Distanze tra costruzioni: la Cassazione chiarisce

Un proprietario di un immobile ha contestato la violazione delle distanze tra costruzioni da parte di un’impresa edile. La Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha stabilito principi fondamentali per il calcolo: la misurazione va effettuata considerando l’intera facciata degli edifici e non solo le parti prospicienti, e deve includere anche elementi aggettanti come gli sbalzi tamponati, in quanto parte integrante della sagoma del fabbricato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze tra costruzioni: la Cassazione chiarisce i criteri di misurazione

L’ordinanza n. 7604/2024 della Corte di Cassazione offre un’importante lezione sui criteri per il calcolo delle distanze tra costruzioni, un tema cruciale nel diritto immobiliare e urbanistico. La Corte ha ribadito che la misurazione deve essere effettuata in modo rigoroso, tenendo conto dell’intera estensione dei fabbricati e degli elementi che ne costituiscono la sagoma, come gli sbalzi tamponati. Questa pronuncia cassa la decisione della Corte d’Appello, stabilendo principi chiari a tutela della corretta pianificazione edilizia.

I fatti di causa: l’origine della controversia

Un privato cittadino, proprietario di un appartamento, aveva citato in giudizio una società costruttrice, lamentando che un nuovo complesso edilizio era stato edificato in violazione delle distanze legali previste dal regolamento edilizio locale e dalla normativa nazionale. In particolare, il ricorrente sosteneva che la misurazione delle distanze fosse stata eseguita in modo errato.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano respinto la domanda, ritenendo corretto il calcolo effettuato dal consulente tecnico d’ufficio (CTU). Secondo i giudici di merito, la distanza minima era stata rispettata in relazione alla parte di nuova costruzione direttamente prospiciente l’appartamento dell’attore. Insoddisfatto, il cittadino ha proposto ricorso per cassazione.

L’analisi della Corte e le distanze tra costruzioni

La Suprema Corte ha accolto i motivi principali del ricorso, focalizzandosi su due errori commessi dai giudici di merito. Il primo errore riguardava il metodo di misurazione delle distanze.

La misurazione corretta delle distanze

Il ricorrente aveva denunciato che la misurazione era stata limitata solo alle parti di facciata prospicienti le finestre del suo appartamento, ignorando il principio secondo cui le distanze tra costruzioni si misurano in relazione a ciascun punto dei fabbricati. La Cassazione ha confermato questa tesi, affermando che la normativa, in particolare l’art. 9 del D.M. 1444/1968, mira a tutelare l’intero edificio. La distanza minima tra pareti finestrate (10 metri secondo la norma nazionale, 14 metri secondo quella locale nel caso di specie) deve essere garantita lungo tutta la facciata e non solo in corrispondenza di specifiche aperture. Pertanto, la misurazione deve essere lineare e non parziale.

Il calcolo delle distanze e gli elementi aggettanti

Il secondo motivo di ricorso, anch’esso accolto, verteva sulla rilevanza di uno “sbalzo tamponato” presente sul nuovo edificio, che la Corte d’Appello aveva escluso dal calcolo delle distanze.

Lo “sbalzo tamponato” e la sua rilevanza

La Corte d’Appello aveva considerato tale elemento architettonico non rilevante ai fini delle distanze perché di moderata lunghezza. La Cassazione ha smontato questa argomentazione, chiarendo che la nozione di “costruzione” ai sensi dell’art. 873 c.c. è unica e non può essere derogata da normative secondarie. Sono esclusi dal calcolo solo gli elementi con funzione puramente ornamentale o accessoria (come mensole o cornicioni). Al contrario, le sporgenze che hanno una certa profondità e ampiezza, come balconi o sbalzi tamponati (in questo caso di 2,20 metri), costituiscono parte integrante della sagoma del fabbricato e devono essere inclusi nel calcolo delle distanze.

Le motivazioni della decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una consolidata giurisprudenza che interpreta le norme sulle distanze in modo da garantire effettivamente salubrità e decoro degli spazi urbani. La regola sulla distanza tra pareti finestrate non protegge solo il singolo proprietario della finestra, ma l’intero edificio, assicurando aria e luce a tutte le unità. Analogamente, considerare nel calcolo anche le sporgenze significative impedisce che vengano creati volumi edilizi che, di fatto, riducono le distanze minime prescritte, eludendo lo scopo della norma.

