Distanze tra costruzioni: Cassazione e nuove norme

Due società edili, condannate in appello alla demolizione di una parte di un edificio per violazione delle distanze tra costruzioni, hanno presentato ricorso in Cassazione. La Corte ha accolto il ricorso basandosi sull’entrata in vigore di una nuova normativa locale più favorevole, che ha ridotto la distanza minima richiesta dal confine. La sentenza è stata annullata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso alla luce della nuova legge. Sono stati invece respinti gli altri motivi relativi alla legittimità di un garage costruito in aderenza.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 febbraio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze tra Costruzioni: Nuova Legge Salva dalla Demolizione?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un tema cruciale nel diritto immobiliare: l’impatto di una nuova normativa locale sulle distanze tra costruzioni in una causa già in corso. La decisione sottolinea come un cambiamento legislativo più favorevole al costruttore, avvenuto durante il processo, possa portare all’annullamento di un ordine di demolizione, demandando al giudice di merito una nuova valutazione dei fatti. Analizziamo insieme questa importante pronuncia.

I Fatti di Causa

La controversia nasce tra due società edili e i proprietari di un fondo confinante. Questi ultimi lamentavano la violazione delle norme sulle distanze legali da parte di un nuovo complesso edilizio, che sarebbe stato costruito a 5,65 metri dal confine, anziché ai 7 metri prescritti dal regolamento edilizio locale all’epoca vigente. I tribunali di primo e secondo grado avevano dato ragione ai proprietari confinanti, ordinando alle società la demolizione parziale dell’edificio per ripristinare la distanza legale.

Le società costruttrici, ritenendo ingiusta la sentenza, hanno presentato ricorso alla Corte di Cassazione, basando la loro difesa principalmente su un punto fondamentale: nelle more del giudizio, il Comune aveva modificato il proprio regolamento edilizio, riducendo la distanza minima dal confine da 7 a 5 metri.

Il Principio dello Ius Superveniens e le Distanze tra Costruzioni

Il motivo principale del ricorso, accolto dalla Suprema Corte, si fonda sul principio del cosiddetto ius superveniens. Questo principio stabilisce che, se durante un processo entra in vigore una nuova legge, il giudice è tenuto ad applicarla, soprattutto se questa risulta più favorevole a una delle parti.

Nel caso specifico, la nuova norma comunale, riducendo la distanza obbligatoria a 5 metri, rendeva potenzialmente legittima la costruzione che prima era considerata illegale. La Corte di Cassazione ha affermato che la Corte d’Appello avrebbe dovuto tenere conto di questa modifica normativa. Tuttavia, non potendo la Cassazione entrare nel merito dei fatti per verificare la piena applicabilità della nuova disciplina, ha annullato la sentenza e ha rinviato la causa a un’altra sezione della Corte d’Appello. Sarà quest’ultima a dover rivalutare l’intera vicenda alla luce del nuovo e più permissivo regolamento.

Le Altre Censure Respinte: la Costruzione in Aderenza

Le società ricorrenti avevano sollevato altre questioni, in particolare riguardo a un garage costruito in aderenza al muro di confine. Sostenevano che tale costruzione fosse legittima ai sensi dell’art. 877 del codice civile. La Cassazione, tuttavia, ha respinto questi motivi. I giudici hanno chiarito che la facoltà di costruire in aderenza al muro di confine non esime dal rispetto della distanza minima legale rispetto alle altre costruzioni già presenti sulla proprietà del vicino. Essendo stato accertato che i vicini avevano costruito per primi, le società edili erano tenute a rispettare la distanza imposta dalla legge rispetto al fabbricato preesistente, in virtù del principio di prevenzione.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione di accoglimento parziale sul consolidato orientamento giurisprudenziale relativo allo ius superveniens. Quando una norma regolamentare in materia di distanze viene modificata in senso più favorevole al costruttore, il giudice del merito ha il dovere di applicare la nuova disciplina, anche se entrata in vigore dopo la costruzione dell’opera e nel corso del giudizio. Il rigetto degli altri motivi si fonda invece su una rigorosa interpretazione delle norme del codice civile: la costruzione in aderenza è una facoltà che non prevale sull’obbligo generale di rispettare le distanze tra fabbricati, specialmente quando si applica il principio di prevenzione, che tutela chi ha edificato per primo.

Conclusioni

Questa ordinanza offre due importanti lezioni pratiche. In primo luogo, conferma la dinamicità del diritto urbanistico: un costruttore che si trova in una situazione di potenziale illegittimità edilizia deve monitorare costantemente le evoluzioni normative locali, poiché un cambiamento favorevole può essere decisivo per l’esito di un contenzioso. In secondo luogo, ribadisce un principio cardine: il rispetto delle distanze tra costruzioni è una regola fondamentale per garantire un’ordinata convivenza tra proprietari confinanti, e le eccezioni, come la costruzione in aderenza, devono essere interpretate restrittivamente senza pregiudicare i diritti acquisiti dal vicino.

