Distanze tra costruzioni: limiti del giudice d'appello

Una controversia sulle distanze tra costruzioni a seguito di una sopraelevazione. La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’appello che ordinava l’arretramento dell’intero edificio, anziché della sola sopraelevazione. La decisione è stata motivata dal fatto che il giudice d’appello aveva ecceduto i limiti della domanda, violando il principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato, dato che la parte avversa non aveva impugnato la sentenza di primo grado, più favorevole al costruttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: La Cassazione Annulla la Sentenza d’Appello per Vizio di Ultra Petita

Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: le distanze tra costruzioni. Il caso in esame offre importanti chiarimenti sui poteri del giudice d’appello e sui limiti della sua decisione, ribadendo un principio fondamentale del nostro ordinamento processuale. La vicenda riguarda una sopraelevazione che ha violato le normative locali, ma la cui sanzione è stata giudicata eccessiva in secondo grado, portando all’annullamento della sentenza con rinvio.

I Fatti di Causa: Dalla Sopraelevazione alla Richiesta di Demolizione

La controversia ha origine dalla domanda di una proprietaria che lamentava la violazione delle distanze legali da parte del suo vicino. Quest’ultimo aveva realizzato una sopraelevazione sul proprio fabbricato a una distanza inferiore ai 10 metri previsti dalla normativa locale per gli edifici finestrati. Il Tribunale di primo grado, accertata la violazione, aveva condannato il costruttore alla “riduzione in pristino del fabbricato”, ordinando la sola eliminazione della sopraelevazione illegittima.

La Decisione della Corte d’Appello e i Motivi del Ricorso

In secondo grado, la Corte d’Appello, pur accogliendo uno dei motivi del costruttore, ha riformato la sentenza in modo inaspettato. Invece di limitarsi a ordinare la demolizione della sopraelevazione, ha disposto l’arretramento dell'”intero edificio” fino al rispetto della distanza legale. Questa decisione ha peggiorato la posizione del costruttore, che ha quindi presentato ricorso in Cassazione lamentando tre vizi:

1. Violazione delle norme sulle distanze: Sosteneva che la norma non si applicasse poiché il suo nuovo manufatto non aveva nuove finestre e la parete della vicina era cieca.
2. Illogicità della motivazione: Evidenziava un contrasto insanabile tra la motivazione (che parlava di arretramento del “manufatto”) e il dispositivo (che ordinava l’arretramento dell'”intero edificio”).
3. Violazione del principio del “chiesto e pronunciato” (ultra petita): Affermava che la Corte d’Appello non poteva ordinare l’arretramento dell’intero edificio, poiché la vicina non aveva impugnato la sentenza di primo grado che si limitava a ordinare la demolizione della sola sopraelevazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione sulle distanze tra costruzioni

La Suprema Corte ha analizzato dettagliatamente i motivi, giungendo a una decisione che riafferma importanti principi procedurali.

Rigetto del Primo Motivo: La Nozione di “Veduta”

La Cassazione ha respinto il primo motivo. Ha chiarito che la normativa sulle distanze tra costruzioni si applica anche quando una sola delle pareti fronteggianti è finestrata. Nel caso specifico, i giudici hanno correttamente qualificato una “porta-finestra” presente sull’edificio del ricorrente come una “veduta”, in quanto consentiva l’affaccio e l’ispezione sul fondo vicino. Di conseguenza, l’obbligo di rispettare la distanza di 10 metri era pienamente applicabile.

Accoglimento del Secondo e Terzo Motivo: Il Vizio di Ultra Petita

Il cuore della decisione risiede nell’accoglimento congiunto del secondo e del terzo motivo. La Corte ha riscontrato un vizio di nullità della sentenza d’appello per due ragioni fondamentali.

In primo luogo, ha rilevato un “contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo” che rendeva impossibile comprendere l’effettiva statuizione del giudice. Ma, soprattutto, ha sancito la violazione dell’art. 112 c.p.c. (principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato).

