Distanze tra costruzioni in condominio: la Cassazione

La Corte di Cassazione ha stabilito che le norme sulle distanze tra costruzioni si applicano anche all’interno dei condomini, regolando i rapporti tra le proprietà esclusive. Nel caso specifico, una struttura, inizialmente definita ‘serra bioclimatica’, è stata classificata come una vera costruzione e, pertanto, condannata alla demolizione per violazione delle distanze legali dalla proprietà vicina. La Corte ha rigettato i tentativi di applicare deroghe o le norme sull’uso delle parti comuni, confermando un principio consolidato in materia immobiliare.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 22 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni in Condominio: Regole Generali Sempre Valide

La gestione degli spazi privati all’interno di un condominio è spesso fonte di complesse questioni legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale in materia di distanze tra costruzioni, chiarendo che le normative generali prevalgono anche nei rapporti tra singoli condomini. La sentenza analizza il caso di una struttura edificata su un lastrico solare di proprietà esclusiva, originariamente presentata come ‘serra bioclimatica’ ma poi riqualificata come costruzione vera e propria, con importanti conseguenze legali per i proprietari.

I Fatti del Caso: Dalla Serra Bioclimatica alla Costruzione

Un condomino citava in giudizio i suoi vicini per aver costruito, sul lastrico d’ingresso del loro appartamento, una struttura che, a suo dire, ledeva il decoro architettonico dell’edificio e ostruiva la sua visuale. Inizialmente qualificata come serra bioclimatica, l’opera era stata successivamente modificata con l’aggiunta di una copertura in rame e di una parete in legno, perdendo le sue caratteristiche originarie. Il Tribunale di primo grado aveva parzialmente archiviato la questione, ma la Corte d’Appello aveva ribaltato la decisione. I giudici di secondo grado, basandosi su una consulenza tecnica, avevano concluso che il manufatto non era una serra, bensì una costruzione a tutti gli effetti, e che violava le distanze minime di 10 metri dalle pareti finestrate previste dal D.M. 1444/1968.

La Questione delle Distanze tra Costruzioni in Condominio

I proprietari della struttura hanno presentato ricorso in Cassazione, sostenendo principalmente tre tesi:
1. L’inapplicabilità delle norme sulle distanze in ambito condominiale, dove dovrebbe prevalere la disciplina sull’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.).
2. La possibilità di applicare una deroga prevista per i piani di lottizzazione.
3. La natura di ‘volume tecnico’ della serra bioclimatica, che la escluderebbe dal calcolo delle distanze.

La Corte Suprema ha esaminato e respinto ogni motivo, fornendo chiarimenti fondamentali sull’argomento delle distanze tra costruzioni.

L’Inapplicabilità delle Deroghe

La Cassazione ha smontato la tesi difensiva punto per punto. Innanzitutto, ha ribadito un orientamento consolidato: le norme sulle distanze legali tra edifici si applicano anche ai rapporti tra le proprietà individuali all’interno di un condominio. Queste regole disciplinano i rapporti tra fondi finitimi, a prescindere dal fatto che si trovino in un contesto condominiale. La disciplina sull’uso della cosa comune, invece, non è pertinente, poiché il manufatto insisteva su un’area di proprietà esclusiva e il conflitto riguardava la distanza rispetto a un’altra proprietà esclusiva. Inoltre, la Corte ha giudicato inammissibili le altre argomentazioni, in quanto sollevate per la prima volta in sede di Cassazione e richiedenti nuove valutazioni di fatto, non consentite in tale grado di giudizio.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La decisione della Corte si fonda su principi giuridici solidi e consolidati. Il primo motivo di ricorso è stato ritenuto infondato perché la giurisprudenza è costante nell’affermare che la disciplina delle distanze legali si applica per regolare i rapporti tra proprietà esclusive contigue, anche se inserite in un complesso condominiale. Il secondo e il terzo motivo sono stati dichiarati inammissibili per la loro novità. La Corte ha sottolineato che non è possibile introdurre nel giudizio di legittimità nuove questioni di diritto che presuppongano accertamenti di fatto non compiuti nei gradi di merito. Nel merito, la Corte ha comunque specificato che la deroga alle distanze per i ‘gruppi di edifici’ si applica solo a complessi interventi urbanistici e non a singoli rapporti tra vicini. Allo stesso modo, la qualificazione di un’opera come ‘costruzione’ anziché ‘serra bioclimatica’ è un accertamento di fatto del giudice di merito, non sindacabile in Cassazione. La Corte d’Appello aveva motivato adeguatamente la sua decisione basandosi sulle caratteristiche concrete del manufatto (copertura in rame, parete in legno), che ne escludevano la funzione di serra.

