Distanze legali: quando un balcone è costruzione?

Una disputa tra vicini su sopraelevazioni e balconi arriva in Cassazione. La Corte stabilisce un principio chiave sulle distanze legali: un balcone profondo 1,39 metri non può essere considerato meramente ornamentale, ma costituisce un corpo di fabbrica da includere nel calcolo delle distanze. La sentenza della Corte d’Appello, che lo aveva escluso, è stata annullata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali e Balconi: La Cassazione Fa Chiarezza

Le controversie tra vicini in materia edilizia rappresentano un classico del contenzioso civile. Spesso, al centro del dibattito vi è la corretta applicazione delle norme sulle distanze legali tra costruzioni. Ma cosa accade quando l’elemento contestato è un balcone? Può essere considerato una semplice sporgenza ornamentale o va computato come parte dell’edificio? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre un’importante delucidazione, stabilendo che le dimensioni contano, eccome.

I Fatti del Caso: Dalla Sopraelevazione al Ricorso in Cassazione

La vicenda trae origine dalla citazione in giudizio di un proprietario da parte dei suoi vicini. Questi ultimi lamentavano violazioni commesse nella realizzazione di lavori di sopraelevazione, chiedendo l’eliminazione delle opere dannose e il risarcimento. Il proprietario convenuto, a sua volta, presentava una domanda riconvenzionale per una questione relativa al muro di confine.

Il Tribunale in primo grado e la Corte d’Appello successivamente respingevano le richieste degli attori. In particolare, la Corte d’Appello aveva ritenuto legittime le opere, motivando che un balcone profondo 1,39 metri avesse una funzione prettamente ornamentale e, pertanto, non dovesse essere considerato nel calcolo delle distanze tra i fabbricati. Insoddisfatti, i vicini proponevano ricorso per Cassazione.

La Questione delle Distanze Legali: Balcone Ornamentale o Corpo di Fabbrica?

Il nodo cruciale della controversia riguarda l’interpretazione del concetto di “costruzione” ai fini dell’articolo 873 del Codice Civile e dei regolamenti edilizi. La legge impone una distanza minima tra edifici per garantire aria, luce e sicurezza. Tuttavia, non tutti gli elementi di un fabbricato sono rilevanti per questo calcolo.

La giurisprudenza distingue tra:
* Sporti ornamentali: Elementi come mensole, lesene e cornicioni, che hanno una funzione puramente decorativa o accessoria e non aumentano la superficie abitabile o il volume dell’edificio. Questi sono esclusi dal computo delle distanze.
* Corpi di fabbrica: Sporgenze che, per le loro particolari proporzioni e per la loro funzione, costituiscono un’estensione dell’edificio, ampliandone la consistenza. Queste devono essere incluse nel calcolo delle distanze legali.

La Corte d’Appello aveva erroneamente inserito il balcone di 1,39 metri nella prima categoria.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando la sentenza d’appello sul punto specifico del balcone. I giudici supremi hanno chiarito che la Corte di merito ha commesso un errore di “erronea sussunzione”, ovvero ha applicato in modo sbagliato la norma giuridica ai fatti accertati.

Il principio di diritto ribadito è netto: un balcone che, come nel caso di specie, presenta una profondità di 1,39 metri non può svolgere una funzione meramente ornamentale. Le sue dimensioni lo qualificano come un vero e proprio “corpo di fabbrica”. Si tratta di una soletta aggettante di “apprezzabile profondità ed ampiezza” che, pur essendo scoperta, è destinata ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. Di conseguenza, rientra a pieno titolo nel concetto civilistico di costruzione e deve essere computato ai fini del rispetto delle distanze legali.

La Corte ha invece confermato la decisione d’appello riguardo alla trasformazione di un lastrico solare in terrazza a livello, ritenendo che, data la preesistenza di accesso e parapetto, l’intervento non costituisse una nuova costruzione rilevante.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia ha importanti conseguenze pratiche per proprietari, costruttori e professionisti del settore edilizio. Essa riafferma che la qualificazione di un balcone non dipende dalla sua definizione astratta, ma dalle sue concrete caratteristiche dimensionali e funzionali.

1. Progettazione Attenta: I progettisti devono tenere conto che balconi di dimensioni significative non possono essere esclusi dal calcolo delle distanze, evitando così future contestazioni e ordini di demolizione.
2. Tutela dei Vicini: I proprietari possono far valere i propri diritti quando un vicino realizza balconi aggettanti di notevole profondità che violano le distanze minime, potendo contare su un orientamento giurisprudenziale consolidato.
3. Criterio della Funzione: La sentenza sottolinea che il criterio distintivo è se la sporgenza amplia la superficie utilizzabile dell’immobile. Un balcone profondo 1,39 metri è chiaramente destinato a questo scopo, non a un mero abbellimento della facciata.

Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello di Napoli, in diversa composizione, che dovrà ora decidere nuovamente la controversia attenendosi a questo fondamentale principio di diritto.

