Distanze legali vedute: no alla demolizione automatica

Una proprietaria viene condannata a demolire un balcone e una scala per violazione delle distanze legali vedute. La Cassazione annulla la decisione, specificando che la demolizione è una misura estrema e il giudice deve prima valutare soluzioni alternative meno invasive per eliminare l’affaccio illegale, rispettando il principio della domanda.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali Vedute: La Demolizione Non è Sempre la Soluzione

Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 11598 del 2024, offre importanti chiarimenti in materia di distanze legali vedute, stabilendo che la demolizione di un balcone o di una scala non è una conseguenza automatica della violazione. Il giudice, prima di ordinare una misura così drastica, deve sempre valutare soluzioni alternative meno invasive e, soprattutto, attenersi strettamente a quanto richiesto dalle parti in causa. Questo principio tutela il diritto di proprietà e garantisce un equilibrio tra gli interessi contrapposti dei vicini.

Il Caso: Balcone, Scala e Violazione delle Distanze Legali Vedute

La vicenda giudiziaria nasce dalla controversia tra una proprietaria di un edificio e un istituto confinante. L’istituto lamentava che la vicina avesse realizzato opere in violazione di una servitù contrattuale e delle norme sulle distanze. Nello specifico, le opere contestate erano:
1. Un balcone aggettante sulla proprietà dell’istituto.
2. Una finestra trasformata in modo da consentire un affaccio illegale.
3. Una nuova scala esterna, anch’essa a distanza non regolamentare e che permetteva di guardare nel fondo del vicino.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione all’istituto, condannando la proprietaria a demolire il balcone, a ripristinare le dimensioni originarie della finestra e a rimuovere la scala. La proprietaria, ritenendo la decisione ingiusta, ha proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha parzialmente accolto il ricorso della proprietaria, annullando la sentenza della Corte d’Appello e rinviando la causa a quest’ultima per un nuovo esame. La Suprema Corte ha individuato due errori fondamentali nella decisione impugnata: la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato (art. 112 c.p.c.) e l’errata applicazione delle norme sulle distanze.

Le Motivazioni: Principio di Corrispondenza e Norme sulle Distanze Legali Vedute

Le motivazioni della Corte si concentrano su due aspetti cruciali della vicenda, offrendo spunti di riflessione validi per tutti i casi simili.

La Demolizione come Ultima Spiaggia

Il primo punto riguarda il balcone. L’istituto, nel suo atto introduttivo, aveva chiesto di “ridurre a luci di tolleranza tutte le aperture (finestra e balconi)”. Non aveva chiesto esplicitamente la demolizione. La Corte di Cassazione ha chiarito che ordinare la demolizione del balcone, invece di valutare accorgimenti per eliminare la veduta (come l’innalzamento di un parapetto o l’installazione di pannelli), ha costituito una violazione del principio della domanda. Il giudice, infatti, non può andare oltre quanto richiesto dalle parti (vizio di ultra petita).

La Corte ha ribadito un principio consolidato: l’eliminazione delle vedute abusive non deve necessariamente avvenire tramite demolizione. È possibile adottare accorgimenti meno radicali, ma ugualmente efficaci, che contemperino gli interessi di entrambe le parti.

L’Errore nell’Applicazione delle Norme sulla Scala

Il secondo errore riguarda la scala. La Corte d’Appello aveva ordinato la sua rimozione applicando l’art. 873 c.c., che regola la distanza tra costruzioni. Tuttavia, la Cassazione ha osservato che la lamentela dell’istituto non riguardava la scala come “costruzione”, ma come manufatto che creava una veduta illegale. La norma corretta da applicare era quindi l’art. 905 c.c., che disciplina specificamente le distanze legali vedute.

Questo errore di sussunzione (applicazione di una norma errata al caso concreto) è stato decisivo. Anche per la scala, inoltre, il giudice di merito avrebbe dovuto verificare se esistessero soluzioni alternative alla demolizione per impedire l’affaccio illegale.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

Questa pronuncia della Cassazione è un importante monito per i giudici e un punto di riferimento per i proprietari di immobili. Sottolinea che, nelle controversie di vicinato, la soluzione non può essere sempre quella più distruttiva. Il principio di proporzionalità impone di cercare la soluzione meno gravosa per il debitore, purché idonea a soddisfare il diritto del creditore. In materia di distanze legali vedute, ciò significa che prima di ordinare una demolizione, è obbligatorio esplorare tutte le alternative tecniche che possano eliminare l’affaccio abusivo, salvaguardando per quanto possibile l’opera esistente.

