Distanze tra costruzioni: avanzare anziché demolire

In una controversia sulle distanze tra costruzioni, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale. Un proprietario aveva costruito a 15 cm dal confine, violando le norme locali che imponevano una distanza di 5 metri o la costruzione sul confine stesso. La Corte d’Appello aveva ordinato la demolizione. La Cassazione, invece, ha annullato tale decisione, affermando che il giudice deve sempre valutare l’alternativa di conformare l’opera avanzando la costruzione fino al confine, qualora le norme lo permettano. Questa opzione non costituisce una domanda nuova e può essere considerata anche in appello. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra costruzioni: la Cassazione ammette l’avanzamento al confine come alternativa alla demolizione

Quando un edificio viola le distanze tra costruzioni previste dalla legge o dai regolamenti locali, la soluzione non è sempre la demolizione o l’arretramento. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione ha ribadito un importante principio: se le norme lo consentono, il proprietario può sanare l’irregolarità avanzando la propria costruzione fino al confine. Questa pronuncia chiarisce le opzioni a disposizione del giudice per ripristinare la legalità, privilegiando soluzioni conservative rispetto a quelle demolitorie.

I Fatti di Causa: La disputa sulle distanze dal confine

La vicenda nasce da una causa intentata da due proprietari confinanti contro la loro vicina. Essi lamentavano la violazione delle distanze legali e dei regolamenti edilizi locali a causa di un manufatto eretto dalla vicina a soli 15 centimetri dal confine. Le norme comunali, infatti, prevedevano una distanza minima di 5 metri dal confine, ammettendo in alternativa la costruzione in aderenza o sul confine stesso.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto la domanda, ordinando la rimozione del manufatto e condannando la convenuta al risarcimento dei danni. La Corte d’Appello, pur confermando l’ordine di arretramento dell’opera, aveva ridotto l’importo del risarcimento. La proprietaria del manufatto, ritenendo ingiusta la decisione, ha proposto ricorso per cassazione, lamentando, tra le altre cose, che i giudici di merito non avessero considerato una soluzione alternativa e meno drastica della demolizione.

La Decisione della Corte di Cassazione e le motivazioni

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della proprietaria, concentrandosi su un motivo specifico: l’omessa valutazione della possibilità di ‘conformare’ il manufatto alle norme vigenti, non solo arretrandolo, ma anche avanzandolo fino al confine.

Il Principio di Diritto sulle distanze tra costruzioni

Il cuore della decisione risiede nell’interpretazione dell’articolo 872 del Codice Civile e della giurisprudenza consolidata in materia. La Cassazione ha affermato che, di fronte a una costruzione illegittima perché posta a una distanza intermedia non consentita, il ripristino della legalità può avvenire in due modi:

1. Arretramento: Spostando la costruzione fino a raggiungere la distanza legale prevista dal regolamento.
2. Avanzamento: Spostando la costruzione fino al confine, qualora le norme locali (come in questo caso) permettano di costruire sul confine o in aderenza.

I giudici hanno sottolineato che questa seconda opzione non costituisce una ‘domanda nuova’ e inammissibile se proposta in appello. Al contrario, rappresenta una ‘modalità alternativa di esecuzione’ della sentenza che accerta la violazione delle distanze. Il giudice, anche se sollecitato dalla parte, ha il potere di disporre l’eliminazione della situazione illegittima ordinando, in via alternativa, l’arretramento o l’avanzamento dell’edificio.

La Corte d’Appello aveva quindi commesso un errore non prendendo in esame questa possibilità, limitandosi a ordinare la demolizione parziale (arretramento) senza considerare una soluzione che, nel rispetto della legge, sarebbe potuta essere meno gravosa per la parte condannata e ugualmente satisfattiva per la controparte.

