Distanze tra costruzioni: approvazione del piano urbanistico

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3939/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di distanze tra costruzioni. In un caso di violazione delle distanze legali, la Corte ha chiarito che la normativa applicabile è quella in vigore al momento dell’approvazione del piano regolatore comunale, e non della sua precedente adozione. Di conseguenza, un piano regolatore approvato dopo l’entrata in vigore del D.M. 1444/1968 deve rispettare la distanza minima di 10 metri, anche se la sua adozione era anteriore. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze tra Costruzioni: Conta l’Approvazione del Piano, non l’Adozione

Il tema delle distanze tra costruzioni è una fonte costante di contenzioso tra vicini. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 3939/2024) ha fornito un chiarimento cruciale su quale normativa applicare quando i regolamenti locali si scontrano con la legislazione nazionale, in particolare con il D.M. n. 1444/1968. La Corte ha stabilito che il momento determinante per l’efficacia di un piano regolatore è la sua approvazione finale, non la sua adozione preliminare.

I Fatti del Caso: Una Lunga Controversia di Confine

La vicenda ha origine dalla causa intentata da una proprietaria contro la sua vicina. La prima lamentava che l’edificio della convenuta era stato costruito in violazione delle distanze minime legali, sia dal confine che dal proprio preesistente fabbricato. In particolare, si contestava il mancato rispetto della distanza di 10 metri tra pareti finestrate, prevista come inderogabile dal D.M. n. 1444/1968.

Il Tribunale di primo grado aveva accolto solo parzialmente la domanda, condannando la convenuta a un risarcimento economico e a opere minori, ma senza ordinare la demolizione richiesta. La Corte d’Appello, successivamente, confermava questa decisione, rigettando sia l’appello principale degli eredi della proprietaria originaria, sia l’appello incidentale degli eredi della vicina.

La Decisione della Corte d’Appello e il Nodo Giuridico

Il fulcro della decisione della Corte d’Appello, poi contestata in Cassazione, risiedeva nell’interpretazione temporale delle norme. I giudici di secondo grado avevano ritenuto inapplicabile il D.M. n. 1444/1968 perché il piano regolatore generale del Comune, pur essendo stato approvato nel 1969 (dopo il decreto), era stato adottato nel 1962 (prima del decreto). Secondo questa visione, la normativa locale adottata prima del 1968, che prevedeva distanze inferiori, doveva continuare ad applicarsi. Questo ragionamento è stato censurato dalla Corte Suprema.

Il Principio sulle Distanze tra Costruzioni secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, ribaltando la visione dei giudici di merito. Ha affermato un principio di diritto fondamentale: il procedimento di formazione di uno strumento urbanistico è un atto complesso che si conclude e produce effetti solo con l’approvazione da parte dell’organo di controllo (la giunta regionale) e la successiva pubblicazione. La semplice adozione da parte del consiglio comunale è un atto preliminare, privo di efficacia esterna.

Di conseguenza, la data da considerare per determinare la normativa applicabile è quella dell’approvazione definitiva del piano. Poiché nel caso di specie il piano regolatore era stato approvato nel 1969, esso doveva necessariamente adeguarsi alle disposizioni del D.M. n. 1444/1968, entrato in vigore l’anno precedente. Questo decreto, avendo efficacia di legge dello Stato, impone limiti inderogabili ai comuni, tra cui la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti.

Le Motivazioni della Sentenza

Le motivazioni della Corte Suprema si fondano sulla natura del procedimento amministrativo di pianificazione urbanistica e sulla gerarchia delle fonti del diritto. I giudici hanno specificato che le norme dei regolamenti edilizi diventano efficaci e obbligatorie per i privati solo dopo il completamento dell’intero iter, che include adozione, approvazione e pubblicazione. Prima di tale momento, lo strumento urbanistico è ‘improduttivo di effetti’.

Pertanto, è irrilevante che il piano sia stato ‘adottato’ prima del 1968. La normativa a cui l’attività costruttiva (avvenuta nel 1982) doveva conformarsi era quella vigente al momento dell’approvazione del piano, la quale includeva le norme nazionali più restrittive. La Corte d’Appello ha quindi errato nel ritenere che il piano regolatore, in quanto ‘preesistente’ nella sua fase di adozione, potesse derogare alle norme imperative sopravvenute in materia di distanze tra costruzioni.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Costruttori e Proprietari

Questa sentenza ha importanti implicazioni pratiche. Stabilisce con chiarezza che per verificare la legittimità di una costruzione rispetto alle distanze, non si può fare affidamento sulla data di adozione di un piano regolatore. Bisogna invece verificare la data della sua approvazione finale. Qualsiasi piano urbanistico approvato dopo l’aprile 1968 deve inderogabilmente rispettare i limiti minimi di distanza imposti dal D.M. 1444/1968. I proprietari che ritengono lesi i propri diritti da costruzioni vicine devono quindi basare le proprie contestazioni sulla normativa vigente al momento dell’approvazione dello strumento urbanistico locale, tenendo sempre presente la prevalenza della legge nazionale. La causa è stata rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà decidere nuovamente la questione attenendosi a questo fondamentale principio.

