Distanze tra costruzioni: la Cassazione decide

Una società di costruzioni, nel ricostruire un edificio, ha violato una servitù del 1963 che regolava le distanze tra costruzioni con i vicini. I tribunali di merito hanno ordinato l’arretramento dell’opera. La società ha fatto ricorso in Cassazione, contestando la composizione del collegio giudicante e l’interpretazione della servitù. La Suprema Corte ha rigettato il ricorso, confermando che la violazione dell’accordo privato era una ragione sufficiente per la condanna. Ha inoltre stabilito la legittimità temporanea dei giudici ausiliari, rendendo la sentenza definitiva.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: Accordo Privato vs Norme Urbanistiche

La questione delle distanze tra costruzioni è un tema ricorrente e spinoso nel diritto immobiliare, spesso al centro di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto importanti chiarimenti su come bilanciare gli accordi privati, come le servitù, con le normative urbanistiche, specialmente quando queste cambiano nel tempo. Il caso analizza la violazione di una servitù reciproca risalente al 1963 da parte di una società di costruzioni, portando a una decisione che rafforza il valore degli accordi pattizi tra proprietari confinanti.

I Fatti del Caso: Una Ricostruzione Contesa

La vicenda ha origine dalla citazione in giudizio di una società edile da parte dei proprietari di un immobile confinante. Questi ultimi lamentavano che la società, nel ricostruire un edificio precedentemente demolito, aveva violato una servitù reciproca costituita con un atto notarile del 1963. Tale accordo stabiliva specifiche regole per l’accesso ai rispettivi garage e, soprattutto, per il rispetto di determinate distanze tra i fabbricati. Secondo gli attori, il nuovo edificio occupava una porzione di area che avrebbe dovuto essere lasciata libera, violando sia la servitù convenzionale sia le norme regolamentari del Comune.

Il Percorso Giudiziario e i Motivi del Ricorso

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione ai proprietari, condannando la società edile all’arretramento del fabbricato. La società, non rassegnata, ha proposto ricorso per Cassazione basandolo su tre motivi principali:

1. Vizio di costituzione del giudice: La ricorrente sosteneva la nullità della sentenza d’appello perché nel collegio giudicante era presente un giudice ausiliario, figura la cui legittimità costituzionale era stata messa in discussione.
2. Errata interpretazione della servitù: La società contestava l’interpretazione dell’atto del 1963, sostenendo che la Corte d’Appello non avesse considerato il comportamento successivo delle parti, che a suo dire dimostrava una volontà diversa da quella letterale dell’accordo.
3. Violazione delle norme urbanistiche: Si argomentava che, essendo l’edificio quasi terminato quando la zona era stata riclassificata, avrebbero dovuto applicarsi le nuove e più favorevoli norme sulle distanze.

Le Motivazioni della Cassazione sul tema delle distanze tra costruzioni

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, rigettando tutte le censure mosse dalla società costruttrice con argomentazioni precise.

La Questione del Giudice Ausiliario

Il primo motivo è stato ritenuto infondato. La Corte ha richiamato la sentenza n. 41/2021 della Corte Costituzionale e la propria giurisprudenza consolidata (Cass. n. 33065/2021), le quali hanno stabilito una “temporanea tollerabilità costituzionale” dell’impiego dei giudici ausiliari fino al 31 ottobre 2025. Questa misura è volta a non paralizzare l’attività delle Corti d’Appello e a smaltire l’enorme arretrato, evitando la nullità di innumerevoli sentenze.

L’Interpretazione dell’Accordo di Servitù e la Doppia “Ratio Decidendi”

I giudici hanno considerato inammissibili il secondo e il terzo motivo. La Corte d’Appello aveva basato la sua decisione su due distinte e autonome rationes decidendi:

1. La violazione della servitù convenzionale del 1963.
2. Il contrasto con le norme urbanistiche generali (d.m. 1444/1968 e piano regolatore comunale).

