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Distanze tra costruzioni: la Cassazione chiarisce

La Cassazione ha annullato una sentenza d’appello che imponeva una demolizione, chiarendo che le distanze tra costruzioni si misurano tra i fabbricati e non dal confine. La Corte ha anche ribadito che la contestazione della titolarità del diritto è sempre ammissibile e che non si possono usare presunzioni per le distanze legali degli alberi.

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: la Cassazione stabilisce i criteri corretti

Le norme sulle distanze tra costruzioni sono un pilastro del diritto immobiliare, essenziali per garantire un’ordinata convivenza e il corretto sviluppo edilizio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 11504/2025) interviene su una complessa vicenda di vicinato, offrendo chiarimenti cruciali su come calcolare tali distanze, sulla verifica della titolarità dei diritti e sui limiti processuali per far valere l’usucapione. Analizziamo la decisione per comprendere le sue implicazioni pratiche.

I fatti della controversia

La vicenda nasce dalla disputa tra due comproprietarie e il loro vicino. Le prime lamentavano che il vicino avesse realizzato un nuovo fabbricato a meno di tre metri dalla loro finestra, violando il loro diritto di veduta, e piantato un albero troppo vicino al confine. Il vicino, a sua volta, si difendeva con una domanda riconvenzionale, sostenendo che l’apertura delle vicine fosse una semplice luce irregolare e non una veduta, e contestando a sua volta la regolarità di un parapetto e di una nuova stanza con terrazzo realizzati dalle attrici.

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano sostanzialmente ragione al vicino, rigettando le domande delle comproprietarie e accogliendo la richiesta di arretramento del parapetto. La Corte d’Appello, in particolare, aveva qualificato come ‘nuova’ e quindi inammissibile l’eccezione con cui le proprietarie contestavano la titolarità del giardino da parte del vicino. Aveva inoltre ritenuto tardiva l’eccezione di usucapione del diritto a mantenere una costruzione a distanza illegale, sollevata per la prima volta in appello. Contro questa decisione, le comproprietarie hanno proposto ricorso in Cassazione.

La decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto gran parte dei motivi di ricorso, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa a un nuovo esame. Vediamo i punti salienti.

Le regole sulle distanze tra costruzioni

Il cuore della decisione riguarda l’applicazione dell’art. 873 c.c., che prescrive una distanza minima di tre metri tra costruzioni su fondi confinanti. La Corte di Cassazione ha censurato la decisione dei giudici di merito per aver erroneamente basato la condanna alla demolizione sulla violazione della ‘distanza minima dalla linea confinaria’.

La Suprema Corte ribadisce un principio fondamentale: la norma sulle distanze tra costruzioni impone che la misura sia calcolata tra le costruzioni stesse, non tra una costruzione e il confine. La Corte d’Appello avrebbe dovuto verificare se i fabbricati fossero in aderenza e se, nella situazione concreta, la norma fosse applicabile, motivando adeguatamente la propria decisione invece di riproporre acriticamente l’assunto del Tribunale.

La titolarità del diritto: un presupposto da verificare sempre

Un altro punto cruciale accolto dalla Cassazione è quello relativo alla contestazione della proprietà del giardino da parte del vicino. La Corte d’Appello l’aveva erroneamente ritenuta un’eccezione nuova, e quindi inammissibile. La Cassazione, al contrario, chiarisce che la titolarità della posizione soggettiva (la cosiddetta legittimazione ad agire) è un elemento costitutivo della domanda. Come tale, la sua carenza può e deve essere rilevata in ogni stato e grado del giudizio, anche d’ufficio dal giudice. In questo caso, un semplice controllo dell’atto di acquisto del vicino avrebbe dimostrato che la particella corrispondente al giardino non era inclusa nella sua proprietà.

Distanze degli alberi: vietate le presunzioni

Anche riguardo alla distanza dell’albero dal confine, la Cassazione ha corretto la Corte d’Appello. A fronte di una misurazione della CTU che attestava una distanza di 1,40 metri dal centro del tronco al confine (inferiore al limite di 1,50 metri previsto dall’art. 892 c.c.), la Corte d’Appello aveva presunto che la base esterna del tronco si trovasse a una distanza regolare. La Cassazione ha ritenuto tale ragionamento illogico e contrario alla legge, affermando che in materia di distanze legali, che richiedono misurazioni precise, non c’è spazio per le presunzioni, soprattutto quando l’unica prova oggettiva (la CTU) attesta una violazione.

L’eccezione di usucapione: quando va sollevata?

Su un punto, però, la Cassazione ha dato torto alle ricorrenti. La Corte ha confermato che l’eccezione di usucapione del diritto a mantenere una costruzione a distanza inferiore a quella legale è un’eccezione ‘in senso stretto’. Ciò significa che non può essere rilevata d’ufficio dal giudice, ma deve essere sollevata dalla parte interessata entro i termini perentori stabiliti dal codice di procedura civile, e non per la prima volta in appello. La decisione è in linea con il consolidato orientamento giurisprudenziale.

le motivazioni

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano sulla necessità di un’applicazione rigorosa delle norme procedurali e sostanziali. In primo luogo, la verifica della legittimazione ad agire non è una mera eccezione di parte, ma un presupposto dell’azione che il giudice deve sempre controllare. Qualificare erroneamente questa contestazione come ‘eccezione nuova’ viola il diritto di difesa. In secondo luogo, le norme sulle distanze legali, sia per le costruzioni che per gli alberi, richiedono un accertamento oggettivo e non possono essere derogate tramite presunzioni soggettive del giudice, che risulterebbero illogiche e contraddittorie. Infine, la distinzione tra eccezioni rilevabili d’ufficio ed eccezioni in senso stretto, come quella di usucapione, è fondamentale per garantire l’ordine processuale e il rispetto dei termini di decadenza.

le conclusioni

In conclusione, la sentenza della Cassazione riafferma principi cardine in materia di diritto immobiliare e processuale. Stabilisce con chiarezza che le distanze tra costruzioni vanno misurate tra i muri perimetrali degli edifici e non dal confine. Sottolinea l’importanza per il giudice di verificare sempre la titolarità del diritto fatto valere in giudizio. Infine, pur confermando la natura di eccezione in senso stretto per l’usucapione, la decisione nel suo complesso impone ai giudici di merito un maggiore rigore nell’accertamento dei fatti e nell’applicazione delle norme, cassando una sentenza basata su errate qualificazioni giuridiche e presunzioni infondate.

Come si calcola la distanza minima di 3 metri tra edifici?
La distanza legale, secondo l’art. 873 c.c. e come ribadito dalla Cassazione in questa sentenza, deve essere misurata tra le costruzioni e non tra una costruzione e la linea di confine del fondo vicino. Bisogna quindi calcolare lo spazio che intercorre tra i muri perimetrali più esterni dei due fabbricati.

La contestazione sulla proprietà di un bene da parte dell’avversario può essere sollevata per la prima volta in appello?
Sì. La Corte di Cassazione ha chiarito che la titolarità del diritto (legittimazione ad agire) è un elemento costitutivo della domanda. La sua mancanza non costituisce un’eccezione ‘nuova’ in appello, ma una questione che può essere rilevata in ogni stato e grado del giudizio, anche d’ufficio dal giudice.

È possibile acquisire per usucapione il diritto a mantenere una costruzione a distanza illegale?
Sì, è possibile usucapire una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale. Tuttavia, la relativa eccezione processuale è ‘in senso stretto’: deve essere sollevata dalla parte interessata entro i termini previsti dal codice di rito (generalmente nella prima difesa utile in primo grado) e non può essere proposta per la prima volta in appello.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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