Distanze legali tra costruzioni: la Cassazione decide

La Corte di Cassazione ha confermato l’obbligo di arretramento per una nuova costruzione che violava le distanze legali tra costruzioni. L’ordinanza chiarisce che la distanza minima di 10 metri, prevista dal D.M. 1444/1968, prevale sui regolamenti locali, i balconi devono essere inclusi nel calcolo e la norma si applica anche se una sola delle pareti frontistanti è finestrata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze Legali tra Costruzioni: La Cassazione Ribadisce i Principi Fondamentali

Il rispetto delle distanze legali tra costruzioni rappresenta uno dei pilastri del diritto immobiliare, essenziale per garantire un’ordinata espansione urbana, la salubrità e la sicurezza degli ambienti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione è tornata a fare chiarezza su alcuni aspetti cruciali della materia, confermando principi consolidati e offrendo una guida preziosa per costruttori e proprietari di immobili. La decisione analizza in dettaglio l’applicabilità della distanza minima di dieci metri, il ruolo dei regolamenti locali e come calcolare le distanze in presenza di balconi e pareti finestrate.

I Fatti del Caso: Una Costruzione Troppo Vicina

La vicenda ha origine dalla controversia tra alcune proprietarie di unità abitative e una società di costruzioni. Quest’ultima stava realizzando un nuovo fabbricato adiacente alle loro proprietà, ma in presunta violazione delle normative sulle distanze. Le proprietarie si sono rivolte al Tribunale chiedendo la condanna della società all’arretramento della costruzione fino al ripristino della distanza legale e al risarcimento dei danni subiti.

Il Percorso Giudiziario e i Punti Salienti

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alle proprietarie, ordinando l’arretramento del fabbricato. In particolare, i giudici hanno stabilito che la distanza minima da rispettare era di dieci metri, come previsto dalla normativa nazionale. La società costruttrice, ritenendo errata la decisione, ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su tre motivi principali.

Le Distanze Legali tra Costruzioni nel Ricorso in Cassazione

La società ricorrente ha contestato la decisione dei giudici di merito sostenendo che:
1. La norma che impone la distanza di 10 metri (art. 9 del D.M. 1444/1968) non si sarebbe dovuta applicare al caso di specie, trattandosi di una zona urbanistica (B2) non esplicitamente richiamata da una recente interpretazione legislativa.
2. La costruzione era conforme allo strumento urbanistico locale e, in ogni caso, i balconi non dovevano essere considerati nel calcolo della distanza.
3. La regola dei dieci metri sarebbe applicabile solo quando entrambe le pareti contrapposte sono finestrate, mentre nel caso in esame solo una lo era.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti decisivi su ogni punto.

Sul primo motivo, i giudici hanno precisato che l’interpretazione legislativa citata dalla ricorrente riguarda specifiche zone (le zone C) e non intacca la validità generale della regola dei dieci metri di distanza tra pareti finestrate, applicabile anche in altre zone come la B2 in cui sorgevano gli immobili.

In merito al secondo motivo, la Corte ha ribadito un principio fondamentale: le norme nazionali sulle distanze minime sono inderogabili e prevalgono su eventuali disposizioni contrarie contenute nei regolamenti edilizi locali. Un regolamento comunale che preveda distanze inferiori o criteri di misurazione che escludano elementi come i balconi è da considerarsi contra legem. I balconi, infatti, sono considerati a tutti gli effetti ‘corpi di fabbrica’ e devono essere inclusi nel calcolo, poiché la loro sporgenza riduce di fatto lo spazio e l’aria tra gli edifici.

Infine, riguardo al terzo motivo, la Cassazione ha confermato il suo orientamento consolidato: per l’applicazione della distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate è sufficiente che anche una sola delle due pareti frontistanti abbia delle finestre. La norma è posta a tutela non solo della vista, ma anche della salubrità e della sicurezza, garantendo un’adeguata intercapedine tra gli edifici, indipendentemente dal fatto che entrambe le facciate siano finestrate.