Le Conclusioni: Principio di Diritto e Implicazioni

L’ordinanza conferma un principio fondamentale: nel realizzare nuove opere sulla propria unità immobiliare all’interno di un condominio, è obbligatorio rispettare le normative generali sulle distanze tra costruzioni rispetto alle proprietà dei vicini. La qualifica formale data a un’opera (es. ‘serra bioclimatica’) non è sufficiente a sottrarla a tali obblighi se, nella sostanza, essa costituisce una vera e propria costruzione. Questa decisione serve da monito per chi intende effettuare interventi edilizi in condominio, ribadendo che i diritti dei vicini, tutelati dalle norme sulle distanze, non possono essere derogati da interpretazioni estensive delle norme condominiali o da normative regionali che non possono prevalere sulla legislazione statale in materia di rapporti tra privati.

Le norme generali sulle distanze tra costruzioni si applicano anche all’interno di un condominio?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che le regole sulle distanze legali si applicano pienamente ai rapporti tra le proprietà esclusive dei singoli condomini, in quanto disciplinano le relazioni tra fondi confinanti.

Una struttura definita ‘serra bioclimatica’ può essere considerata una costruzione ai fini delle distanze legali?
Sì. Secondo la decisione, se la struttura, a causa delle sue caratteristiche concrete (come una copertura in rame e pareti in legno), perde la sua funzione specifica di serra e assume i caratteri di una vera e propria costruzione, deve rispettare le distanze legali. La qualificazione dipende da una valutazione di fatto del giudice.

È possibile invocare per la prima volta in Cassazione delle eccezioni alle norme sulle distanze, come quelle per i piani di lottizzazione?
No. La Corte ha dichiarato inammissibile questo motivo di ricorso perché la questione non era stata sollevata nei precedenti gradi di giudizio e avrebbe richiesto nuove valutazioni di fatto, non consentite in sede di legittimità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 33170 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 33170 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 29/11/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al R.G.N. 31355-2018 proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME , elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME , elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, giusta procura speciale in atti;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3592/2018 della CORTE DI APPELLO di MILANO, depositata il 24/07/2018; udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del

07/02/2023 dal Consigliere Dott. NOME COGNOME;

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, proprietario di un immobile sito all’interno di un complesso condominiale sito in Pescate, citava in giudizio NOME COGNOME e NOME COGNOME per aver costruito, sul lastrico d’ingresso del loro appartamento confinante, una serra bioclima tica che l’attore assumeva essere lesiva del decoro architettonico dell’edificio ex art. 1120 e 1122 c.c. e di ostacolo alla sua visuale; chiedeva quindi la condanna alla demolizione dell’opera, il ripristino dello status quo ante e il risarcimento del dan no per essere l’opera stata costruita in contrasto tanto dei divieti presenti nel regolamento condominiale contrattuale, quanto delle prescrizione di cui all’art. 4 della L. 39/2004 della Regione Lombardia in materia di serre climatiche, nonché in violazione del permesso di costruire e delle distanze tra costruzioni prescritte dal D.M. n. 1444/68 e dalle N.T.A. del Comune di Pescate.
Con sentenza n. 266/2016, il Tribunale di Lecco, pronunciandosi nel contradditorio delle parti e facendo proprie le risultanze della C.T.U., dichiarava cessata la materia del contendere con riferimento al rispetto delle distanze tra le costruzioni per l ‘avvenuto arretramento della serra e rigettava per il resto la domanda attorea.

Avverso tale decisione proponeva appello NOME COGNOME.

Con sentenza n. 3592/2018, la Corte territoriale, nella resistenza degli appellati, ritenendo fondato e assorbente il motivo di gravame sull’errata valutazione del giudice di prime cure in materia di distanze tra le costruzioni, dichiarava che l’opera realizzata da NOME COGNOME e NOME COGNOME, avente le caratteristiche di una costruzione e non di una serra bioclimatica, violava le distanze legali tra costruzioni ex art. 9 D.M. 1444/1968 e, per l’effetto, accoglieva parzialmente il gravame, condannando gli appellati alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi e al risarcimento del danno in favore del COGNOME.
Avverso tale decisione ricorrono per cassazione sulla scorta di tre motivi NOME COGNOME e NOME COGNOME.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso. Sono pervenute memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di ricorso, ex art. 360, comma primo n. 3 c.p.c., i ricorrenti censurano la violazione dell’art. 1102 c.c. per non avere la Corte distrettuale considerato il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità per cui le norme sulle distanze tra costruzioni non possono trovare applicazione in ambito condominiale.

