Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5334 Anno 2026
Civile Sent. Sez. 2 Num. 5334 Anno 2026
Presidente: NOME COGNOME
Relatore: COGNOME NOME
Data pubblicazione: 10/03/2026
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 23111/2020 R.G. proposto da:
COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio degli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME, che li rappresentano e difend ono, in aggiunta all’AVV_NOTAIO, giusta procura in atti;
-ricorrenti- contro
COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato NOME COGNOME, giusta procura in atti;
-controricorrenti-
nonché contro
COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME, giusta procura in atti;
-controricorrente e ricorrente incidentale-
e
COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME RAGIONE_SOCIALE NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME;
-intimati- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 2865/2020 depositata il 15 giugno 2020.
Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 15/01/2026 dal AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO.
Udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale dr.ssa NOME COGNOME;
Uditi gli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME per i ricorrenti;
Udito l’AVV_NOTAIO per la controricorrente RAGIONE_SOCIALE;
Udito l’AVV_NOTAIO per i restanti controricorrenti.
FATTI DI CAUSA
NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME ed NOME COGNOME, i primi quali comproprietari dell’immobile sito in INDIRIZZO INDIRIZZO intINDIRIZZO, e gli altri quali comproprietari del sovrastante int. 4, convennero in giudizio innanzi al Tribunale di Velletri NOME COGNOME, NOME COGNOME, la società RAGIONE_SOCIALE nonché NOME COGNOME, loro dante causa, per sentir: 1) dichiarare l’inesistenza della servitù di appoggio a carico della
proprietà degli attori e a vantaggio della proprietà RAGIONE_SOCIALE; 2) ordinare la demolizione e riduzione in pristino a distanza legale del fabbricato realizzato in appoggio al lato sud della proprietà degli istanti o, in via subordinata, condannare la loro dante causa alla restituzione della quota del prezzo pagato in proporzione del diminuito godimento; 3) condannare i convenuti, in solido, ciascuno per quanto di ragione, a ridurre in pristino stato i loro rispettivi fabbricati, ristabilendo le distanze legali con la proprietà attorea avuto particolare riguardo al garage, alla tromba delle scale in comune e allo spigolo nord est del fabbricato COGNOME; 4) condannare i convenuti al risarcimento dei danni e alle spese di lite.
Gli attori, a sostegno delle proprie pretese, dedussero che i convenuti, in virtù di concessione edilizia rilasciata dal Comune di Anzio, avevano costruito sul lato sud della loro proprietà, e per tutta l’estensione della parete, un fabbricato in appoggio nonché un garage parzialmente fuori terra sul lato est, così impedendo le vedute dirette ed oblique; i COGNOME, inoltre, avevano realizzato un fabbricato in violazione delle distanze legali rispetto alla proprietà degli attori sia per quanto riguarda la tromba delle scale, sia per quanto riguarda l’angolo posto a nord/est del fabbricato. I convenuti, infine, avevano effettuato ulteriori lavori in danno delle due proprietà.
Si costituirono in giudizio i convenuti, contestando le avverse pretese e chiedendone il rigetto.
In particolar modo, la COGNOME eccepì il suo diritto di costruire in appoggio allo stabile di proprietà degli attori in forza degli atti di acquisto dei medesimi e, dunque, sostenne di non aver violato le distanze.
I COGNOME rilevarono di aver agito in virtù di un valido titolo edilizio rilasciato dall’autorità comunale e, per la parte di proprietà prospiciente il fondo attoreo, affermarono di aver soltanto ristrutturato e riedificato un edificio preesistente, in ragione del quale gli stessi COGNOME avevano acquisito, per usucapione ventennale, una servitù di veduta e di affaccio a carico della proprietà degli attori; rilevarono inoltre che le controparti avevano prestato il consenso alla
costruzione in aderenza rinunciando, dunque, a qualsiasi indennizzo di sorta in forza di atto pubblico regolarmente trascritto ed opponibile ai terzi aventi causa.
