Distanze tra costruzioni: Cassazione chiarisce le regole

Un proprietario di casa è stato condannato ad arretrare il proprio edificio di 10 metri. La Corte di Cassazione ha annullato la decisione, specificando che le norme sulle distanze tra costruzioni variano in base alla pianificazione urbanistica comunale. La Corte ha stabilito che, in assenza di un piano di zonizzazione dettagliato, si applica la “legge ponte” (L. 765/1967) e non la più stringente regola dei 10 metri del D.M. 1444/1968. Il caso è stato rinviato per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra costruzioni: la Cassazione fa chiarezza sulla norma applicabile

La questione delle distanze tra costruzioni è una delle più frequenti fonti di contenzioso tra vicini. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 31565/2025, interviene per fare chiarezza sulla complessa gerarchia delle norme che regolano questa materia, sottolineando come la scelta della regola giusta dipenda strettamente dalla pianificazione urbanistica adottata dal Comune. Il caso analizzato offre spunti fondamentali per comprendere quando si applica il Codice Civile, quando la cosiddetta “Legge Ponte” e quando le più severe norme del Decreto Ministeriale n. 1444/1968.

I fatti di causa

La vicenda ha origine da una causa tra due proprietari confinanti. Il primo citava in giudizio il vicino, lamentando che il suo fabbricato era stato costruito abusivamente senza rispettare le distanze legali e con altre irregolarità. Il convenuto, a sua volta, presentava una domanda riconvenzionale, sostenendo che era stata la costruzione dell’attore, edificata successivamente, a violare la distanza minima di 10 metri prevista dalla normativa urbanistica, in quanto la sua era preesistente.

Il Tribunale di primo grado, applicando il principio di prevenzione (chi costruisce per primo detta le regole), dava ragione al convenuto e condannava l’attore all’arretramento del proprio edificio. La decisione veniva confermata anche in secondo grado dalla Corte d’Appello, che riteneva applicabile la distanza minima di 10 metri.

L’errore nella gestione delle distanze tra costruzioni

Il proprietario soccombente ricorreva in Cassazione, lamentando un errore fondamentale nell’applicazione delle norme sulle distanze tra costruzioni. Secondo il ricorrente, i giudici di merito avevano applicato erroneamente la distanza di 10 metri prevista dal D.M. n. 1444/1968. Tale decreto, infatti, non è immediatamente operativo nei rapporti tra privati se il Comune non ha prima provveduto a dividere il proprio territorio in “zone territoriali omogenee” attraverso i propri strumenti urbanistici (come il Piano Regolatore Generale e i piani particolareggiati).

In assenza di tale zonizzazione, la norma da applicare non sarebbe quella del D.M. 1444/1968, ma quella prevista dall’art. 17 della Legge n. 765/1967 (la “Legge Ponte”), che stabilisce una distanza non inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire. La Corte d’Appello, secondo la difesa, aveva confuso e sovrapposto le due normative, giungendo a una conclusione errata.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ritenendo fondate le censure. Gli Ermellini hanno riaffermato la corretta gerarchia delle fonti in materia di distanze tra costruzioni:

1. D.M. n. 1444/1968 (distanza di 10 metri tra pareti finestrate): Questa norma ha efficacia diretta e inderogabile, ma la sua applicazione è subordinata a un presupposto indefettibile: l’avvenuta zonizzazione del territorio comunale da parte dell’ente locale. Solo se il Comune ha adottato uno strumento urbanistico che individua le zone territoriali omogenee, questa regola si impone sulle disposizioni locali eventualmente meno restrittive.

2. Legge n. 765/1967 (“Legge Ponte”): In assenza di una zonizzazione comunale, opera questa legge con funzione supplettiva. Essa stabilisce che la distanza tra edifici non può essere inferiore all’altezza del fronte dell’edificio da costruire. Questa norma integra la disciplina del Codice Civile e si applica per evitare uno sviluppo edilizio disordinato nei comuni privi di una pianificazione dettagliata.

3. Art. 873 del Codice Civile (distanza di 3 metri): Rappresenta la norma base, applicabile solo se nessuna disposizione speciale o regolamento locale prevede una distanza maggiore.