Le conclusioni: i principi di diritto e l’impatto della sentenza

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame. Il giudice del rinvio dovrà attenersi a due principi di diritto fondamentali:
1. La misurazione delle distanze tra costruzioni deve essere effettuata considerando le facciate degli edifici nella loro interezza, e non solo in porzioni limitate.
2. Nel calcolo delle distanze devono essere inclusi tutti gli elementi che costituiscono parte della sagoma dell’edificio, come gli sbalzi tamponati, ad eccezione di quelli con funzione meramente ornamentale.
Questa ordinanza rafforza la tutela contro l’abusivismo edilizio e fornisce un’interpretazione rigorosa e chiara delle normative sulle distanze, a beneficio della certezza del diritto e della qualità dell’ambiente costruito.

Come devono essere misurate le distanze tra due edifici con pareti finestrate?
Secondo la Corte di Cassazione, la distanza minima obbligatoria deve essere misurata in modo lineare tra le due facciate degli edifici, considerando l’intera loro estensione e non solo le porzioni di muro antistanti specifiche finestre o appartamenti.

Gli elementi che sporgono da un edificio, come balconi o sbalzi, rientrano nel calcolo delle distanze legali?
Sì, rientrano. La Corte ha specificato che solo gli elementi con funzione puramente ornamentale o accessoria (es. cornicioni) sono esclusi. Le sporgenze di apprezzabile profondità e ampiezza, come i balconi o uno ‘sbalzo tamponato’ di 2,20 metri, sono considerate parte della sagoma dell’edificio e devono essere incluse nel calcolo delle distanze.

Cosa accade se un giudice d’appello non esamina un motivo specifico sollevato da una parte?
Si verifica un vizio di ‘omessa pronuncia’. Come nel caso esaminato, la Corte di Cassazione ha rilevato che la Corte d’Appello non aveva esaminato correttamente la questione sulla modalità di misurazione delle distanze, accogliendo il motivo di ricorso e cassando la sentenza per questo errore procedurale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7604 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7604 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 6026/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

RAGIONE_SOCIALE (C.F. P_IVA);

-intimato – avverso la sentenza n. 417/2018 della CORTE DI APPELLO DI REGGIO CALABRIA, depositata il 25.06.2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 23/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME, proprietario di un appartamento sito al quarto piano di un fabbricato, lamentando che la RAGIONE_SOCIALE aveva edificato un complesso edilizio in violazione delle distanze legali tra costruzioni e in difformità dell’approvato progetto edilizio, chiese che la convenuta società fosse condannata al ripristino dei luoghi.

La controparte, costituitasi, eccepì che le due costruzioni non potevano considerarsi frontiste e confinanti, per la sussistenza di un manufatto interposto e che, comunque, in relazione alla parte della nuova costruzione direttamente prospiciente l’appartamento dell’attore era stata assicurata la distanza di 14 metri.

Il Tribunale di Reggio Calabria rigettò la domanda.

La Corte d’appello di Reggio Calabria disattese l’impugnazione del COGNOME.

NOME COGNOME propone ricorso sulla base di tre motivi, ulteriormente illustrati da memoria.

La controparte è rimasta intimata.

Con il primo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 cod. proc. civ., con ricaduta di violazione e falsa applicazione degli artt. 9 d.m. n. 1444/1968, 8 e 10 norme tecniche di attuazione del regolamento edilizio del Comune di Reggio Calabria.

Si rileva che le misurazioni effettuate dal c.t.u. erano erronee, poiché eseguite non in relazione a tutto il fronte dei fabbricati, ma solo rispetto <> del ricorrente. Era, così rimasto frustrato il principio secondo il quale <>.

La questione era stata posta al Giudice d’appello, che non l’aveva esaminata, incorrendo in omessa pronuncia.

La doglianza è fondata.