All’esito dell’istruttoria, svoltasi essenzialmente mediante accertamenti peritali, il Tribunale da un lato accolse la tesi della società costruttrice circa il diritto di appoggiarsi al fabbricato degli attori sul lato sud, dall’altra accertò la violazione delle distanze legali tra costruzioni prescritte dalle NTA del PRG da parte degli edifici realizzati sugli altri lati e, stante l’impossibilità di ordinare la riduzione in pristino parziale, dispose la demolizione dei fabbricati dei convenuti COGNOME; accolse inoltre le domande risarcitorie.
Proposero appello NOME e NOME COGNOME, notificando l’impugnazione agli attori originari, alla NOME nonché agli eredi di NOME COGNOME (NOME COGNOME NOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME), citati dagli attori stessi in riassunzione già in primo grado ed in seguito dichiarati tutti falliti.
Nel corso del giudizio di secondo grado intervennero volontariamente i successori a titolo particolare di alcuni immobili e posti auto già appartenuti alla società RAGIONE_SOCIALE (NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME) tra cui l’odierna ricorrente incidentale NOME COGNOME, rilevando la inopponibilità a loro della sentenza di primo grado e chiedendo la riforma della stessa.
La Corte di appello di Roma, con la sentenza n. 2865 del 15 giugno 2020, rigettò l’impugnazione proposta confermando la pronuncia del Tribunale.
I giudici di secondo grado, per quel che qui ancora rileva, ritennero che nessuna prova fosse stata fornita in ordine alla preesistenza dell’edificio sulla proprietà COGNOME, che gli appellanti assumevano di aver semplicemente ristrutturato; doveva, inoltre, considerarsi irrilevante la distanza dal confine prevista dalla normativa vigente (mt. 5), essendo nel caso di specie in contestazione la distanza tra fabbricati di dieci metri tra pareti finestrate.
Non poteva, altresì, essere condiviso quanto affermato nella consulenza portata a termine dall’ AVV_NOTAIO COGNOME in sede di giudizio possessorio svoltosi tra le parti in ordine alla situazione normativa dei fabbricati, facenti parte di un progetto edilizio unitario, ancorché realizzati in tempi diversi, a fronte delle decisive
risultanze documentali esaminate dall’ AVV_NOTAIO, CTU in primo grado, sull’utilizzo indebito del ‘Comparto edificatorio’, di cui all’art. 23 della l. n. 1150/1942, al fine di ovviare all’inosservanza delle norme sulle distanze minime previste dalla normativa integrativa vigente.
Dovevano poi considerarsi infondate le censure degli appellanti riguardanti la erronea individuazione della decorrenza del pregiudizio a far data dall’epoca di inizio dei lavori o dall’ottenimento delle licenze, in luogo della ultimazione delle opere ‘apparendo eccessivamente penalizzante per i danneggiati ancorare il danno per la diminuita fruibilità del bene alla completa ultimazione dei lavori e negare in tal modo ogni valore al periodo precedente’.
Da ultimo, i giudici di secondo grado valutarono come ammissibili le domande spiegate dagli intervenuti nonché la documentazione dagli stessi prodotta; tuttavia, ritennero le loro domande infondate nel merito, essendo i predetti intervenuti diretti destinatari della sentenza sfavorevole quali successori a titolo particolare nel diritto controverso, ex art. 111 capoverso c.p.c.
Nei confronti della predetta pronuncia hanno proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME e NOME COGNOME, sulla scorta di sei motivi; resistono con controricorso NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME nonché NOME COGNOME che svolge altresì ricorso incidentale, affidato a due motivi.
Il Procuratore Generale ha concluso per il rigetto del ricorso principale e di quello incidentale.
In prossimità dell’udienza pubblica, tutte le parti costituite hanno depositato memoria ex art. 378 c.p.c.
RAGIONI DELLA DECISIONE
RICORSO PRINCIPALE
Va preliminarmente dato atto che le conclusioni scritte del Procuratore Generale sono state depositate tardivamente e quindi di esse la Corte non può tenerne conto, restando così neutralizzata la questione della rimessione in termini posta
dalla difesa dei ricorrenti con la memoria. Si terrà però conto delle conclusioni rassegnate dalla rappresentante della Procura Generale in sede di discussione alla pubblica udienza e riportate a verbale.