Una nuova legge più favorevole, approvata durante una causa sulle distanze, può cambiare l’esito della sentenza?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che il giudice del merito deve rivalutare la controversia applicando la nuova normativa locale più permissiva (ius superveniens), anche se entrata in vigore a costruzione già ultimata e a causa pendente.

Costruire in aderenza a un muro di confine consente di violare le distanze da altri edifici del vicino?
No. La facoltà di costruire in aderenza al muro di confine non esonera dal rispetto della distanza minima legale dalle altre costruzioni preesistenti sul fondo del vicino. In questi casi, si applica il principio di prevenzione, a tutela di chi ha costruito per primo.

Perché la Cassazione ha rinviato il caso alla Corte d’Appello invece di applicare direttamente la nuova norma?
La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, il cui compito è verificare la corretta applicazione del diritto, non esaminare i fatti. L’applicazione della nuova norma richiede una valutazione fattuale (come la misurazione esatta della distanza e la verifica delle condizioni previste dalla nuova legge), che spetta al giudice del merito, in questo caso la Corte d’Appello in sede di rinvio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1761 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1761 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2026

ORDINANZA

sul ricorso 27195/2024 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE in liquidazione, in persona del liquidatore pro tempore , RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-ricorrenti –

contro

NOME COGNOME, NOMECOGNOMENOME COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che li rappresenta e difende con l’avvocato NOME COGNOME, giusta procura in atti;

-controricorrenti-

avverso la sentenza n. 604/2024 della CORTE D’APPELLO DI REGGIO CALABRIA, depositata il 09/09/2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 02/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE convennero in giudizio, innanzi al Tribunale di Reggio Calabria, NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo che venisse accertato che il muro di recinzione edificato dai convenuti non rispettava il confine e, per l’effetto, che venisse determinato l’esatto confine tra i fondi , con la condanna dei convenuti al rilascio della porzione di terreno sconfinante e al risarcimento dei danni.

1.1. Con separato atto di citazione, a loro volta, NOME COGNOME e NOME COGNOME convennero , sempre innanzi al Tribunale di Reggio Calabria, le anzidette società chiedendo accertarsi che il complesso realizzato da RAGIONE_SOCIALE era stato realizzato violando le norme sulle distanze in quanto: a) il corpo principale era stato costruito a distanza di mt. 5,65 invece che degli imposti 7 mt. dal confine; b) il locale sul lato nord era stato edificato in aderenza al muro di recinzione, con quota dell’estradosso del solaio fuori terra e senza rampa di accesso, con superamento dell’altezza rispetto al muro di mt. 1,09, più mt. 1,98 dal parapetto a protezione del terrazzo di copertura, per un’altezza di mt. 2,97 nel punto di dislivello più alto, recando l’apertura di finestre ed affacci illegittimi; c) il locale sul lato sud era stato costruito in aderenza alla strada, costituente unica via di accesso al fondo, e con quota dell’estradosso del solaio fuori terra e senza rampa di accesso. Chiesero, pertanto, di condannare le società convenute alla riduzione in pristino ed al risarcimento dei danni.
1.2. Il Tribunale, riunite le cause e all’esito dell’istruttoria, rigettò le richieste di RAGIONE_SOCIALE e di RAGIONE_SOCIALE, ritenendo che il muro di recinzione rispettasse l’esatto confine tra le proprietà e che pertanto non vi fosse stato alcuno sconfinamento, mentre accolse le domande dei coniugi COGNOME , avendo ritenuto come si trae dalla sentenza d’appello -<>.
La Corte d’appello di Reggio Calabria, accogliendo in parte l’impugnazione proposta dalle due società, riformò la sentenza di primo grado, ritenendo che la domanda dei coniugi NOMECOGNOME non potesse trovare accoglimento in merito al locale posto sul lato sud, essendo pacifico che l’immobile anzidetto non fosse finitimo con la proprietà degli appellati.

Ritenne, di contro, che non potesse trovare accoglimento il motivo d’appello riferentesi al corpo di fabbrica principale e al locale posto su lato nord, poiché per il primo immobile non assumeva rilievo l’art. 34 d.p.r. n. 380/2001, operando la richiamata disposizione esclusivamente sul piano dei rapporti pubblicistici fra privato e pubblica amministrazione e non, come nel caso di specie, nei rapporti tra privati. Ritenne, inoltre, che per entrambi i fabbricati alcun rilievo potesse assegnarsi alla dedotta non lesività delle violazioni accertate, nonché al l’eccezione di abusività degli altrui immobili, poiché la riduzione in pristino sorge <> ed essendo, come già detto, del tutto distinti <> .
RAGIONE_SOCIALE in liquidazione e RAGIONE_SOCIALE propongono ricorso fondato su tre motivi. NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo di ricorso viene denunciata <>.
Deducono le ricorrenti che nella more della stesura della sentenza gravata erano state definitivamente modificate le norme regolamentari edilizie del Comune di Reggio Calabria in materia, tra le altre cose, di distanze tra costruzioni; in particolare, ai sensi dell’attuale normativa regolamentare, la distanza minima dal confine era stata ridotta da mt. 7 a mt. 5.

