Distanze tra costruzioni: la Cassazione chiarisce

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza della Corte d’Appello in un caso riguardante le distanze tra costruzioni e l’usucapione di un terreno. La controversia vedeva opposti due proprietari confinanti. La Suprema Corte ha ritenuto che la Corte d’Appello avesse errato nel non motivare adeguatamente l’applicazione di una deroga alle distanze legali e nel negare l’interesse degli appellanti a contestare una dichiarazione di usucapione. Il caso è stato rinviato per un nuovo esame.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 14 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra costruzioni e Usucapione: la Cassazione fa chiarezza

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è intervenuta su un complesso caso di diritto immobiliare, affrontando temi cruciali come le distanze tra costruzioni e l’usucapione. La decisione annulla una sentenza della Corte d’Appello, fornendo importanti principi guida per la risoluzione di controversie tra proprietari confinanti. Analizziamo insieme i dettagli di questa vicenda.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra due famiglie proprietarie di immobili confinanti in un comune del Friuli-Venezia Giulia. Una famiglia citava in giudizio il vicino, chiedendo la demolizione di un fabbricato accessorio costruito, a suo dire, a una distanza non conforme alla legge. Il vicino, a sua volta, presentava una domanda riconvenzionale per la rimozione di un cavo elettrico e per l’accertamento dell’usucapione su una particella di terreno (il mappale 856), originariamente parte di una corte comune.

Il Tribunale di primo grado aveva respinto la domanda di demolizione, basandosi sulle norme di attuazione del piano regolatore locale. La Corte d’Appello, successivamente, confermava questa decisione, rigettando sia l’appello principale della prima famiglia che quello incidentale del vicino. La questione è quindi giunta all’attenzione della Corte di Cassazione.

Le Norme sulle distanze tra costruzioni e la decisione della Cassazione

Il primo motivo di ricorso si concentrava sull’errata interpretazione delle norme in materia di distanze tra costruzioni. I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse illegittimamente permesso una deroga all’art. 9 del D.M. 1444/1968, che impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti.

La Suprema Corte ha accolto questa doglianza, rilevando una carenza di motivazione nella sentenza impugnata. I giudici di legittimità hanno sottolineato che, sebbene le normative locali (come le Norme Tecniche di Attuazione del PRGC) possano prevedere deroghe, il giudice di merito ha l’obbligo di verificare in modo rigoroso la sussistenza di tutti i presupposti per la loro applicazione. Nel caso specifico, la Corte d’Appello si era limitata a richiamare una legge regionale che escludeva dal calcolo delle distanze i manufatti pertinenziali fino a 3 metri di altezza, senza però spiegare perché tale norma fosse applicabile al caso concreto, né verificare se l’edificio in questione rispettasse effettivamente tale limite di altezza, come contestato dai ricorrenti.

La questione dell’Usucapione e l’interesse ad agire

Il terzo motivo di ricorso, anch’esso accolto, riguardava l’usucapione del mappale 856. I ricorrenti avevano contestato la decisione dei giudici di merito, sostenendo che il termine di 20 anni necessario per l’usucapione non fosse maturato. Essi evidenziavano che un atto notarile del 1998 aveva trasferito a loro la proprietà esclusiva di quella porzione di terreno, che prima era in comproprietà. Pertanto, il possesso utile ai fini dell’usucapione da parte del vicino non poteva essere iniziato prima di tale data.

La Corte d’Appello aveva dichiarato inammissibile questo motivo, ritenendo erroneamente che i ricorrenti non avessero interesse a impugnare la decisione. La Cassazione ha ribaltato questa conclusione, affermando che l’interesse dei ricorrenti era evidente: essi miravano a far negare il diritto di comproprietà vantato dal vicino su un bene che, a seguito dell’atto notarile, era diventato di loro esclusiva pertinenza. La Corte d’Appello, quindi, avrebbe dovuto esaminare nel merito la questione.

