Il ricorso si basava principalmente su due ordini di motivi:

1. La violazione del divieto di atti emulativi (art. 833 c.c.): il ricorrente sosteneva che la costruzione del vicino fosse stata realizzata al solo scopo di danneggiarlo, senza una reale utilità. La Cassazione ha rigettato questo motivo, confermando che la costruzione di un garage a fianco di un altro garage ha una sua utilità intrinseca e non può essere considerata meramente emulativa.
2. La violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni (artt. 873 e ss. c.c.): questo è il punto centrale su cui la Corte ha accolto il ricorso. Il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello avesse erroneamente interpretato la normativa, consentendo la creazione di una intercapedine dannosa.

L’applicazione del Principio di Prevenzione sulle Distanze tra Costruzioni

La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione di merito proprio sul tema delle distanze tra costruzioni. Ha chiarito che la presenza di un’intercapedine di 20 cm esclude categoricamente che si possa parlare di costruzione ‘in aderenza’ (art. 877 c.c.), la quale non ammette spazi intermedi.

Di conseguenza, si deve applicare la regola generale dell’art. 873 c.c. (distanza minima di tre metri, salvo regolamenti locali) e il correlato ‘principio di prevenzione’. Secondo tale principio, chi costruisce per primo (il preveniente) ha tre opzioni:

a) Costruire sul confine.
b) Costruire a una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dalla legge.
c) Costruire a una distanza inferiore alla metà.

Nel caso di specie, il primo costruttore aveva scelto l’opzione c), edificando a 10-20 cm dal confine. A questo punto, il secondo costruttore (il prevenuto) aveva solo due possibilità:

1. Avanzare la propria costruzione fino a quella del vicino, costruendo in aderenza (art. 875 c.c.) e pagando l’eventuale valore del suolo occupato.
2. Arretrare il proprio edificio in modo da rispettare la distanza legale complessiva tra i due manufatti.

Il secondo costruttore, invece, ha scelto una terza via non consentita: ha costruito a sua volta a pochi centimetri dal confine, creando l’intercapedine. La finalità degli articoli 875 e 877 c.c. è proprio quella di evitare la formazione di questi spazi angusti, potenzialmente dannosi per la salubrità e la sicurezza.

Le Motivazioni

La Suprema Corte ha motivato la sua decisione evidenziando l’errore della Corte di Appello nell’applicare la normativa locale e il principio di prevenzione. Lasciare uno spazio tra le costruzioni, per quanto minimo, fa sì che non si possa parlare di ‘aderenza’. Di conseguenza, scattano le norme generali sulle distanze. Il secondo costruttore, di fronte alla scelta del primo, non può creare una situazione ibrida e potenzialmente dannosa. La sua scelta era vincolata: o l’aderenza completa o il rispetto della distanza totale. Creare un’intercapedine significa violare la ratio della norma, che è quella di promuovere un’edilizia ordinata e sicura. Pertanto, la sentenza impugnata è stata cassata perché basata su un’erronea interpretazione delle regole civilistiche fondamentali in materia.

Le Conclusioni

L’ordinanza rappresenta un importante monito per chi intende costruire su un fondo confinante. La scelta di creare piccole intercapedini è illegittima e contraria ai principi codicistici. La decisione della Cassazione riafferma con forza che le opzioni per chi costruisce per secondo sono tassative e non ammettono ‘terze vie’ fantasiose. I proprietari devono quindi prestare la massima attenzione: o si costruisce attaccati al vicino, eliminando ogni spazio, oppure ci si distanzia rispettando le misure previste dalla legge. Questa pronuncia tutela la salubrità degli immobili e la corretta gestione del territorio, impedendo la formazione di spazi nocivi tra le proprietà.

È possibile costruire un edificio lasciando un piccolo spazio (intercapedine) dal muro del vicino?
No, la Corte di Cassazione ha stabilito che creare una intercapedine, anche di soli 20 cm, non è consentito. Questo non costituisce una ‘costruzione in aderenza’ e viola le norme sulle distanze tra costruzioni.

Cosa stabilisce il principio di prevenzione in materia di distanze tra costruzioni?
Il principio di prevenzione consente a chi costruisce per primo di scegliere se edificare sul confine o a una certa distanza da esso. Il secondo costruttore deve adeguarsi a questa scelta: o costruisce in aderenza al muro del vicino, oppure arretra il proprio edificio fino a rispettare la distanza legale complessiva tra le due costruzioni.

Quando un’attività edificatoria può essere considerata un ‘atto emulativo’?
Un atto è considerato emulativo solo quando ha l’esclusivo scopo di nuocere o molestare altri, senza che il proprietario ne ricavi alcuna utilità apprezzabile. Nel caso di specie, la costruzione di un garage accanto a un altro garage è stata ritenuta utile e non meramente finalizzata a danneggiare il vicino.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12702 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12702 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso 30904-2019 proposto da:

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e domiciliata presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– ricorrente –

contro

COGNOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e domiciliato presso la cancelleria della Corte di Cassazione

– resistente –

nonchè contro

NEGRI NOME

– intimato –

avverso la sentenza n. 3092/2019 della CORTE D’APPELLO di MILANO, depositata l’11 /07/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato nel 2007 NOME COGNOME evocava in giudizio NOME COGNOME innanzi il Tribunale di Pavia, sezione distaccata di Voghera, per sentirlo condannare all’arretramento del fabbricato eretto a pochi centimetri dal confine tra le proprietà delle parti.