Un balcone deve sempre essere calcolato nel computo delle distanze legali tra edifici?
No. Secondo la Corte, non sono computabili solo le sporgenze con funzione meramente ornamentale, di rifinitura o accessoria (es. mensole, cornicioni). I balconi con una profondità e ampiezza apprezzabili, che estendono la consistenza del fabbricato, devono invece essere inclusi nel calcolo.

A partire da quale misura un balcone non è più considerato “ornamentale”?
La sentenza non fissa una misura esatta, ma stabilisce che un balcone con una profondità di 1,39 metri non può essere considerato meramente ornamentale. La valutazione si basa sul fatto che una tale sporgenza ha “particolari proporzioni” e “apprezzabile profondità ed ampiezza”, costituendo un’estensione del fabbricato.

La trasformazione di un lastrico solare in una terrazza a livello è considerata una nuova costruzione?
No, in questo specifico caso la Corte ha confermato che non si tratta di una nuova costruzione. Dato che la struttura preesisteva ai lavori ed era già dotata di accesso e parapetto, la sua trasformazione non ha alterato la sua funzione principale né ha creato nuovo volume rilevante ai fini delle distanze.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 9036 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 9036 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 23540/2020 R.G. proposto da: COGNOME NOME COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrenti –

contro

COGNOME CONCETTA, COGNOME, COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

– controricorrente –

nonché contro

CANTONE COGNOME, CANTONE NOME

intimati

avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 2836/2019 depositata il 23/05/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME lette le conclusioni del Pubblico Ministero dott. NOME COGNOME (rigetto ricorso);

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME citavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Nola NOME COGNOME e NOME COGNOME per sentire accertare le violazioni commesse dai convenuti nella realizzazione dei lavori di sopraelevazione del proprio immobile con condanna all’eliminazione delle opere che arrecavano danno alla proprietà immobiliare attorea e ne impedivano il pieno godimento con richiesta anche di risarcimento dei danni. Successivamente la domanda veniva precisata evidenziando che riguardava solo la porzione di immobile di NOME COGNOME con conseguente rinuncia alla domanda proposta nei confronti di NOME COGNOME.
NOME COGNOME si costituiva in giudizio formulando eccezioni in rito e chiedendo il rigetto nel merito della domanda, proponeva altresì domanda riconvenzionale dell’arretramento di mt. 0,50 del muro di confine della loro proprietà con richiesta di condanna al pagamento di un’indennità di occupazione abusiva del terreno usurpato.

Il Tribunale di Nola rigettava la domanda principale e, in accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava che il

muro di confine segnato in rosso nel rilievo topografico allegato alla relazione del CTU posto sul lato sud della proprietà degli attori sconfinava nella proprietà dei convenuti, condannandoli a retrocedere detto muro di confine al pagamento delle spese processuali.

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME proponevo appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME, quale erede di NOME, si costituiva in giudizio chiedendone il rigetto. L’appello veniva riassunto anche nei confronti degli ulteriori eredi di NOME, nella persona di NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME.

La Corte d’appello di Napoli rigettava il gravame. Il giudice di secondo grado premetteva che il terrazzo al primo piano era già esistente prima della sopraelevazione e che non era stato modificato nella sua sostanza, salvo la sostituzione della balaustra di protezione anche lungo il perimetro del terrazzo a lato nord. Detto terrazzo nella sua originaria conformazione già integrava ai sensi dell’articolo 900 c.c. una veduta essendo destinato per sua natura e funzione a guardare ad affacciarsi verso il fondo del vicino. Pertanto, la mera trasformazione della balaustra delimitante il perimetro del terrazzo dal lato nord non aveva comportato una radicale trasformazione non essendo mutata la sua destinazione di utilizzo essendo già precedentemente accessibile e praticabile. In altri termini il manufatto pur essendo lastrico solare con funzione di copertura era anche delimitato all’interno da una balaustra e, dunque, esplicava appieno una ben precisa funzione di accesso e
utilizzo. Inoltre, anche al secondo piano non era riscontrabile alcuna illegittimità perché non si era tenuto conto del balcone della profondità di mt. 1,39. Infatti, in conformità con l’ orientamento di legittimità la sentenza impugnata aveva implicitamente attribuito al balcone del secondo piano la funzione ornamentale non estendendo o ampliando la consistenza dell’edificio e non dovendo essere computato nella misura della facciata dell’edificio tenuto conto dei caratteri strutturali e funzionali dello stesso.
Infine, anche la trasformazione del precedente terrazzo in terrazzo a livello non integrava gli estremi di una costruzione posto che la terrazza a livello doveva ritenersi equiparata in relazione alla sua funzione di copertura dell’edificio al lastrico solare in senso stretto anche laddove ne fosse stata aumentata la profondità per mezzo dello spostamento della balaustra originariamente esistente fino ad allinearla al limite esterno del precedente lastrico solare non modificandosi la funzione principale di affaccio.
La terrazza a livello, così trasformata, costituiva pur sempre strutturalmente e funzionalmente parte dell’appartamento in cui si accedeva e dunque non corrispondeva ad un volume coperto e non soggiaceva ai limiti di distanze prescritti per le costruzioni quanto piuttosto a quelli prescritti per le vedute. Infine, quanto alla veduta laterale che si apriva dal balcone al primo piano fronte est del fabbricato Cantone sul fondo COGNOME, il CTU aveva correttamente evidenziato che sebbene si realizzasse una veduta laterale a distanza inferiore a quella prevista dall’articolo 906 c.c., tuttavia, doveva escludersi la possibilità di inspicere in alieno per mezzo della posa in opera di schermature in vetro semitrasparente. Peraltro, si trattava di una circostanza di fatto coperta da giudicato
in quanto presupposta a sostegno del motivo di gravame. La Corte rigettava anche il motivo relativo al risarcimento dei danni.

