Distanze legali ricostruzione: la Cassazione decide

Una controversia tra due proprietarie confinanti riguardante le distanze legali nella ricostruzione di un edificio è al centro di una recente ordinanza della Cassazione. La Corte d’Appello aveva dato ragione alla proprietaria dell’edificio preesistente, contestando la violazione delle distanze. Tuttavia, la Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo che deve essere applicata una nuova norma più permissiva (introdotta dal D.L. 76/2020), entrata in vigore dopo la sentenza d’appello. Il caso è stato quindi rinviato alla Corte d’Appello per una nuova valutazione alla luce delle nuove regole sulle distanze legali ricostruzione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali nella Ricostruzione: La Svolta della Cassazione con il Decreto Semplificazioni

Il tema delle distanze legali ricostruzione è una delle questioni più complesse e dibattute nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito un chiarimento fondamentale, stabilendo che le nuove, e più permissive, norme introdotte dal Decreto Semplificazioni (D.L. 76/2020) si applicano anche ai processi già in corso. Questa decisione segna una svolta importante per chi intende demolire e ricostruire un immobile, offrendo maggiori flessibilità.

I Fatti di Causa: Una Controversia Immobiliare tra Confinanti

La vicenda nasce dalla disputa tra due proprietarie di immobili confinanti. Una di esse aveva citato in giudizio l’altra, lamentando che la ricostruzione di un edificio sul terreno adiacente fosse avvenuta in violazione delle distanze legali previste dalla normativa. La convenuta si era difesa sostenendo di aver acquisito per usucapione il diritto a mantenere l’edificio nella sua posizione, in quanto edificato al posto di una struttura preesistente.

Le Decisioni dei Giudici di Merito

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano dato ragione alla proprietaria dell’edificio originario. I giudici avevano ritenuto che il nuovo fabbricato fosse diverso per sagoma e volumetria dal precedente, configurandosi quindi come una ‘nuova costruzione’ e non una semplice ricostruzione. Di conseguenza, non era possibile invocare l’usucapione di una servitù per il mantenimento delle distanze inferiori a quelle legali. La Corte d’Appello, in particolare, aveva considerato decisiva la violazione della distanza di 10 metri tra pareti finestrate.

Il Ricorso in Cassazione e le Nuove Norme sulle distanze legali ricostruzione

La proprietaria dell’edificio ricostruito ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi. Il secondo motivo si è rivelato decisivo: lamentava l’errata applicazione delle norme sulle distanze, soprattutto alla luce di una modifica legislativa intervenuta dopo la sentenza d’appello. Si tratta dell’introduzione dell’art. 2-bis, comma 1-ter, del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) ad opera del D.L. n. 76/2020, convertito in Legge n. 120/2020.
Questa nuova norma stabilisce che, negli interventi di demolizione e ricostruzione, è sempre possibile mantenere le distanze legittimamente preesistenti, anche se inferiori a quelle standard, e persino se il nuovo edificio ha sagoma, volume o area di sedime diversi.

Le Motivazioni della Suprema Corte: L’Applicazione del ‘Ius Superveniens’

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondato il secondo motivo di ricorso, assorbendo il primo. Il punto cruciale della decisione è il principio del ius superveniens, ovvero l’applicazione di una nuova legge più favorevole anche ai giudizi in corso.
La Corte ha specificato che, sebbene la modifica normativa sia successiva alla sentenza d’appello, essa deve essere considerata nel giudizio di legittimità. La nuova legge, infatti, ha cambiato radicalmente il quadro normativo di riferimento per le distanze legali ricostruzione.
La Cassazione ha chiarito che non era possibile, in quella sede, verificare la legittimità del nuovo fabbricato alla luce della nuova norma. Pertanto, ha annullato la sentenza impugnata e ha rinviato il caso alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, affinché riesamini l’intera vicenda applicando la nuova e più permissiva disciplina.

Conclusioni: Cosa Cambia per le Ricostruzioni Edilizie?

