Distanze legali tra costruzioni: quando si applicano?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4851/2024, ha stabilito che le norme sulle distanze legali tra costruzioni si applicano anche a un edificio non ancora completato, purché costituisca una struttura stabile e definita. La Corte ha rigettato il ricorso dei costruttori, chiarendo che il proprietario leso può scegliere l’azione legale più opportuna senza un ordine di priorità. Inoltre, ha ritenuto infondata l’eccezione di usucapione del diritto a mantenere l’opera a distanza irregolare, poiché non era trascorso il termine legale di vent’anni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali tra Costruzioni: Anche un’Opera Incompleta le Deve Rispettare

La questione delle distanze legali tra costruzioni è una fonte costante di contenzioso tra vicini. Ma cosa succede se l’opera che viola le distanze non è ancora finita? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 4851 del 23 febbraio 2024) fornisce chiarimenti cruciali, affermando che anche un manufatto ‘in fieri’ deve sottostare a queste regole, a patto che abbia già una sua precisa fisionomia strutturale. Analizziamo insieme questo importante caso.

I Fatti del Caso: Una Costruzione Contesa

La vicenda ha origine da una causa intentata dal proprietario di un immobile contro i suoi vicini, i quali avevano realizzato un manufatto violando la distanza minima di 10 metri prevista dal piano regolatore comunale. In particolare, una porzione della nuova opera, lunga 1,1 metri, si trovava a soli 7,9 metri dall’edificio del confinante.

In primo grado, il tribunale aveva respinto la domanda, ritenendo che l’opera, non essendo ancora ultimata, non potesse essere oggetto di un’azione a difesa della proprietà (petitoria), ma solo di una denunzia di nuova opera (azione di nunciazione). La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava la decisione, ordinando l’arretramento della porzione di edificio costruita in violazione delle distanze.

I costruttori decidevano quindi di ricorrere in Cassazione, sollevando diverse questioni di diritto.

L’Analisi della Cassazione e le Distanze Legali tra Costruzioni

La Suprema Corte ha esaminato i quattro motivi di ricorso, rigettandoli e fornendo principi di diritto di notevole interesse pratico in materia di distanze legali tra costruzioni.

Primo Motivo: Edificio ‘in fieri’ e Azione Legale Corretta

I ricorrenti sostenevano che, essendo l’opera incompleta, il vicino potesse agire solo con un’azione di nunciazione (art. 1171 c.c.) e non con un’azione petitoria. La Cassazione ha respinto questa tesi, chiarendo due punti fondamentali:
1. Nozione di ‘Costruzione’: Ai fini delle distanze, non è necessario che un edificio sia completato. È sufficiente che esista un manufatto con caratteristiche di solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, che presenti una sagoma e una struttura definite. Nel caso di specie, il manufatto con piano interrato, piano rialzato, solaio e muri di tompagno era a tutti gli effetti una ‘costruzione’.
2. Scelta dell’Azione Legale: Il proprietario che subisce una violazione delle distanze ha la facoltà di scegliere lo strumento processuale che preferisce (azione petitoria, possessoria o procedimento di nuova opera), senza essere vincolato a un ordine di priorità.

Secondo Motivo: La Questione della Costruzione in Aderenza

I ricorrenti affermavano che, avendo costruito in parte ‘in aderenza’ a un vecchio fabbricato, non dovessero rispettare le distanze. La Corte ha dichiarato questo motivo inammissibile perché non pertinente alla decisione della Corte d’Appello. L’ordine di arretramento, infatti, riguardava solo la porzione nuova dell’edificio (1,1 metri), che non era in aderenza e violava la distanza di 10 metri.

Terzo e Quarto Motivo: L’Eccezione di Usucapione Omessa

Infine, i ricorrenti lamentavano che la Corte d’Appello avesse omesso di pronunciarsi sulla loro eccezione di usucapione del diritto a mantenere l’edificio a distanza illegale, sostenendo di averlo costruito nel 1997 e che la causa era iniziata solo nel 2009.

La Cassazione, pur riconoscendo l’omessa pronuncia, ha deciso la questione nel merito, ritenendo l’eccezione palesemente infondata. Per usucapire una servitù di questo tipo è necessario il possesso ventennale (art. 1158 c.c.), non decennale come sostenuto dai ricorrenti. Inoltre, il termine ventennale sarebbe stato comunque interrotto dall’azione legale del vicino, iniziata nel 2009, ben prima del suo compimento.