L ‘uso operato dai ricorrenti riguardo all’opera realizzata risulta conforme all’art. 1102 c.c. in quanto non altera la destinazione della cosa utilizzata e rispetta la struttura dell’edificio.

1.1.Il motivo è infondato.

1.2.Occorre preliminarmente rilevare che la sentenza impugnata, con un accertamento in fatto, ovviamente non censurabile in questa sede, ha ritenuto che l’opera realizzata dai ricorrenti deve essere considerata una costruzione e non una ‘serra bioclimatica’, perché ‘ la struttura non ha più solo l’aspetto di un manufatto in legno e vetro tale da svolgere le funzioni di serra bioclimatica, essendo stata realizzata una copertura anche in rame a falda parzialmente inclinata ed una chiusura totale della parete ovest con tavole di legno ‘ (cfr. pag. 11).
Sulla base di tale presupposto, coerentemente -e correttamente -la Corte distrettuale ha applicato alla costruzione in questione la normativa sulle distanze tra le costruzioni e, specificamente, del D.M. n. 1444/1968, che disciplina le distanze tra le pareti finestrate, considerato che la parete realizzata a chiusura della parte ovest della proprietà COGNOME è stata considerata ‘ parete antistante rispetto alla parete finestrata dell’unità immobiliare di proprietà dell’attore ‘ che non rispetta la distanza legale di 10 m prevista dalla norma sopra citata.
Di nessun pregio appaiono le deduzioni dei ricorrenti secondo i quali la normativa sulle distanze non si applica ai rapporti tra condomini, che contrasta con consolidati precedenti di questa Corte di legittimità in materia, come già affermato dal giudice a quo , che ha richiamato specificamente Cass. n. 13170/2001 (e cfr. anche Cass. n. 6546/2010 e Cass. n. 30528/2017).

Quest’ultima decisione è stata invocata anche dagli stessi ricorrenti a sostegno dei loro assunti. E tuttavia, a tacere che la prevalenza della norma speciale in tema di condominio sulla

Ric. 2018 n. 31355 sez. S2 – ad. 07-02-2023 -4-

normativa in tema di distanze tra le costruzioni è consentita solo quando il giudice del merito accerti che siano rispettati i limiti dell’art. 1102 c.c. e la struttura dell’edificio condominiale, nel caso di specie va rilevato, quanto alla supposta violazione della norma appena citata, che la Corte di appello ha convenuto come indicato da Cass. n. 8507/2017 – che l’uso della cosa comune consentito al partecipante non è applicabile ai rapporti tra proprietà individuali e loro accessori e beni condominiali finitimi, che sono disciplinati dalle norme attinenti alle distanze legali, ossia da quelle che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite e che non contraddicono alla particolare normativa della comunione. In questo senso si è pronunziata anche Cass. n. 17216/2020, la quale ha osservato che, ‘ in tema di condominio negli edifici, la realizzazione, in appoggio al muro perimetrale del fabbricato, di una tettoia insistente su di un resede in proprietà esclusiva di uno dei condomini ‘ deve rispettare le distanze tra le costruzioni, ‘ non ponendosi alcuna questione di compatibilità tra la disciplina sulle distanze e quella sull’uso della cosa comune, ex art. 1102 c.c., giacché la tettoia insiste su un’area di proprietà esclusiva e non condominiale ed essendo i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite ‘ (con riguardo all’applicazione dell’art. 1102 c.c., ha ribadito che i rapporti tra proprietà individuali e beni comuni finitimi sono disciplinati dalle norme che regolano i rapporti tra proprietà contigue o asservite, Cass. n. 26807/2019).
La sentenza censurata appare dunque immune dal denunciato vizio di violazione dell’art. 1102 c.c., essendo in discussione la violazione delle distanze tra due proprietà

esclusive, ossia tra il nuovo manufatto e la preesistente parete finestrata della proprietà del controricorrente.