Le Motivazioni

La Cassazione ha basato la sua decisione su due pilastri fondamentali. Sul fronte delle distanze, ha ribadito che qualsiasi deroga alle normative nazionali deve essere interpretata restrittivamente e la sua applicazione deve essere supportata da una motivazione puntuale e completa, che dia conto della sussistenza di tutti i requisiti di legge. Un semplice richiamo alla norma non è sufficiente. Sul versante dell’usucapione, la Corte ha riaffermato il principio secondo cui l’interesse ad agire (e a impugnare) deve essere valutato in concreto. Negare a un proprietario esclusivo il diritto di contestare una pretesa di usucapione sul proprio bene costituisce un errore di diritto.

Le Conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Trieste, in diversa composizione. Il nuovo giudice dovrà riesaminare l’intera vicenda, attenendosi ai principi di diritto enunciati. Dovrà, in particolare, verificare scrupolosamente se sussistono le condizioni per applicare la deroga in materia di distanze e valutare nel merito la domanda di usucapione, considerando la data dell’atto notarile come spartiacque. Questa ordinanza rappresenta un importante monito sulla necessità di rigore motivazionale per i giudici di merito e sulla corretta applicazione delle norme in materia di diritto immobiliare.

Una norma urbanistica locale può derogare alle distanze minime tra edifici previste dalla legge nazionale?
Sì, ma solo a condizioni specifiche e ben definite. La Corte di Cassazione ha chiarito che le norme di un Piano Regolatore locale possono introdurre eccezioni all’art. 9 del D.M. 1444/1968, ma il giudice deve motivare in modo approfondito perché tale deroga sia applicabile al caso concreto, verificando la sussistenza di tutti i presupposti richiesti dalla norma stessa (es. altezza del manufatto).

Come si contesta l’usucapione di un bene che prima era in comproprietà?
Se un bene precedentemente comune diventa di proprietà esclusiva tramite un atto formale (come un rogito notarile), il proprietario ha pieno interesse a contestare una successiva pretesa di usucapione da parte dell’ex comproprietario. La Corte ha stabilito che il termine ventennale non può iniziare a decorrere prima che la situazione di comproprietà sia cessata, e la Corte d’Appello ha il dovere di esaminare nel merito tale contestazione.

Cosa succede quando la Cassazione ‘cassa con rinvio’?
Significa che la sentenza del giudice precedente (in questo caso, la Corte d’Appello) è stata annullata a causa di errori di diritto. La causa non è finita, ma viene rinviata alla stessa Corte d’Appello, che dovrà emettere una nuova sentenza. I nuovi giudici, tuttavia, saranno vincolati a rispettare i principi giuridici stabiliti dalla Corte di Cassazione nella sua ordinanza.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4401 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4401 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 34429/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di TRIESTE n. 607/2019 depositata il 03/09/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Udine – decidendo sulle contrapposte domande avanzate da NOME e NOME COGNOME (proprietari degli immobili censiti al foglio 22, mappali 745, 722, 802 e 856 del Comune di Pulfero) da un lato, e da NOME COGNOME (proprietario degli immobili censiti al foglio 22, mappali 801, 926 (ex 723) e 821 del medesimo Comune) dall’altro, rigettava la domanda di demolizione di parte del fabbricato del convenuto e accoglieva quella di rimozione di un cavo elettrico che congiungeva il mappale 801 di Ivo Cedermas con il suo mappale accessorio 821 nella parte in cui sorvolava il fabbricato attoreo mappale 74; rigettava invece la domanda riconvenzionale del convenuto di condanna degli attori alla rimozione del cavo elettrico proveniente dal mappale attoreo n. 722 e sorvolante il suo mappale n. 723; accertava che il mappale n. 856 era parte integrante del mappale n. 721 e che i suoi confini rispetto al mappale 745 erano individuati come nell’allegato 6 della c.t.u. con segno rosso da considerarsi parte integrante della sentenza.
NOME e NOME COGNOME proponevano appello avverso la suddetta sentenza.