Le Conclusioni

L’ordinanza in esame rafforza tre capisaldi in materia di distanze legali tra costruzioni:
1. Prevalenza della Normativa Nazionale: Le disposizioni del D.M. 1444/1968 sulle distanze minime sono imperative e si sostituiscono ipso iure (automaticamente) a quelle difformi previste dai regolamenti locali.
2. Rilevanza dei Balconi: I balconi e altri aggetti sporgenti sono parte integrante della costruzione e devono sempre essere computati nel calcolo delle distanze.
3. Applicabilità della Distanza con una Sola Parete Finestrata: La distanza di dieci metri si applica anche quando solo una delle due pareti che si fronteggiano è dotata di finestre.

Questa decisione sottolinea l’importanza di una progettazione attenta e conforme non solo ai regolamenti locali, ma soprattutto alla normativa nazionale, per evitare contenziosi e costosi interventi di adeguamento.

Un regolamento edilizio comunale può prevedere distanze inferiori a quelle nazionali?
No. Secondo la Corte, lo strumento urbanistico comunale deve rispettare le prescrizioni in materia di distanze minime previste dalla normativa nazionale (D.M. 1444/1968). Se il regolamento locale prevede una distanza inferiore, questa viene automaticamente sostituita dalla norma nazionale, che è inderogabile.

I balconi vanno inclusi nel calcolo delle distanze tra edifici?
Sì. La giurisprudenza costante, confermata in questa ordinanza, stabilisce che i balconi costituiscono ‘corpi di fabbrica’ e devono essere computati ai fini del calcolo delle distanze. Un regolamento che li escludesse dal calcolo sarebbe illegittimo (contra legem).

La distanza minima di 10 metri si applica anche se solo una delle due pareti ha finestre?
Sì. La Corte ha ribadito che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti che si fronteggiano sia finestrata. È irrilevante quale delle due pareti (quella del nuovo edificio o quella del preesistente) abbia le finestre.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6977 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6977 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 28792/2019 R.G. proposto da :

RAGIONE_SOCIALE elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti- nonché contro

NOME COGNOME;

-intimata- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 3202/2019, depositata il 13/06/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

PREMESSO CHE

NOME e NOME COGNOME nonché NOME COGNOME hanno convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Benevento la società RAGIONE_SOCIALE esponendo di essere proprietarie di unità abitative all’interno di un complesso immobiliare e che la società convenuta proprietaria dell’area adiacente stava costruendo un fabbricato in violazione delle distanze legali; le attrici hanno quindi chiesto di condannare la convenuta all’arretramento dell’erigendo fabbricato a distanza legale e al risarcimento del danno.
Con sentenza n. 853 del 2015 il Tribunale di Benevento ha accolto la domanda, condannando la convenuta all’arretramento del fabbricato sino alla distanza di metri dieci nonché al risarcimento del danno liquidato in via equitativa in euro 2.500.

La sentenza è stata impugnata dalla società RAGIONE_SOCIALE Con la sentenza n. 3202/2019, la Corte d’appello di Napoli ha accolto il quarto motivo di gravame e, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda di risarcimento del danno delle attrici, confermando la condanna all’arretramento.

Avverso la sentenza ricorre per cassazione RAGIONE_SOCIALE

Resistono con controricorso NOME e NOME COGNOME.

L’intimata NOME COGNOME non ha proposto difese.

Memoria è stata depositata dalla ricorrente.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo denuncia ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c. in relazione allo strumento urbanistico, nonché dell’art. 9 del d.m. 1444/1968, come autenticamente interpretato dall’art. 5, lettera bbis del d.l. 32/2019’: la Corte territoriale, come il primo giudice, ha applicato l’art. 9 del d.m. 1444/1968, nonostante

l’intervento edilizio fosse stato realizzato in zona B2, disciplinata dall’art. 31 delle norme tecniche di attuazione del vigente strumento urbanistico; la sentenza impugnata è stata pubblicata il 13 giugno 2019, cosicché non ha tenuto conto della interpretazione autentica fornita mediante l’introduzione in sede di conversione del d.l. 32/2019, approvata il giorno successivo alla pubblicazione della sentenza; con tale disposizione è stato chiarito che ‘le disposizioni di cui all’art. 9, commi 2 e 3, del d.m. 1444/1968 si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alle zone di cui al primo comma, n. 3 dello stesso art. 9’, che riguarda la zona C, cosicché al di fuori di questa zona non trova applicazione il decreto ministeriale né la sua eventuale efficacia integrativa.
Il motivo è infondato.