Le conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione alla luce del principio enunciato. La nuova decisione dovrà tenere conto della possibilità di ordinare l’avanzamento del manufatto fino al confine come valida alternativa all’arretramento. Questa ordinanza rappresenta un importante promemoria del fatto che il sistema giuridico, anche in materia di distanze tra costruzioni, tende a favorire soluzioni che, pur ripristinando la legalità, siano il meno possibile invasive e distruttive, bilanciando gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Se costruisco a una distanza illegale dal confine, l’unica soluzione è demolire o arretrare l’edificio?
No. Secondo la Corte di Cassazione, se le norme locali consentono di costruire sul confine, il giudice può ordinare, in alternativa alla demolizione o all’arretramento, di avanzare la costruzione fino al confine per sanare l’irregolarità.

La richiesta di avanzare la costruzione al posto di demolirla può essere fatta per la prima volta in appello?
Sì. La Corte ha chiarito che la richiesta di regolarizzare la costruzione illegittima avanzandola fino al confine rappresenta una modalità alternativa di esecuzione della sentenza e può essere proposta anche in grado di appello, non essendo considerata una domanda nuova.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la decisione della Corte d’Appello?
Perché la Corte d’Appello, pur riconoscendo la possibilità di costruire sul confine secondo le norme locali, ha ordinato la demolizione del manufatto senza considerare l’alternativa dell’avanzamento al confine, omettendo così di pronunciarsi su una possibile soluzione prevista dalla legge.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34740 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34740 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/12/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10141/2021 R.G. proposto da:

COGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

–

ricorrente – contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE

–

contro

ricorrenti e ricorrenti incidentali – avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 1036/2020 depositata il 07/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/11/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano NOME COGNOME dinanzi al Tribunale di Ancona per far accertare la violazione delle distanze legali e dei regolamenti edilizi locali, con conseguente condanna della convenuta a rimuovere o comunque conformare il manufatto eretto in difformità, oltre che per il risarcimento del danno quantificato in € . 15.000. La convenuta contestava la avversa pretesa, allegando una transazione non rispettata da parte degli attori e domandando in via riconvenzionale il risarcimen to del danno pari a € 5.000 ,00.
Il Tribunale accertava che si versa in ipotesi di costruzione del preveniente sul confine, che la convenuta non aveva costruito né in appoggio, né in aderenza ed aveva violato le distanze. Accoglieva pertanto la domanda degli attori, condannando la convenuta a rimuovere il manufatto e al risarcimento.

Nel giudizio di appello, promosso dalla parte convenuta, la sentenza è stata confermata nel dispositivo, in ordine all’ arretramento delle opere, ma non nel quantum del risarcimento, diminuito a € 4.000,00.

La Corte di appello ha accertato che gli attori avevano realizzato un muro di contenimento di un terrapieno naturale e che, non essendo esso qualificabile come costruzione, non fossero tenuti al rispetto delle distanze dal confine; mentre la convenuta aveva costruito a 15 centimetri dal confine, distanza inferiore a quella di 5 metri prevista dal regolamento locale, per cui la sua costruzione doveva essere arretrata (senza che potesse operare in suo favore il criterio della prevenzione).

Ricorre in cassazione la convenuta con quattro motivi. Resiste la parte attrice con controricorso e ricorso incidentale con un motivo.

Il consigliere delegato ha formulato proposta ex art. 380 bis cpc. La ricorrente ha chiesto la decisione.

Sono pervenute memorie.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Preliminarmente, va rigettata l’eccezione di inammissibilità del ricorso per asserita tardività della sua notificazione rispetto al termine di cui all’art. 327 c.p.c., poiché – a differenza di quanto allegato a pag. 29 del controricorso – il ricorso è stato notificato via PEC non il 9/5/2021, ma già il 7/4/2021 e dunque nel rispetto del termine di sei mesi dal deposito della sentenza impugnata, avvenuto il 7/10/2020.