Se un balcone crea una veduta illegale, il giudice deve sempre ordinarne la demolizione?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la demolizione è una misura estrema. Il giudice deve prima considerare se la veduta illegale possa essere eliminata con accorgimenti meno radicali, come l’arretramento del parapetto o l’apposizione di pannelli che impediscano di affacciarsi, soprattutto se la parte che agisce in giudizio ha richiesto la semplice eliminazione dell’affaccio e non la demolizione.

Qual è la norma corretta da applicare per la distanza di una scala che permette di affacciarsi sul fondo del vicino?
La norma corretta non è quella sulla distanza tra costruzioni (art. 873 c.c.), ma quella specifica sulle distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi (art. 905 c.c.). L’errore consiste nel qualificare la questione come un problema di distanza tra corpi di fabbrica anziché come un problema di creazione di un affaccio non consentito.

Cosa significa che il giudice deve pronunciarsi nei limiti della domanda delle parti (principio di corrispondenza)?
Significa che il giudice non può concedere alla parte che ha iniziato la causa più di quanto essa abbia richiesto. Se una parte chiede di eliminare una veduta illegale trasformandola in una ‘luce di tolleranza’, il giudice commette un errore (vizio di ‘ultra petita’) se ordina la demolizione dell’intera struttura, poiché questa è una misura più drastica e diversa da quella richiesta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 11598 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 11598 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/04/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 16264/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CRAGIONE_SOCIALERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro RAGIONE_SOCIALE

-intimato- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 541/2020 depositata il 06/03/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

Udite le conclusioni della Procura Generale nella persona della AVV_NOTAIO NOME COGNOME che ha chiesto rigettarsi il ricorso.

FATTI DELLA CAUSA

1.NOME, proprietaria di un edificio in Torrito (Ba), a confine con il compendio immobiliare dell’ RAGIONE_SOCIALE, ricorre con dieci motivi contrastati dall’RAGIONE_SOCIALE, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Bari ha confermato la sentenza del Tribunale di Bari per effetto della quale, in accoglimento delle domande dell’RAGIONE_SOCIALE, essa ricorrente era stata condannata a demolire il balcone aggettante sulla proprietà limitrofa, a ripristinare nelle originarie dimensione di luce la apertura trasformata in finestra a distanza inferiore a quella di legge dalla proprietà dell’istituto, a rimuovere la scala, il contatore del gas e i relativi tubi, addossati al muro di recinzione di proprietà esclusiva dell’RAGIONE_SOCIALE.
La causa perviene alla pubblica udienza per esservi stata rimessa a seguito di ordinanza in data 13 dicembre 2022.

Merita precisare che la originaria domanda riconvenzionale di usucapione del diritto di mantenere in essere il balcone e l’apertura è stata oggetto di rinuncia già in primo grado e che non è in discussione la natura reale del vincolo insistente a carico della proprietà della odierna ricorrente di non realizzare vedute o affacci nella proprietà della venditrice. Tale vincolo era stato costituito con l’atto del AVV_NOTAIO in data 31 marzo 1964, con cui NOME, dante causa dell’RAGIONE_SOCIALE, aveva venduto un terreno ai confinanti COGNOME NOME e COGNOME NOME, danti causa della odierna ricorrente, con la seguente previsione: ‘ove gli acquirenti dovessero sopraelevare sulla costruzione di loro proprietà e comunque in eccedenza al filo superiore del muro di cinta così come oggi esistente e dell’altezza di circa due metri e mezzo, non potranno aprire vedute dirette o di affaccio nella proprietà della
venditrice o suoi aventi causa ma potranno solo usufruire di luci di tolleranza a norma di legge’.

La Procura Generale ha chiesto il rigetto del ricorso.

Le parti hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECIONE

1.Con il primo motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c., per mancanza di corrispondenza tra quanto richiesto dall’Istituito con la conclusione n.1 dell’atto di citazione e la statuizione della Corte di Appello confermativa della statuizione n.2 del Tribunale di Bari.

La Corte di Appello ha evidenziato che l’RAGIONE_SOCIALE aveva ‘rappresentato che il balcone non rispettava le distanze legali per le vedute e determinava un affaccio non consentito chiedendo, nella conclusione dell’atto di citazione … tra altro di <> di proprietà NOME.