Passando all’esame dei motivi di ricorso principale, rileva la Corte che con la prima doglianza, proposta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., i ricorrenti assumo no la violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c. poiché , nel caso di specie, gli edifici delle parti sarebbero stati costruiti in aderenza e tale accertamento, contenuto nella decisione di primo grado, sarebbe ormai passato in giudicato.
Ritenuta dunque legittima la costruzione in aderenza, la normativa in materia di distanze non avrebbe potuto trovare applicazione né con riferimento al corpo di fabbrica costruito per l’appunto in aderenza, né con riferimento alla parte del medesimo di proprietà COGNOME, prospiciente il fabbricato degli odierni controricorrenti.
Il motivo è inammissibile.
La critica dei ricorrenti manca di confrontarsi con la motivazione della sentenza impugnata, secondo cui (pag. 11 ) ‘ In forza della ricostruzione normativa sposata dal Tribunale e delle misurazioni effettuate dall’ing. AVV_NOTAIO mediante i rilevamenti eseguiti (in base alle quali è emerso che la porzione dell’edificio C dei COGNOME dista dall’edificio A dei ricorr enti da mt. 0,00 a mt. 9,76 in luogo che mt. 10,00 previsti dal PRG e dal DM 1444/68, che il piano terra dell’edificio C è stato realizzato a d una quota superiore di circa mt. 1,30 dal piano terra dell’edificio determinando mediante il terrazzo sul confine, una veduta diretta dall’alto, in violazione dell’art. 905 c.c., e che le finestre del vano scala costituiscono affaccio diretto sulla proprietà degli attori) deve ritenersi incensurabile la violazione delle distanze previste dall’art. 5, comma a), N.T.A. del P.R.G. relative alla zona B1 nella quale sono comprese le aree in questione ‘.
Si tratta dunque di un apprezzamento di fatto sulla distanza fra le costruzioni, incensurabile in questa sede, perché correttamente motivato.
In ogni caso , il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema
interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (tra le tante, v. Sez. 1, n. 3340 del 5 febbraio 2019).
Inoltre, l’onere di specificità dei motivi, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., impone al ricorrente che denunci il vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., a pena d’inammissibilità della censura, di indicare le norme di legge di cui intende lamentare la violazione, di esaminarne il contenuto precettivo e di raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, che è tenuto espressamente a richiamare, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo, non potendosi demandare alla Corte il compito di individuare – con una ricerca esplorativa ufficiosa, che trascende le sue funzioni – la norma violata o i punti della sentenza che si pongono in contrasto con essa (Sez. U., n. 23745 del 28 ottobre 2020).
Il motivo appare carente di tali indicazioni.
Attraverso la seconda censura, i ricorrenti deducono la violazione dell’art. 873 c.c. sotto altro profilo e dell’art. 5 delle NTA di PRG del Comune di Anzio nonché del D.M. 1444 del 02.04.1968, in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. poiché la Corte distrettuale, sulla scorta delle conclusioni cui era pervenuto il secondo consulente tecnico nominato in primo grado, AVV_NOTAIO, avrebbe ritenuto non applicabile al caso di specie l’istituto del comparto edificatorio, disponendo la demoliz ione integrale dell’edificio di proprietà dei ricorrenti, stante la reputata violazione delle distanze tra i fabbricati.
Invero, i ricorrenti non avevano inteso avvalersi dell’istituto del comparto edificatorio, trattandosi in realtà di un progetto edilizio unitario realizzato tuttavia in tempi diversi, circostanza accertata sia dall’ing. COGNOME, consulente nominato nel giudizio possessorio svoltosi inter partes , che dal dott. COGNOME, primo consulente tecnico nominato nel giudizio avanti il Tribunale; entrambi i consulenti avevano pertanto concluso per l’inapplicabilità della normativa sulle distanze al caso di specie.
La doglianza, così come prospettata, è infondata perché si risolve, in sostanza, in una critica alla ricostruzione dei fatti da parte del giudice di appello.