– Il primo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 873 ss. c.c. e delle norme tecniche di attuazione (NTA) del PRG del Comune di Osimo con la seguente argomentazione: la Corte territoriale ha ritenuto che il principio della prevenzione non opera poiché la normativa comunale, integrativa di quella codicistica, consente la costruzione sul confine o a cinque metri da esso, escludendo costruzioni a distanze intermedie. Tuttavia, l’art. 872 c.c. e le NTA del PRG del Comune di Osimo permettono la costruzione sul confine o in aderenza, nel rispetto delle norme sismiche. Le NTA (B2-3) all’epoca vigente, infatti, prevedono una distanza minima di 5 metri, salvo per costruzioni a confine conformi al d.m. 39/75, che richiede un giunto tecnico per costruzioni in zone sismiche. Pertanto, la costruzione della ricorrente, posta sul confine con giunto sismico di 15 cm dal muro confinante, rispetta le norme regolamentari. Di conseguenza, il principio della prevenzione deve ritenersi pienamente operante e consente al proprietario preveniente di costruire sul confine o alla distanza prevista, tenuto conto dello spazio per il giunto di oscillazione secondo la normativa sismica, garantendo così un equo contemperamento degli interessi tra confinanti. La regola della prevenzione, dunque, legittima la costruzione della ricorrente con giunto sismico, assicurando la protezione reciproca degli edifici in caso di scosse telluriche e permettendo al confinante di costruire a sua volta in aderenza.
– Il secondo motivo del ricorso principale denuncia l’omesso esame circa un fatto decisivo, cioè che il muro realizzato dagli attori

sul confine è una costruzione, cosicché è applicabile il criterio della prevenzione rispetto al manufatto della ricorrente, costruito a cm 15 dal confine (cioè in aderenza, tenuto conto del giunto di oscillazione previsto dalle norme antisismiche). In particolare, si evidenzia che il muro di sostegno degli attori è una costruzione ai fini delle distanze legali, in quanto il terrapieno costituisce un dislivello artificiale. Inoltre, la presenza del muro sul confine conferisce alla convenuta il diritto di costruire in aderenza, rispettando le norme sismiche che prevedono un giunto tecnico. La Corte ha ignorato queste argomentazioni, basandosi sulle conclusioni del c.t.u. che ha erroneamente ritenuto il dislivello naturale senza effettuare adeguati accertamenti topografici o considerare le modifiche apportate al terreno. La ricorrente sottolinea che il muro degli attori presenta caratteristiche costruttive, come pilastri in cemento armato e travi di fondazione sconfinanti e che il Comune di Osimo ne ha riconosciuto la natura di costruzione ordinandone la demolizione. Cita giurisprudenza secondo cui muri di contenimento di dislivelli artificiali sono considerati costruzioni ai fini delle distanze. Evidenzia che le norme tecniche per le costruzioni in zone sismiche consentono un giunto sismico di dimensioni superiori ai 3 cm minimi prescritti, giustificando così lo spazio di cm 15 tra il suo manufatto e il muro.
4. – Il terzo motivo del ricorso principale denuncia la violazione degli artt. 872 e ss. c.c. e 112 c.p.c. per omessa pronuncia sulla domanda di avanzamento della costruzione fino al confine o, in subordine, l’omesso esame di un fatto decisivo in relazione alla conformazione del manufatto alle distanze legali. Si fa valere, ex art. 872 c.c. come concretizzato dalla giurisprudenza, che l’illegittimità può essere rimossa sia arretrando la costruzione alla distanza regolamentare sia avanzandola fino al confine quando le norme locali lo consentono. Inoltre, sottolinea che gli stessi attori avevano chiesto la rimozione o la conformazione del manufatto alle norme sulle distanze, per cui il tribunale avrebbe dovuto considerare
l’adeguamento anziché ordinarne la demolizione. L’omessa pronuncia su questa richiesta costituisce violazione dell’articolo 112 c.p.c. o, in subordine, omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti. Evidenzia che la Corte territoriale ha riconosciuto la possibilità di costruire sul confine secondo le norme locali, ma ha ordinato la demolizione perché il suo manufatto si trova a cm 15 dal confine, misura sproporzionata poiché avrebbe potuto conformarsi alle norme avanzando la costruzione.