La Corte di Appello ha ritenuto ‘evidente che tale domanda contenga implicitamente la richiesta di demolizione del balcone in quanto tale demolizione è il presupposto essenziale per la riduzione a luce di tolleranza di tutte le aperture effettuate dalla NOME e quindi per l’accoglimento della domanda’.

Con il secondo motivo di ricorso viene denunciata la violazione degli artt. 111 Cost. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. in relazione all’art. 360, primo comma, n.5 c.p.c., per avere la Corte di Appello reso una motivazione ‘perplessa e incomprensibile’ dell’ordine di demolizione del balcone.

Viene dedotto che, mentre il Tribunale aveva ordinato la demolizione sul rilievo che il bacone ‘risulta realizzato abusivamente’, la Corte di Appello ha posto a base della

decisione ‘il diverso fatto che la domanda attorea conteneva la richiesta di demolizione’.

Con il terzo motivo, sulla base della medesima deduzione, vengono denunciate la violazione e falsa applicazione degli artt. 132, comma 2, n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c. e 99 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.4, c.p.c., per avere la Corte di Appello reso una motivazione ‘apparente, obiettivamente incomprensibile’ e contraddittoria dell’ordine di demolizione del balcone.

Il primo motivo è fondato e va accolto con assorbimento del secondo e del terzo.

4.1. La Corte di Appello ha accertato, sulla scorta di CTU, che il balcone, ‘aggettante’ e ‘sporgente dal prospetto per circa 90 centimetri con parapetto in cemento’, determinava, così come ‘il finestrone’, una ‘possibilità di veduta e di affaccio’, illecita sulla proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE.

La Corte di Appello ha precisato che tale possibilità era violativa del vincolo costituito con il contratto del AVV_NOTAIO in data 31 marzo 1964, con cui NOME, dante causa dell’RAGIONE_SOCIALE, aveva venduto un terreno ai confinanti COGNOME NOME e COGNOME NOME, danti causa della odierna ricorrente. In tale contratto le parti avevano stabilito che ‘ove gli acquirenti dovessero sopraelevare sulla costruzione di loro proprietà e comunque in eccedenza al filo superiore del muro di cinta così come oggi esistente e dell’altezza di circa due metri e mezzo, non potranno aprire vedute dirette o di affaccio nella proprietà della venditrice o suoi aventi causa ma potranno solo usufruire di luci di tolleranza a norma di legge’.
La Corte di Appello ha fatto seguire a tale accertamento e a tale precisazione, immediatamente, l’ordine di demolizione del balcone, senza procedere preliminarmente a verificare se la veduta della

quale l’RAGIONE_SOCIALE si era lamentato, poteva essere ridotta come richiesto con l’originaria domanda, a luce di tolleranza mediante accorgimenti diversi e meno radicali rispetto alla demolizione, altrettanto idonei a soddisfare la domanda.

La Corte di Appello ha travalicato i limiti della domanda distaccandosi dal principio reiteratamente affermato da questa Corte per cui ‘l’eliminazione delle vedute abusive che consentono di affacciarsi e guardare verso il fondo altrui non necessariamente deve essere disposta dal giudice tramite la demolizione di quelle porzioni immobiliari costituenti il ‘corpus’ della violazione denunciata, ben potendo porsi rimedio alla violazione medesima per altra via, mediante l’adozione di accorgimenti -come, ad esempio, l’arretramento del parapetto o l’apposizione di pannelli che rendano impossibile l’«inspicere et prospicere in alienum» -idonei a contemperare i contrastanti interessi delle parti e ugualmente rispondenti al precetto legislativo da applicare al caso oggetto di cognizione, e spettando, poi, al giudice dell’esecuzione determinare le concrete modalità di attuazione dell’obbligo di fare imposto dalla sentenza (cfr. Cass. n.438/2024; Cass. n. 14194/2011, Cass. n. 9640/2006, Cass. n. 2959/2005, Cass. n. 10649/2004, Cass. n. 1450/1996, Cass. n. 2343 /1995).
5. Con il quarto motivo di ricorso vengono denunciate la violazione dell’art. 2907 c.c., e degli artt. 99, 112, 132, comma 2, n. 4 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.4, c.p.c., ‘per extra o ultra petizione e in ogni caso per omessa motivazione della decisione sulla domanda azionata relativamente alla scala’.

