Distanze tra costruzioni e ius superveniens

Un proprietario ha realizzato un ampliamento e una sopraelevazione, violando secondo il vicino la normativa sulle distanze tra costruzioni. I tribunali di merito avevano ordinato l’arretramento dell’opera. La Corte di Cassazione ha però cassato la sentenza d’appello, stabilendo che deve essere applicata una nuova legge regionale più favorevole (ius superveniens), entrata in vigore durante il processo. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione alla luce della normativa sopravvenuta, che potrebbe sanare la costruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: Come una Nuova Legge Può Salvare un Edificio

La regolamentazione delle distanze tra costruzioni rappresenta uno dei temi più dibattuti nel diritto immobiliare, fonte di innumerevoli contenziosi tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riacceso i riflettori su un principio fondamentale del nostro ordinamento: lo ius superveniens, ovvero l’impatto di una nuova legge su un processo in corso. Vediamo come questo principio possa concretamente cambiare le sorti di una costruzione e ribaltare le decisioni dei giudici di merito.

I Fatti del Caso: La Costruzione Contesa

La vicenda ha origine dalla decisione di un proprietario di effettuare lavori di ampliamento e sopraelevazione sul proprio immobile. Il vicino, ritenendo che la nuova porzione dell’edificio violasse la distanza minima di 10 metri prescritta dalla legge, si rivolgeva al Tribunale per chiederne l’arretramento.

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al vicino, accertando che la nuova opera si trovava a una distanza inferiore a quella legale dalla parete finestrata dell’edificio antistante. Di conseguenza, veniva ordinato al costruttore di demolire la parte illegittima per ripristinare la distanza corretta. Sembrava una causa dall’esito scontato, ma il costruttore decideva di ricorrere in Cassazione, basando la sua difesa su due argomenti principali.

Le Questioni Giuridiche Davanti alla Cassazione

Davanti alla Suprema Corte, il costruttore ha sollevato due motivi di ricorso:

1. L’irrilevanza delle finestre su locali di servizio: Sosteneva che la norma sulle distanze non dovesse applicarsi perché le sue nuove aperture erano relative a locali di servizio con superficie inferiore a 8 mq, come definito dal regolamento locale. La Cassazione ha respinto questo motivo, ribadendo un principio consolidato: la distanza di 10 metri tra pareti finestrate è inderogabile e si applica anche se una sola delle due pareti fronteggianti è finestrata, a prescindere dalla destinazione dei locali interni.

2. L’applicazione di una nuova legge più favorevole: Il ricorrente ha invocato l’applicazione di una legge regionale dell’Emilia-Romagna, entrata in vigore dopo l’inizio della causa ma prima della decisione d’appello. Questa nuova norma (ius superveniens) consentiva interventi di ampliamento in deroga alle distanze previste dalla normativa nazionale. Questo secondo motivo si è rivelato decisivo.

L’Applicazione dello ius superveniens sulle distanze tra costruzioni

Il cuore della decisione della Cassazione risiede proprio nell’accoglimento del secondo motivo. La Corte ha affermato che lo ius superveniens, cioè la legge sopravvenuta nel corso del giudizio, deve essere applicata dal giudice in ogni stato e grado del processo, a meno che sulla questione non si sia già formato un giudicato interno.

Questo significa che se una nuova legge rende legittima una costruzione che era illegittima al momento della sua realizzazione, il giudice non può più ordinarne la demolizione. La situazione di fatto, pur nata in violazione delle norme all’epoca vigenti, diventa conforme al nuovo ordinamento giuridico. Rimane ferma la responsabilità del costruttore per gli eventuali danni causati al vicino nel periodo di illiceità, ma viene meno il diritto del vicino a ottenere la riduzione in pristino.