-Il quarto motivo del ricorso principale denuncia la violazione dell’art. 1226 c.c. e la nullità della sentenza e del procedimento per omessa motivazione sui criteri di liquidazione del danno. La Corte di appello di Ancona ha ridotto il risarcimento liquidato dal primo giudice per la violazione delle distanze, riducendo la somma da 10.000 a 4.000 euro, senza motivare sui criteri equitativi utilizzati per la liquidazione. La ricorrente contesta la sentenza sia per la mancanza di motivazione sul metodo di calcolo del risarc imento sia per l’eccessivi tà dell’importo, sostenendo che non vi sia alcun danno effettivo o che, qualora esistente, risulti minimo. Il manufatto, realizzato a 15 cm dal confine, non limita il fondo degli attori, poiché non influisce sulla visuale, esposizione al sole o ventilazione, e offre solo un modesto vantaggio alla ricorrente. La quantificazione del danno, pur equitativa, avrebbe dovuto essere ancorata a parametri concreti e dimostrabili. La Corte, invece, si è limitata a richiamare il concetto di danno in re ipsa senza fornire una spiegazione logica o adeguati riferimenti per giustificare la somma liquidata.
-L’unico motivo di ricorso incidentale censura la decisione della Corte di appello di ridurre il risarcimento da € 10.000 ,00 a € 4.000,00.

-Ragioni di economia decisionale inducono ad anticipare la cognizione del terzo motivo del ricorso principale, che è fondato.

La Corte di appello, pur riconoscendo la possibilità di costruire sul confine secondo le norme locali, ha erroneamente ordinato la

demolizione del manufatto della ricorrente posto a cm 15 dal confine, senza considerare l’alternativa dell’avanzamento fino al confine. Tale omissione integra una violazione dell’art. 872 c.c., come interpretato dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l’illegittimità della costruzione può essere rimossa sia arretrandola alla distanza regolamentare sia avanzandola fino al confine, quando le norme locali lo consentano. Nel caso di specie, la corte territoriale era stata anche sollecitata in appello a valutare questa possibilità e avrebbe dovuto prenderla in esame, non potendo trincerarsi dietro al l’erroneo rilievo della novità della domanda in quanto non proposta in primo grado.
Infatti, secondo costante orientamento di questa Corte, il sollecito della parte può avvenire anche in grado di appello, trattandosi di una modalità alternativa di esecuzione della sentenza che accerta la violazione delle distanze. Cfr. testualmente Cass. n. 21455 del 2015: « Questa Corte ha già avuto modo di affermare che, in tema di distanze fra costruzioni, la facoltà del vicino prevenuto di arretrare fino alla distanza legale la propria costruzione illegittima, ovvero di avanzarla fino a quella del preveniente, si traduce sul piano processuale nel potere del giudice, ancorché sollecitato dalla parte interessata, di disporre l’eliminazione della situazione illegittima, ordinando con la sentenza di condanna in via alternativa l’arretramento della costruzione illegittima ovvero l’avanzamento di essa secondo i principi dell’aderenza (v. Cass. n. 11284 del 1992, resa in relazione ad una fattispecie in cui soltanto in appello le parti interessate avevano chiesto, in via subordinata, che venisse comunque riconosciuta la loro facoltà di regolarizzare il fabbricato con la prosecuzione verticale della parte inferiore della costruzione sul confine) » . Si segnala altresì cass. n. 21755/2016; n. 28408/2018.
La sentenza impugnata va pertanto cassata con rinvio alla Corte di appello in diversa composizione, affinché riesamini la questione alla luce del principio di diritto enunciato. Ciò comporta logicamente

l’assorbimento dei restanti motivi (del ricorso principale ) nonchè del ricorso incidentale).

8. – La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti i rimanenti motivi del ricorso principale nonchè il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Ancona, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo del ricorso principale, dichiara assorbiti i rimanenti motivi del ricorso principale e il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, rinvia la causa alla Corte di appello di Ancona, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 06/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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