La Corte di Appello ha confermato l’ordine dato dal Tribunale alla odierna ricorrente per la ‘demolizione e l’arretramento a mt. 1,40 e cioè alla distanza preesistente’, della scala di cui trattasi: scala di accesso al primo piano dell’edificio della NOME, di forma semicircolare, tangente al muro di confine, realizzata al posto della preesistente scala ‘con forma rettilinea, parallela al muro di confine

e posta a distanza di centoquaranta cm dal muro. L’ordine è stato dato sul motivo che la nuova scala, costitutiva un ‘corpo di fabbrica’ a distanze inferiore a quella imposta ai sensi dell’art. 873 c.c.

Secondo la ricorrente l’ordine è stato emesso in violazione del principio della domanda in quanto la Corte di Appello e prima il Tribunale avrebbero avuto riguardo solo alle conclusioni dell’originario atto di citazione laddove era scritto che essa ricorrente avrebbe dovuto essere condannata a ‘rimuovere dal muro di recinzione di proprietà esclusiva dell’istituto … la scala … e a porre la stessa a distanza legale dal confine’, e non anche ‘alla narrativa’ della citazione in cui era scritto che essa ricorrente aveva aperto finestre e balconi ‘ed ha costruito una rampa di accesso al primo piano sempre non rispettando la distanza legale per le vedute ed ancor più appoggiando e o incorporando parte del muro di confine di proprietà dell’RAGIONE_SOCIALE‘. Sostiene la ricorrente che le conclusioni, lette unitamente alla ‘narrativa’, rendevano evidente che ‘la vera ed unica domanda attorea non era finalizzata al rispetto della distanza legale della scala dal confine ex art. 873 c.c. … bensì al rispetto della distanza legale dal confine della veduta ad esercitarsi dalla scala ex art. 905 c.c.’.
6. Con il quinto motivo di ricorso viene denunciata la violazione dell’art. 873 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., per avere la Corte di Appello ricondotto la fattispecie concreta alla norma non pertinente dell’art. 873 c.c. posto che non era in discussione la questione del mancato rispetto della distanza legale della scala dal confine bensì la diversa questione del rispetto della distanza legale dal confine della veduta dalla scala ex art. 905 c.c.’.

7. I due motivi sono fondati.

Dall’atto di citazione riprodotto per quanto interessa a pag. 4 del ricorso, risulta che l’RAGIONE_SOCIALE aveva lamentato che la rampa di scala non rispettava la distanza per le vedute e ne aveva chiesto la rimozione e il posizionamento a distanza legale dal confine (v. i passaggi dell’atto di citazione riportati puntualmente in ricorso a pag. 4). La norma di riferimento -evidentemente l’articolo 905 cc sulle distanze delle vedute dal confine- stabilisce che ‘Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo. Non si possono parimenti costruire balconi o altri sporti, terrazze, lastrici solari e simili, muniti di parapetto che permetta di affacciarsi sul fondo del vicino, se non vi è la distanza di un metro e mezzo tra questo fondo e la linea esteriore di dette opere. Il divieto cessa allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica’.
A fronte di una così chiara deduzione di apertura di vedute, dalla scala, a distanza illegale rispetto al confine, la Corte d’Appello è incorsa in chiaro errore di sussunzione (v. Sez. 5 – , Sentenza n. 23851 del 25/09/2019) e ha errato a ravvisare la deduzione della violazione dell’art. 873 c.c., norma che come è noto – prescrive il distacco tra le costruzioni e non dal confine. Anche in riferimento alla scala, la Corte di Appello ha disposto la demolizione senza prima verificare se sussistessero possibilità di porre rimedio alla violazione lamentata mediante soluzioni meno radicali (Cass. n. 438/2024 cit.; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5413 del 18/03/2015).
8. All’accoglimento del quarto e quinto motivo segue l’assorbimento del sesto, del settimo e dell’ottavo motivo di ricorso con cui viene lamentata, la violazione dell’art 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.4, c.p.c., per avere ‘la Corte di Appello omesso di pronunciare sul motivo di appello con cui veniva denunciata la ultra-petizione in cui era incorsa il giudice di primo grado

