Distanze tra costruzioni: la legge nazionale prevale

La Corte di Cassazione ha affermato la prevalenza della normativa nazionale sulle distanze tra costruzioni rispetto ai regolamenti edilizi locali. Un proprietario aveva citato in giudizio la vicina perché il suo edificio non rispettava la distanza minima dal confine. La Corte d’Appello aveva respinto la domanda, applicando una norma locale che consentiva deroghe. La Cassazione ha cassato la sentenza, stabilendo che il D.M. 1444/1968, che impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, prevale su qualsiasi norma locale contrastante e si applica automaticamente, anche nei rapporti tra privati. I regolamenti locali non possono ridurre tale distanza, ma solo aumentarla.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze tra Costruzioni: La Legge Nazionale Vince Sempre sul Regolamento Locale

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio fondamentale in materia edilizia: le norme nazionali sulle distanze tra costruzioni sono inderogabili e prevalgono sui regolamenti locali che prevedono limiti inferiori. Questa decisione chiarisce che la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, stabilita dal D.M. 1444/1968, non può essere ridotta dai Comuni, i quali possono solo stabilire distanze maggiori.

Il Fatto: Una Controversia sulle Distanze di Confine

La vicenda nasce dalla causa intentata da un proprietario contro la sua vicina di casa. L’attore sosteneva che l’edificio della convenuta fosse stato costruito a una distanza dal confine inferiore a quella di 5 metri prevista dal regolamento edilizio locale. Di conseguenza, chiedeva l’arretramento della costruzione.

Inizialmente, il Tribunale aveva dato ragione all’attore. Tuttavia, la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione, accogliendo le difese della convenuta. Secondo i giudici di secondo grado, una norma del regolamento locale permetteva una deroga, in quanto anche l’edificio dell’attore non era a distanza regolamentare e, inoltre, le finestre della convenuta non si aprivano su vani abitabili. La Corte d’Appello aveva anche considerato trascurabile la differenza di pochi centimetri rispetto alla distanza minima.

La Decisione della Corte di Cassazione

Contro la sentenza d’appello, il proprietario ha proposto ricorso in Cassazione, lamentando la violazione e falsa applicazione non solo della norma locale, ma soprattutto dell’art. 9 del D.M. n. 1444/1968. Questa norma nazionale, che ha forza di legge, impone una distanza minima assoluta di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame. I giudici hanno affermato che la Corte territoriale aveva commesso un errore nel non applicare la normativa nazionale, che prevale su quella locale.

Le Motivazioni della Suprema Corte: La Gerarchia delle Fonti nelle distanze tra costruzioni

Le motivazioni della Corte si basano su un principio consolidato: la normativa statale in materia di distanze tra costruzioni, in particolare l’art. 9 del D.M. 1444/1968, è una norma imperativa e inderogabile. Essa è stata emanata per tutelare interessi pubblici come la salubrità e la sicurezza, e non può essere derogata dai regolamenti edilizi comunali se non per stabilire distanze maggiori.

La Corte ha chiarito che quando un regolamento locale contrasta con questa norma nazionale, il giudice ha il dovere di disapplicarlo e applicare direttamente la disposizione statale. Quest’ultima si inserisce automaticamente nello strumento urbanistico locale, sostituendo la norma illegittima.