Con il secondo motivo di ricorso, in riferimento all’art. 360, comma primo n. 3 c.p.c., i ricorrenti lamentano la falsa applicazione dell’art. 9 D.M. 1444/1968 poiché tale norma, all’ultimo comma, prevede una deroga alle distanze tra costruzioni rispetto a quelle indicate nella normativa stessa nel caso di gruppi di edifici che formino oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche.

A tal proposito, asseriscono i ricorrenti, gli immobili oggetto di causa costituiscono un unicum edilizio che rientra nella ratio derogatoria appena esaminata.

2.1. Il motivo è inammissibile.

Come evidenziato dal controricorrente, la questione è stata dedotta per la prima volta nel presente giudizio. Pertanto, oltre a non essere adeguatamente specificata, la stessa si infrange contro il costante orientamento che, in sede di legittimità, non consent e ‘ la prospettazione di nuove questioni di diritto, ancorché rilevabili d’ufficio in ogni stato e grado del processo, quando esse presuppongano o richiedano nuovi accertamenti o apprezzamenti di fatto preclusi alla Corte di cassazione ‘ (Cass. n. 2443/2016; n. 14477/2018, n. 15430/2018; n. 2038/2019).
Comunque, il principio invocato appare del tutto fuori luogo, posto che la deroga posta dall’art. 9 ult. comma del D.M. n. 14444/68 deve ritenersi legittima solo ‘ quando faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati ( ‘ gruppi di edifici ‘ ) che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-

dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di tale deroga ‘. La quale -aggiunge la decisione -‘ è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi ‘ (Cass. n. 27638/2018).

Per di più, trattandosi di disposizione di carattere derogatorio rispetto ai limiti di distanza tra fabbricati posti dal D.M. n. 1444/1968, dunque di stretta interpretazione, la sua applicazione non può essere estesa oltre i casi da essa stabiliti, come vorrebbero i ricorrenti, superando così l’ assenza di precise disposizioni plano-volumetriche che ne giustificano l’ operatività.

La decisione è dunque conforme alla giurisprudenza di questa Corte e perciò il ricorso è inammissibile anche ai sensi dell’art. 360 bis cpc (cfr. Cass SSUU sentenza n. 7155/2017).

Con il terzo mezzo, riferito all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c., i ricorrenti si dolgono per la violazione dell’art. 4, comma 4, L.R. 39/2004 per non avere la Corte territoriale considerato che l’opera oggetto di causa in base alla citata legge rientri, per le sue caratteristiche tecniche e la funzione di risparmio energetico, nella categoria delle serre bioclimatiche e come tale deve essere ritenuta volume tecnico, e -in forza di una giurisprudenza consolidata in materia di volumi tecnici -neppure considerabile ai fini delle distanze tra costruzioni.
3.1.Anche questo motivo non merita accoglimento.

Già si è chiarito ( supra , par. 1.2) che il giudice di seconde cure ha qualificato il manufatto oggetto di causa come costruzione. Sulla scorta di una relazione tecnica prodotta nel giudizio di primo grado, i ricorrenti chiedono con evidenza a

questa Corte di operare una non consentita, nuova valutazione in fatto sulla natura del manufatto, contestando la sentenza della Corte di appello di Milano nel punto in cui la stessa non riconosce la funzione di serra bioclimatica all’opera in questione.

Gli stessi invocano al riguardo (e anche in questo caso la questione è nuova, perché non posta in precedenza, sicchè per essa valgono le considerazioni già svolte con riguardo al precedente motivo) una legge della regione lombarda che considera volumi tecnici le serre bioclimatiche, come tali sottratte alla volumetria e, secondo i ricorrenti, anche alle distanze tra le costruzioni, non tenendo neppure in considerazione che, per giurisprudenza del tutto consolidata, ‘ il regime delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, cui le Regioni possono derogare solo con previsioni più rigorose, funzionali all’assetto urbanistico del territorio ‘ (per tutte: Cass . n. 18588/2018) e che, in particolare, la norma dell’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, in materia di distanze fra fabbricati, siccome emanata in attuazione dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, non può essere derogata dalle disposizioni regolamentari locali (Cass. n. 13547/2011).
4.In conclusione, il ricorso va rigettato e i ricorrenti devono essere condannati in solido al rimborso delle spese di lite, liquidate come in dispositivo, in forza del principio della soccombenza.

5.Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, si deve dare atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo

di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 ed agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.