le motivazioni

La Corte di Cassazione ha rigettato il primo motivo del costruttore, confermando che la regola dei 10 metri di distanza è un principio assoluto. Tuttavia, ha accolto il secondo motivo, incentrato sullo ius superveniens. I giudici hanno chiarito che la Corte d’Appello aveva commesso un errore non applicando d’ufficio la nuova e più favorevole legge regionale, entrata in vigore nelle more del giudizio. Tale normativa introduceva deroghe specifiche in materia di distanze per interventi di qualificazione del patrimonio edilizio esistente. L’applicabilità di questa nuova disciplina richiede però accertamenti di fatto (verificare se l’intervento specifico rientra nelle casistiche previste dalla nuova legge) che non possono essere svolti in sede di legittimità. Per questo motivo, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

le conclusioni

La Suprema Corte ha annullato la decisione della Corte d’Appello e ha rinviato la causa a quest’ultima, in diversa composizione, affinché riesamini il caso alla luce della normativa sopravvenuta. Questa ordinanza è di fondamentale importanza pratica: dimostra che l’esito di una causa edilizia non è mai scontato fino al passaggio in giudicato della sentenza. Una modifica legislativa favorevole al costruttore può intervenire in qualsiasi momento, ‘sanando’ l’opera e neutralizzando la richiesta di demolizione del vicino. Si tratta di un monito per avvocati e parti in causa a monitorare costantemente l’evoluzione normativa, poiché una nuova legge può rivelarsi l’asso nella manica per vincere una causa.

La regola dei 10 metri di distanza si applica anche se le finestre sono solo su un lato e danno su locali di servizio?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate e edifici antistanti è inderogabile anche qualora una sola delle due pareti sia finestrata, indipendentemente dalla destinazione d’uso o dalla superficie dei locali interni.

Cosa succede se una nuova legge più favorevole entra in vigore durante un processo sulle distanze tra costruzioni?
In base al principio dello ‘ius superveniens’, la nuova legge più favorevole deve essere applicata dal giudice in ogni stato e grado del processo, a condizione che non si sia già formato un giudicato sulla questione. Questo può portare a rendere legittima una costruzione che al momento della sua realizzazione era illecita.

Un intervento di ampliamento e sopraelevazione è sempre considerato ‘nuova costruzione’ ai fini delle distanze?
Non necessariamente. La Corte, rinviando il caso per una nuova valutazione alla luce di normative sopravvenute, ha evidenziato come la legislazione più recente abbia ampliato il concetto di ‘ristrutturazione edilizia’, includendo interventi che in passato sarebbero stati classificati come ‘nuova costruzione’ e assoggettandoli a regole potenzialmente meno restrittive in materia di distanze.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7644 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7644 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/03/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3270/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso la SENTENZA della CORTE d’APPELLO di BOLOGNA n. 1474/2017 depositata il 21/06/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/02/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

1.NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1474/2017 della Corte d’appello di Bologna, pubblicata il 21 giugno 2017.

NOME COGNOME ha notificato controricorso contenente altresì ricorso incidentale articolato in unico motivo.

La trattazione dei ricorsi è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, e 380 bis.1, c.p.c., nel testo applicabile ratione temporis ex art. 35 del d.lgs. n. 149 del 2022.

Le parti hanno depositato memorie. Non è ammissibile, ai sensi dell’art. 372, comma 1, c.p.c., la produzione documentale allegata alla memoria di NOME COGNOME.

2. La Corte d’appello di Bologna, respingendo i contrapposti gravami spiegati dalle parti, ha confermato la sentenza resa il 3 aprile 2010 dal Tribunale di Rimini, che, in parziale accoglimento della domanda di NOME COGNOME, aveva disposto l’arretramento alla distanza di metri 10 della costruzione realizzata in sopraelevazione rispetto al corpo di fabbrica preesistente da NOME COGNOME in INDIRIZZO di Rimini. Il Tribunale ravvisò la violazione della distanza di dieci metri di cui al d.m. n. 1444 del 1968 giacché, alla stregua dell’espletata CTU, il fabbricato eretto da NOME COGNOME, costituito da un piano interrato, un piano terra, un piano primo e secondo, risultava frutto di un intervento edilizio di ampliamento e ristrutturazione, ponendosi la porzione in ampliamento rispetto all’edificio preesistente (che era a metri 7,87) a metri 9,65 dalla parete dell’edificio di proprietà COGNOME.
La Corte d’appello ha ribadito, richiamando la CTU, che l’intervento eseguito in forza di concessione edilizia del 1° luglio 1999 consisteva in un ‘ampliamento e ristrutturazione’ del fabbricato preesistente (e non in una