COGNOME NOME resisteva all’appello e proponeva appello incidentale.

La Corte d’Appello di Trieste rigettava sia l’appello principale che l’appello incidentale e per l’effetto confermava la sentenza di primo grado.

4.1 Il primo motivo relativo alla errata interpretazione dell’art.2 delle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale Comunale del Comune di Pulfero e dell’art. 9 D.M. 1444/68 era ritenuto infondato.

La Corte d’ Appello, dopo aver ricostruito lo stato dei luoghi sulla base della CTU e dell’autorizzazione rilasciata dal Comune di Pulfero per la ricostruzione di un edificio preesistente accessorio all’abitazione del proprietario, affermava l’erroneità della tesi dell’appellante perché i l Tribunale non aveva affermato che le norme di attuazione del PRGC rappresentassero sempre uno strumento idoneo a legittimare una dero ga all’art. 9 dm 1444/1968 ma solo che l’art. 2 delle norme di attuazione nella fattispecie concreta riferita a gruppi di edifici B1 costituisse fonte idonea alla deroga sulla base del medesimo art. 9 dm. 1444/68.
Peraltro, anche in base all ‘art. 3, comma 2 ter, della l . r. FriuliVenezia Giulia n.19/2009, introdotto dall’art. 33, comma 3b, della l.r. Friuli-Venezia Giulia n. 29/2017 era consentito di non considerare le opere pertinenziali non idonee a compromettere il profilo igienico sanitario e il corre tto inserimento dell’opera nel contesto urbanistico.

4.2 Anche il secondo motivo relativo all’omessa pronuncia sulla domanda di arretramento del fabbricato alla distanza di 5 mt. dal confine era ritenuto infondato sempre in base all’art. 2 delle norme di attuazione sopra citato che consentiva per gli edifici preesistenti di mantenere la medesima distanza nel rispetto di quelle previste dall’art. 873 c.c.

4.3 Infine, per quel che ancora rileva, la Corte di merito rigettava anche il terzo motivo relativo all’accoglimento della domanda di usucapione della comproprietà del mappale 856 erroneamente intesa come appartenente alla corte comune del mappale 721 perché gli appellanti non avevano impugnato il quarto capo della sentenza, con la quale il Tribunale aveva accertato che

“il mappale n. 856 era parte integrante del mappale 721 sicché erano privi di interesse all’impugnazione del sesto capo della sentenza di primo grado relativo all’usucapione del medesimo mappale 856.

La Corte rigettava anche l’appello in cidentale di NOME COGNOME ma le questioni ivi trattate non rilevano nel presente giudizio.

NOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza.

COGNOME NOME ha resistito con controricorso e con memoria depositata in prossimità dell’udienza ha insist ito nella richiesta di rigetto del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: Erronea interpretazione dell’art. 9 DM 1444/68 e dell’art. 2 delle Norme di Attuazione del Piano Regolatore Generale Comunale del comune di Pulfero e dell’art. 3 co. 2 ter L.R. Friuli Venezia Giulia 19/2009.

Illiceità della deroga al d.m. n. 1444/68 formulata tramite disposizioni inserite nelle Norme Tecniche di Attuazione che sono parte costitutiva dei PRGC.

La Suprema Corte ha chiarito la differenza tra le NTA, le quali hanno natura regolamentare e fanno parte integrante dei PRGC ed i piani particolareggiati i quali danno luogo ad uno strumento urbanistico esecutivo. La conseguenza di tale distinzione è che lo strumento regolamentare (NTA) non può disporre valida deroga all’art 9 del citato DM per intere zone del territorio urba no ma al più per uno specifico gruppo di edifici.