La Corte di Cassazione ha evidenziato che i giudici di merito hanno errato perché hanno applicato la regola dei 10 metri senza prima verificare l’esistenza di un piano urbanistico comunale con la necessaria suddivisione in zone omogenee. Hanno inoltre confuso le prescrizioni della Legge Ponte con quelle del D.M. 1444/1968, trattandole come se fossero intercambiabili, mentre operano in contesti urbanistici differenti.

Le conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, affinché riesamini il caso attenendosi ai principi di diritto enunciati. Il nuovo giudice dovrà, in primo luogo, accertare quale fosse la situazione urbanistica del Comune all’epoca dei fatti. Solo dopo aver stabilito se esisteva o meno una zonizzazione del territorio, potrà individuare la norma corretta da applicare per regolare le distanze tra costruzioni e, di conseguenza, risolvere la controversia. Questa sentenza ribadisce un principio cruciale: la corretta applicazione delle norme edilizie richiede una precisa analisi preliminare degli strumenti urbanistici locali.

Quale norma regola le distanze tra costruzioni in assenza di un piano urbanistico comunale dettagliato?
In assenza di strumenti urbanistici che dividono il territorio in zone omogenee, si applica l’art. 17 della Legge n. 765/1967 (“Legge Ponte”), che prevede una distanza minima tra edifici non inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire. Questa norma integra la disciplina del Codice Civile.

Quando si applica la regola della distanza minima di 10 metri?
La distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate, prevista dall’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, si applica solo quando il Comune ha adottato strumenti urbanistici che individuano le “zone territoriali omogenee”. La previa zonizzazione del territorio è un presupposto indispensabile per l’applicazione di questa regola.

Una sopraelevazione è considerata una nuova costruzione ai fini delle distanze?
Sì, la sentenza ribadisce implicitamente un principio consolidato, ossia che ogni variazione della sagoma di un edificio, come una sopraelevazione, costituisce una nuova costruzione ai fini del rispetto delle normative sulle distanze. Il diritto di prevenzione acquisito con la prima costruzione si esaurisce e non si estende automaticamente alla parte sopraelevata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31565 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 31565 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/12/2025

Oggetto: Distanze

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 22659/2020 R.G. proposto da

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto presso l’indirizzo PEC del predetto;

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO;

-controricorrente – per la cassazione della sentenza della Corte d’Appello di Napoli n. 5244/2019, pronunciata il 11/7/2018, depositata il 30/10/2019 e notificata il 7/7/2020;

udita la relazione della causa svolta alla pubblica udienza del 17/9/2025 dalla AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

lette le conclusioni del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha chiesto l’accoglimento dei primi quattro motivi, con assorbimento del quinto, comunque inammissibile; lette le memorie depositate da entrambe le parti; sentiti i difensori presenti.

Fatti di causa

1. Con atto di citazione notificato il 11/10/1995, COGNOME NOME, premesso di essere proprietario di un fabbricato composto da un piano cantinato e uno rialzato, con annessa corte, sito in San Giuseppe Vesuviano, INDIRIZZO, convenne in giudizio COGNOME NOME, assumendo che questi aveva realizzato il proprio fabbricato abusivamente senza rispettare le distanze legali, aveva realizzato luci non conformi a quanto previsto dall’art. 901 cod. civ. e aveva collocato tubi e una canna fumaria a distanza non regolamentare dal confine e chiedendo la sua condanna alla demolizione, quantomeno parziale, della costruzione realizzata e al risarcimento dei danni, all’eliminazione dei tubi e della canna fumaria e alla riduzione in termini legali delle luci irregolari.
Costituitosi in giudizio, COGNOME NOME chiese il rigetto delle avverse domande, propose, a sua volta, domanda riconvenzionale volta ad ottenere l’arretramento del fabbricato dell’attore, siccome posto a distanza non regolamentare rispetto a quello preesistente di sua proprietà, il ripristino sia dell’aia che della sua cisterna, oltre al risarcimento dei danni arrecati al muro perimetrale, ed eccepì la prescrizione del diritto azionato dall’attore volto ad ottenere l’arretramento della canna fumaria.
Con sentenza n. 2558/12, depositata il 29/10/2012, il Tribunale di Nola, applicando il principio della prevenzione, rigettò la domanda attorea, volta all’arretramento del fabbricato di proprietà del convenuto, e accolse quella riconvenzionale proposta da quest’ultimo, condannando il primo all’arretramento della propria