Il convenuto, costituendosi, invocava in via riconvenzionale la condanna dell’attore ad eliminare l’intercapedine venutasi a creare tra gli immobili delle parti.

Con sentenza n. 470/2011 il Tribunale rigettava la domanda principale, accogliendo la riconvenzionale.

Con sentenza n. 2868/2013 la Corte di Appello di Milano dichiarava la nullità di detta decisione, per mancata evocazione in giudizio della litisconsorte necessaria NOME COGNOME, comproprietaria dell’immobile di proprietà dell’originario attore, rimettendo la causa in primo grado.

Con atto di riassunzione notificato il 12.11.2013 NOME COGNOME riassumeva il giudizio innanzi il Tribunale di Pavia, il quale, con sentenza n. 1228/2016, rigettava tutte le domande, compensando le spese del grado.

Con la sentenza impugnata, n. 3092/2019, la Corte di Appello di Milano rigettava gli appelli principale della COGNOME ed incidentale del COGNOME avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propone ricorso per la cassazione di detta decisione la RAGIONE_SOCIALE affidandosi a cinque motivi.

Il COGNOME ha depositato il 14.4.2022 solo ‘ un atto di costituzione nel giudizio ‘ per la partecipazione all’eventuale udienza di discussione.

NOME COGNOME non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, la parte resistente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Prima di esaminare i motivi di ricorso, va rilevata l’inammissibilità della memoria depositata dalla difesa del COGNOME, in assenza di preventiva notificazione di controricorso (tra le tante, Sez. 1 – , Sentenza n. 27140 del 15/11/2017).

Passando ai motivi del ricorso, con il primo di essi la parte ricorrente lamenta la nullità della sentenza e la violazione o falsa applicazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sull’eccezione con la quale l’odierna ricorrente aveva lamentato la natura emulativa dell’edificazione intrapresa dal COGNOME, fornendo sul punto motivazione meramente apparente.

Con il terzo motivo, la ricorrente denunzia la violazione o falsa applicazione degli artt. 115 e 132 c.p.c. e la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 4 e 5, c.p.c., perché la Corte territoriale avrebbe erroneamente interpretato le risultanze istruttorie, fornendo motivazione meramente apparente, escludendo la natura emulativa dell’attività edificatoria posta in essere dal RAGIONE_SOCIALE.

Con il quinto motivo, invece, la ricorrente si duole della violazione o falsa applicazione dell’art. 833 c.c., in relazione all’art. 360, primo

comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte lombarda avrebbe erroneamente escluso la natura emulativa degli atti posti in essere dal COGNOME.

Le tre censure, meritevoli di esame congiunto perché entrambe attinenti alla questione della natura emulativa dell’attività edificatoria realizzata dal COGNOME, sono infondate.

La Corte di Appello ha esaminato il primo motivo di gravame, con il quale sia la COGNOME che il COGNOME (il quale aveva spiegato appello incidentale adesivo rispetto all’impugnazione principale, perfettamente coincidente con quest’ultima: cfr. pag. 9 della sentenza impugnata) avevano sollevato la questione della natura emulativa dell’edificazione posta in essere dal COGNOME, e lo ha disatteso, affermando che ‘Non può esservi una volontà emulativa né nella scelta di costruire un’autorimessa (locale accessorio di un’abitazione) né nella sua ubicazione, a ridosso di analoghi locali della confinante proprietà: in tal modo eventuali disturbi (rumori delle autovetture, gas di scarico) risultano confinati, per entrambe le proprietà, in aree ristrette e contigue. Ben maggiore disturbo arrecherebbe, ad es., un box costruito a ridosso di un’abitazione’ (cfr. pag. 13 della sentenza). Il passaggio appena richiamato esprime in modo adeguato le ragioni del rigetto del motivo di appello proposto, onde non vi è né violazione dell’art. 112 c.p.c., né vizio della motivazione, in quanto quest’ultima non è viziata da apparenza, né appare manifestamente illogica, ed è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logicoargomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).
Peraltro va ribadito il principio per cui ‘Poiché gli atti emulativi, vietati dall’art 833 c.c., sono caratterizzati, oltre che dall’elemento