La Cassazione ha spiegato che, quando una sentenza si fonda su più ragioni autonome, ciascuna delle quali è sufficiente a sorreggere la decisione, il ricorrente deve contestarle tutte validamente. In questo caso, la contestazione relativa all’interpretazione della servitù (secondo motivo) è stata giudicata inammissibile perché si limitava a proporre una lettura alternativa dei fatti, compito che spetta ai giudici di merito e non alla Corte di legittimità. Essendo caduta la censura sulla prima ratio decidendi (la violazione della servitù), questa era da sola sufficiente a confermare la sentenza. Di conseguenza, l’analisi del terzo motivo, relativo alle norme urbanistiche, è diventata irrilevante e quindi inammissibile.

Conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale nel diritto immobiliare: gli accordi privati validamente stipulati, come le servitù, hanno forza di legge tra le parti e devono essere rispettati. La violazione di un patto specifico sulle distanze tra costruzioni può costituire un fondamento autonomo e sufficiente per una condanna, anche a prescindere dalla conformità dell’opera alle norme urbanistiche generali. Questa decisione sottolinea l’importanza di una due diligence accurata sugli atti di provenienza e sui vincoli convenzionali prima di intraprendere qualsiasi intervento edilizio, poiché il rispetto degli accordi pattizi è un obbligo non derogabile.

La partecipazione di un giudice ausiliario al collegio giudicante rende nulla la sentenza d’appello?
No. La Corte di Cassazione, richiamando una sentenza della Corte Costituzionale, ha stabilito che la partecipazione dei giudici ausiliari è temporaneamente legittima fino al 31/10/2025 per ridurre l’arretrato giudiziario e non comporta la nullità delle decisioni.

Un accordo privato tra vicini (servitù) sulle distanze tra edifici prevale sulle norme del piano regolatore?
Sì, in questo caso la violazione dell’accordo di servitù del 1963 è stata considerata una ragione sufficiente e autonoma per ordinare l’arretramento dell’edificio. La Corte ha ritenuto che il rispetto di quell’accordo fosse un obbligo primario, la cui violazione era di per sé sufficiente a giustificare la decisione, a prescindere dalle altre normative urbanistiche.

È possibile contestare in Cassazione l’interpretazione di un contratto fatta dal giudice di merito?
No, non se la contestazione si limita a proporre un’interpretazione alternativa. L’interpretazione dei contratti e la valutazione dei fatti sono compiti del giudice di merito (primo grado e appello). La Corte di Cassazione può intervenire solo per violazione delle regole legali di interpretazione (come l’art. 1362 c.c.), non per riesaminare il merito della scelta interpretativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32126 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32126 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23198/2020 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME e COGNOME NOME;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, il primo in proprio e gli altri quali eredi di COGNOME NOME, tutti elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME di SAN LIO MARCELLO, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME;

-controricorrenti-

Avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 171/2020, depositata il 21/01/2020. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/05/2023

dal Consigliere NOME COGNOME.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno citato in giudizio la società RAGIONE_SOCIALE, chiedendo che la convenuta fosse condannata ad arretrare la parete est dell’edificio dalla stessa realizzato in ricostruzione di un precedente fabbricato demolito; l’edificio ricostruito, per effetto dell’occupazione di una piccola porzione di forma triangolare dell’area, viola hanno sostenuto gli attori -la servitù reciproca, costituita con atto notarile del 1963, di accesso ai rispettivi garages e di rispetto delle distanze convenzionalmente stabilite, nonché la disciplina delle distanze prescritta dalle norme regolamentari del Comune di Ragusa. Il Tribunale di Ragusa, con la sentenza n. 292/2016, accoglieva la domanda e condannava la società RAGIONE_SOCIALE all’arretramento del fabbricato.
La sentenza è stata impugnata da RAGIONE_SOCIALE. La Corte d’appello di Catania, con la sentenza n. 171/2020, ha rigettato il gravame.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione la società RAGIONE_SOCIALE in liquidazione.

Resistono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Memoria è stata depositata dalla ricorrente e dai controricorrenti.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo denuncia ‘violazione degli artt. 102 e 106 Cost. e conseguente nullità della sentenza per vizio di costituzione

del giudice ex art. 158 c.p.c.’ in quanto estensore e relatore della sentenza impugnata è un giudice ausiliario.