Inoltre, la Cassazione ha specificato che la nozione di ‘parete finestrata’ si riferisce all’intera parete e non solo ai tratti in cui sono presenti le finestre. È irrilevante che le finestre si aprano su vani abitabili o meno. Limitare l’applicazione della norma ai soli vani abitabili, come aveva fatto la Corte d’Appello, rappresenta un’interpretazione ‘contra legem’ (contro la legge), perché riduce illegittimamente la portata della tutela voluta dal legislatore nazionale.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza rafforza la certezza del diritto in un settore cruciale come quello edilizio. Le conclusioni che se ne traggono sono chiare e di grande impatto pratico:
1. Prevalenza Assoluta della Legge Statale: I proprietari e i costruttori devono sempre fare riferimento alla distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate prevista dal D.M. 1444/1968 come limite invalicabile, a meno che il regolamento locale non preveda distanze superiori.
2. Irrilevanza della Norma Locale Difforme: Qualsiasi norma comunale che preveda distanze inferiori o introduca deroghe non consentite dalla legge nazionale è illegittima e deve essere disapplicata dal giudice.
3. Tutela Piena per i Proprietari: I proprietari che subiscono la costruzione di un edificio a distanza inferiore a quella legale possono agire in giudizio per chiederne l’arretramento, potendo contare sulla forza della normativa nazionale.

Un regolamento edilizio comunale può prevedere distanze tra edifici inferiori a quelle stabilite dalla legge nazionale?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la normativa nazionale (specificamente l’art. 9 del D.M. 1444/1968) che fissa una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate è inderogabile. I regolamenti locali possono solo prevedere distanze maggiori, ma non inferiori.

Cosa si intende per ‘parete finestrata’ ai fini del calcolo delle distanze?
Per ‘parete finestrata’ si intende l’intera parete di un edificio su cui è presente almeno una finestra. La norma si applica a tutta la parete e non solo alla porzione antistante la finestra. È irrilevante che la finestra si apra su un vano abitabile o su un locale accessorio (es. bagno, ripostiglio).

Cosa succede se un giudice applica una norma locale che contrasta con la legge nazionale sulle distanze?
La sentenza basata su una norma locale illegittima può essere impugnata e cassata. Il giudice ha l’obbligo di disapplicare la norma locale contrastante con la legge statale e di applicare direttamente quest’ultima, che si sostituisce automaticamente alla previsione locale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 21790 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 21790 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 8508/2023 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME, domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso la Cancelleria della Suprema Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 264/2023 della CORTE D’APPELLO di FIRENZE, depositata il 06/02/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/06/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME convenne in giudizio NOME COGNOME, chiedendo che la convenuta fosse condannata, per il rispetto delle distanze tra edifici, ad arretrare il proprio fabbricato finestrato, che

avrebbe dovuto essere posto alla distanza di m. 5 dal confine, in base al regolamento edilizio locale vigente, nel mentre risultava distare m. 3,95.

La convenuta, per contro, si era difesa assumendo che fosse possibile derogare alla distanza di cinque metri in quanto l’attore aveva, a sua volta, costruito a distanza inferiore, a causa della presenza di una tettoia, solo successivamente demolita; inoltre, pur ammesso che il fabbricato COGNOME si trovasse a m. INDIRIZZO,95 dal confine, ciò non assumeva rilievo per la lievità della discrasia, stante che il fabbricato dell’attore si trovava a m. 4 dal confine.

1.1. Il Tribunale accolse la domanda, ravvisando, sulla scorta della consulenza tecnica, che non era stata osservata la distanza di m. 5 dal confine.

La Corte d’appello di Firenze, accolta l’impugnazione della COGNOME e, pertanto, riformata totalmente la sentenza di primo grado, rigettò la domanda.

2.1. Secondo la Corte di merito:

-trovava applicazione l’art. 39 del regolamento edilizio vigente del Comune di Pistoia, il quale per la zona ‘B’ prevedeva un distacco minimo dal confine di cinque metri e, nel caso in cui fossero preesistenti fabbricati posti a distanza inferiore dal confine, l’altro edificio, purché non dotato di finestre verso il confine che si aprivano su vani abitabili, poteva essere collocato alla medesima distanza;

le finestre della convenuta non insistevano su vani abitabili, nel mentre il portoncino d’ingresso, poiché privo di vetri non poteva considerarsi veduta;

-il fabbricato dell’appellato, al tempo della costruzione della vicina, presentava una stabile tettoia, da doversi giudicare costruzione, posta a m. 4 dal confine;

-la modestissima differenza nell’ordine di qualche centimetro (nei punti di sforamento m. 3,97 e m. 3,92) non poteva assumere rilievo, trattandosi di differenza rientrante nei margini di tollerabilità.