Il giudice di primo grado aveva limitato la condanna alla demolizione della sola sopraelevazione. La proprietaria vicina, parte vittoriosa, non aveva proposto un appello incidentale per chiedere una condanna più severa (cioè l’arretramento dell’intero edificio). Pertanto, la Corte d’Appello, ordinando l’arretramento dell’intero fabbricato, è andata “ultra petita”, ovvero oltre i limiti di quanto le era stato devoluto con l’atto di appello. In questo modo, ha emesso una pronuncia su un punto che non era più oggetto di disputa.

Le Conclusioni

La Corte di Cassazione ha accolto il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigettato il primo, e cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa alla Corte di Appello di Catanzaro in diversa composizione. Questa sentenza riafferma un principio cardine del processo civile: il giudice dell’impugnazione non può emettere una decisione che peggiori la situazione dell’appellante (divieto di “reformatio in peius”) su punti non specificamente contestati dalla controparte. La decisione della Corte d’Appello era nulla perché, in assenza di un appello incidentale della vicina, il suo potere decisionale era limitato alle questioni sollevate dal costruttore, non potendo estendersi fino a imporre una sanzione più grave di quella stabilita in primo grado.

Può un giudice d’appello ordinare l’arretramento di un intero edificio se la causa iniziale riguardava solo la demolizione di una sopraelevazione?
No, non può farlo se la parte che aveva vinto in primo grado non presenta un appello specifico (appello incidentale) per chiedere una condanna più severa. Ordinando l’arretramento dell’intero edificio, il giudice andrebbe oltre i limiti della domanda su cui è chiamato a decidere (vizio di ultra petita).

La regola sulla distanza minima tra edifici si applica anche se solo uno dei due ha finestre?
Sì. La sentenza conferma che la normativa sulle distanze tra pareti finestrate si applica anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia dotata di finestre o vedute. Una porta-finestra che consente l’affaccio è stata considerata sufficiente per far scattare l’obbligo di rispetto della distanza.

Cosa accade se c’è un conflitto insanabile tra la motivazione e l’ordine finale (dispositivo) di una sentenza?
Un conflitto insanabile tra la motivazione e il dispositivo rende la sentenza nulla. Questo vizio si verifica quando è impossibile determinare con certezza quale sia la decisione effettiva del giudice, come nel caso di specie in cui la motivazione sembrava riferirsi alla sola nuova costruzione, mentre il dispositivo ordinava l’arretramento dell’intero stabile.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5918 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5918 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/03/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 20715/2019 R.G. proposto da:

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente- contro

NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANZARO n. 2311/2018 depositata il 28/12/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 13/02/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni della Procura Generale, nella persona del AVV_NOTAIO NOME COGNOME, che ha chiesto accogliersi il primo motivo di ricorso e dichiararsi assorbiti gli altri motivi

FATTI DELLA CAUSA

1.NOME COGNOME ricorre per la cassazione della sentenza n.2756 del 28 dicembre 2018 della Corte di Appello di Catanzaro con cui è stata confermata nelle premesse la sentenza di primo grado del Tribunale di Cosenza che, su domanda di NOME COGNOME, aveva condannato esso ricorrente alla ‘riduzione in pristino del fabbricato’ frontistante l’edificio della attrice, ‘eliminando la sopraelevazione’ realizzata nel 1999 e risultata essere, in esito a CTU, a distanza inferiore a quella di 10 metri da mantenersi tra edifici finestrati, ai sensi della ‘normativa legale sulle distanze tra costruzioni di cui all’art. 873 c.c. siccome integrata dall’art. 3, comma 11, del regolamento edilizio’ del Comune di Cosenza n.31 del 1995. La Corte di Appello, in dichiarato accoglimento di uno dei motivi dell’appello dell’attuale ricorrente, ha riformato la sentenza di primo grado solo in punto di conseguenze delle suddette premesse ritenendo che la condanna dovesse essere non alla ‘riduzione in pristino della sopraelevazione’ ma all’ ‘arretramento del manufatto’ (così la sentenza impugnata, nella motivazione), all’arretramento dell’ ‘intero edificio’ (così la sentenza nel dispositivo della sentenza), fino a distanza legale dal fabbricato frontistante;
NOME COGNOME resiste con controricorso;

La Procura Generale ha depositato requisitoria ed ha chiesto accogliersi il primo motivo di ricorso e dichiararsi assorbiti i restanti.