E’ dunque opportuno ricordare in proposito che la valutazione delle prove raccolte, anche se si tratta di presunzioni, costituisce un’attività riservata in via esclusiva all’apprezzamento discrezionale del giudice di merito, le cui conclusioni in ordine alla ricostruzione della vicenda fattuale non sono sindacabili in cassazione, sicché rimane estranea al presente giudizio qualsiasi censura volta a criticare il “convincimento” che il giudice si è formato, a norma dell’art. 116, commi 1 e 2, c.p.c., in esito all’esame del materiale istruttorio mediante la valutazione della maggiore o minore attendibilità delle fonti di prova, contrapponendo alla stessa una diversa interpretazione al fine di ottenere la revisione da parte del giudice di legittimità degli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito (Sez. U., n. 20867 del 30 settembre 2020).
In punto di diritto, occorre considerare che il travisamento della prova, per essere censurabile in Cassazione postula: a) che l’errore del giudice di merito cada non sulla valutazione della prova (” demonstrandum “), ma sulla ricognizione del contenuto oggettivo della medesima (” demonstratum “), con conseguente, assoluta impossibilità logica di ricavare, dagli elementi acquisiti al giudizio, i contenuti informativi che da essi il giudice di merito ha ritenuto di poter trarre; b) che tale contenuto abbia formato oggetto di discussione nel giudizio; c) che l’errore sia decisivo, in quanto la motivazione sarebbe stata necessariamente diversa se fosse stata correttamente fondata sui contenuti informativi che risultano oggettivamente dal materiale probatorio e che sono inequivocabilmente difformi da quelli erroneamente desunti dal giudice di merito; d) che il giudizio sulla diversità della decisione sia espresso non già in termini di possibilità, ma di assoluta certezza (Sez. 1, n. 9507 del 6 aprile 2023).
I denunziati vizi, dunque, non ricorrono nel caso di specie.
In altri termini, la differente lettura delle risultanze istruttorie proposta dai ricorrenti s’infrange contro il principio per il quale la doglianza non può tradursi in un’inammissibile istanza di revisione delle valutazioni e del convincimento del giudice di merito, tesa all’ottenimento di una nuova pronuncia sul fatto,
certamente estranea alla natura ed ai fini del giudizio di cassazione (tra le varie, Sez. U, n. 24148 del 25 ottobre 2013).
Con il terzo mezzo, si censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione dell’art. 4 L. 10/1977 e dell’art. 23 L. 1150/1942 , in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., avendo richiamato l’utilizzo indebito del comparto edificatorio, laddove nella concessione edilizia mancherebbe un qualche riferimento allo stesso istituto. Pertanto, la Corte d’appello sarebbe incorsa in errore ‘da un lato per non aver ritenuto che, nel caso di specie, la concessione edilizia sia stata richiesta ed ottenuta ai sensi dell’art. 4 L. 10/1977, con conseguente applicazione della ripetuta norma, e, dall’altro, per aver, al contrario, erroneamente ritenuto che, nel caso di specie, fosse stato applicato, illegittimamente, l’art. 23 L. 1150/1942, qualificando, quindi, su tale presupposto illegittimo il rilascio del provvedimento concessorio, addirittura affermando (senza alcuna solida prova) che la applicazione di tale norma sarebbe avvenuta, in sostanza, per aggirare la normativa in materia di distanze tra fabbricati’ .
Il motivo è privo di fondamento.
Infatti, nella specie la considerazione o meno del ‘ comparto edificatorio ‘ è del tutto irrilevante, posto che il comparto edificatorio è uno strumento attuativo del piano regolatore particolareggiato predisposto a tutela di interessi generali, inidoneo, come tale, ad interferire sui diritti soggettivi che i privati possono vantare in tema di osservanza delle distanze legali tra costruzioni (Sez. 2, n. 13354 dell’8 giugno 2006).