costruzione, siccome edificata successivamente a quella del convenuto e posta, rispetto ad essa, a distanza inferiore a quella minima di mt. 10 prevista dalla legge 765 del 1967 e dal d.m. 2 aprile 1968.

Il giudizio di gravame, interposto da COGNOME NOME, si concluse, nella resistenza di COGNOME NOME – che propose, a sua volta, appello incidentale per l’omessa considerazione di alcune risultanze istruttorie che avrebbero consentito l’accoglimento della domanda di risarcimento dei danni derivanti dall’innaffiamento, da parte dell’appellante, delle piante poste in prossimità del muro al confine -, con la sentenza n. 5244/2019, pubblicata il 30/10/2019, con la quale la Corte d’Appello di Napoli rigettò l’appello principale e quello incidentale, compensando le spese di lite.
Avverso la suddetta sentenza COGNOME NOME propone ricorso per cassazione affidato a cinque motivi. COGNOME NOME resiste con controricorso.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso, si lamenta la violazione o falsa applicazione degli artt. 116, 132, n. 4, cod. proc. civ., 873 cod. civ., 9 d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, e la nullità della sentenza per mancanza della motivazione o motivazione inesistente, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 -5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito affermato che il P.R.G., vigente, all’epoca dei fatti, nel Comune di San Giuseppe Vesuviano, richiamava, in tema di distanze tra costruzioni, il d.m. n. 1444 del 1968, che imponeva il rispetto della distanza minima di mt. 10, e avere, in ragione di ciò, condannato il ricorrente ad arretrare la propria fabbrica, senza considerare che, secondo quanto parimenti accertato dal c.t.u., il Comune di San Giuseppe Vesuviano, al 1985, non si era ancora dotato di piani particolareggiati, con la conseguenza che, non prevedendo il regolamento alcunché per le zone inedificabili in
quanto sprovvisto di piani particolareggiati, il suddetto d.m. non avrebbe potuto trovare applicazione.

Ad avviso del ricorrente, le prescrizioni del d.m. n. 1444 erano, infatti, dirette al legislatore locale ai fini della formazione degli strumenti urbanistici e non operavano immediatamente nei rapporti tra privati, con la conseguenza che le stesse non potevano essere applicate alla specie, in quanto il Regolamento edilizio, che richiamava il predetto d.m., conteneva, all’art. 23, le norme di attuazione, le quali, a loro volta, indicavano le zone omogenee, prescrivendo, per ciascuna di esse, la redazione di un piano particolareggiato, per il cui tramite avrebbe dovuto essere attuata la zonizzazione di cui alla legge urbanistica n. 1150 del 1942, art. 7, piano che non era stato adottato. Pertanto, costituendo l’individuazione delle zone territoriali omogenee il presupposto indefettibile dell’inserzione automatica delle prescrizioni sulle distanze di cui al d.m. n. 1444 del 1968, art. 9, come affermato da questa Corte, la regola da applicare avrebbe dovuto essere quella prevista dall’art. 873 cod. civ. oppure quella sancita dall’art. 17 legge 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. Legge Ponte), secondo cui la distanza non avrebbe potuto essere inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire.
I giudici di merito, però, non avevano affatto affrontato tali questioni, con la conseguenza che la sentenza era affetta da vizio di motivazione.