Le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art.360, primo comma, n.3, c.p.c. ‘violazione dell’art. 873 c.c., della norma integrativa del codice di cui all’art. 3 del regolamento edilizio del Comune di Cosenza, dell’art. 7 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale di Cosenza, dell’art. 9 del d.m.1444/68’.

Il ricorrente, ricordato che la causa aveva ad oggetto solo la sopraelevazione, evidenzia che l’art.3 del regolamento edilizio imponeva il rispetto della distanza di 10 metri tra costruzioni, anche solo in parte frontistanti, finestrate ed esentava invece dal rispetto della distanza le costruzioni ‘entrambe prive di finestre’, evidenzia che la Corte di Appello ha accertato che l’edificio della COGNOME non aveva finestre, evidenzia che la Corte di Appello ha affermato che l’edificio di esso ricorrente aveva una apertura qualificabile come veduta, sostiene che, come documentato nella figura 3 della CTU, la sopraelevazione ‘non ha comportato la realizzazione di nuove aperture o finestre essendo state mantenute quelle preesistenti’, che la Corte di Appello avrebbe errato nel non ‘tenere distinto l’immobile preesistente dalla parte successivamente sopraelevata’ e così nel ritenere soggetta alla distanza di cui all’art. 3 del regolamento questa parte considerando ‘l’immobile nel suo complesso’.
Il motivo deve essere rigettato.

Al di là della formale denuncia di violazione di legge -violazione che non sussiste- il motivo veicola una rappresentazione della realtà dei fatti di causa diversa dalla realtà accertata dalla Corte di Appello.

In particolare viene denunciata la violazione dell’art. 873 c.c. e dell’art. 3, comma 11, del regolamento edilizio adottato dal RAGIONE_SOCIALE Cosenza nella seduta del 22 maggio 1995 n°31 ed approvato con decreto del Presidente della Giunta Regionale Calabria n°299 del 8 giugno 1996. L’art. 3, comma 11, prevede, per quanto interessa che, ‘Per ‘distanza fra le fronti’ degli edifici si intende la distanza minima tra le proiezioni verticali dei fabbricati, misurata nei punti di massima sporgenza, esclusi balconi aperti, pensiline e simili. Tale distanza va rispettata anche quando le costruzioni si fronteggiano parzialmente salvo il caso in cui le parti siano entrambe prive di finestre. … La distanza tra due costruzioni o corpi di fabbrica di una stessa costruzione non può essere inferiore a m. 10′.
Agli effetti dell’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., il vizio di violazione di legge, consiste nella ‘erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una previsione normativa, implicante un problema interpretativo della stessa’ (v. Cass. 23851/2019).

Nel caso di specie simile errore di ricognizione non viene denunciato.

La Corte di Appello (pagina 6 della motivazione) ha fatto riferimento ad una ‘porta finestra presente sul manufatto del COGNOME attraverso cui si accede al lastrico solare di sua proprietà’, precisando che tale apertura ‘deve essere considerata quale veduta posto che risulta obiettivamente possibile in condizioni normali l’esercizio delle prospectio ed inspectio su e verso il fondo del vicino COGNOME‘.

La precisazione è conforme alla giurisprudenza di questa Corte la quale ha statuito che la “porta-finestra” che consenta lo sguardo frontale, lo sguardo obliquo e laterale sul fondo del vicino integra veduta (v. Sez. 6 – 2, Ordinanza n.17950 del 13/08/2014 che esclude invece che integri veduta la “porta-finestra” che consenta

la “inspectio” ma non la “prospectio”; v. altresì Cass. 14091/2019 e Cass. 1005/2004).

La Corte di Appello con il rilievo per cui la porta finestra dà accesso al lastrico solare ha evidentemente rappresentato che la veduta afferisce alla parte sopraelevata dell’edificio.