Secondo il costante orientamento di questa Suprema Corte invero, in tema di rapporti di vicinato, il regime applicabile all’immobile eretto in violazione delle distanze va individuato esclusivamente in base alle norme del codice civile o a quelle contenute nei regolamenti locali, in relazione al contesto territoriale in cui il manufatto è concretamente collocato; è invece irrilevante che esso rientri o meno tra le tipologie assentite nel P.R.G. (Sez. 2, n. 5143 del 27 febbraio 2025; Sez. 2, n. 5605 del 26 febbraio 2019).
In altri termini, va ribadito il principio generale per il quale i provvedimenti concessori non rilevano nei rapporti fra le parti private.
La quarta lagnanza è volta a denunciare la violazione e falsa applicazione degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c. nonché la violazione e falsa applicazione dell’art. 905 c.c. e dell’art. 11 58 c.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n 3 c.p.c., per avere la Corte distrettuale ritenuto erroneamente che non fosse stata fornita alcuna prova circa la preesistenza dell’edificio di proprietà dei ricorrenti e che di conseguenza non fosse intervenuto alcun acquisto per usucapione della servitù di veduta a carico della proprietà degli odierni resistenti.
Sostengono i COGNOME di avere dedotto , sin dal primo grado, che l’edificio oggetto della domanda di parte attrice era stato realizzato mediante ristrutturazione di un immobile già esistente e che lo stesso era posizionato ad un piano di calpestio naturalmente superiore rispetto alla proprietà degli attori, circostanza non solo provata dalle foto allegate ma anche accertata dal CTU sulla base di documentazione della P.A.
Pertanto -a loro dire – non corrisponde al vero quanto affermato dai giudici di secondo grado, ovverosia che nessuna prova era stata fornita circa la preesistenza dell’edificio.
Il motivo è infondato perché anche in questo caso viene censurato l’apprezzamento fattuale della Corte d’appello (pagg. 9 e 11 della sentenza) sulla esistenza di vedute dirette, determinate in occasione della successiva costruzione del piano terra appartenente ai COGNOME (realizzato ad una quota superiore di mt. 1,30 rispetto all’edificio A di proprietà degli attori), nonché sull’avvenuta apertura di vedute dal piano scala.
La Corte d’Appello, a pag. 9 della sentenza, ha affermato, a seguito di accertamento in fatto qui non sindacabile, che ‘ Nessuna prova viene fornita sulla preesistenza dell’edificio sulla proprietà COGNOME che gli appellanti assumono di aver semplicemente ristrutturato alla luce degli esiti peritali che hanno dato atto della assoluta diversità dei fabbricati e della accertata ridotta
dimensione in altezza del vecchio edificio e della sua inidoneità ad arrecare disagi alla proprietà degli attori ‘.
Con la quinta censura i ricorrenti denunciano la violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 875 c.p.c. e del principio della prevenzione in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.
A tal riguardo rilevano che, ove si volesse parlare di violazione delle distanze legali, questa avrebbe dovuto essere piuttosto addebitata agli odierni controricorrenti, il cui fabbricato, costruito in epoca successiva rispetto a quello originario di proprietà COGNOME, era stato edificato ad una distanza inferiore a mt. 5 dal confine. Osservano che su tale questione nulla era stato detto dai giudici di secondo grado.
Il motivo è infondato perché ancora una volta viene censurato l’apprezzamento di fatto contenuto a pag. 9 della sentenza impugnata sulla mancanza di prova della preesistenza dell’edificio COGNOME nelle stesse condizioni,
Con l’ultimo motivo, infine, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 132 co. 2 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., per non avere la Corte distrettuale motivato in ordine alla censura mossa sulla determinazione del danno. Osservano di avere dedotto in appello che il pregiudizio avrebbe dovuto essere calcolato con decorrenza dalla data di completamento della costruzione, poiché da quel momento si determinava la diminuzione di luce ed aria e, quindi, la ridotta fruibilità parziale dell’immobile.
Contestano la decisione dei giudici di secondo grado, i quali, con motivazione meramente assiomatica e tautologica, hanno semplicemente ritenuto che tale soluzione appariva ‘eccessivamente penalizzante per i danneggiati’ , di fatto mancando di replicare alla specifica censura mossa dagli appellanti.
