Distanze legali: regole per scale in aderenza

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che ordinava la demolizione di una scala esterna realizzata in un’intercapedine tra edifici. Il fulcro della controversia riguarda il rispetto delle distanze legali e la corretta qualificazione dell’opera come costruzione in aderenza o in appoggio. La Suprema Corte ha stabilito che il giudice di merito non può presumere l’illegittimità basandosi solo sulla natura dell’opera, ma deve accertare se esista un’autonomia strutturale o se l’opera elimini effettivamente ogni spazio vuoto tra i fabbricati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze legali: quando la scala esterna è legittima?

Il rispetto delle distanze legali tra edifici è una delle fonti principali di litigiosità nei contesti condominiali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha analizzato il caso di una scala esterna costruita in un’intercapedine, fornendo criteri precisi per distinguere tra costruzioni legittime e opere da demolire. La questione centrale non riguarda solo l’estetica, ma la sicurezza statica e l’igiene dei rapporti di vicinato.

Il caso: la scala nell’intercapedine

Un proprietario aveva installato una scala in muratura occupando lo spazio tra due fabbricati. Il condominio confinante aveva richiesto la rimozione dell’opera, sostenendo che la stessa violasse le norme sulle distanze e creasse un’aderenza imperfetta. In secondo grado, i giudici avevano ordinato la demolizione, ritenendo che la scala, per sua natura, non potesse garantire una perfetta aderenza ai muri preesistenti.

La decisione della Cassazione

La Suprema Corte ha ribaltato la decisione, accogliendo il ricorso del proprietario. Secondo gli Ermellini, non è possibile ordinare la demolizione basandosi su una presunzione astratta legata alla tipologia di opera. Il giudice deve invece compiere un’indagine tecnica approfondita per verificare se la costruzione sia strutturalmente autonoma o se costituisca un appoggio che scarica il peso sul muro vicino. Se l’opera elimina totalmente l’intercapedine, può essere considerata in aderenza ai sensi dell’art. 877 c.c.

Le motivazioni

La Corte ha chiarito che per configurare una costruzione in aderenza è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente su un lato, senza lasciare spazi vuoti, anche minimi o chiusi. Qualora residui uno spazio di pochi centimetri, il giudice deve valutare se sia possibile eseguire opere di riempimento per rendere l’aderenza perfetta prima di ordinare la demolizione. Inoltre, è stato precisato che le scale esterne in muratura, avendo carattere di stabilità e consistenza, vanno computate nel calcolo delle distanze minime tra fabbricati. La sentenza d’appello è stata ritenuta carente poiché non ha indagato l’effettiva autonomia statica della scala, limitandosi a una valutazione superficiale della sua natura edilizia.

Le conclusioni

In conclusione, la legittimità di un’opera costruita a ridosso del confine dipende da un’analisi tecnica rigorosa della sua struttura. Non basta che un’opera sembri violare le distanze legali per decretarne la rimozione; occorre accertare se essa integri i requisiti dell’aderenza o dell’appoggio previsti dal Codice Civile. La Cassazione ha quindi rinviato la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto di questi principi, sottolineando anche che l’amministratore di condominio può agire per la tutela delle distanze solo se munito di specifica autorizzazione assembleare, la quale può comunque intervenire in corso di causa come ratifica.

Una scala esterna deve rispettare le distanze tra edifici?
Sì, se la scala ha caratteri di stabilità e consistenza è considerata una costruzione e deve rispettare le distanze minime o essere costruita in aderenza.

Cosa succede se tra due muri resta un piccolo spazio vuoto?
Si configura un’intercapedine che viola le norme sulle distanze, a meno che non si intervenga con opere di riempimento per rendere l’aderenza perfetta.

L’amministratore può denunciare la violazione delle distanze?
Sì, ma trattandosi di un’azione reale a difesa della proprietà, deve essere autorizzato dall’assemblea condominiale o ricevere una ratifica successiva.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 6590 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 6590 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 19/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2121/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME unitamente all’AVV_NOTAIO NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

Condominio di INDIRIZZO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte d’Appello di Roma n. 4955/2021 depositata il 06/07/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/12/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Per quanto interessa in questa sede, nella causa promossa da NOME COGNOME nei confronti del INDIRIZZO, la Corte d’appello di Roma ha riformato la sentenza di primo grado, la quale aveva rigettato sia la domanda principale (volta a inibire ai condomini atti emulativi in danno dell’attore), sia la domanda

riconvenzionale del convenuto, con la quale fu chiesto, fra l’altro, la condanna dell’attore a rimuovere una scala, attraverso cui il medesimo aveva occupato l’intercapedine esistente fra i fabbricati.