NOME COGNOME ricorre avverso la sentenza d’appello sulla base un solo motivo, ulteriormente illustrato da memoria, e l’intimata resiste con controricorso.

Il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 39, co. 3, lett. b) del regolamento edilizio del Comune di Pistoia, nonché degli artt. 9, co. 1, n. 2, d.m. n. 1444/1968, 872 e 873 cod. proc. civ.

La sentenza era erronea per non avere fatto applicazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444/1968 (corpo normativo, questo, che in quanto emanato su delega dell’art. 41 bis della Legge Urbanistica, ha efficacia di legge dello Stato), il quale prevede la distanza minima tra fabbricati in m. 10 in presenza di pareti finestrate, distanza che, nel caso, non superava i m. 8.

Illegittimo doveva reputarsi lo strumento edilizio locale che, in violazione di legge, assegnava un significato restrittivo a ‘parete finestrata’, intendendo che la finestra dovesse aprirsi su un vano abitabile. Non è consentito, infatti, prosegue il ricorrente, assegnare ai regolamenti locali forza derogatoria del predetto art. 9, salvo che questi prevedano distanze maggiori.

5. Il motivo è fondato.

E’ chiaro che l’attore si è doluto anche della violazione di distanze legali tra fabbricati (come riporta la stessa sentenza a pag. 2), pertanto, la Corte locale aveva il dovere di ricercare la norma applicabile in tema di distanze tra fabbricati.

Questa Corte da lungo tempo afferma che nella materia delle distanze nelle costruzioni, il principio secondo cui la norma

dell’art.9, numero 2, del d.m. 2 aprile 1968 n.1444, che fissa in dieci metri la distanza minima assoluta tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, non è immediatamente operante nei rapporti fra i privati, va interpretato nel senso che l’adozione, da parte degli enti locali, di strumenti urbanistici contrastanti con la citata norma comporta l’obbligo per il giudice di merito non solo di disapplicare le disposizioni illegittime, ma anche di applicare direttamente la disposizione del menzionato articolo 9, divenuta, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico, in sostituzione della norma illegittima che è stata disapplicata (Sez. 2, n. 7563, 30/03/2006, Rv. 587075 -01; conf., ex multis, Cass. nn. 56/2010, 8767/2010).
Principio, questo, scolpito dalle Sezioni unite, le quali hanno precisato che in tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, secondo comma, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica. Ne consegue che l’art. 52 delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Viareggio – che impone il rispetto della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi – è in contrasto con le previsioni del citato art. 9 e deve, pertanto, essere disapplicato (sentenza n. 14953, 07/07/2011, Rv. 617949 -01; conf., fra le tante, Cass. n. 624/2021).
In motivazione le Sezioni unite spiegano che <> (in esatta conformità si veda successivamente, fra le tante, Cass. nn. 15529/2015, 5017/2018).
Nel caso in esame lo strumento locale -che per legge può prevedere in materia di distanze solo distacchi maggiori rispetto alla previsione codicistica dell’art. 873 cc -risulta ‘contra legem’, in quanto riduce la portata dell’art. 9, limitandola ai soli casi in cui la finestra del fabbricato si apra su un vano abitabile.

In disparte, è appena il caso di soggiungere che l’interpretazione resa dalla Corte di Firenze risulta, peraltro e sotto altro profilo, forzata, ed addirittura riserva un trattamento premiale a quella che sarebbe addirittura una difformità (pag. 6 della sentenza).

6. In conclusione, la sentenza va cassata e il Giudice del rinvio (medesima d’Appello in diversa composizione) dovrà riesaminare la

vicenda adeguandosi ai principi di diritto sopra riportati. Regolerà, inoltre, le spese legali del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Firenze, altra composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 4 giugno 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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