Distanze tra costruzioni: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 27887/2024, ha sospeso la decisione su un caso relativo alle distanze tra costruzioni. La controversia nasce dalla ristrutturazione di un edificio, che secondo i vicini non rispettava le distanze legali. La Corte d’Appello aveva ordinato una parziale demolizione. I proprietari hanno fatto ricorso in Cassazione sostenendo che si trattasse di una ricostruzione su un sedime preesistente e non di una nuova costruzione. La Suprema Corte ha ritenuto la questione di particolare importanza (rilievo nomofilattico), soprattutto alla luce delle nuove normative del 2020 (Decreto Semplificazioni) che hanno modificato le regole su ristrutturazioni e distanze. Pertanto, ha rinviato il caso a una pubblica udienza per un esame approfondito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: La Cassazione Rimette in Discussione le Regole per la Ricostruzione

L’ordinanza interlocutoria n. 27887/2024 della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale del diritto immobiliare: le distanze tra costruzioni in caso di demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente. La Suprema Corte, riconoscendo la complessità e l’importanza della materia, ha deciso di non pronunciarsi immediatamente, ma di rinviare la causa a una pubblica udienza per un approfondimento, soprattutto alla luce delle recenti modifiche legislative.

I Fatti di Causa: Dalla Condanna alla Demolizione in Appello

La vicenda giudiziaria ha origine da una controversia tra proprietari di immobili confinanti. I ricorrenti avevano eseguito lavori di ristrutturazione sul proprio fabbricato. I vicini, ritenendo che la nuova opera violasse le distanze legali, si erano rivolti al Tribunale, che aveva parzialmente accolto la loro domanda, ordinando l’arretramento della costruzione a 3 metri dal balcone dei vicini.

In seguito, la Corte d’Appello, accogliendo l’appello incidentale dei vicini, ha inasprito la condanna. Ha ordinato ai proprietari di demolire tutte le porzioni del loro edificio realizzate a una distanza inferiore a 5 metri dal confine e a 10 metri dalla parete finestrata dell’immobile adiacente, confermando così un’interpretazione più restrittiva delle norme sulle distanze tra costruzioni.

I Motivi del Ricorso in Cassazione: Ricostruzione o Nuova Costruzione?

I proprietari dell’immobile ristrutturato hanno presentato ricorso in Cassazione basandosi su due argomentazioni principali:

1. Errata qualificazione dell’intervento: Sostenevano che il loro intervento non fosse una ‘nuova costruzione’, ma una ‘ricostruzione’ di un edificio preesistente che già non rispettava le distanze. Poiché il nuovo manufatto manteneva la stessa area di sedime e sagoma, e la sopraelevazione era minima, secondo loro non si sarebbero dovute applicare le rigide norme sulle distanze previste per le nuove costruzioni.
2. Violazione del principio processuale: Lamentavano che la Corte d’Appello avesse ordinato un arretramento a 5 metri, basandosi su un regolamento edilizio locale, mentre la domanda originale dei vicini chiedeva un arretramento a soli 3 metri. Questo, a loro avviso, costituiva una violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.).

Le Motivazioni della Corte di Cassazione: la questione sulle distanze tra costruzioni merita approfondimento

La Suprema Corte ha ritenuto che le questioni sollevate avessero un ‘rilievo nomofilattico’, ovvero un’importanza tale da richiedere una decisione che possa servire da guida per casi futuri e garantire un’applicazione uniforme della legge. Il Collegio ha evidenziato la necessità di un approfondimento in pubblica udienza per valutare l’impatto di una normativa sopravvenuta di grande rilevanza: il D.L. n. 76/2020 (noto come ‘Decreto Semplificazioni’), convertito in Legge n. 120/2020.

Questa nuova legge ha modificato il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), introducendo una disciplina più flessibile per gli interventi di ‘ristrutturazione edilizia’. In particolare, l’art. 2-bis, comma 1-ter, prevede che, in caso di demolizione e ricostruzione, l’intervento sia consentito anche se non rispetta le distanze minime, purché avvenga ‘nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti’. Questa norma mira a favorire la rigenerazione urbana, spesso ostacolata dalla difficoltà di adeguare edifici vecchi, situati in tessuti urbani consolidati, a normative moderne molto più severe. La Corte ha quindi deciso di sospendere il giudizio per valutare come questa nuova disposizione si coordini con i principi generali in materia di distanze tra costruzioni.

Conclusioni: L’Importanza di un Intervento Nomofilattico sulle Distanze

L’ordinanza della Cassazione non chiude la vicenda, ma la apre a uno scenario di fondamentale importanza. La decisione finale, che verrà presa dopo la pubblica udienza, è destinata a diventare un punto di riferimento per il settore edilizio. Chiarirà in modo definitivo come le nuove norme a favore della rigenerazione urbana debbano essere interpretate e applicate, bilanciando l’interesse alla riqualificazione del patrimonio edilizio con il diritto dei vicini al rispetto delle distanze. Il verdetto avrà un impatto significativo su innumerevoli situazioni simili in tutta Italia, dove la ricostruzione di vecchi edifici si scontra con i vincoli imposti dalle normative urbanistiche.

Un intervento di demolizione e ricostruzione è sempre considerato ‘nuova costruzione’ ai fini delle distanze?
La questione è complessa. Secondo la tesi dei ricorrenti, se la ricostruzione avviene mantenendo la stessa area di sedime e sagoma di un edificio preesistente, non dovrebbe essere considerata una ‘nuova costruzione’. Tuttavia, i giudici di merito hanno applicato le norme sulle distanze come se lo fosse. La Cassazione, proprio per questa incertezza, ha ritenuto necessario un approfondimento alla luce delle nuove leggi.

