Distanze legali: quando si può costruire sul confine?

La Corte di Cassazione ha chiarito i limiti delle deroghe alle distanze legali previste dai regolamenti comunali. In un caso riguardante una tettoia costruita in aderenza a un muro sul confine, la Corte ha stabilito che l’eccezione che consente di costruire in presenza di una parete preesistente si applica solo se tale parete si trova sul fondo del vicino, e non se è stata realizzata dallo stesso proprietario che intende poi edificarvi contro. Di conseguenza, la tettoia è stata considerata illegittima e ne è stato ordinato l’arretramento alla distanza legale di 5 metri dal confine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali: La Cassazione Chiarisce Quando si Può Costruire sul Confine

Il rispetto delle distanze legali tra costruzioni è un pilastro del diritto immobiliare, fondamentale per garantire un’ordinata convivenza e il corretto sviluppo urbanistico. Tuttavia, le norme del Codice Civile possono essere integrate e talvolta derogate dai regolamenti edilizi locali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un’ipotesi specifica: la possibilità di costruire sul confine in presenza di una parete preesistente. La decisione chiarisce che tale deroga non può essere ‘auto-creata’ dal costruttore.

I Fatti del Caso: Una Tettoia sul Confine

La vicenda ha origine dalla controversia tra due proprietari confinanti. Uno di essi aveva realizzato un muro di contenimento sul confine, a sostegno di un terrapieno artificiale, e successivamente vi aveva appoggiato una tettoia adibita a garage. Il vicino contestava la legittimità di tale opera, chiedendone la demolizione o l’arretramento per violazione delle distanze legali.

In primo grado, il Tribunale aveva ordinato solo la rimozione di alcuni pannelli frangisole, rigettando le richieste più importanti. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione: qualificando la tettoia come una vera e propria costruzione per le sue caratteristiche di stabilità e idoneità a creare volume, ne aveva ordinato l’arretramento a 5 metri dal confine, come previsto dal regolamento locale, condannando il costruttore anche a un risarcimento danni.

Il Motivo del Ricorso e le distanze legali

Il proprietario della tettoia ha presentato ricorso in Cassazione, basando la sua difesa su una specifica norma del regolamento edilizio del Comune di Pescara (art. 8, lett. G, delle N.T.A.). Tale norma, pur prevedendo una distanza minima di 5 metri dai confini, ammetteva la ‘costruzione sul confine di proprietà, se preesiste parete o porzione di parete in aderenza e senza finestre’. Secondo il ricorrente, il muro di contenimento da lui stesso edificato costituiva quella ‘parete preesistente’ che legittimava la successiva costruzione della tettoia in aderenza.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendo il motivo infondato e offrendo una interpretazione rigorosa della norma locale. I giudici hanno chiarito che le norme regolamentari che derogano ai principi generali del Codice Civile, come quello della prevenzione, devono essere interpretate in modo restrittivo.

Il punto cruciale della decisione risiede nella nozione di ‘preesistenza’. La deroga prevista dal regolamento comunale è finalizzata a disciplinare la situazione in cui un proprietario trova, sul fondo del vicino e lungo la linea di confine, una parete già esistente. In tal caso, gli è consentito costruire in aderenza. La norma, tuttavia, non può essere invocata da chi realizza prima un muro sul proprio fondo e poi, in un secondo momento, vi appoggia un’altra costruzione.

La Corte ha specificato che la normativa locale ‘si riferisce alla preesistenza di parete sul fondo del vicino lungo la linea di confine, ma non certo ad una parete realizzata dallo stesso convenuto’. Accettare la tesi del ricorrente significherebbe consentirgli di creare da sé i presupposti per eludere la regola generale sulla distanza minima. Poiché il fondo del vicino era libero da costruzioni, la tettoia doveva rispettare la distanza di 5 metri dal confine imposta dal regolamento.