Quando diventa efficace e obbligatorio un piano regolatore comunale?
Un piano regolatore comunale diventa efficace e obbligatorio per i privati solo dopo la conclusione dell’intero iter amministrativo, che comprende l’adozione da parte del consiglio comunale, l’approvazione da parte dell’organo regionale competente e la successiva pubblicazione. La sola adozione non è sufficiente.

Una costruzione deve rispettare le norme sulle distanze previste da un piano regolatore adottato prima del 1968 ma approvato dopo?
No. Secondo la sentenza, se un piano regolatore è stato approvato dopo l’entrata in vigore del D.M. n. 1444/1968, deve rispettare le distanze minime previste da tale decreto (es. 10 metri tra pareti finestrate), anche se la sua adozione preliminare era avvenuta prima del 1968. La data rilevante è quella dell’approvazione.

Cosa succede se un regolamento locale prevede distanze inferiori a quelle del D.M. n. 1444/1968?
Se il regolamento locale è stato approvato dopo l’entrata in vigore del D.M. n. 1444/1968, le sue disposizioni che prevedono distanze inferiori sono illegittime e non si applicano. Prevalgono le norme nazionali, che sono inderogabili e hanno forza di legge.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3939 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 3939 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/02/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 7482/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, in proprio e nell’interesse della sorella COGNOME NOME, elettivamente domiciliate in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), rappresentate e difese dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrenti- contro

NOME e NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende;

-controricorrenti-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di MESSINA n. 800/2018, depositata il 18/09/2018.

Udita la relazione svolta il 16/05/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Lette le conclusioni scritte del pubblico ministero -il Sostituto Procuratore Generale NOME COGNOME -che ha chiesto alla Corte di accogliere il ricorso limitatamente al primo motivo.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha citato in giudizio NOME COGNOME, deducendo di essere proprietaria di un terreno e che nel 1963 sul terreno era stato costruito il pianterreno munito di pareti finestrate e nel 1972 gli acquirenti divennero comproprietari del piano secondo anch’esso munito di pareti finestrate; che il terreno confina con il fabbricato della convenuta costruito senza rispettare le distanze di metri 10 dal confine e comunque dal preesistente fabbricato, in difformità rispetto a quanto stabilito dal piano regolatore generale del comune. L’attrice chiedeva quindi di condannare la convenuta alla demolizione delle opere in cui non era rispettata la distanza di metri 10 dal confine e in ogni caso di metri 10 dalle preesistenti pareti finestrate del proprio fabbricato e di condannarla a tutte le opere di ripristino dello stato dei luoghi. Il processo, poi riunito a quello vertente tra le stesse parti promosso dalla convenuta, è stato deciso dal Tribunale di Barcellona Pozzo di Grotto con la sentenza n. 96/2016, che ha accolto parzialmente la domanda dell’attrice e ha condannato la convenuta alla corresponsione di euro 4.000, al fine di ricondurre all’uso i vani di proprietà dell’attrice; ha condannato altresì la convenuta all’effettuazione di tutte le opere necessarie al fine di chiudere il giunto tecnico nelle parti in cui era rimasto scoperto.
NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali eredi di NOME COGNOME, hanno impugnato la sentenza, chiedendo di

condannare gli eredi di NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, in solido alla demolizione di tutte le opere inerenti il fabbricato costruite in violazione del rispetto della distanza di metri 5 dal confine ovvero di metri 10 dalla preesistente parete finestrata frontistante il fabbricato delle appellanti. Si sono costituiti NOME e NOME COGNOME proponendo appello incidentale, con il quale hanno chiesto di accogliere tutte le conclusioni e le domande proposte da NOME COGNOME nel giudizio di primo grado. La Corte d’appello di Messina ha rigettato il gravame principale e quello incidentale con la sentenza 18 settembre 2018, n. 800.
Avverso la sentenza NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono per cassazione.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME. Memoria è stata depositata dalle ricorrenti in prossimità della pubblica udienza.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