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per Cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di due motivi.

NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

Il Procuratore Generale (in persona del Sostituto dott. NOME COGNOME) ha concluso per il rigetto del ricorso.

Entrambe le parti con memoria depositata in prossimità dell’ adunanza hanno insistito nelle rispettive richieste.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione degli articoli 9 del d.m. n. 1444/1969, 873 c.c. articolo 2.30,4.6 del piano regolatore generale del Comune di Pomigliano d’arco, nonché articolo 132, numero 4, e 156 c.p.c., omesso esame circa un fatto decisivo.

La censura attinge la decisione di rigetto della domanda di violazione delle distanze tra fabbricati per avere escluso dal computo i balconi e l’ampliamento della terrazza con mutamento di destinazione non attribuendogli qualifica di costruzione e volume computabile ma funzione ornamentale, finitura accessoria e pertinenziale.

La Corte avrebbe omesso di motivare in ordine al mancato computo dei balconi posti al primo e secondo piano del fabbricato COGNOME ai fini del rispetto delle distanze legali tra costruzioni.

Parte ricorrente lamenta anche che il terrazzo non sia stato considerato come costruzione anche ai sensi del D.M. numero 1444

del 1968 oltre che dell’articolo 873 codice civile. D ‘altra parte, il concetto di costruzione è unico e vi rientrerebbero le suddette opere.

1.1 Il primo motivo di ricorso è in parte fondato.

La decisione della Corte d’Appello è corretta e deve essere confermata quanto alla terrazza che non può essere considerata nuova costruzione per il solo fatto dell’apertura di un varco che l’ha trasformata in terrazza a livello, dato l’accertamento in fatto che già prima dei lavori aveva la stessa funzione essendo dotata di accesso, parapetto e non potendosi considerare come volume.

Quanto ai balconi la Corte è incorsa, invece, nel vizio di violazione di legge per erronea sussunzione che si verifica quando, fermo l’accertamento in fatto operato dal giudice di merito, vi sia stata una erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa, senza necessità di contestare la valutazione delle risultanze di causa (Cass. Sez. 3, 16/07/2024, n. 19651, Rv. 671812 – 01).

Nella specie, la sentenza ha accertato che i balconi hanno una profondità di 1,39 mt.; ebbene, pur partendo da un corretto richiamo alla giurisprudenza di legittimità in tema di sporti o balconi, la Corte di merito ne ha fatto erronea applicazione non tenendo conto che non sono computabili per la misurazione delle dette distanze esclusivamente le sporgenze esterne del fabbricato con funzione meramente ornamentale, mentre costituiscono corpo di fabbrica quelle aventi particolari proporzioni, come gli aggetti, anche se scoperti, ove siano di apprezzabile profondità ed ampiezza, poiché, pur non corrispondendo a volumi abitativi coperti, rientrano nel concetto civilistico di costruzione, essendo destinati ad estendere ed ampliare la consistenza dei fabbricati.
In altri termini, un balcone che, secondo quanto accertato dalla stessa Corte d’Appello ha profondità di mt. 1, 39 non può svolgere una funzione meramente ornamentale e, dunque, si impone in parte qua l’accoglimento della censura , la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che dovrà fare applicazione del seguente principio di diritto cui il collegio intende dare continuità: « In tema di distanze legali fra edifici, rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), mentre costituiscono corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza» (Sez. 2, Sent. n. 18282 del 2016 Rv. 641075 conf. Sez. 2, 17/09/2021, n. 25191, Rv. 662253 – 02).
Il secondo motivo di ricorso è così rubricato: Violazione e falsa applicazione degli articoli 871, 872 e 1226 c.c. e dell’articolo 132, numero 4, c.p.c. omesso esame circa un fatto decisivo.

La censura attiene al rigetto della domanda risarcitoria nonostante il danno derivante dalla violazione della normativa per le distanze. Peraltro, l’esistenza di accorgimenti tecnici non era idonea ad eliminare l’illiceità della costruzione e dunque era dovuto il risarcimento dei danni così come le ulteriori difformità accertate non ritenute risarcibili.

2.1 Il secondo motivo è assorbito dall’accoglimento del primo.

Si impone pertanto, la cassazione della sentenza impugnata in parziale accoglimento del primo motivo di ricorso, dichiarato assorbito il secondo, con rinvio alla Corte d’Appello di Napoli in diversa composizione che provvederà anche alla regolamentazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso per quanto di ragione, dichiara assorbito il secondo cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d ‘ Appello di Napoli in diversa composizione anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2^ Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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