Questa ordinanza ha un’importanza pratica notevole. Conferma che le modifiche introdotte dal Decreto Semplificazioni hanno un impatto retroattivo sui contenziosi pendenti. Per i proprietari e i costruttori, ciò significa che gli interventi di demolizione e ricostruzione godono di una maggiore flessibilità: è possibile edificare un nuovo immobile, anche con ampliamenti volumetrici e modifiche di sagoma, mantenendo le distanze preesistenti, anche se queste non rispettano i minimi di legge attuali. La decisione sposta l’accento dalla rigida conformità alle distanze minime alla legittimità delle distanze originarie, semplificando notevolmente molti interventi di riqualificazione edilizia.

È possibile ricostruire un edificio senza rispettare le distanze legali standard?
Sì, secondo l’art. 2-bis, comma 1-ter del D.P.R. 380/2001 (introdotto dal D.L. 76/2020), in caso di demolizione e ricostruzione, la nuova opera può essere realizzata mantenendo le distanze legittimamente preesistenti, anche se inferiori a quelle minime previste oggi. Questo vale anche se il nuovo edificio ha sagoma o collocazione diversa dal precedente.

Una nuova legge più favorevole può essere applicata a un processo già in corso?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che una nuova norma (ius superveniens) deve essere applicata anche ai giudizi pendenti, compreso quello di cassazione. Se la nuova legge modifica il quadro normativo di riferimento della controversia, il giudice deve tenerne conto.

Cosa succede quando la Cassazione accoglie un ricorso per l’entrata in vigore di una nuova norma?
La Corte di Cassazione annulla (‘cassa’) la sentenza impugnata e rinvia la causa al giudice del grado precedente (in questo caso, la Corte d’Appello) affinché emetta una nuova decisione, applicando correttamente la nuova disciplina legislativa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28098 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28098 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 22/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6353/2021 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO che la rappresenta e difende domicilio digitale all’indirizzo PEC: EMAIL–

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa da ll’avvocato NOME COGNOME -domicilio digitale alla PEC: EMAIL–

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 3804/2020 depositata il 28/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 28/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME, comproprietaria con la sorella NOME di un fabbricato in Palestrina, aveva convenuto in giudizio NOME COGNOME, proprietaria esclusiva di altro edificio realizzato su terreno confinante con l’immobile in comproprietà, lamentando il mancato rispetto delle distanze legali. La convenuta aveva contestato la domanda eccependo l’intervenuta usucapione del diritto di servitù per il mantenimento del fabbricato di proprietà esclusiva, edificato in luogo di un precedente immobile, nella collocazione esistente. L’adito Tribunale di Tivoli aveva accolto la domanda di NOME COGNOME, ritenendo che si dovesse fare riferimento alla distanza di 10 mt. tra pareti finestrate e di 5 mt. dal confine e che l’immobile di proprietà esclusiva di NOME COGNOME fosse diverso per sagoma e volumetria dal fabbricato preesistente, non permettendo quindi la valutazione positiva dell’eccezione di usucapione del diritto di servitù per il mantenimento delle distanze preesistenti a favore della convenuta.
La Corte d’Appello di Roma, adita dalla convenuta, aveva confermato il deciso di primo grado, rilevando che la questione del riferimento operato dal Tribunale alla distanza di metri 5 dal confine, invece che di metri 3 come previsto dal regolamento comunale del Comune di Palestrina, aveva in concreto poca importanza, dato il profilo assorbente della violazione della distanza di metri 10 tra fabbricati.

NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidandolo a due motivi.

NOME COGNOME ha depositato controricorso.

La ricorrente ha depositato memoria illustrativa delle difese svolte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo di ricorso NOME COGNOME lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex articolo 360 comma 1, n.5 c.p.c. in relazione alla differente distanza del fabbricato prevista sia dalla facciata finestrata che dal confine con il fondo finitimo, come dichiarata e riconosciuta dalla controparte e rilevata dal CTU.

La Corte di merito avrebbe omesso di affrontare la questione delle diverse norme regolatrici la distanza tra fabbricati e tra fabbricato e confine, ritenendola assorbita dal mancato rispetto della distanza di metri 10 tra le pareti delle due proprietà confinanti: ciò senza considerare che il nuovo edificio realizzato da NOME COGNOME fronteggerebbe il vecchio edificio in comproprietà solo per 59 cm di volume residenziale e di mt.3,80 circa per la scala, mentre per il resto la distanza da considerare sarebbe solo quella dal confine, da individuare in 3 mt. secondo l’art.873 c.c. e il regolamento del Comune di Palestrina, in concreto rispettati.
Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art.9 DM n.1444/1968 e dell’art.2 bis , comma 1 ter del DPR n.380/2001, in relazione all’art.360 co 1 n.3 c.p.c.