‘nuova costruzione’, attuato mediante r istrutturazione e ampliamento sul lato nord, con variazione di altezza e volume ed identica ubicazione. La porzione realizzata in ampliamento e sopraelevazione doveva perciò dirsi assoggettata all’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, tenendo conto anche dei balconi.

3.Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME lamenta la violazione dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 in relazione all’art. 873 c.c. e de ll’art. 4.03 delle n.t.a. del PRG del Comune di Rimini, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo, stante l’assenza di pareti frontistanti. L’indicata prescrizione delle n.t.a., disattesa dalla Corte d’appello, definisce parete finestrata ai fini dell’app licazione del suddetto decreto ‘quella comprendente vedute di vani utili … di superficie superiore a mq. 8’. Il ricorrente principale evidenzia che gli interventi da lui realizzati consistevano, appunto, in locali aventi destinazione a servizi e ripostigli di superficie inferiore a mq. 8.
3.1. Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME è infondato.

L’art. 9 n. 2) del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 prescrive la distanza minima assoluta di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti. Tale norma detta un limite inderogabile che prevale sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica (cfr. Cass. Sez. Unite, 07/07/2011, n. 14953), e va interpretata nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso che una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata, e cioè sia munita di finestre qualificabili come “vedute”, essendo a tal fine indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente (Cass. Sez. 2, 20/06/2011, n. 13547; Cass. Sez. 2, 17/05/2018¸ n. 12129), nonché sufficiente che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio, ancorché solo una parte di essa si trovi a distanza minore da quella prescritta. Ne consegue che alcun rilievo decisivo può avere la circostanza che l’edificio
di nuova costruzione sia destinato a ‘servizio’ o a ripostiglio, ovvero abbia una determinata superficie libera.

4.Il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME lamenta la ‘violazione di legge per omessa applicazione della normativa sopravvenuta di cui all’art. 7 -ter L.R. n. 20/2000 (introdotto dall’art. 30 L.R. n. 17/2014). Tale disciplina sopravvenuta sarebbe più favorevole perché ‘consente espressamente la demolizione e ricostruzione ‘in ampliamento’ in franchigia dal d.m. n. 1444/1968′.

4.1. L’unico motivo del ricorso incidentale di NOME COGNOME allega a sua volta la violazione e falsa applicazione dell’art. 31 lettera d) leg ge 5 agosto 1978 n. 457, dell’art. 873 c.c. e dell’art. 16 n.t.a. del Comune di Rimini, nonché l’omessa pronuncia e l’erronea valutazione della prova, quanto all’esatta qualificazione dell’intervento edilizio eseguito da NOME COGNOME, che dovrebbe quali ficarsi non come ‘ristrutturazione edilizia’ (come invece ritenuto dalla Corte d’appello), ma come ‘nuova costruzione’, in quanto tale interamente assoggettata al vigente regime delle distanze.
4.1.1. Il ricorso incidentale involge, dunque, la questione secondo cui, nell’ambito delle opere edilizie, la semplice “ristrutturazione” si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la “ricostruzione” allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della realizzazione dell’opera ed alla relativa
tutela ripristinatoria (Cass. Sez. 2, 11/06/2018, n. 15041; Cass. Sez. 2, 20/08/2015, n. 17043; Cass. Sez. Unite, 19/10/2011, n. 21578). La questione rileva giacché la Corte d’appello di Bologna, confermando la statuizione del Tribunale di Rimini, ha disposto l’arretramento della sola porzione realizzata in ampliamento e sopraelevazione, perché assoggettata all’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968. Tale questione è stata di recente affrontata in Cass. Sez. 2, 06/07/2022, n. 21441, ed in Cass. Sez. 2 14/04/2022, n. 12196, ribadendo quanto identicamente sostenuto da Cass. Sez. Unite, 19/10/2011, n. 21578.
4.2. Il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME risulta fondato, nei sensi di cui alla seguente motivazione, restando da ciò assorbito il ricorso incidentale di NOME COGNOME.

