Distanze tra costruzioni: la scelta è definitiva

In un caso riguardante le distanze tra costruzioni, la Corte di Cassazione ha stabilito che la scelta del primo costruttore (preveniente) di edificare sul confine è definitiva e deve essere mantenuta per l’intera altezza del fabbricato. Non è consentito costruire sul confine al piano terra per poi arretrare ai piani superiori. Questa decisione, basata sul principio di prevenzione, mira a garantire la certezza dei rapporti di vicinato e a non costringere il vicino a realizzare una costruzione con una linea perimetrale spezzata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: la Scelta di Costruire sul Confine è Definitiva e Vale per Tutta l’Altezza dell’Edificio

Quando si costruisce una nuova casa, le regole sulle distanze tra costruzioni sono fondamentali per garantire un corretto e pacifico rapporto di vicinato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale in materia: il cosiddetto ‘principio di prevenzione’. La Corte ha chiarito che la scelta di chi edifica per primo non può essere variabile, ma deve essere mantenuta coerente per l’intera altezza del fabbricato. Vediamo nel dettaglio il caso e le importanti conclusioni dei giudici.

I Fatti di Causa: una Costruzione a Distanze Variabili

La vicenda nasce da una controversia tra proprietari di fondi confinanti. Un proprietario aveva realizzato un edificio costruendo il piano terra direttamente sul confine di proprietà, ma realizzando i piani superiori (primo e secondo) a una distanza variabile, compresa tra tre e quattro metri dal medesimo confine.

Il vicino, ritenendo violata la normativa sulle distanze, si era rivolto al tribunale. La Corte d’Appello, in parziale riforma della decisione di primo grado, aveva ritenuto legittima questa modalità costruttiva. Contro tale sentenza, il vicino ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, la violazione del principio di prevenzione e delle norme del codice civile in materia di distanze.

L’Analisi della Corte sulle Distanze tra Costruzioni

La Corte di Cassazione ha esaminato i diversi motivi del ricorso, rigettando quelli relativi all’interpretazione del regolamento edilizio locale. Il punto cruciale, tuttavia, era il quarto motivo, che è stato accolto. Questo motivo si concentrava sulla violazione degli articoli 873 e 875 del codice civile e sull’errata interpretazione del principio di prevenzione.

Il ricorrente sosteneva che il costruttore vicino, avendo scelto di edificare il piano terra sul confine, avrebbe dovuto mantenere tale allineamento per l’intera altezza dell’edificio. La Corte di Cassazione ha dato ragione a questa tesi, affermando che la scelta operata dal preveniente è definitiva.

Il Principio di Prevenzione e la sua Applicazione Verticale

Il principio di prevenzione conferisce a chi costruisce per primo il diritto di scegliere la posizione del proprio edificio, condizionando di conseguenza il vicino. La scelta può essere:
1. Costruire rispettando una distanza dal confine pari a metà di quella prescritta tra edifici.
2. Costruire sul confine stesso.
3. Costruire a una distanza inferiore alla metà di quella prescritta.

La Corte ha sottolineato che questa scelta, una volta effettuata, non può essere modificata durante la prosecuzione in altezza del fabbricato. Consentire una costruzione ‘a linea spezzata’ (sul confine al piano terra e arretrata ai piani superiori) creerebbe un’ingiusta complicazione per il vicino. Quest’ultimo, infatti, se volesse costruire a sua volta, sarebbe costretto a realizzare un edificio con muri perimetrali non allineati verticalmente per rispettare le distanze legali, con evidenti svantaggi pratici ed economici.

Le Motivazioni

La Corte ha fondato la sua decisione su una consolidata giurisprudenza. Citando precedenti sentenze (Cass. n. 11284/1992 e Cass. n. 14077/2003), i giudici hanno ribadito che la ‘definitività’ della scelta costruttiva del preveniente è essenziale. Questa regola garantisce la certezza dei rapporti giuridici e la tutela del diritto del vicino (prevenuto) a non essere costretto a soluzioni edilizie anomale e svantaggiose.