Il motivo è infondato.

Come ha precisato questa Corte, a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 41 del 2021, che ha dichiarato l’illegittimità delle disposizioni contenute nel d.l. n. 69 del 2013 (conv. con modif. nella l. n. 98 del 2013), che conferiscono al giudice ausiliario di appello lo status di componente dei collegi nelle sezioni delle corti di appello, ‘queste ultime potranno legittimamente continuare ad avvalersi dei giudici ausiliari, fino a quando, entro la data del 31/10/2025, si perverrà ad una riforma complessiva della magistratura onoraria; fino a quel momento, infatti, la temporanea tollerabilità costituzionale dell’attuale assetto è volta ad evitare l’annullamento delle decisioni pronunciate con la partecipazione dei giudici ausiliari e a non privare immediatamente le corti di appello dei giudici onorari al fine di ridurre l’arretrato nelle cause civili’ (Cass. n. 33065/2021).
2) Il secondo motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c.; omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio’: la sentenza impugnata, nel ritenere che la reciproca servitù di accesso di cui al rogito notarile implicasse anche il divieto di occupazione di spazi non utilizzabili e nel ritenere ritenuto giuridicamente irrilevante il successivo comportamento delle parti, viola il tenore letterale dell’accordo concluso fra le parti e il canone relativo al comportamento da loro successivamente tenuto.
Il motivo è inammissibile nella parte in cui denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo, in quanto ai sensi dell’art. 348 -ter , comma 5 c.p.c., applicabile ratione temporis alla fattispecie, il ricorso per cassazione non può essere proposto ai sensi del n. 5 del primo comma dell’art. 360 c.p.c. quando la sentenza di appello, fondandosi sulle medesime ragioni di fatto, conferma la decisione di primo grado.

Quanto, invece, alla dedotta violazione dell’art. 1362 c.c. viene prospettata una lettura dell’atto del 1963 differente rispetto a quella data dal giudice di merito, lettura basata non sulla lettera dell’atto, ma sul successivo comportamento delle parti, in particolare la collocazione di fioriere, comportamento di per sé non incompatibile con il rispetto delle distanze tra gli edifici previste dall’atto, così che il motivo si risolve in una inammissibile richiesta di un’interpretazione dell’atto alternativa rispetto a quella data dal giudice di merito (cfr. al riguardo, tra le tante, Sez. 3 – , Sentenza n. 28319 del 28/11/2017).
3) Il terzo motivo fa valere ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 872 e 873 c.c., nonché dell’art. 9 del d.m. 1444/1968; omesso esame di un fatto decisivo in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.’: si sostiene che dalla consulenza espletata in primo grado e dal suo supplemento espletato in grado di appello emerge che i due edifici sono stati posti in zona omogenea A quando il fabbricato della ricorrente era quasi terminato; conseguentemente deve trovare applicazione la minore distanza prevista dal d.m. n. 1444/1968, così come riprodotta dalle norme tecniche di attuazione del piano regolatore generale di Ragusa, in base al principio secondo cui le disposizioni sopravvenute più favorevoli si applicano agli edifici in corso di realizzazione alla data della loro entrata in vigore.
Il motivo è inammissibile.

La Corte di appello ha ritenuto che il nuovo fabbricato si sia posto in violazione delle distanze stabilite con l’atto del 1963 e con diversa, autonoma, ratio decidendi ha ritenuto che la ricostruzione dell’edificio si sia posta altresì in contrasto con quanto stabilito dal d.m. n. 1444/1968 e dalle norme tecniche di attuazione del piano regolatore del Comune di Ragusa. Dato che la prima ratio decidendi contestata con il secondo motivo risulta corretta alla luce del rigetto del medesimo motivo, sono privi di interesse e quindi
inammissibili i rilievi prospettati nei confronti della seconda ratio decidendi con il presente motivo (v. Cass. n. 11493/2018 e Cass. n. 2108/2012).

II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore dei controricorrenti, che liquida in euro 4.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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