La Corte d’appello, adita con appello principale dal Condominio e con appello incidentale dal COGNOME, ha rigettato l’ impugnazione incidentale e ha accolto per quanto di ragione il gravame principale, condannando il COGNOME a rimuovere la scala, ripristinando l’intercapedine.

La Corte di merito ha rilevato che l’installazione della scala tra i due fabbricati, per la stessa natura dell’opera, importava l’operatività della presunzione di una costruzione in aderenza imperfetta, con conseguente impossibilità di ipotizzare l’esecuzione di opere atte a rendere perfetta l’aderenza.

Per la cassazione della decisione NOME COGNOME ha proposto ricorso, affidato a tre motivi.

Il condominio ha resistito con controricorso.

Il Procuratore generale ha depositato conclusioni scritte, chiedendo l’accoglimento del secondo e del terzo motivo.

Il ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denunzia ‘violazione e la falsa applicazione degli artt. 24 Cost., degli artt. 69, 81 e 100 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.’

Con il primo motivo la parte istante fa valere la carenza di legittimazione ad agire del condominio, atteso che dalla stessa prospettazione della domanda emerge che il diritto vantato in giudizio non appartiene al condominio attore, in persona dell’amministratore p.t. Si sostiene che al condominio, quale mero ente di gestione delle

parti comuni dell’edificio, non spetterebbe di certo la proposizione di azioni reali di merito, contro condomini o terzi, con cui si fanno valere limitazioni legali della proprietà a tutela dei rapporti di vicinato. Tale eccezione, secondo la tesi sostenuta con il motivo ora in esame, è sollevabile per la prima volta anche in sede di legittimità, in quanto rilevabile d’ufficio in ogni stato e grado.

In controricorso si deduce alla pagina.12, a dimostrazione dell’infondatezza del primo motivo di ricorso, che la domanda riconvenzionale di riduzione in pristino dei luoghi per violazione delle distanze legali tra costruzioni è stata l’unica domanda spiegata dal condominio nel giudizio di primo grado e l’unica ad essere stata rigettata dalla sentenza del tribunale. Ciò posto si fa notare che l’ impugnazione contro tale sentenza , proposta dall’amministratore del condominio, è stato oggetto di espressa autorizzazione giusta deliberazione assembleare assunta il giorno 18 febbraio 2015.
Il motivo è infondato.

L’amministratore di un condominio convenuto in giudizio avente ad oggetto parti comuni dell’edificio può proporre una domanda riconvenzionale solo se munito di uno specifico mandato, non essendo sufficiente il potere, conferitogli dall’art 1131 c.c., di resistere alla domanda della controparte. Infatti, colui che agisce in riconvenzionale utilizza il processo iniziato contro di lui per far valere pretese proponibili anche in autonomo giudizio, così assumendo a tutti gli effetti la veste di attore (Cass. n. 4807/1978).
Ora, per la giurisprudenza, l’azione diretta al rispetto delle distanze legali, modellata sullo schema dell’ actio negatoria servitutis , può essere promossa anche dall’amministratore del condominio, previa delibera dell’assemblea di condominio (sul punto Cass. Sez. Un. 28

novembre 1996, n. 10615). Infatti, è giurisprudenza consolidata che le azioni reali contro terzi, a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni di un edificio, quali quelle volte a denunziare la violazione delle distanze legali tra costruzioni, essendo dirette a ottenere statuizioni relative alla titolarità e al contenuto dei diritti medesimi, non rientrano tra gli atti meramente conservativi e possono, quindi, promuoversi dall’amministratore del condominio solo se costui sia autorizzato dall’assemblea a norma dell’art. 1131 c.c., comma 1 (Cass. 23 ottobre 2020, n. 23190).
L’autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta, può essere rilasciata anche in via di ratifica dell’operato dell’amministratore (Cass. n. 12525/2018), con efficacia retroattiva (Cass. n. 6697/1991), anche in appello e con riferimento a tutti gli atti processuali già compiuti (cfr. Cass. n. 34475/2021).

Nel caso in esame tale autorizzazione, come eccepito nel controricorso, è stata rilasciata.

I dubbi, espressi dal ricorrente nella memoria, in ordine al fatto che la ratifica, derivante dall’autorizzazione assembleare a proporre appello, non avrebbe i necessari requisiti di univocità, non possono avere seguito. Vale infatti il rilievo che, nel caso di specie, la sentenza di primo grado rigettò sia la domanda principale rivolta contro il condominio, sia la domanda riconvenzionale svolta allo stesso condominio. In una situazione del genere, infatti, l’autorizzazione alla proposizione del gravame, siccome volta a sostenere la fondatezza della domanda riconvenzionale, non poteva non avere come imprescindibile presupposto la univoca volontà di ratifica degli atti processuali compiuti in nome del condominio dall’amministratore e la
conseguente legittimazione all’impugnazione, quale parte originaria del rapporto processuale (cfr. Cass. n. 1299/1973).