4.3. E’ noto che la costante interpretazione giurisprude nziale in materia di distanze nelle costruzioni sostiene che, qualora subentri una disposizione derogatoria favorevole al costruttore, si consolida – salvi gli effetti di un eventuale giudicato sull’illegittimità della costruzione -il diritto di quest’ultimo a mantenere l’opera alla distanza inferiore, se, a quel tempo, la stessa sia già ultimata, restando irrilevanti le vicende normative successive (tra le tante, da ultimo Cass. Sez. 2, 04/02/2021, n. 2640; Cass. Sez. 2, 26/07/2013, n. 18119). Il sopravvenire della disciplina normativa meno restrittiva comporta, invero, che l’edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, non può più essere ritenuto illegittimo, cosicché il confinante non può pretendere l’abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione. Tale effetto deriva dal fatto che, pur rimanendo sussistente l’illecito di chi abbia costruito in violazione di norme giuridiche allora vigenti e la sua responsabilità per i danni subiti dal confinante fino all’entrata in vigore della normativa meno restrittiva, viene però meno l’illegittimità della situazione di fatto determinatasi con la costruzione,
essendo questa conforme alla normativa successiva e, quindi, del tutto identica a quella delle costruzioni realizzate dopo la sua entrata in vigore (Cass. Sez. 2, 22/02/1996, n. 1368; Cass. Sez. 2, 15/06/2010, n. 14446; Cass. Sez. 2, 24/11/2020, n. 26713).

4.4. Il ricorrente principale invoca gli e ffetti del comma 3 bis dell’art. 7 ter (Misure urbanistiche per incentivare la qualificazione del patrimonio edilizio esistente) della legge regionale Emilia-Romagna 24 marzo 2000, n. 20, comma aggiunto dall’art. 30 della legge regionale n. 17 del 18 luglio 2014 , secondo il quale: ‘In attuazione dell’ articolo 2 bis del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia), gli edifici esistenti, che siano oggetto di interventi di qualificazione del patrimonio edilizio esistente, di riqualificazione urbana, di recupero funzionale, di accorpamento ovvero di ogni altra trasformazione espressamente qualificata di interesse pubblico dalla disciplina statale e regionale vigente, possono essere demoliti e ricostruiti all’interno dell’area di sedime o aumentando la distanza dagli edifici antistanti, anche in deroga ai limiti di cui all’ articolo 9 del decreto del Ministro dei Lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444, fermo restando il rispetto delle norme del codice civile e della disciplina di tutela degli edifici di valore storico architettonico, culturale e testimoniale di cui all’artic olo A9 dell’allegato della presente legge. Gli eventuali incentivi volumetrici riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati con la soprelevazione dell’edificio originario, anche in deroga agli articoli 7, 8 e 9 del decreto ministeriale n. 1444 del 1968, nonché con ampliamento fuori sagoma dell’edificio originario laddove siano comunque rispettat e le distanze minime tra fabbricati di cui all’ articolo 9 del medesimo decreto o quelle dagli edifici antistanti preesistenti, se inferiori’. 4.4.1. Questa norma è entrata in vigore nel corso del giudizio di appello e il ricorrente principale non deduce, nei modi di cui all’art. 366, comm a 1, n. 6, c.p.c., di averne fatto questione nel grado pregresso. Non di meno,
non sussiste la inammissibilità per ‘novità’ del profilo di diritto eccepita dal controricorrente.