Con il secondo motivo di ricorso, si lamenta la violazione degli artt. 116, 115 cod. proc. civ., 2697 cod. civ., 132, n. 4, cod. proc. civ., 873 cod. civ., 17 legge 6 agosto 1967, n. 765, e la nullità della sentenza per mancanza della motivazione-motivazione inesistente, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 -5, cod. proc. civ., perché la Corte d’Appello non aveva ritenuto applicabile la distanza tra fabbricati prevista dall’art. 873 cod. civ., affermando che alle costruzioni realizzate in zona assoggettata a vincolo di
inedificabilità assoluta andava equiparato il regolamento privo di disposizioni sulle distanze legali, con conseguente applicabilità, alla specie, delle disposizioni sulle distanze previste dall’art. 41 -quinques , lett. c), legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 17 legge n. 765 del 1967 (legge Ponte), e non dell’art. 873 cod. civ., non potendo il divieto assoluto di edificazione rendere applicabile, per chi lo viola, una normativa più favorevole (quella codicistica) rispetto a quella applicabile per i casi in cui lo strumento urbanistico, consentendo di edificare, non detti apposite disposizioni sulle distanze.
In tal modo, i giudici di merito, nel ritenere applicabile la legge n. 765 del 1967 e non quella codicistica e nel richiamare le disposizioni di cui al d.m. n. 1444 del 1968, avevano reso una motivazione contraddittoria in quanto avevano equiparato la distanza tra fabbricati di cui all’art. 17 legge n. 765 del 1967 a quella stabilita dal d.m. n. 1444 del 1968, oltreché non confacente al caso di specie, in assenza di provvedimento di zonizzazione.

Ad avviso del ricorrente, la norma applicabile sarebbe stata quella codicistica, non anche quella sancita dall’art. 17 legge n. 765 del 1967, essendo questa possibile solo in caso di adozione di un provvedimento integrativo del P.R.G. e non prevedendo il Regolamento edilizio del Comune alcunché per le zone inedificabili in quanto privo dei piani particolareggiati.

Peraltro, quand’anche si fosse ritenuta applicabile quest’ultima normativa, comunque la controparte, benché gravata dal relativo onere, non aveva dimostrato gli elementi costitutivi previsti in tema di distanze dalla c.d. legge Ponte, ossia l’altezza dei due fabbricati, che non era stata accertata neppure dal c.t.u. e che, comunque, era stata rispettata, posto che, come verificato dal c.t.p. dello stesso ricorrente, la distanza calcolata era di mt. 5.16 e l’altezza dei fabbricati di mt. 5.10.
Con il terzo motivo di ricorso, si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 cod. civ., 113, 115 e 116 cod. proc. civ., 9, comma 1, n. 2, d.m. n. 1444 del 1968, 132, n. 4, cod. proc. civ., la nullità della sentenza per mancata motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito applicato il d.m. n. 1444 del 1968, senza verificare se vi fossero pareti finestrate, intese come pareti dotate di vedute e non di mere luci, prova questa che non era stata fornita dalla controparte e che non era stata neppure accertata dal c.t.u.
Con il quarto motivo di ricorso, si lamenta la violazione ed errata applicazione dell’art. 873 cod. civ., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ., la motivazione apparente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito ritenuto che l’abitazione a piano terra del convenuto preesistesse a quella del ricorrente, che pertanto fosse irrilevante l’avvenuta sopraelevazione della stessa, in quanto, una volta ordinato l’arretramento del fabbricato attoreo, la sopraelevazione non avrebbe violato le distanze, e che il frontista che avesse sopraelevato per primo fosse tenuto ad osservare le distanze a meno che non dimostrasse il proprio diritto a ottenere l’arretramento del fabbricato dell’altro.
Ad avviso del ricorrente, la Corte d’Appello non aveva considerato che ogni variazione della sagoma dell’edificio dava luogo, ai fini delle distanze, ad una costruzione nuova per l’intero e non soltanto per la porzione in sopraelevazione, che dunque il relativo proprietario era tenuto a rispettare le distanze, con esclusione del diritto a sopraelevare in allineamento con la preesistente costruzione, e che il diritto di prevenzione si esauriva con il completamento, strutturale e funzionale, della costruzione e non poteva giovare automaticamente per la successiva
sopraelevazione, da considerarsi invece nuova costruzione ai fini delle distanze secondo la normativa dell’epoca.