Tale modifica normativa, che la Corte d’appello avrebbe dovuto applicare, anche sulla scorta dell’orientamento ormai consolidato della Suprema Corte, trattandosi di disposizione derogatoria più favorevole al costruttore, imporrebbe la cassazione della sentenza appellata, la quale aveva ordinato la demolizione tanto della porzione dell’edificio principale , quanto del locale posto sul lato nord, sull’assunto del mancato rispetto dei mt. 7 dal confine così come a suo tempo risultava prescritto dall’art. 20 delle NTA del Comune di Reggo Calabria.
Con la seconda censura viene denunciata violazione e falsa applicazione degli artt. 871, 872, 873 e 977 cod. civ., nonché dell’art. 109 REU del Comune di Reggio Calabria, in relazione all’art. 360 , co. 1, n. 3, cod. proc. civ., <>, il che avrebbe reso legittima la costruzione per effetto dell’art. 877 cod. civ.
Sotto altro profilo si deduce che la controparte aveva lamentato la violazione della distanza dal confine solo a riguardo dell’altra costruzione, mentre per il garage aveva lamentato solo la presenza di difformità dal permesso di costruire. Quindi, non avrebbe avuto diritto alla rimessione in pristino, prevista dalla legge solo per la violazione delle distanze.

Deducono inoltre che gli attori avevano denunciato in primo grado la violazione della distanza dal confine solamente per il corpo di fabbrica principale, mentre rispetto al locale lato nord avevano rilevato la difformità del predetto rispetto al permesso di costruire ottenuto, che imponeva che il fabbricato fosse interrato e non emergente.

Con il terzo e ultimo motivo le società ricorrenti denunciano l’ omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

La Corte d’appello sarebbe incorsa in una erronea rappresentazione di fatto perché, diversamente da quanto riportato nella sentenza gravata, e a fronte della documentazione versata in atti e delle risultanze della CTU, il locale posto sul lato nord era stato costruito in aderenza al muro di confine con la proprietà dei coniugi resistenti e come tale l’opera doveva ritenersi consentita; lo stesso, inoltre, risultava interrato su tre lati ed emergente solamente dal lato strada, tanto è vero che non presentava finestre ed affacci illegittimi.
Il primo motivo è fondato nei limiti di cui immediatamente appresso.

Non è controverso il sopravvenire di nuova normativa locale, alla luce della quale il giudice del merito dovrà rivalutare la vicenda.

Fermo il principio ‘iura novit curia’, in questa sede non si può procedere direttamente ad apprezzare i fatti (ivi inclusi quelli costituenti condizioni di applicabilità) in relazione alla sopraggiunta normativa.

Non inciso il fondamentale principio ‘iura novit curia’, non può che spettare al giudice del merito accertare i fatti rilevanti in relazione alla nuova disciplina, siccome dallo stesso interpretata, non avendo costui proceduto a un tale vaglio, così da garantire pienezza del giudizio di merito e rispetto delle funzioni di legittimità.

Il secondo e il terzo motivo, tra loro osmotici, vanno rigettati.

La costruzione in aderenza si ha allorquando <> (art. 877, co. 1, cod. civ.). È tuttavia escluso che attraverso l’edificazione in aderenza al muro di confine possa derogarsi alla regola fondamentale del rispetto della distanza minima fra costruzioni. Dispone, infatti, l’art. 873 cod. civ. <>, salvo maggior distanza prevista dai regolamenti locali.
Qui è rimasto accertato e, peraltro, neppure puntualmente contestato, che fra l’edificato garage e la costruzione degli odierni controricorrenti vi è una distanza ben minore di quella imposta dalla legge. Costituendo dato di fatto certo, anzi presupposto indubbio, che quest’ultimi abbiano edificato per primi, per il principio di prevenzione le ricorrenti, in quanto prevenute, avrebbero dovuto rispettare la distanza minima di legge dalla costruzione aliena.

Infine, che si tratti di far rispettare la distanza minima fra costruzioni risulta affermato dalla sentenza (si veda, in particolare, pag. 7) e non specificamente contestato.

Per completezza va soggiunto che il dibattito che ha occupato le parti nel giudizio di merito in ordine alla natura di vera e propria costruzione del garage, in quanto emergente, almeno in parte, dal piano di calpestio, non investe profili aventi rilievo solo nei rapporti con la RAGIONE_SOCIALE, poiché da una tale qualità del bene deriva l’obbligo di rispettare la distanza legale dalla costruzione aliena, la cui violazione importa la condanna al ripristino.

In relazione all’accolto motivo la sentenza deve essere cassata con rinvio. Il Giudice del rinvio regolerà anche l capo delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo nei limiti di cui in motivazione e rigetta gli altri, rinvia, in relazione all’accolto motivo, alla Corte d’appello di Reggio Calabria, altra composizione, anche per il regolamento del capo delle spese del giudizio di legittimità.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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