In ogni caso, la giurisprudenza di legittimità in tema di normativa sulle distanze tra pareti finestrate è nel senso che la normativa è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all’altro (v. Cass. 24471/2019; Cass. 11048/2022). Con il motivo in esame il ricorrente si limita a sostenere che nella parte sopraelevata del proprio edificio non vi sono vedute.
2. Con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., l’illogicità della motivazione della sentenza impugnata perché la Corte di Appello, in dichiarato accoglimento del quarto motivo di appello proposto dall’attuale ricorrente contro la condanna inflittagli dal Tribunale a ‘ridurre in pristino’ la sopraelevazione, ha disposto l’arretramento dell’ ‘intero edificio’, cioè anche della parte preesistente alla sopraelevazione. Con il secondo motivo di ricorso si denuncia altresì il contrasto tra il dispositivo e la motivazione della sentenza posto che nella motivazione si prevede l’arretramento non ‘dell’intero edificio’ ma ‘del manufatto’ ossia -si, evidenzia- della sola sopraelevazione.
3. Con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art.360, primo comma, n. 3 e n. 4, c.p.c., la ‘violazione degli artt. 112, 343 c.p.c. e 872 c.c.’. Si sostiene che la Corte di Appello disponendo ‘l’arretramento dell’intero fabbricato’ ha violato i predetti articoli posto che il giudice di primo grado aveva ordinato la riduzione in pristino della sola sopraelevazione e che la COGNOME non aveva in alcun modo contestato l’ordine così limitato.

I due motivi possono essere esaminati assieme. I motivi sono fondati.

La Corte di Appello (a pagina 3 della sentenza) ha riprodotto il dispositivo della decisione di primo grado: ‘… condanna NOME alla riduzione in pristino del fabbricato di Cosenza INDIRIZZO, eliminando la sopraelevazione descritta nella relazione del CTU’; ha poi (a pagina 6 della sentenza) dato conto del quarto motivo di appello dell’attuale ricorrente: ‘l’appellante lamentava l’erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale non disponeva, in luogo della riduzione in pristino dello stato dei luoghi, l’arretramento del fabbricato al fine di consentire il rispetto delle distanze tra le due costruzioni’; ha dichiarato (sempre a pagina 6 della sentenza) fondato tale motivo, affermando che ‘… il Tribunale ben avrebbe potuto applicare l’art. 872 c.c., anche nello stesso interesse dell’autore dell’illecito, in termini meno radicali dell’eliminazione fisica della cosa attraverso la condanna all’arretramento del manufatto alla distanza prescritta’; la Corte di Appello, nel dispositivo, ha poi scritto: ‘accoglie parzialmente l’appello e per l’effetto condanna COGNOME NOME ad arretrare l’intero fabbricato alla distanza minima …’.
Sussiste il denunciato vizio di nullità della sentenza ai sensi dell’art. 156, comma 2, c.p.c. per contrasto insanabile tra motivazione e dispositivo poiché è impossibile individuare la statuizione del giudice del merito attraverso una valutazione di prevalenza di una delle contrastanti affermazioni contenute nella decisione (v. Cass. 5939/2018), tra accoglimento dell’appello avverso la condanna alla radicale demolizione della sola parte sopraelevata dell’edificio e condanna al solo arretramento dell’intero edificio.
La condanna, da parte del primo giudice, alla demolizione limitata alla sopraelevazione non era stata fatta oggetto di appello incidentale da parte della attuale controricorrente cosicché l’ipotetica condanna all’arretramento non limitato alla

sopraelevazione ma esteso all’intero edificio sarebbe in contrasto con l’art. 112 c.p.c. integrando pronuncia oltre i limiti di quanto era oggetto di disputa.

4. In conclusione, il secondo e il terzo motivo di ricorso devono essere accolti, il primo deve essere rigettato, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione ai motivi accolti e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catanzaro, in diversa composizione.

Il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese.

PQM

la Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Catanzaro, in diversa composizione.

Roma 13 febbraio 2025.

Il Consigliere est. Il Presidente NOME COGNOME NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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