Questo motivo, a differenza dei precedenti, è fondato.
In seguito alla riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., con riguardo alla violazione dell’art. 132 comma 2° n. 4 c.p.c., non sono più ammissibili nel ricorso per cassazione le censure di contraddittorietà e insufficienza della motivazione della sentenza di merito impugnata, in quanto il sindacato di
legittimità sulla motivazione resta circoscritto alla sola verifica del rispetto del «minimo costituzionale» richiesto dall’art. 111, comma 6, Cost., che viene violato qualora la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero si fondi su un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, o risulti perplessa ed obiettivamente incomprensibile, purché il vizio emerga dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali (Sez. U., n. 8053 del 7 aprile 2014; Sez. 1, n. 7090 del 3 marzo 2022). Scendendo più nel dettaglio sul vizio di motivazione apparente, questa Corte ha più volte affermato che tale vizio ricorre quando la motivazione, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obbiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (v. tra le tante, Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 2023 Sez. U, Sentenza n. 22232 del 03/11/2016 Rv. 641526; Sez. U, Sentenza n. 16599 del 2016; Sez. 6 – 1, Ordinanza n. 6758 del 01/03/2022 Rv. 664061; Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 13977 del 23/05/2019 Rv. 654145).
Nel caso di specie, la Corte d’appello ha reso una motivazione apparente in quanto, ha esposto vaghe considerazioni di natura personalistica, mentre invece avrebbe dovuto accertare se ed in quale momento si era eventualmente verificato il concreto pregiudizio lamentato dagli attori per la perdita di luce e di aria del loro immobile, cioè da quale momento l’immobile dei convenuti aveva causato materialmente il pregiudizio lamentato, anche attraverso eventuali accertamenti tecnici e comunque considerando, in ultima analisi, la regola dell’onere probatorio gravante sulla parte attrice.
Tale accertamento è del tutto mancato e quindi la sentenza va cassata per nuovo esame da parte del giudice di rinvio che colmerà la lacuna motivazionale.
RICORSO INCIDENTALE DI COGNOME
NOME COGNOME COGNOME, intervenuta nel giudizio di secondo grado quale successore a titolo particolare nel diritto di proprietà di alcuni immobili e posti auto già appartenuti alla società RAGIONE_SOCIALE, ha proposto ricorso incidentale articolato in due motivi.
Con il primo motivo, la ricorrente incidentale impugna la sentenza di secondo grado per violazione e falsa applicazione degli artt. 813, 949 e 2653 c.c., in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c., avendo la Corte d’appello violato le norme regolatrici della trascrizione delle domande giudiziali civili dirette a far valere il rispetto dei limiti legali della proprietà.
A suo dire , i giudici di appello, pur avendo rilevato l’ammissibilità delle domande spiegate dagli intervenuti e della documentazione versata in atti da questi ultimi, avrebbero ritenuto erroneamente che ‘l’assunto principale della inopponibilità della sentenza per la condotta tenuta dalla dante causa non rileva affatto ai fini invocati essendo i predetti destinatari diretti della sentenza sfavorevole quali successori a titolo particolare del diritto controverso ex art. 111 capoverso c.p.c.’.
Ciò, secondo la ricorrente incidentale, si porrebbe in contrasto con le norme regolatrici della trascrizione, per come anche interpretate dalla Suprema Corte con la sentenza a Sez. Un. n. 13523/2006, secondo la quale le domande giudiziali dirette a far valere il rispetto dei limiti legali della proprietà devono essere trascritte ai sensi dell’art. 2653 c.c.
La mancata trascrizione di detta domanda giudiziale avrebbe reso dunque inopponibile l’eventuale sentenza di accoglimento della stessa ai terzi ed anche ai successori a titolo particolare nel diritto controverso che avessero trascritto il titolo di acquisto mentre il processo civile era ancora pendente.