Lo “ius superveniens” è applicabile d’ufficio in ogni stato e grado, salvo che sulla questione controversa non si sia formato il giudicato interno; ne consegue che qualora, come nella specie, nelle more del giudizio in appello, venga introdotta una nuova norma che modifichi la materia “sub iudice”, e di essa il giudice dell’appello non tenga conto, è necessario che la parte, per evitare che si produca una preclusione, alleghi specificamente, con i motivi di ricorso in cassazione, come qui avvenuto, l’applicabilità della nuova normativa, avendo ad oggetto il giudizio di legittimità non l’operato del giudice del merito, ma la conformità della decisione adottata all’ordinamento giuridico (Cass. Sez. L, 07/08/2008, n. 21382; Cass. Sez. 5, 23/07/2007, n. 16274; Cass. Sez. 5, 02/07/2014, n. 15032; cfr. anche Cass. Sez. Unite, 27/10/2016, n. 21691).
Già Cass. n. 28264 del 28 settembre 2022 ha ritenuto, proprio al riguardo degli effetti de l comma 3 bis dell’art. 7 ter della legge regionale EmiliaRomagna n. 20 del 2000, che il giudice di merito avrebbe dovuto accertare di ufficio la normativa applicabile all’intervento edilizio oggetto di lite sempre in materia di distanze.

4.5. Nella pendenza del giudizio di legittimità, va segnalata la sopravvenienza di una ulteriore disciplina del rapporto controverso, attinente in particolare alle questioni qui poste col ricorso incidentale. Ci si riferisce al la riformulazione dell’art. 3, comma 1, lett era d) d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, come modificato dall’art. 10, comma 1, lettera b), num. 2) del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, nella legge 11 settembre 2020, n. 120 e dall’art. 28, comma 5 -bis, lettera a) del d.l. 1° marzo 2022, n. 17, convertito con modificazioni nella legge 27 aprile 2022, n. 34, e da ultimo dall’art. 14, comma 1-ter, lettera a), del d.l 17 maggio 2022, n. 50, convertito, con modificazioni, nella legge 15 luglio 2022, n. 91, (secondo il quale ‘…ell’ambito degli interventi di
ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. L’intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana. Costituiscono inoltre ristrutturazione edilizia gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza (…)’. Tale intervento, così ridefinito, non costituisce, dunque, ‘nuova costruzione’, agli effetti dell’art. 3, comma 1, lettera e) del d.P.R. n. 380 del 2001.
E’ altresì sopravvenuto il comma 1ter dell’art. 2 -bis d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, (aggiunto dall’art. 5, comma 1, lettera b), del d.l. 18 aprile 2019, n. 32, convertito con modificazioni dalla legge 14 giugno 2019, n. 55 e successivamente sostituito dall’art. 10, comma 1, lettera a), del d.l. 16 luglio 2020, n. 76, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120 ), secondo il quale ‘n ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti (…)’.
La disciplina sopravvenuta in materia di distanze può connotarsi, per quanto dedotto sia dal ricorrente che dal controricorrente, come disposizione derogatoria favorevole al costruttore.

4.6. L’applicabilità di tale normativa sopravvenuta richiede nuovi accertamenti di fatto incompatibili con il giudizio di legittimità, che devono perciò essere compiuti in sede di rinvio, determinando altresì l’assorbimento delle censure svolte sul presupposto dell’applicabilità della previgente disciplina.

Va dunque accolto il secondo motivo del ricorso di NOME COGNOME, va rigettato il primo motivo del ricorso principale, va dichiarato assorbito il ricorso incidentale proposto da NOME COGNOME, va cassata la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e la causa deve essere rimessa alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso principale, rigetta il primo motivo del ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata nei limiti della censura accolta e rinvia, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte d’appello di Bologna in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile

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