Le Motivazioni della Corte

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano su un’interpretazione consolidata delle norme del Codice Civile e dei regolamenti edilizi locali. La Corte ribadisce che le norme sulle distanze hanno natura integrativa dei precetti del codice civile e la loro violazione dà diritto al vicino danneggiato di chiedere la riduzione in pristino, ossia la demolizione o l’arretramento dell’opera. La nozione di ‘costruzione’ viene interpretata in senso ampio per garantire una tutela effettiva e tempestiva contro opere idonee a creare intercapedini dannose, indipendentemente dal loro stato di finitura. La decisione sull’usucapione, infine, applica rigorosamente i termini di legge, sottolineando come l’esercizio del diritto da parte del proprietario confinante interrompa efficacemente il decorso del tempo necessario a usucapire.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti operativi: un’opera edilizia, anche se non finita, deve rispettare le distanze legali tra costruzioni dal momento in cui assume una configurazione stabile e riconoscibile. Il proprietario confinante ha a disposizione un ampio ventaglio di tutele legali e può scegliere quella più adatta senza vincoli. Infine, l’usucapione del diritto a mantenere una costruzione a distanza illegale è possibile, ma richiede il decorso del termine di vent’anni, termine che può essere facilmente interrotto da una tempestiva azione legale del vicino.

Un edificio non ancora terminato deve rispettare le distanze legali tra costruzioni?
Sì. Secondo la Corte, ai fini del rispetto delle distanze legali non è necessario che l’opera sia un edificio completato. È sufficiente che si tratti di un manufatto non interrato con caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo che presenti una sagoma e una struttura definite.

Se un vicino viola le distanze legali, quale tipo di azione legale si può intraprendere?
Il proprietario del fondo leso ha la facoltà di scegliere, senza alcun ordine di priorità, tra l’azione petitoria (a difesa della proprietà), l’azione possessoria o il procedimento di nuova opera per ottenere provvedimenti immediati.

È possibile acquisire per usucapione il diritto di mantenere una costruzione a distanza illegale?
Sì, è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù che consiste nel mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella legale. Tuttavia, la legge richiede il possesso continuato per venti anni (usucapione ordinaria), e non dieci. L’azione legale del vicino interrompe il decorso di tale termine.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4851 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4851 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7423/2022 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) che li rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente-

nonchè contro

COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 4860/2021 depositata il 31/12/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 06/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Premesso che:

1.NOME COGNOME e NOME COGNOME ricorrono, con quattro motivi illustrati con memoria, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Napoli, riformando la decisione di primo grado, ha loro ordinato di arretrare ‘la porzione di manufatto realizzato in Amorosi alla INDIRIZZO, nella parte che, prospettandosi con la proprietà’ già di NOME COGNOME ed ora di NOME COGNOME, ‘risulta, per la lunghezza di mt 1,1, realizzata in violazione della distanza legale di mt 10 tra le costruzioni prescritta dall’art. 4.2. delle NTA del PRG del comune di Amorosi’;
2. NOME COGNOME resiste con controricorso;

considerato che:

1. con il primo motivo di ricorso viene lamentata ‘violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1171 c.c., 873 e 949 c.c., in relazione all’art. 360, comma 1, n.3. c.p.c.’. Le ricorrenti deducono che la Corte d’Appello ha errato nell’affermare che la loro opera edificatoria era, al tempo in cui COGNOME aveva iniziato la causa, ‘una vera e propria costruzione’ ed era soggetta come tale ‘alle norme sulle distanze previste dalla legge’ ed ha altresì errato nel riformare la decisione di primo grado con cui era stato invece ritenuto che detta opera era ‘ancora in fieri’ con la conseguenza che l’attore avrebbe dovuto proporre ‘domanda ex art.1171 c.c. e
non petitoria’. Rimarcano che il manufatto ‘non era ultimato’ e sostengono che fin quando l’opera non è ultimata ‘il soggetto che si ritiene leso’ può solo esperire ‘l’azione di nunciazione ex art. 1171 c.c.’.