La Corte d’Appello di Trieste ha inoltre ritenuto che la questione della obbligatorietà delle distanze di 10 metri tra edifici

sarebbe divenuta irrilevante poiché la L.R. Friuli-Venezia Giulia 29/17 all’art. 33 ha introdotto nella Legge Regionale Urbanistica n. 19/09 (art. 3, comma 2 ter) il principio che ‘in materia di distanze non vengono computati ai fini del calcolo della distanza tra pareti finestrate ed edifici antistanti i manufatti quali ‘……5) box o altri manufatti comunque pertinenziali, fino all’altezza di 3 metri rispetto al fabbricato principale’. Qui l’errore di interpretazione della Norma sarebbe del tutto evidente: la lettera n. 5 dell’art. 2 co. 2 ter consente la costruzione di manufatti accessori fino ad una altezza di 3 metri da non computarsi ai fini delle distanze tra pareti finestrate ed edifici antistanti solo rispetto al fabbricato principale e non certo rispetto a fabbricati presenti su altrui terreno.
Infine, la Corte sarebbe incorsa in un ulteriore errore omettendo di rilevare che il fabbricato in questione ha una altezza superiore ai 3 metri fatto questo che renderebbe comunque inapplicabile la norma citata.

Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: omesso esame circa un fatto decisivo che è stato oggetto di discussione tra le parti.

L’inesistenza di un fabbricato nei 20 anni anteriori alla nuova edificazione è stato oggetto di prova per testi capitolata da entrambe le parti.

La Corte d’Appello ha omesso totalmente di esaminare le risultanze probatorie su tale fatto limitandosi e dare per pacifica la preesistenza di un fabbricato sulla base di una istruttoria comunale che nessuna valenza può avere.

Il primo motivo è fondato.

La sentenza si fonda su ll’applicazione dell ‘art. 33 dell a l.r. n. 29/17 che ha aggiunto il comma 2 ter dell’art. 3 della Legge

Regionale Urbanistica n. 19/09 secondo cui ‘in materia di distanze non vengono computati ai fini del calcolo della distanza tra pareti finestrate ed edifici antistanti i manufatti quali ‘……box o altri manufatti comunque pertinenziali, fino all’altezza di 3 metri rispetto al fabbricato principale’.

La Corte, infatti, si è limitata a richiamare la motivazione del giudice di primo grado quanto alla violazione dell’art. 9 del d.m. n.1444 del 1968 evidenziando che la questione della corretta applicazione della norma e della possibilità di una sua deroga in tema di distanze in virtù dell ‘art. 2 delle norme di attuazione del P.R.G.C. del Comune di Pulfero non fosse più rilevante anche a prescindere dalla previsione del d.l. n. 32 del 2019, convertito in legge n. 55 del 2019 dovendosi applicare la norma regionale sopra indicata.
Tuttavia, la sentenza impugnata si limita a richiamare la suddetta norma senza svolgere alcuna interpretazione della stessa con riferimento specifico al caso concreto e alla sussistenza dei presupposti per la sua applicazione, quantomeno con riferimento all’altezza dell’ edificio ricostruito, come lamenta il ricorrente.

Dunque, si impone l’accoglimento del motivo con rinvio alla Corte d’Appello perché chiarisca le ragioni per le quali in virtù dell’art. 3, comma 2 ter, della l.r. Friuli-Venezia Giulia le opere in esame non debbano essere computate ai fini delle distanze tra costruzioni.

Infine, con riferimento alla normativa sopravvenuta e non esaminata dalla Corte d’Appello , deve evidenziarsi che questa Corte ha ritenuto trattarsi di norma di interpretazione autentica e quindi applicabile anche al caso in esame.