La normativa sulle distanze tra costruzioni è stata modificata di recente?
Sì. La Corte di Cassazione ha evidenziato l’importanza del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, che ha introdotto nuove regole per la ‘ristrutturazione edilizia’. Questa normativa permette, in alcuni casi di demolizione e ricostruzione, di mantenere le distanze preesistenti anche se inferiori ai minimi di legge, per favorire la rigenerazione urbana.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione in questo specifico caso?
La Corte non ha preso una decisione definitiva. Con un’ordinanza interlocutoria, ha stabilito che le questioni sollevate sono così importanti da richiedere una discussione in pubblica udienza. L’obiettivo è giungere a un’interpretazione chiara e uniforme della legge (funzione nomofilattica), considerando l’impatto della nuova normativa del 2020.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27887 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27887 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/10/2024

Oggetto: Distanze

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 10430/2019 R.G. proposto da

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in Martinsicuro sono elettivamente domiciliati.

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi, anche disgiuntamente, dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO.

-controricorrenti –

Avverso la sentenza n. 2866/2018 della Corte d’Appello di Ancona, pubblicata il 5/12/2018 e notificata il 19/2/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 11 settembre 2024 dalla AVV_NOTAIO.AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, riconvocata il 30/9/2024.

Rilevato che:

Con sentenza n. 276/2011, il Tribunale di Macerata, accogliendo parzialmente le domande proposte da NOME COGNOME e da NOME COGNOME e NOME COGNOME nei confronti di NOME COGNOME e NOME COGNOME, condannò questi ultimi ad arretrare la loro costruzione fino a mt. 3,00 dalla linea esteriore del balcone di proprietà di NOME, per tutta la proiezione verticale di tale distanza e fino alla quota dell’altezza originaria della costruzione risultante prima degli interventi per cui è causa, nonché al risarcimento del danno.
Il giudizio di gravame, incardinato da COGNOME NOME e COGNOME NOME si concluse, nella resistenza di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, che proposero a loro volta appello incidentale, con la sentenza n. 2866/2018, pubblicata il 05/12/2018, con la quale la Corte d’Appello di Ancona respinse l’appello principale e, in accoglimento di quello incidentale, condannò NOME COGNOME e NOME COGNOME a demolire le porzioni del loro fabbricato realizzate a distanza inferiore a mt. 5,00 dal confine con l’immobile di proprietà delle controparti e a distanza inferiore a mt. 10,00 dalla parete finestrata (est) del fabbricato degli appellanti incidentali, fino al rispetto di tali distanze, e al pagamento di una somma di denaro, confermando per il resto la sentenza impugnata.
Contro la predetta sentenza, NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per cassazione sulla base di due motivi, illustrati anche con memoria. NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso, illustrato anche con memoria.

Ritenuto che:

Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione ed errata applicazione degli artt. 3 d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 9 d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, l’errore essenziale e il travisamento, il difetto dei presupposti e dei motivi, ovvero la contraddittorietà ed illogicità e la necessità della nuova qualificazione giuridica

dell’opera, per avere i giudici di merito considerato il proprio immobile nuova costruzione, benché possano considerarsi tali, a mente dell’art. 3 del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, i manufatti di trasformazione edilizia e urbanistica del territorio. I predetti hanno sul punto evidenziato come il fabbricato ricostruito con coincidenza di area di sedime e di sagoma si sottragga alle norme sulle distanze in quanto sostitutivo di altro che già non le rispettava e sia tale in quanto sorto in coincidenza con l’area di sedime, mentre la sopraelevazione, necessaria per la costruzione del tetto, occupava il solo 20% della volumetria preesistente, sicché avrebbero dovuto trovare applicazione le nuove norme edilizie che il c.t.u., all’epoca dell’indagine, non poteva conoscere.
2. Con il secondo motivo, si lamenta la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e l’inapplicabilità del Regolamento edilizio, nonché la violazione dell’art. 873 cod. civ., in relazione all’art. 360, nn. 3 e 4, cod. proc. civ., perché i giudici di merito, a fronte di una domanda che chiedeva l’arretramento a una distanza di mt. 3, avevano dichiarato doversi applicare la diversa misura di mt. 5,00, come previsto dal Regolamento comunale, senza peraltro considerare che il proprio fabbricato era incastonato tra altri fabbricati e in aderenza ad essi per tre lati, in una zona dove nessuno dei fabbricati esistenti rispettava le distanze, sicché un arretramento avrebbe avuto la valenza di una sostanziale espropriazione ad opera dei confinanti che non avevano rispettato le distanze.
3. Ad avviso del collegio le questioni prospettate coi motivi, in quanto di rilievo nomofilattico, meritano un approfondimento mediante discussione in pubblica udienza, dovendosi valutare l’applicabilità , alla specie, del d.l. 16 luglio 2020 n. 76, conv., con modif., dalla legge 11 settembre 2020 n. 120, che ha inciso sulla struttura del d.P.R. 6 giugno 2001, n.380 al fine di fornire strumenti normativi favorevoli alla rigenerazione dei tessuti urbani e rivedere il sistema delle distanze, riformulando il concetto di
‘ristrutturazione edilizia’ ed il suo conseguente coordinamento con la definizione di ‘manutenzione straordinaria’ ex art. 3, comma 1, lett. b), del medesimo d.P.R., e, in specie, dell’art. 2 -bis , comma 1ter del T.U. dell’Edilizia, che, nel nuovo testo, così recita: ‘ in ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti ‘.

P.Q.M.

rinvia la causa a nuovo ruolo per la discussione in pubblica udienza. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 11/9/2024-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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