La logica è chiara: l’attività edilizia deve seguire regole precise per evitare che l’esercizio del diritto di un proprietario si traduca in un pregiudizio sproporzionato per l’altro. La facoltà concessa a chi costruisce per primo è un ‘unicum’ che si esaurisce con la scelta iniziale, la quale vincola non solo il vicino, ma anche lo stesso preveniente per ogni sviluppo verticale futuro della sua costruzione.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha accolto il motivo di ricorso relativo alla violazione del principio di prevenzione. Ha cassato la sentenza della Corte d’Appello, rinviando la causa ad un’altra sezione della stessa Corte per un nuovo giudizio che dovrà attenersi al seguente principio di diritto: la scelta di costruire sul confine è definitiva e vincola il costruttore a mantenere tale allineamento per l’intera elevazione del fabbricato. Questa ordinanza rappresenta un importante monito per chiunque intraprenda una nuova costruzione, sottolineando la necessità di pianificare attentamente le scelte edilizie iniziali, poiché esse avranno conseguenze irrevocabili per tutto lo sviluppo futuro dell’immobile.

Chi costruisce per primo può scegliere una distanza dal confine diversa per ogni piano dell’edificio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la scelta effettuata da chi costruisce per primo (il preveniente) è definitiva e deve essere mantenuta costante per l’intera altezza del fabbricato. Non è permesso costruire sul confine al piano terra e poi arretrare ai piani superiori.

Cosa significa ‘principio di prevenzione’ in materia di distanze tra costruzioni?
È il principio giuridico che attribuisce al proprietario che costruisce per primo il diritto di scegliere se edificare sul confine, a una distanza pari alla metà di quella legale, o a una distanza inferiore. Tale scelta condiziona e vincola il proprietario del fondo vicino che costruirà successivamente.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
La Corte di Cassazione ha annullato la sentenza perché la Corte d’Appello aveva erroneamente permesso una costruzione con una linea perimetrale ‘spezzata’ (sul confine al piano terra e arretrata ai piani superiori). Ciò viola il principio secondo cui la scelta della distanza dal confine è unica e definitiva, al fine di non costringere il vicino a realizzare a sua volta un edificio con una struttura irregolare.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18828 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 18828 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 15039/2021 R.G. proposto da :

NOMECOGNOME difeso da se medesimo

-ricorrente-

contro

COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME

-controricorrenti- nonchè contro COGNOME e NOME COGNOME

-intimate- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO CATANIA n. 318/2021 depositata il 09/02/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME COGNOME, in proprio e quale procuratore di NOME COGNOME, ricorre, con cinque motivi avversati da NOME e NOME

COGNOME con controricorso, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Catania, n.318 del 2021.

Con questa sentenza, per quanto interessa ai fini del ricorso, in parziale accoglimento dell’appello degli attuali controricorrenti nonché di NOME COGNOME e di Santa DCOGNOME, odierne intimate, è stato disposto che alcune parti della articolata costruzione, realizzata dagli appellanti sul fondo, in Comune di S. Maria di Licodia, limitrofo a quello dei Furnari, dovevano essere arretrate fino a 10 metri dall’edificio di questi ultimi ma -al contrario di quanto affermato dal giudice della sentenza appellata- la nuova costruzione non era soggetta all’ulteriore limite dei cinque metri dal confine.
Al riguardo la Corte di Appello, dopo aver affermato, sulla scorta dei rilievi del CTU di primo grado, che la costruzione degli appellanti era una nuova costruzione e non una ristrutturazione con sopraelevazione, ha evidenziato che il regolamento edilizio comunale vigente al tempo della costruzione prevedeva, all’art.26, comma 7, che nelle nuove costruzioni doveva essere rispettata ‘la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti’, che ‘in presenza di pareti cieche è consentita l’edificazione in aderenza’, che, ‘nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine ed è quindi data facoltà per il confinante che costruisce successivamente di potere edificare in aderenza’, ma non prevedeva più che non fosse ammesso ‘costruire a distanza inferiore a mt.5 dai confini interni del lotto’. Questo ulteriore limite era stato soppresso con decreto dell’assessore al territorio e ambiente della Regione, n.813 del 1989 (art.5 L.Reg. Sicilia 27 dicembre 1978, n.71), applicabile al caso di specie in quanto la costruzione dei Rapisarda era stata realizzata tra il 1992 e il 1998. La Corte di Appello, infine, in dichiarato ‘riguardo all’esito complessivo della controversia’, ha condannato gli appellanti –
attuali controricorrential pagamento della metà delle spese processuali con compensazione del resto;

considerato che:

1.con il primo motivo di ricorso si lamenta in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c. errata applicazione dell’art.26 del regolamento edilizio. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe fatto riferimento all’art. 26 ‘nella forma indicata dagli appellanti’ laddove invece avrebbe dovuto fare riferimento all’art.26 nella stessa forma utilizzata dal giudice di primo grado posto che questa ultima era quella risultante da ‘copia conforme dell’ufficio tecnico comunale’.
Il motivo è inammissibile in quanto formulato senza tener conto del fatto, evidenziato dalla sentenza di appello, che il testo dell’art.26, comma7, del regolamento edilizio era stato modificato dal decreto dell’assessore regionale al territorio e all’ambiente;

2.con il secondo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c. ‘falsa applicazione dell’art.26 del regolamento edilizio per errata interpretazione sulla distanza tra pareti di edifici antistanti e dal confine’.

Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe ‘applicato più misure alla stessa parete frontista l’immobile COGNOME, frazionandola in parti, tratti, piani ecc. giudicando per lo stesso lato dell’edificio regolare la parte dell’immobile COGNOME –COGNOME con parete cieca e da arretrare sino a m10 solo il tratto finestrato’.

Si deduce che la Corte di Appello avrebbe giudicato in contrasto con la giurisprudenza di legittimità secondo cui sono illegittime le previsioni regolamentari che impongono il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi; l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 detta, infatti, disposizioni inderogabili da parte dei regolamenti locali in tema di limiti di densità, altezza, e distanza fra

i fabbricati, destinate a disciplinare le distanze tra costruzioni e non tra queste e le vedute.

Si insiste anche sulla erroneità della sentenza impugnata in punto di sussistenza del vincolo dei cinque metri tra la parete in questione e il confine.

Il motivo è inammissibile.

Va premesso, in linea di diritto, che il regolamento edilizio il cui testo è riprodotto nella sentenza impugnata e che è stato applicato dalla Corte di Appello, non impone il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre; prevede invece, all’art.26, che nelle nuove costruzioni ‘è prescritta, in tutti i casi, la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti’.

Va premesso, in linea di fatto, che la parete dell’edificio dei Rapisarda che la Corte di Appello ha ritenuto ‘non lesiva della distanza legale’ di cui all’art.26 del regolamento è una parete che, come la Corte di Appello ha accertato, è ‘cieca’ e ‘sul confine’.

La Corte di Appello ha distinto il tratto C-E e il tratto E-D-I di questa parete.

La Corte di Appello ha escluso, per il primo tratto, esteso dal piano terreno al piano 3°, l’applicazione della distanza di 10 metri perché tale tratto ‘non fronteggia la preesistente costruzione COGNOME‘ ed ha accertato che il secondo tratto, esteso dal piano terra al primo, ‘non è lesivo della distanza legale’ in quanto è anch’esso un tratto cieco, senza aperture, e fronteggia una parete della costruzione COGNOME che, a sua volta, non è finestrata (v. sentenza pagina 6).

Ciò posto il motivo, al di là della dedotta violazione di norma regolamentare, si riduce alla prospettazione di una realtà di fatto diversa da quella accertata dalla Corte di Appello. Il motivo ha questa struttura: poiché il giudice di merito ha accertato i fatti X e tale accertamento è erroneo, allora sono state violate le norme

giuridiche NOME. Tale struttura scambia il ruolo della Corte di cassazione per quello di una terza istanza di merito.

Per quanto poi riferito alla distanza dal confine, al motivo si oppongono le osservazioni fatte riguardo al primo motivo;

3. con il terzo motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c., ‘falsa applicazione dell’art.26 del regolamento edilizio per errata interpretazione sulla distanza tra pareti cieche e dal confine’.

Si sostiene che l’art.26 del regolamento edilizio imporrebbe il rispetto della distanza di 10 metri anche tra pareti cieche con la conseguenza che la Corte di Appello avrebbe dovuto comunque disporre l’arretramento dell’intera costruzione dei Rapisarda.

Secondo i ricorrenti l’espressione ‘…di cui sopra…’, contenuta nell’art. 26 -‘…nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine’ – dovrebbe essere intesa nel senso che la stessa mira a richiamare la distanza di 10 metri come limite da applicare per ogni costruzione sul confine anche in presenza di pareti cieche nell’immobile sul fondo limitrofo.

Il motivo è infondato.