2. Il motivo è infondato.

2.1. Va premesso che la Corte di Appello ha accertato, sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio e delle ‘fotografie agli atti’, che l’opera edificatoria de qua era ‘non in fieri, foriera pertanto di un danno soltanto potenziale nei riguardi del vicino, bensì una vera e propria costruzione come tale idonea a produrre un danno concreto al confinante’, in particolare si trattava di un manufatto ‘già costituito da piano interrato e dal piano rialzato e munito di solaio e muri di tompagno … presentava ictu oculi una sagoma ed una struttura’, ben definita, e soggetto alla normativa sulle distanze. Correttamente, quindi, la Corte di Appello, citando giurisprudenza di questa Corte, ha affermato che, ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti cod. civ. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, la nozione di costruzione si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, con la conseguenza che ai predetti fini -e, segnatamente, ai fini della tutela consentita dall’art. 872 c.c. -non è necessario che l’opera edificatoria integri un edificio completato.
Trattasi di conclusione fondata su un accertamento in fatto e in linea con la giurisprudenza di legittimità.

Va, sotto diverso profilo, sottolineato che la tesi delle ricorrenti per cui fino a che una costruzione non è ultimata il vicino avrebbe a disposizione solo l’azione possessoria ex art. 1171 c.c. e non potrebbe esperire l’azione petitoria ex art. 872 c.c. è errata. Questa Corte ha infatti affermato l’esatto contrario: ‘ Il proprietario di un immobile, in caso di inosservanza da parte del vicino delle distanze

minime nelle costruzioni dettate dal codice civile o dai regolamenti locali, ha facoltà di esperire, a sua scelta, l’azione petitoria, l’azione possessoria e, ove intenda ottenere provvedimenti immediati, il procedimento di nuova opera di cui agli artt. 688 e seguenti cod. proc. civ., senza essere tenuto ad osservare alcun ordine di priorità nella scelta degli indicati strumenti processuali’ ( Sez. 2, Sentenza n.2891 del 29/03/1996).

Con il secondo motivo di ricorso viene lamentata ”violazione e/o falsa applicazione degli artt. 873 e 877 c.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n.3. c.p.c.’. Deducono le ricorrenti che, ‘essendo l’immobile di loro proprietà pacificamente costruito in aderenza, non si applicano le distanze minime e, in ogni caso, il manufatto è posto a 7,9 metri dal fabbricato’ di controparte ‘quindi nel rispetto della distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni’.

Il motivo è inammissibile in quanto scollegato dalla ratio della decisione impugnata e quindi perché non sorretto da concreto interesse (art. 100 c.p.c.).

3.1. Va premesso che la Corte di Appello ha accertato che l’immobile delle ricorrenti è stato realizzato ‘in sostituzione di un vecchio fabbricato diruto’, ha una lunghezza complessiva di 12,4 metri, superiore per 1,1 metri rispetto alla lunghezza del suddetto fabbricato, è per la lunghezza comune al precedente fabbricato (11,3 metri) ‘in aderenza’ ad un immobile della controparte mentre, per la nuova, ulteriore porzione (1,1 metri), è a distanza di 7,9 metri -inferiore a quella di 10 m da mantenersi tra edifici ai sensi dell’art. 4.2 delle norme tecniche di attuazione del piano regolatore del Comune di Amorosirispetto all’ edificio della medesima controparte.
La ratio della decisione dispositiva dell’arretramento della suddetta porzione non in aderenza, è quindi che l’edificio delle ricorrenti, per questa parte nuova, non rispetta la disciplina stabilita dalle norme

attuative del piano regolatore generale del Comune, integrative dell’art.873 cod. civ., in tema di distanze tra costruzioni.

Con questa ratio -in sé ineccepibile (v. Cass, Sez. 2, sentenza n. 17338 del 23/07/2009: ‘Le norme sulle distanze legali contenute vuoi nel piano regolatore generale vuoi nelle relative norme tecniche di attuazione, hanno natura integrativa dei precetti di cui all’art. 873 cod. civ. e la loro violazione legittima colui che assume di essere stato danneggiato dalle costruzioni eseguite in violazione di esse a domandare la riduzione in pristino ex art.872 cod. civ.), legata all’accertamento fattuale per cui la ridetta porzione da arretrarsi è stata costruita dopo l’edificio della controricorrente, niente ha a che fare il motivo in esame con cui viene posta una questione di distanze non tra costruzioni ma tra la costruzione delle ricorrenti e il confine, in riferimento ad un presupposto -la prevenzione delle ricorrentinegato dalla Corte di Appello. Stante detto accertamento è inapplicabile la regola per cui ‘Il principio della prevenzione si applica anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c.’ (Cass. Sez. U, Sentenza n.10318 del 19/05/2016).
4. Con il terzo motivo di ricorso viene lamentata la ‘nullità della sentenza e del procedimento per violazione dell’art. 112 c.p.c.’, in relazione all’art. 360, comma 1, n.4, c.p.c., per avere la Corte di Appello omesso di prendere in esame l’eccezione riconvenzionale