Pertanto, non avendo il ricorrente violato le distanze, non sussisteva il diritto del vicino a ottenere l’arretramento, con conseguente inapplicabilità del principio richiamato in sentenza, anche in considerazione del fatto che la sopraelevazione aveva dato luogo a una costruzione nuova per l’intero.

Infine, la preesistenza di due costruzioni su fondi finitimi faceva sì che la prevenzione cessasse di operare, con la conseguenza che ciascuno dei proprietari poteva sopraelevare soltanto nel rispetto delle distanze.

6. Con il quinto motivo di ricorso, si lamenta, infine, la violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 113, 115, 116 cod. proc. civ., 118 disp. att. cod. proc. civ., 2697 cod. civ., e la motivazione apparente e contraddittoria circa un fatto controverso e decisivo per il giudizio, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 -5, cod. proc. civ., per avere i giudici di merito ritenuto che non fosse stata fornita la prova che il fabbricato preesistente del convenuto appellato non fosse quello posto sul confine oggetto di giudizio, ma un’altra costruzione edificata sul medesimo confine posta sul fronte strada e che andassero condivise le osservazioni del giudice di primo grado in merito alla c.t.u., al materiale fotografico e alle modalità, tecniche e materiali, di costruzione, non compiutamente smentite dall’appellante, senza considerare che la questione era stata evidenziata nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica in primo grado ed era stata riproposta nell’atto d’appello, nella comparsa conclusionale e nella memoria di replica e che non era dunque vero che non fosse stata sollevata alcuna contestazione sul punto.
Peraltro, il ricorrente, nella comparsa conclusionale in secondo grado, aveva espressamente chiesto la rinnovazione della c.t.u.,

senza che i giudici di merito vi provvedessero e si pronunciassero sul punto.

Inoltre, i giudici si erano contraddetti, oltre ad avere reso una motivazione illogica, allorché avevano aderito alle conclusioni del c.t.u., che aveva accertato l’identità di tecniche costruttive e di materiali impiegati, con conseguente irrilevanza ai fini della determinazione della priorità di costruzione, per poi discostarsene allorché hanno affermato che le tecniche costruttive e i materiali utilizzati per la realizzazione del piano terra (fatto in tufo) del convenuto erano diversi e più datati rispetto a quelli usati per la sopraelevazione del medesimo fabbricato e per la realizzazione dell’intero fabbricato dell’attore.
7.1 I motivi, da trattare congiuntamente in quanto strettamente connessi, sono fondati.

Come si legge nella sentenza impugnata, i giudici di merito hanno ritenuto che le costruzioni realizzate in zone soggette a vincolo di inedificabilità assoluta fossero equiparate ai casi di regolamento edilizio privo di disposizioni sulle distanze legali, con conseguente loro sottoposizione alle disposizioni previste dall’art. 41 -quinques , lett. c), legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 17 legge n. 765 del 1967 (c.d. Legge Ponte), e non alla disciplina prevista dall’art. 873 cod. civ., non po tendo a tali situazioni garantirsi un trattamento più favorevole rispetto alla costruzione in zona edificabile; che, pertanto, trovasse applicazione la disciplina sulle distanze di cui alla legge n. 765 del 1968, la quale, peraltro, non escludeva l’operare del principio codicistico della prevenzione dettato in tema di distanze tra edifici, applicabile in assenza di prescrizioni di distanze dai confini contenute nello strumento urbanistico; che l’art. 9, comma 1, n. 2, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, preved esse, in applicazione dell’art. 41 -quinquies della legge urbanistica, il rispetto, per le zone territoriali diverse dalla zona A, la distanza minima assoluta di mt. 10 tra pareti finestrate; e che,
pertanto, andasse confermata la sentenza di primo grado che, in applicazione del principio della prevenzione, aveva imposto all’attore il rispetto della distanza di mt. 10 dall’edificio del convenuto.