Nel caso di specie, pertanto, l’originaria domanda giudiziale diretta a far valere i limiti legali della proprietà avrebbe dovuto essere trascritta, come stabilito dalle Sezioni Unite del 2006; la mancata trascrizione aveva di fatto impedito ai successori a titolo particolare e ai terzi di conoscere l’esistenza di detto processo civile, derivandone l’inopponibilità della sentenza di accoglimento nei confronti dei predetti successori a titolo particolare e dei terzi che abbiano, ‘a lite pendente’, trascritto il relativo titolo di acquisto.
Da ciò l’errore in cui sarebbe incorsa la Corte romana.
Con la seconda censura la ricorrente incidentale si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 111 c.p.c. in relazione all’art. 360 co. 1 n. 3 c.p.c.
Invero l’errore dei giudici di appello sarebbe apparso evidente poiché, come dalla stessa accertato, NOME COGNOME ed il suo dante causa avevano acquistato i tre posti auto liberi da qualsiasi vincolo e pregiudizio, atteso che la originaria domanda giudiziale non era mai stata trascritta.
Infatti, i successori a titolo particolare intervenuti nel corso del secondo grado avevano avuto conoscenza della lite pendente in modo del tutto irrituale, ovverosia tramite comunicazione degli avvocati dei COGNOME ben quindici anni dopo l’instaurazione della causa, senza che la stessa ricorrente incidentale potesse ex ante sapere della sua esistenza proprio perché mai trascritta nei pubblici registri immobiliari.
Risulterebbe dunque evidente la violazione del comma 4° dell’art. 111 c.p.c.
I due motivi di ricorso incidentale, che possono essere esaminati congiuntamente per la loro connessione, sono inammissibili.
Come costantemente affermato da questa Corte, ove una determinata questione giuridica – che implichi un accertamento di fatto – non risulti trattata in alcun modo nella sentenza impugnata, il ricorrente che proponga detta questione in sede di legittimità ha l’onere, al fine di evitare una statuizione di inammissibilità per novità della censura, non solo di allegarne l’avvenuta deduzione innanzi al giudice di merito, ma anche di indicare in quale atto del giudizio precedente vi abbia provveduto, onde dare modo alla Corte di cassazione di controllare “ex actis” la veridicità di tale asserzione prima di esaminare nel merito la questione stessa (tra le tante, cfr. Sez. 2, n. 2038 del 24 gennaio 2019).
Nel caso in esame, dalla lettura dell’atto di intervento in appello (che il vizio procedurale dedotto consente di esaminare), non risulta che la RAGIONE_SOCIALE abbia minimamente richiamato la questione del valore dichiarativo della trascrizione a suo favore – di cui infatti la sentenza impugnata non parla limitandosi, come detto, a rimarcare ‘l’assunto principale della inopponibilità della sentenza per la condotta tenuta dalla dante causa’, attraverso lo svolgimento di censure di merito e la richiesta di rinnovo della CTU, al fine di ripristinare il contraddittorio.
In altri termini, la questione della inopponibilità della sentenza, sollevata per la prima volta nel giudizio di cassazione sotto un profilo diverso da quello posto a fondamento della domanda proposta nei precedenti gradi di merito ed implicante ulteriori accertamenti, è inammissibile, perché postula la necessità di nuove indagini di fatto.
In definitiva, va accolto solo il sesto motivo del ricorso principale e vanno rigettati i restanti, mentre va dichiarato inammissibile il ricorso incidentale.
La causa deve essere rinviata alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, per un nuovo esame del motivo accolto e per la determinazione delle spese dell’intero giudizio.
La Corte dà atto che ricorrono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002 per il raddoppio del versamento del contributo unificato, se dovuto, da parte della ricorrente incidentale COGNOME.
P.Q.M.
La Corte accoglie il sesto motivo del ricorso principale e rigetta i restanti e dichiara inammissibile il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese di questo giudizio.
Dà atto che sussistono le condizioni per dichiarare che la ricorrente incidentale è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, D.P.R. 115/2002, se dovuto.
Così deciso in Roma il 15 gennaio 2026, nella camera di consiglio delle Seconda Sezione Civile.
Il Presidente
NOME COGNOME
Il AVV_NOTAIO estensore
NOME COGNOME