relativamente alla scala’ (sesto motivo), la ‘nullità della CTU e quindi delle due sentenze di merito per violazione degli artt. 195 e 196 c.p.c. e dell’art. 24 Cost, e della l, n.69/2009, in relazione all’art. 360, primo comma, n.4 c.p.c., per avere il CTU fatto affermazioni apodittiche e prive di riscontri e misurazioni e per averle i giudici di merito recepite supinamente e tenute come prove nonostante le precise contrarie osservazioni e richieste di chiarimenti inascoltati della convenuta odierna controricorrente: quindi violazione del contraddittorio e del diritto di difesa per non aver richiamato il CTU a chiarimenti consentendogli di rifiutare i chiarimenti’ (settimo motivo) e la violazione e la falsa applicazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., per ‘errore di sussunzione, avendo il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo, commesso l’errore di diritto di ritenere idonea alla prova dei fatti di causa ed all’accertamento del diritto attoreo la CTU e la risposta alle osservazioni della convenuta’.
Con il nono motivo di ricorso viene lamentata la falsa applicazione degli artt. 2697 e 116 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n.3, c.p.c., ‘per avere il Tribunale prima e la Corte di Appello dopo attribuito valore di prova alle dichiarazioni con cui i rispettivi danti causa delle parti odierne indicano che il muro di cinta così come oggi esistente è dell’altezza di circa metri 2 e mezzo posto che invece la detta dichiarazione non può assurgere a prova trattandosi di dichiarazione che non ha ad oggetto un fatto bensì soltanto una opinione o per meglio dire una valutazione’.
Viene richiamato il passaggio della motivazione della sentenza impugnata in cui la Corte di Appello ha riprodotto un estratto del contratto del AVV_NOTAIO in data 31 marzo 1964, con cui NOME, dante causa dell’RAGIONE_SOCIALE, aveva venduto un terreno ai confinanti COGNOME NOME e COGNOME NOME, danti causa della odierna ricorrente. L’estratto è quello in cui le parti avevano

stabilito che ‘ove gli acquirenti dovessero sopraelevare sulla costruzioni di loto proprietà e comunque in eccedenza al filo superiore del muro di cinta così come oggi esistente e dell’altezza di circa due metri e mezzo, non potranno aprire vedute dirette o di affaccio nella proprietà della venditrice o sui aventi causa ma potranno solo usufruire di luci di tolleranza a norma di legge’.

Viene poi richiamato l’ulteriore passaggio motivazionale in cui la Corte di Appello ha evidenziato che non era stata data la prova del fatto che l’altezza del muro fosse stata, dopo il 1964, modificata.

La ricorrente pone in questione la valenza delle dichiarazioni delle parti del contratto per cui il muro era ‘dell’altezza di circa due metri’.

Sostiene poi che l’RAGIONE_SOCIALE avrebbe dovuto provare che il muro non era stato modificato.

Con il decimo motivo di ricorso le censure sollevate con il nono motivo vengono di nuovo sollevate sotto la rubrica di ‘violazione per violazione di norma processuale (artt. 115 e 116 c.p.c.), in relazione all’art. 360, primo comma, n.4, c.p.c., per errore di percezione sul fatto controverso della mancanza di idonea prova sulla altezza del muro di confine e di conseguenza sulla sua incidenza sulla pretesa servitù di non affaccio’.

12. I due motivi di ricorso sono inammissibili.

È stato accertato dalla Corte di Appello insindacabilmente che il balcone e ‘il finestrone’ siano stati realizzati nel corso di lavori di ‘ristrutturazione e sopraelevazione’ successivi all’11 marzo 1997 (v. sentenza pagina 5).

Per dare un presupposto logico ai due motivi la ricorrente avrebbe dovuto allegare, nel merito, di aver eccepito che, dopo la

realizzazione del balcone e del ‘finestrone’, il muro era stato modificato dalla controparte in modo tale per cui erano stati resi possibili l’affaccio e la veduta dal balcone e dal ‘finestrone’.

Niente di questo risulta sia mai stato allegato.

La Corte di Appello non ha invertito alcun onere della prova non essendovi alcunché da provare da parte dell’RAGIONE_SOCIALE.

Per la stessa ragione non ha violato l’art. 115 c.p.c. né l’art. 116 c.p.c.

In conclusione devono essere accolti il primo, il quarto e il quinto motivo di ricorso, devono essere dichiarati inammissibili il nono e il decimo motivo, devono essere dichiarati assorbiti gli altri motivi e, in relazione ai motivi accolti, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio della causa alla Corte di Appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese.

PQM

la Corte accoglie il primo, il quarto e il quinto motivo di ricorso, dichiara inammissibili il nono e il decimo motivo, dichiara assorbiti gli altri motivi, cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia la causa alla Corte di Appello di Bari, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma 12 marzo 2024.

Il Cons. est. Il Presidente

NOME COGNOME NOME COGNOME

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