7.2 Orbene, la normativa introdotta dall’art. 17 della legge n. 765 del 1967 (cosiddetta legge-ponte), invocata dalla sentenza, ha trovato applicazione – fino all’abrogazione disposta dall’art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 (Cass., 25/11/2011, n. 24984) – nei comuni sprovvisti di strumento urbanistico, ovvero nei comuni dotati di strumento urbanistico approvato prima dell’entrata in vigore del d.m. n. 1444 del 1968, o ancora nei comuni in cui lo strumento urbanistico, pure se approvato successivamente all’entrata in vigore del citato d.m., non contenesse l’individuazione delle zone territoriali omogenee, costituente il presupposto indefettibile dell’inserzione automatica delle prescrizioni sulle distanze previste dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 (Cass., Sez. 2, 17/5/2018, n. 12119; Cass., Sez. 2, 23/2/2017, n. 4683; conf. a Cass., Sez. 2, 26/7/2016, n. 15458; Cass., Sez. 2, 25/11/2011, n. 24984).
Le prescrizioni del d.m. n. 1444 del 1968, necessitano invece, per la loro applicazione, della previa emanazione degli strumenti urbanistici locali, con i quali i comuni individuano le zone territoriali omogenee. Ne consegue che, una volta che i comuni abbiano proceduto alla pianificazione del territorio, effettuando la ripartizione per zone omogenee, le distanze minime sono quelle previste dall’art. 9 del citato d.m. n. 1444 del 1968, sia nel caso in cui lo strumento urbanistico preveda distanze inferiori, sia nel caso di assenza di previsioni sul punto: nella prima ipotesi si verifica l’inserimento automatico della norma cogente di cui al d.m. n. 1444 del 1968 in sostituzione della illegittima previsione di distanze inferiori a quella minima (Cass., Sez. U. 07/07/2011, n. 14953), nel secondo, quando cioè lo strumento urbanistico non contenga previsioni al riguardo, ragioni di ordine sistematico e di
interpretazione conforme impongono l’analoga conclusione, della inserzione automatica della disciplina dettata dal richiamato decreto (Cass., Sez. 2, 17/5/2018, n. 12119).

Pertanto, solo una volta che l’ente locale abbia adottato lo strumento urbanistico, contenente disposizioni sulle distanze tra le costruzioni che violino i parametri minimi stabiliti dall’art. 9 del d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, il giudice di merito è tenuto a disapplicare le disposizioni del regolamento comunale illegittime e ad applicare direttamente, anche nei rapporti tra privati, la disposizione del detto art. 9, la quale diviene, per inserzione automatica, parte integrante dello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima (Cass. SU n. 14953 del 2011, Cass. SU n. 20354 del 2013; Cass. n. 27558 del 2014), ciò che avviene anche quando lo strumento urbanistico, dopo aver individuato le zone territoriali omogenee, nulla preveda sulle distanze legali relativamente ad esse (o ad una di esse), atteso che, imponendo l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 agli enti locali di prevedere distanze minime per ciascuna zona omogenea, anche la mancata previsione delle distanze tra fabbricati costituisce senza dubbio violazione di siffatta previsione (Cass., Sez. 2, 12/3/2018, n. 5934).
A quest’ultima situazione va, peraltro, equiparata quella in cui la costruzione sia realizzata in zona assoggettata a vincolo di inedificabilità assoluta, come nella specie, la quale deve parimenti essere sottoposta alle disposizioni sulle distanze legali previste dall’art. 41quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 17 della legge n. 765 del 1967 (c. d. legge ponte), e non alla disciplina prevista dall’art. 873 cod. civ. (Cass., Sez. 2, 12/3/2018, n. 5934; Cass., Sez. 2, 6/7/2016, n. 15458).
Ora, le prescrizioni del d.m. n. 1444 del 1968, emanato giust’appunto in esecuzione della norma sussidiaria della legge 17 agosto 1942, n.1150, art. 41quinquies , introdotto dalla legge 6