In proposito deve richiamarsi il seguente precedente: L’art. 5, comma 1, lett. b-bis), del d.l. n. 32 del 2019, conv. con mod. dalla l. n. 55 del 2019, nella parte in cui stabilisce che le disposizioni di cui all’art. 9, comma 2, del d.m. n. 1444 del 1968 si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al comma 1, n. 3), del detto articolo, integra, alla stregua del senso letterale delle espressioni utilizzate dal legislatore e di una lettura logicosistematica della disciplina, gli estremi di una norma di interpretazione autentica, sicché la stessa è applicabile ai rapporti in corso, non già quale disciplina normativa favorevole sopravvenuta, ma perché corrispondente alla regolamentazione applicabile ” ab origine ” al rapporto, fermo restando il solo limite delle situazioni consolidate per essersi lo stesso definitivamente esaurito (Sez. 2, Ordinanza n. 7027 del 12/03/2021, Rv. 660749 01).
In tale occasione si è detto, infatti, che come chiaramente denota il senso letterale delle espressioni utilizzate dal legislatore, trattasi di norma interpretativa, che recepisce le indicazioni provenienti sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza amministrativa (cfr. T.A.R. Genova sez. I, 28/11/2018, n.933, secondo cui il secondo comma ed il primo periodo del terzo comma dell’articolo 9 DM n.1444 del 1968 sono applicabili ai soli edifici ubicati in zona urbanistica “C”, posto che detta interpretazione, oltre che basata sul tenore letterale della normativa richiamata, trae fondamento da una lettura logico-sistematica della disciplina, che regola in modo differenziato la pianificazione urbanistica a seconda del diverso stato di urbanizzazione delle aree,
differenziando le prescrizioni a seconda che l’edificazione venga effettuata in aree in gran parte già edificate e urbanizzate, in zone di espansione o di nuova edificazione.

Si rende pertanto necessario un nuovo esame sulla scorta dei citati principi.

Resta così logicamente assorbito l’esame del secondo motivo .

Il terzo motivo di ricorso è così rubricato: Erronea interpretazione e applicazione dell’art. 100 c.p.c.

P arte attrice aveva effettivamente riconosciuto l’utilizzo da parte del convenuto del mappale 856 quando lo stesso era parte integrante della corte comune mappale 721. Con la stipula del rogito notarile di data 20.03.98 il convenuto aveva però ceduto la sua quota di comproprietà della porzione di corte comune che, frazionata nel 1997, aveva fatto nascere il mappale 856.

Sulla base di tali circostanze COGNOME NOME e COGNOME NOME hanno contestato in appello la decisione di primo grado evidenziando che dal giorno del rogito in virtù del quale la loro dante causa era divenuta proprietaria esclusiva del mappale 856 al giorno della domanda riconvenzionale, non erano decorsi 20 anni e che, pertanto, non poteva ritenersi maturata l’usucapione .

Il Tribunale, infatti, aveva riconosciuto la proprietà comune in virtù della non contestazione dell’uso comune da tempo immemore

L’interesse ad agire degli attori in appello sarebbe, dunque, evidente e si fonderebbe sul disconoscimento del diritto di comproprietà in capo al convenuto di un bene immobile di loro esclusiva pertinenza.

Anche tale motivo è fondato.

I ricorrenti avevano proposto appello avverso il capo di sentenza che aveva riconosciuto l’usucapione del mappale 856 in virtù della mancata contestazione circa il fatto che era da sempre utilizzato quale parte della corte comune, di cui al mapp. 721, per il passaggio per e dall’abitazione di Ivo Cedarmas.

La Corte d’Appello ha ritenuto erroneamente insussistente l’interess e all’impugnazione perché i ricorrenti non hanno contestato che la particella 856 fa parte del mappale n.721 mentre la questione da decidere riguardava l’usucapione della stessa in capo a RAGIONE_SOCIALE che aveva ceduto la sua quota e da tale cessione non erano decorsi 20 anni, sicché il motivo di appello doveva essere esaminato sussistendo l’interesse.

Il giudice di rinvio ( Corte d’Appello di Trieste in diversa composizione) provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il terzo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla Corte d’Appello di Trieste in diversa composizione che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità;

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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