oggettivo del danno e della molestia altrui, anche dall’animus nocendi, consistente nell’esclusivo scopo di nuocere o molestare i terzi senza proprio reale vantaggio, non è riconducibile nella previsione della citata disposizione né l’attività edificatoria posta in essere dal proprietario in violazione delle norme pubblicistiche disciplinanti lo ius aedificandi, in quanto comunque preordinata al conseguimento di un diretto concreto vantaggio, né il mantenimento dell’opera iniziata e non ultimata perché in contrasto con dette norme, il quale (salva l’ipotesi dell’inosservanza delle distanze legali e di un provvedimento amministrativo di riduzione in pristino) rientra sempre nel legittimo esercizio dei poteri del proprietario, sia in relazione a possibili diverse utilizzazioni del manufatto incompiuto, sia con riferimento ad una eventuale abrogazione delle norme limitative, sia con riguardo agli oneri cui l’interessato dovrebbe altrimenti soggiacere per ridurre in pristino lo stato dei luoghi’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3010 del 08/05/1981, Rv. 413559; cfr. anche, in termini, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4708 del 05/11/1977, Rv. 388304).
Inoltre, la sentenza impugnata è coerente con l’ulteriore principio, che pure merita di essere ribadito, secondo cui ‘La sussistenza di un atto di emulazione postula il concorso di un elemento oggettivo, consistente nell’assenza di utilità per il proprietario e di un elemento soggettivo, costituito dall’animus nocendi, ossia l’intenzione di nuocere o di recare molestia ad altri. Pertanto, si è al di fuori dell’ambito dell’art. 833 cod. civ. quando ricorra un apprezzabile vantaggio del proprietario da cui l’atto sia stato compiuto’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3558 del 25/03/1995, Rv. 491409).
Passando al secondo motivo, la ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, la violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e la nullità della sentenza, in relazione all’art. 360, primo comma, nn.

4 3 5, c.p.c., perché la Corte milanese avrebbe erroneamente interpretato le risultanze istruttorie, affermando che, una volta ultimato, il manufatto eretto dal COGNOME sorgerebbe esattamente sul confine tra le due proprietà, con conseguente esclusione di profili di violazione delle norme in tema di distanze, posto che la distanza di metri tre prevista dalle N.T.A. del locale P.R.G. si applicherebbe solo ai manufatti non realizzati sulla linea di confine.

Con il quarto motivo, la ricorrente denunzia invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 873, 875 e 877 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente escluso la contrarietà del manufatto eretto dal COGNOME alla normativa in tema di distanze, pur avendo acclarato che lo stesso, era stato realizzato a circa 10 cm dal confine e ad una distanza di 20 cm da quello della COGNOME, distanza idonea a creare una intercapedine, per una lunghezza di 176 cm.
Le due censure, suscettibili di esame congiunto in quanto attinenti alla legittimità dell’edificazione realizzata dal COGNOME (secondo costruttore) in corrispondenza della linea di confine tra i fondi delle parti, sono fondate.

La Corte di Appello ha accertato che tra i manufatti realizzati dalle parti residua una intercapedine della larghezza di 20 cm. (cfr. pag. 11 della sentenza impugnata) e ciò è sufficiente per escludere l’applicabilità dell’art. 877 c.c., non configurandosi una ipotesi di costruzione in aderenza. Di conseguenza, la norma da applicare è quella prevista dall’art. 873 c.c., che prescrive la distanza minima di tre metri tra le costruzioni, ove non derogata dalle normative regolamentari locali e salvo il principio della prevenzione stabilito dall’art. 875 c.c.
La Corte di seconda istanza ha altresì accertato che la costruzione box dei COGNOME era stata realizzata 19 anni prima di quella del COGNOME ad una distanza ‘… tra i dieci e i venti centimetri dal confine’ (cfr. pagg. 11 e 12 della sentenza impugnata). L’art. 7.2 delle N.T.A del Comune di Bressana Bottarone (trascritto a pag. 11 del ricorso) prevede che si possano elevare sul confine tra due fondi ‘… pareti non finestrate di locali accessori, pertinenze ed impianti tecnologici (box e simili) a condizione che abbiano altezza del punto più alto della copertura non superiore a m. 3,00. Questi stessi locali accessori possono essere posti a distanza dal confine non inferiore da m. 3,00’ .
Il box edificato dai prevenienti COGNOME, dunque, si trova ad una distanza dal confine minore della metà di quella stabilita dal regolamento locale, e poiché quest’ultimo non prevede un distacco assoluto dal confine, opera il criterio della prevenzione. Va, sul punto, data continuità al principio affermato da questa Corte, secondo cui ‘Il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 10318 del 19/05/2016, Rv. 639677; conf. Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14705 del 29/05/2019, Rv. 654186).
In applicazione del principio sopra richiamato, il COGNOME (secondo costruttore) aveva la scelta tra edificare il suo manufatto rispettando

la distanza dalla costruzione dei prevenienti oppure avanzare nel rispetto dell’art. 875, ma non lo ha fatto. Il COGNOME infatti ha eretto il suo box con modalità tali da creare una intercapedine di 20 cm. dal fabbricato della COGNOME, con conseguente violazione della norma di cui all’art. 875 c.c., la cui finalità ultima è proprio quella di evitare la creazione di intercapedini dannose tra gli edifici.

La sentenza impugnata va dunque cassata perché ha erroneamente applicato la normativa locale e il principio della prevenzione e si rende pertanto necessario nuovo esame.

In definitiva, vanno accolti il secondo e quarto motivo e rigettati i restanti. Il giudice di rinvio, Corte di Appello di Milano in differente composizione, è investito anche del regolamento delle spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

la Corte accoglie il secondo e quarto motivo del ricorso e rigetta i restanti. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Milano, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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