agosto 1967, n. 765, necessitano, per la loro applicazione, della previa emanazione degli strumenti urbanistici locali, con i quali i comuni individuano le zone territoriali omogenee, sicché soltanto quando i comuni abbiano proceduto alla pianificazione del territorio, effettuando la ripartizione per zone omogenee, le distanze minime sono quelle previste dall’art. 9 del citato d.m., sia nel caso in cui lo strumento urbanistico preveda distanze inferiori, sia nel caso di assenza di previsioni sul punto (Cass., Sez. 2, 29/4/2024 n. 11456).
In assenza di strumenti urbanistici che dividano il territorio in zone omogenee, opera invece, ratione temporis , l’art. 17 della legge dalla L. 6 agosto 1967, n. 765 (c.d. legge Ponte), la quale, nello stabilire che ‘ la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire ‘, ha trovato applicazione – fino all’abrogazione disposta dall’art. 136 del d.P.R. n. 380 del 2001 – nei comuni sprovvisti di strumento urbanistico, ovvero in quelli il cui strumento urbanistico era stato approvato prima dell’entrata in vigore del d.m. n. 1444 del 1968, o ancora in quelli ove lo strumento urbanistico, benché approvato dopo l’entrata in vigore del d.m. n. 1444 del 1968, non conteneva l’individuazione delle zone territoriali omogenee, rappresentanti, come detto, il presupposto indefettibile dell’inserzione automatica delle prescrizioni sulle distanze previste dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 (Cass., Sez. 2, 17/5/2018, n. 12119), con funzione supplettiva, rispondendo all’esigenza d’impedire che, in mancanza di regole urbanistiche, l’attività costruttiva si svolga disordinatamente senza il rispetto del decoro edilizio, dell’igiene e della salubrità, indispensabili per l’ordinato sviluppo del territorio comunale (Cass., Sez. U, 22/11/1994, n. 9871).
La disciplina dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, regolando la distanza tra fabbricati, e non tra fabbricato e confine, è, peraltro, sostanzialmente integrativa dell’art. 873 cod. civ., con

la conseguenza che ad essa devono applicarsi le regole e i principi previsti dal codice civile per la disciplina della distanza fra costruzioni su fondi finitimi, compreso quello della prevenzione, non escluso dalla legge speciale (Cass., Sez. 2, 9/12/2011, n. 27522).

Ne consegue che il primo costruttore ha la scelta tra l’edificare a distanza regolamentare e l’erigere la propria fabbrica fino ad occupare l’estremo limite del confine medesimo, ma non anche quella di costruire a distanza inferiore dal confine, poiché detta prescrizione ha lo scopo di ripartire tra i proprietari confinanti l’onere della creazione della zona di distacco (Cass., Sez. 2, 6/11/2014, n. 23693; Cass., Sez. 2, 14/05/2018, n. 11664), mentre il prevenuto, che si trovi il fabbricato del preveniente a una distanza dal confine inferiore alla metà del distacco tra fabbricati prescritto dalla citata norma speciale, ha la facoltà, ai sensi dell’art. 875 cod. civ., di chiedere la comunione forzosa del muro allo scopo di costruirvi contro (Cass., Sez. U, 01/08/2002, n. 11489).
7.3 Alla stregua di tali principi, è allora evidente l’errore in cui è incorsa la Corte di merito, sia perché non ha identificato compiutamente gli immobili delle parti a fronte delle puntuali deduzioni dell’attore -appellante circa l’individuazione dell’immobile del convenuto oggetto di giudizio; sia perché, prima di decidere nel senso dell’applicazione del criterio della prevenzione, avrebbe dovuto verificare quale fosse la normativa applicabile in materia di distanza, se quella sancita dal ridetto art. 9 d.m. n. 1444 del 1968, presupponente, come detto, la divisione del territorio in zone omogenee e la sussistenza di pareti finestrate, aspetti questi rimasti, peraltro, del tutto insindacati, oppure quella stabilita con funzione meramente supplettiva dall’art. 17 della legge n. 765 del 1967, accertamenti questi invece non compiuti; sia perché hanno reso una motivazione contraddittoria, allorché hanno richiamato le
prescrizioni di entrambe le disposizioni (legge ponte e d.m. n. 1444 del 1968) come se fossero intercambiabili o coincidenti.

Consegue da quanto detto la fondatezza delle censure.

In conclusione, dichiarata la fondatezza dei motivi, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli, che, in diversa composizione, dovrà statuire anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 17/9/2025.

Il giudice estensore Il Presidente

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La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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