Il secondo motivo denunzia ‘violazione e la falsa applicazione degli artt. 24 Cost., degli artt. 69, 81 e 100 c.p.c., ai sensi dell’art. 360, co. 1 n. 3 c.p.c.’

Si sostiene che la scala sarebbe perfettamente aderente a entrambi i muri dei due fabbricati, occupando l’intera intercapedine, altrimenti insalubre.

Il terzo motivo censura il medesimo contenuto della sentenza sotto il profilo della nullità della sentenza per violazione degli artt. 115, 116 e 132, co. 2 n. 4 c.p.c., per motivazione apparente, in relazione all’art. 360 n. 4 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360, co. 1 n. 5 c.p.c. Il secondo e il terzo motivo, da esaminare congiuntamente, sono fondati.

Come anticipato, la Corte d’appello ha ordinato la rimessione in pristino perché la stessa natura dell’opera importa va una presunzione di costruzione in aderenza imperfetta, in relazione alla quale non sarebbero ipotizzabili opere di riempimento. Nel proporre tale conclusione la Corte richiama Cass. n. 21227/2009, la cui massima così recita: «affinché si verifichi l’ipotesi di costruzione in aderenza è necessario che la nuova opera e quella preesistente combacino perfettamente da uno dei lati, in modo che non rimanga tra i due muri, nemmeno per un breve tratto o ad intervalli, uno spazio vuoto, ancorché totalmente chiuso, che lasci scoperte, sia pure in parte, le relative facciate». In relazione a tale principio è stato precisato che «qualora tra due costruzioni vi sia uno spazio libero di modeste proporzioni (nella specie la distanza variava da tre a quindici
centimetri) il giudice non può ritenere che esso non sia idoneo a costituire un’intercapedine apprezzabile e che, quindi, ricorra un’ipotesi di costruzione in aderenza, ma deve dichiararne la illegittimità, salvo a subordinare la rimozione della nuova costruzione -nel presupposto che con essa sia stata realizzata un’aderenza imperfetta -alla mancata esecuzione ovvero alla impossibilita di esecuzione, da parte del costruttore, di opere di riempimento atte ad un tempo ad eliminare l’intercapedine e a rendere perfetta l’aderenza» (Cass. n. 603/1976).
Questa Corte ha chiarito che «nel calcolo della distanza minima fra costruzioni, posta dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, deve tenersi conto anche «delle strutture accessorie di un fabbricato (nella specie, scala esterna in muratura), qualora queste, presentando connotati di consistenza e stabilità, abbiano natura di opera edilizia» (Cass. n. 1966/2007). È stato anche chiarito che «La distanza dal confine di un edificio che presenti sporgenze non meramente decorative e stabilmente incorporate nell’immobile (nella specie, una scala esterna in muratura composta da ventuno gradini) deve essere misurata tenendo conto delle sporgenze stesse» (Cass. n. 4372/2002).
Perché ricorra l’ipotesi della costruzione in aderenza, prevista dall’art. 877 cod. civ., è necessario che la nuova opera e quella preesistente siano autonome dal punto di vista strutturale, nel senso che il perimento o la demolizione dell’una non possa incidere sull’integrità dell’altra, mentre, quando tale autonomia statica non sussiste, si ha costruzione in appoggio, che scarica, cioè, sul muro vicino la spinta verticale o laterale del proprio peso (Cass. n. 4549/1982; n. 12419/1993).

Consegue che la Corte d’appello non avrebbe potuto ordinare la demolizione sulla base della natura dell’opera, ma avrebbe dovuto compiere il complesso delle indagini imposte dai principi di cui sopra, avuto riguardo alle nozioni di costruzione e di aderenza quali emergono da quegli stessi principi.

Le deduzioni svolte in controricorso circa il fatto che le strutture portanti della scala in esame sarebbero state ammorsate, infisse e/o appoggiate al preesistente muro del Condominio, senza autorizzazione e senza il versamento della relativa indennità, non possono trovare accesso in questa sede, il cui ambito d’azione , come condivisibilmente osserva il Procuratore generale, «è perimetrato dal ragionamento motivatorio seguito nella sentenza gravata la quale, sul punto, non fa cenno alcuno a siffatte circostanze. Esse potranno semmai essere oggetto di ulteriore dibattito processuale in caso di rinvio della causa dinanzi alla Corte ad quem » .
In conclusione, sono accolti il secondo e il terzo motivo di ricorso, è rigettato il primo.

La sentenza deve essere cassata in relazione al motivo accolto e la causa rinviata per nuovo esame alla Corte d’appello di Roma, che, in diversa composizione, provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il secondo e il terzo motivo di ricorso, rigetta il primo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa innanzi alla Corte d’appello di Roma, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile della Corte suprema di cassazione, il 2 dicembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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