La Corte d’appello ha accertato in fatto che gli immobili si trovano in zona B2 e quindi ha correttamente applicato la distanza di dieci metri tra pareti finestrate, regola fissata dal n. 2 del primo comma dell’art. 9 del d.m. 1444/1968. L’interpretazione autentica fornita dall’art. 5, lettera b -bis del d.l. 32/2019 pertanto non rileva rispetto al caso in esame: si è infatti precisato che ‘le disposizioni di cui all’art. 9, commi 2 e 3, del presente decreto si interpretano nel senso che i limiti di distanza tra i fabbricati ivi previsti si considerano riferiti esclusivamente alla zona di cui al primo comma, n. 3, dello stesso articolo 9’, precisazione che appunto si riferisce alla zona C e non alla zona B2 in cui si trovano gli immobili oggetto di causa.
Il secondo motivo contesta ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c., in relazione agli artt. 31 e 87 delle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico del Comune nonché in relazione all’art. 9 del d.m. 1444/1968’: la Corte d’appello ha ritenuto che la norma di cui al richiamato art. 9 trovi applicazione anche nella fattispecie in esame dove l’intervento

edilizio è incontestabilmente conforme al locale strumento urbanistico; al contempo, in quanto si tratta di doglianza strettamente connessa, si contesta il rigetto del terzo motivo di gravame con cui la ricorrente si doleva della mancata condivisione della consulenza tecnica d’ufficio di primo grado che, seppure con un errore di misurazione del balcone, aveva concluso per la sola riduzione dell’aggetto; nel caso in esame, trattandosi appunto di aggetti e non di pareti, non trova limite la possibilità per l’ente locale di normare la lunghezza massima, in assenza dei profili di tutela che hanno indotto il legislatore a introdurre la norma di cui all’art. 9 e la giurisprudenza a ritenerla derogativa della diversa previsione regolamentare.
Il motivo è infondato.

Anzitutto, è principio costantemente affermato da questa Corte che ‘lo strumento urbanistico comunale che individui le zone territoriali omogenee di cui all’art. 2 del d.m. n. 1444 del 1968, deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste, per ciascuna di dette zone, dal successivo art. 9, comma 1, avente immediata ed inderogabile efficacia precettiva; ne consegue che, qualora nel regolamento comunale non sia stabilita alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee, o ne sia prevista una inferiore a quella minima prevista nel citato d.m., la disciplina dettata dall’art. 9 cit. sostituirà ipso iure quella difforme contenuta nel regolamento, così divenendone parte integrante e immediatamente applicabile ai rapporti tra privati’ (così, da ultimo, Cass. n. 12562/2023). La Corte d’appello ha poi correttamente sottolineato, richiamando un precedente di questa Corte, come un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell’estensione del balcone è contra legem , in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l’estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a
metri dieci, violando il distacco imposto dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 (Cass. n. 5594/2016; negli stessi termini, da ultimo, v. Cass. n. 25191/2021). Del resto è noto che per costante giurisprudenza di questa Corte i balconi costituiscono corpi di fabbrica computabili ai fini delle distanze (tra le varie, v. Sez. 2, Sentenza n. 18282 del 19/09/2016).

3) Il terzo motivo denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 873 c.c., in relazione all’art. 31 dello strumento urbanistico del Comune, nonché in relazione all’art. 9 del d.m. 1444/1968: poiché l’art. 9 riguarda precipuamente l’ipotesi in cui entrambe le pareti sono finestrate, mentre nel caso in esame una sola è finestrata, trova applicazione la disposizione regolamentare che prescrive la distanza di metri cinque, rispettata dalla ricorrente in sede di edificazione.
Il motivo è infondato.

Secondo la giurisprudenza di questa Corte, ricordata dalla Corte d’appello, in materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 va interpretato nel senso che la distanza minima di dieci metri è richiesta anche nel caso in cui una sola delle pareti fronteggiantisi sia finestrata e che è indifferente se tale parete sia quella del nuovo edificio o quella dell’edificio preesistente, essendo sufficiente, per l’applicazione di detta distanza, che le finestre esistano in qualsiasi zona della parete contrapposta ad altro edificio’ (così, ex multis , Cass. n. 11048/2022). Il motivo non si confronta con tale principio.
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio in favore delle controricorrenti, che liquida in euro 3.700,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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