I ricorrenti propongono un’interpretazione della norma contrastante con la relativa lettera.

La norma, come già ricordato, recita: ‘nelle nuove costruzioni e ricostruzioni è prescritta, in tutti i casi, la distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti … In presenza di pareti cieche è consentita l’edificazione in aderenza; nel rispetto della distanza minima tra pareti finestrate di cui sopra, è consentita altresì la edificazione sul confine ed è quindi data facoltà per il confinante che costruisce successivamente di potere edificare in aderenza’.
L’espressione ‘… di cui sopra…’ segue l’espressione ‘pareti finestrate’ e non l’espressione ‘distanza minima’ e quindi si collega

all’una e non all’altra. La formulazione del regolamento è coerente con la previsione dell’art. 9 del d.m.1444 del 1968.

La tesi interpretativa dei ricorrenti non tiene conto della modifica che, come rilevato dalla Corte di Appello, la norma ha subito nel tempo: il testo anteriore alla riformulazione intervenuta con decreto assessoriale 813/89 vietava in ogni caso la costruzione sul confine; il testo riformulato ha eliminato il divieto. In questa prospettiva diacronica si giustifica il richiamo al rispetto della distanza minima tra pareti finestrate per il caso di edificazione sul confine;

4. con il quarto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art.360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c., ‘errata e falsa applicazione dei principi sulla prevenzione e violazione degli articoli 873 e 875 c.c. per errata interpretazione sull’arretro dal confine per i piani superiori in caso di costruzione sul confine a piano terra’.

Si deduce che l’immobile dei controricorrenti è stato costruito sul confine al piano terra e a distanze variabili tra i tre e i quattro metri dal confine per quanto concerne il primo e il secondo piano, in relazione ai vari lati. Si sostiene che la Corte di Appello avrebbe dovuto disporre l’arretramento dei piani secondo e terzo a 10 metri dal confine in modo da consentire ai ricorrenti ‘post -venuti’ di costruire ‘in aderenza’ al piano terra e con ‘un solo allineamento anche verticale su tutti i piani’ superiori.
Il motivo è fondato.

E’ corretto il richiamo dei ricorrenti (v. ricorso pagina 21) alle pronunce di questa Corte di legittimità secondo le quali ‘In tema di distanze fra costruzioni la scelta che spetta al preveniente di costruire sul confine è definitiva, nel senso che tale scelta condiziona non solo l’attività edilizia del vicino, ma lo stesso preveniente che nella prosecuzione in altezza del fabbricato deve attenersi alla regola costruttiva originariamente adottata, per modo che sia il preveniente che il prevenuto possono sopraelevare sul filo
della precedente costruzione, ma se non ritengono di rispettare tale criterio costruttivo devono osservare, dall’altro fabbricato, il distacco minimo previsto dal codice civile o dai regolamenti locali’ (così in particolare, Cass. Sez. 2, sentenza n.11284/1992). In particolare la definitività della scelta si spiega perché, se fosse consentito di realizzare una scelta variabile tra i vari piani del fabbricato, si costringerebbe il vicino prevenuto ad elevare a sua volta un edificio con muri perimetrali a linea spezzata (Cass, Sez. 2, n.7762 del 20/07/1999; Cass. n. 14077 del 2003).
Il motivo deve dunque essere accolto;

5. con il quinto motivo di ricorso si lamenta, in riferimento all’art. 360, primo comma, n.3 e n.5 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art.91 c.p.c. ‘per omessa motivazione sulla parziale soccombenza della spese processuali’. Sotto questa rubrica si deduce che la Corte di Appello avrebbe errato nel porre a carico degli appellanti -attuali controricorrenti- le spese del giudizio solo per metà e nel compensarle per il resto, laddove invece sarebbe stato corretto porre le spese per intero a carico degli appellanti tenuto conto dell’esito complessivo del giudizio.
Il motivo resta assorbito per effetto dell’accoglimento del quarto motivo;

in conclusione il quarto motivo deve essere accolto, il quinto resta assorbito, i restanti devono essere rigettati. La sentenza impugnata deve essere cassata in riferimento al motivo accolto e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione;

il giudice del rinvio dovrà provvedere anche alla liquidazione delle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il quarto motivo di ricorso, dichiara assorbito il quinto motivo e rigetta i restanti, cassa la sentenza impugnata in

relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Catania, in diversa composizione. Roma 25 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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