La Corte d’Appello di Roma avrebbe erroneamente applicato il disposto dell’art.9 del DM n.1444/1968, non tenendo conto di quanto previsto dall’art.2 bis , comma 1 ter del DPR n.380/2001 come risultante all’esito dell’intervento legislativo operato con DL. n.76/2020, convertito con modifiche dalla l. n.120 del 2020-.

Secondo la ricorrente la nuova norma, della quale ultima modifica la Corte di merito non avrebbe potuto tenere conto perché intervenuta dopo la pronuncia della sentenza impugnata, permetterebbe di realizzare il nuovo edificio che sostituisce quello demolito utilizzando le distanze legittimamente preesistenti -da identificare ai sensi dell’art.9 bis TU n.380/2001, pure modificato a seguito dell’intervento legislativo del 2020 – e/o permettendo di

superare l’altezza massima dell’edificio preesistente -con incentivo volumetrico-.

Il secondo motivo di ricorso appare fondato, con assorbimento del primo motivo.

Si osserva in proposito quanto segue.

Nella motivazione della sentenza impugnata si legge che NOME COGNOME ha sostituito, sulla base della concessione edilizia del 17.2.2000, il vecchio edificio rurale esistente sul fondo con un nuovo edificio <> e a distanza irregolare dal confine <>: la sentenza fa riferimento alla disposta relazione integrativa della consulenza tecnica che, a pag.2, evidenzia come ove la nuova costruzione non presenti la stessa sagoma e la volumetria di quella originaria e come si debba quindi parlare di nuova costruzione anche ai fini della possibilità di deroga alle distanze tra costruzioni, in tal caso impossibili. In sostanza la Corte d’Appello di Roma ha ritenuto determinante -sulla base di una corretta applicazione delle disposizioni normative all’epoca vigenti – il fatto che la nuova costruzione realizzata da NOME COGNOME ricadeva al di fuori della sagoma dell’edificio preesistente, con parti accessorie site a distanza inferiore a mt.10 dalla parete finestrata dell’edificio frontistante.
L’art.2 bis comma 1 ter DPR n.380/2001, introdotto con DL n.76/2020, convertito in l. n.120/2020, recita: <>.

La modifica normativa sopra riportata è successiva alla sentenza d’appello – e non è stata quindi considerata nemmeno in sede di consulenza tecnica d’ufficio – e precedente al ricorso per cassazione, che la richiama: se ne deve sicuramente tenere conto in questa sede cfr., anche per la ricostruzione dell’ iter normativo che ha portato all’attuale situazione normativa e per la sua incidenza in concreto: Cass. n.12751/2023; Cass. n.20428/2022-.

Ora, non appare possibile in questa sede alcuna verifica sulla legittimità del fabbricato realizzato dalla ricorrente alla luce dell’art.2 bis comma 1 ter cit., poiché i contenuti della sentenza, del ricorso e del controricorso non offrono elementi sufficienti di valutazione a tal fine: non appaiono infatti di per sé decisivi i rilievi relativi alla difformità del fabbricato realizzato rispetto a quello assentito in sede amministrativa, effettuati prima dell’introduzione dell’art.2 bis co 1 ter cit., né appaiono da sole sufficienti le considerazioni in materia di distanze legali da rispettare, tra costruzioni e dal confine, alla luce della possibilità di realizzare il nuovo fabbricato sostitutivo di quello demolito anche con sagoma e collocazione non coincidenti.
La sentenza impugnata deve pertanto essere cassata per l’accoglimento del secondo motivo di ricorso, con assorbimento del primo, con rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, per gli opportuni approfondimenti alla luce della modifica normativa operata con il DL n.76/2020, convertito nella legge n.120/2020, intervenuta dopo la pronuncia della sentenza di secondo grado.

Il Giudice del rinvio provvederà anche sule spese del giudizio di legittimità.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione accoglie il primo motivo di ricorso, assorbito il secondo, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 28 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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