Invero, questa Corte ha avuto modo di chiarire che la norma dell’art. 10 del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, la quale prescrive che tra pareti finestrate deve essere osservata la distanza di dieci metri, ha inteso indicare una caratteristica del fabbricato, nel senso che quando questo presenta una facciata munita di finestre, il vicino non può costruire a meno di dieci metri da essa. Conseguentemente, ciascun condomino e non i soli proprietari degli appartamenti con vedute site lungo la facciata interessata, è legittimato a esperire l’Azione per fare valere il rispetto, da parte del vicino, della detta distanza, in quanto tale Azione è posta a tutela dell’intero edificio (Sez. 2, n. 1387, 05/03/1986, Rv. 444809).
Incontroverso che le norme tecniche d’attuazione dello strumento urbanistico di Reggio Calabria prevedono la distanza di quattordici metri, essa avrebbe dovuto essere misurata con il criterio immediatamente sopra richiamato, correttamente invocato dal COGNOME con l’atto d’appello. La Corte di merito non svolto tale indagine e pertanto la sentenza deve essere cassata.

Con il secondo motivo viene denunciata violazione e falsa applicazione dell’art. 115 cod. proc. civ., con ricaduta di violazione degli artt. 9 d.m. n. 1444/1968 8 e 19 delle norme tecniche di attuazione del regolamento edilizio comunale, anche in relazione al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ.

La sentenza d’appello aveva affermato che lo ‘sbalzo tamponato’ ubicato sul lastrico solare del fabbricato della controparte non poteva reputarsi riconducibile alla norme tecniche d’attuazione, le quali si riferivano ad <> e poiché la lunghezza dello sporto era moderata, l’elemento architettonico in esame non doveva essere considerato ai fini del calcolo delle distanze.

Secondo il ricorrente trattavasi di assunto erroneo, alla luce di quanto previsto dal predetto art. 8, il quale disponeva: ‘ la distanza non viene computata da gronde e balconi aperti che non superano mt 1,50 massimo di sporto ma soltanto da pareti e sbalzi tamponati ‘, tenendo conto che, dagli accertamenti svolti si trattava di uno sbalzo tamponato di 2,20 metri, che non consentiva affaccio alcuno. Quindi, trattandosi di un <>, avrebbe dovuto essere calcolato.
Da qui, conclude il ricorrente, doveva trarsi <> e nonostante le specifiche contestazioni dell’appellante, la sentenza si era limitata a confermare le conclusioni del c.t.u.

Anche il secondo motivo, al di là dell’impropria evocazione dell’art. 115 cod. proc. civ. (sul punto basti ricordare, sia pure, in breve, la giurisprudenza di questa Corte: ex multis, Sez. 6, n. 27000, 27/12/2016, Rv. 642299, Cass. n. 20867, 30/09/2020, Cass. n. 16016/2021), merita di essere accolto.

Come costantemente affermato da questa Corte, sono esclusi dal calcolo delle distanze solo gli sporti con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (come le mensole, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), non anche le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza, specie ove la normativa locale non preveda un diverso regime giuridico per le costruzioni accessorie (Cass. n. 473/2019; Cass. 19932/2017; Cass. 18282/2016; Cass. 859/2016; Cass. 1406/2013; cass. 23845/2018).
Inoltre, è noto che a nozione di costruzione è unica, ai sensi dell’art. 873 c.c., e non può subire deroghe da parte di fonti secondarie, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, atteso che il rinvio a norme integrative contenuto nell’ultima

parte dell’art. 873 c.c. riguarda la sola possibilità, per tali norme, di stabilire un distacco maggiore di quello codicistico (v. tra le varie cass. 23845/2018 cit.).

Si rende pertanto necessario nuovo esame.

L’accoglimento dei primi due motivi importa la cassazione con rinvio della sentenza impugnata, perché il giudice si adegui ai principi di diritto sopra riportati, e, di conseguenza, l’assorbimento del terzo motivo concernente la regolamentazione delle spese.

accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso e dichiara assorbito il terzo, cassa la sentenza impugnata in relazione agli accolti motivi e rinvia, anche per la statuizione sul capo delle spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Reggio Calabria, diversa composizione.

Così deciso nella camera di consiglio del 23 gennaio 2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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