proposta dalle ricorrenti in primo grado, rimasta assorbita nel pronunciamento (loro favorevole) fondato sulla ritenuta inammissibilità dell’azione attorea in quanto proposta non ex art. 1171 c.c., e poi riproposta in grado di appello, secondo cui le ricorrenti avevano usucapito il diritto di tenere il manufatto ove realizzato. Le ricorrenti ricordano di avere dedotto, a fondamento di tale eccezione, che già nel 1997 la loro ‘opera aveva i suoi elementi strutturali realizzati’. Evidenziano che il giudizio era stato ex adverso proposto nel 2009.
Con il quarto motivo di ricorso vengono lamentati ‘omesso esame di richieste istruttoria formulata in primo grado e reiterate in appello, nonché nullità della sentenza e del procedimento ex art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4 c.p.c. nonché violazione dell’art. 115 c.p.c.’ in relazione rispettivamente all’art.360, comma 1, n.5, n. 4 e n.3, c.p.c. Con questo motivo le ricorrenti lamentano che la Corte di Appello ha omesso di prendere in considerazione le loro richieste istruttorie (prove per interrogatorio formale; prove per testi) volte a far risultare quanto dedotto a fondamento dell’eccezione di usucapione.
In ordine ai due motivi che precedono deve dirsi che la Corte di Appello ha effettivamente omesso di pronunciare sulla eccezione di usucapione. Ciò nondimeno la sentenza impugnata si sottrae a cassazione in forza del principio più volte enunciato per cui ‘nel giudizio di legittimità, alla luce dei principi di economia processuale e della ragionevole durata del processo di cui all’art. 111 Cost., nonché di una lettura costituzionalmente orientata dell’attuale art. 384 c.p.c., una volta verificata l’omessa pronuncia su un motivo di appello, la Corte di cassazione può evitare la cassazione con rinvio della sentenza impugnata e decidere la causa nel merito sempre che si tratti di questione di diritto che non richiede ulteriori accertamenti di fatto’ (tra molte, Cass, Sez. 3 , ordinanza n.173416 del 16/06/2023). Le ricorrenti
assumono di aver eccepito la usucapione ‘decennale’, a decorrere dal 1997, del diritto di tenere l’edificio laddove in quell’anno realizzato nelle sue strutture essenziali. Rilevano poi che la domanda attorea è stata proposta nel 2009.

Orbene, è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dalle norme del codice civile o da quelle dei regolamenti e degli strumenti urbanistici locali (tra molte, Cass, sez. 2, sentenza n. 4240 del 22/02/2010). L’acquisto per usucapione di una servitù si perfeziona tuttavia in base al possesso ventennale, come disposto dall’art. 1158 cod. civ. e non decennale come sostenuto dalle ricorrenti. Va poi tenuto conto del fatto che il termine per usucapire la servitù viene interrotto, ai sensi degli artt. 1165 e 2943 primo comma cod civ, dalla proposizione di una azione negatoria della servitù medesima e dunque nella specie è stato interrotto dalla azione proposta da NOME COGNOME nel 2009. Pertanto l’eccezione su cui la Corte di Appello non si è pronunciata e in ordine ai fatti posti a fondamento della quale la Corte di Appello non ha ammesso prova, avrebbe dovuto comunque essere respinta dalla Corte d’Appello siccome giuridicamente infondata e a colmare la lacuna provvede questa Corte.
I due motivi di ricorso devono essere pertanto rigettati.

In conclusione il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso devono essere rigettati, il secondo motivo deve essere dichiarato inammissibile.

Le spese devono essere poste a carico delle ricorrenti ex art. 91 c.p.c.

Sussistono le condizioni per il raddoppio del contributo, se dovuto.

PQM

la Corte rigetta il primo, il terzo e il quarto motivo di ricorso, dichiara inammissibile il secondo motivo e condanna le ricorrenti al rimborso in favore della controricorrente delle spese del giudizio di legittimità, liquidate in complessivi € 3.000,00, oltre € 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi, ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile in

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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