1) Il primo motivo denuncia ‘violazione dell’art. 9, comma 2 del d.m. n. 1444/1968, falsa applicazione dell’art. 873 c.c., violazione dello strumento urbanistico del Comune di Pace del Mela in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’: la Corte d’appello, acriticamente recependo le argomentazioni degli appellati, ha ritenuto che il d.m. n. 1444 del 1968 non sarebbe applicabile alla fattispecie, perché il nuovo strumento urbanistico del Comune di Pace del Mela sarebbe stato adottato nel 1962, ancorché approvato il 29 gennaio 1969, e quindi prima dell’entrata in vigore del citato d.m. n. 1444; non è invece rilevante la data di adozione di uno strumento urbanistico, avendo invece rilievo solo la data relativa all’approvazione e all’epoca della costruzione, costruzione che nel caso in esame era avvenuta nel 1982; la previsione del piano regolatore generale del Comune non era quindi applicabile alla fattispecie, in quanto riferita alla distanza nelle zone residenziali del
vecchio strumento urbanistico, mentre la costruzione COGNOME ricadeva in zona agricola e non residenziale, e perché, in ogni caso, in contrasto con le previsioni del citato art. 9 del d.m. n. 1444/1968.

Il motivo è fondato. La censura – come ha precisato il pubblico ministero nelle sue conclusioni scritte – impone preliminarmente di verificare quale sia il momento nel quale un piano regolatore generale diviene efficace e successivamente di accertare la sorte di un piano regolatore generale divenuto efficace dopo il d.m. n. 1444/1968 e contenente disposizioni in contrasto con le prescrizioni contenute in quest’ultimo.

Quanto al primo profilo i giudici d’appello hanno considerato che, siccome il piano regolatore generale, che prevedeva una distanza di 6 metri, osservata nel caso di specie, era stato adottato nel 1962, le sue previsioni dovevano continuare ad essere osservate nei rapporti tra i privati nonostante l’intervento del citato d.m., contenente norme di azione esclusivamente indirizzate ai comuni nella creazione o revisione degli strumenti urbanistici. I giudici d’appello hanno errato: secondo la giurisprudenza di questa Corte, infatti, ‘in tema di distanze delle costruzioni dal confine, le norme di un regolamento edilizio e dell’annesso programma di fabbricazione sono efficaci e possono applicarsi nei rapporti tra privati solo dopo che siano state adottate dal consiglio comunale, approvate della giunta regionale e portate a conoscenza dei destinatari mediante pubblicazione da eseguirsi con affissione all’albo pretorio, essendo tale pubblicazione condizione necessaria per l’efficacia e l’obbligatorietà dello strumento urbanistico, senza possibilità di efficacia retroattiva dalla data di approvazione da parte dell’organo regionale, rimanendo, nel frattempo, applicabile la disciplina in materia di distanze dettata dal codice civile’ (così Cass. n. 14915/2015). Considerata quindi la natura del procedimento di formazione dello strumento urbanistico, che è un
atto complesso e che si conclude con l’approvazione da parte dell’organo di controllo, deve ritenersi che prima di tale momento esso sia del tutto improduttivo di effetti. Ne consegue che la circostanza che il piano regolatore generale sia stato adottato in data anteriore al d.m. n. 1444 del 1968 (che ha efficacia di legge dello Stato, essendo stato emanato su delega della legge n. 1150 del 1942, c.d. legge urbanistica, art. 41quinquies ) è irrilevante, posto che la normativa alla quale l’attività costruttiva doveva conformarsi era quella vigente al momento della sua approvazione. La sentenza impugnata ha quindi erroneamente ritenuto che essendo il piano regolatore preesistente all’entrata in vigore del d.m. n. 1444 del 1968 non trovassero applicazione le più restrittive norme in materia di distanze tra fabbricati previste dal suddetto decreto.
2) L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo e del terzo motivo, che rispettivamente denunciano ‘violazione dell’art. 873 c.c., violazione dello strumento urbanistico del Comune di Pace del Mela, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c., omesso esame circa un punto decisivo della controversia oggetto di discussione tra le parti relativamente allo invocato ius superveniens che avrebbe legittimato la costruzione della COGNOME‘ e ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 2043, 2056, 1226, 872 e 873 c.c., 99, 112 e 113 c.p.c., illegittimo rigetto della domanda di risarcimento dei danni per il periodo di abusività dell’opera, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.’.
II. Il ricorso va pertanto accolto in relazione al primo motivo e il provvedimento impugnato va conseguentemente cassato; la causa deve essere rimessa alla Corte d’appello di Messina che si atterrà al principio di diritto sopra ricordato; il giudice di rinvio provvederà anche in relazione alle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti il secondo e il terzo motivo di ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Messina in diversa composizione.

Così deciso in Roma, nella pubblica udienza della sezione

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