Le Conclusioni

Questa pronuncia rafforza un principio fondamentale: le eccezioni alle regole sulle distanze legali non possono essere interpretate estensivamente. La possibilità di costruire sul confine in aderenza a un muro preesistente è concessa per armonizzare le costruzioni quando una situazione di fatto (il muro del vicino sul confine) è già consolidata. Non è uno strumento per legittimare la violazione delle distanze attraverso la creazione ‘ad hoc’ di un muro di appoggio sul proprio terreno. La decisione sottolinea l’importanza di un’attenta analisi dei regolamenti edilizi locali e ribadisce che il diritto di proprietà deve essere esercitato nel rispetto delle norme poste a tutela dei rapporti di vicinato e dell’assetto del territorio.

È possibile costruire una tettoia sul confine di proprietà?
No, se il regolamento edilizio locale impone una distanza minima dal confine. La tettoia, se ha caratteristiche di stabilità e crea volume, è considerata a tutti gli effetti una ‘costruzione’ e deve rispettare le norme sulle distanze legali, a meno che non ricorra una specifica deroga espressamente prevista.

Una norma comunale che permette di costruire in aderenza a un muro preesistente vale anche se il muro l’ho costruito io?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che questa deroga si applica solo quando la parete preesistente si trova sul fondo del vicino, lungo la linea di confine. Non è possibile costruire un muro sul proprio terreno e poi invocarlo come ‘preesistenza’ per legittimare la costruzione di un altro manufatto in aderenza che violi le distanze legali.

Il principio di prevenzione, che permette a chi costruisce per primo di andare sul confine, è sempre valido?
No. Sebbene sia un principio generale del Codice Civile, i regolamenti edilizi locali possono stabilire distanze minime assolute delle costruzioni dai confini. In tal caso, questa regola prevale sul principio di prevenzione, obbligando tutti i proprietari a rispettare tale distanza, indipendentemente da chi costruisca per primo.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 34793 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 34793 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 28/12/2024

Oggetto: DISTANZE

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 22877/2023 R.G. proposto da

COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME e da sé medesimo.

-ricorrente –

contro

COGNOME NOMECOGNOME in proprio e quale difensore di sé stesso, con studio in Pescara, INDIRIZZO

-controricorrente – avverso la sentenza n. 1337/2023 della Corte d’Appello dell’Aquila, pubblicata il 13/9/2023 e notificata il 19/9/2023;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 20 novembre 2024 dalla dott.ssa NOME COGNOME

Fatti di causa

Con sentenza n. 1467/2022, pubblicata il 08/11/2022, il Tribunale di Pescara accolse parzialmente le domande proposte da COGNOME NOME nei confronti di Bisceglie NOME, tese ad ottenere la

condanna di quest’ultimo alla demolizione o all’arretramento fino a distanza legale dal confine del muro di contenimento del terrapieno conseguente ad un rilevante dislivello artificialmente creato, con sovrastante recinzione in ferro, realizzato sul confine tra i due fondi di proprietà delle parti – domanda questa rinunciata con atto depositato entro il termine di deposito degli scritti conclusionali – e di una tettoia adibita a garage realizzata in appoggio a tale muro, oltre al risarcimento dei danni, e, rigettata la domanda risarcitoria per assenza di prova, condannò il convenuto ad eliminare i pannelli in lamiera frangisole a lamelle retrostanti posti sul lato della tettoia realizzata in appoggio al muro di confine tra i fondi e sovrastanti la sommità del muro medesimo.
Il giudizio di gravame, instaurato da Bisceglie NOME, si concluse, nella resistenza di COGNOME NOME, che propose a sua volta appello incidentale in relazione alla disposta eliminazione dei pannelli in luogo dell’arretramento della costruzione e al rigetto della domanda risarcitoria, con la sentenza n. 1337/2023, pubblicata il 13/09/2023, con la quale la Corte d’Appello di L’Aquila rigettò l’appello e, in accoglimento di quello incidentale, condannò COGNOME NOME a demolire o ad arretrare fino alla distanza di mt. 5 dal confine con il fondo dell’appellato la tettoia descritta in motivazione, reputandola costruzione, ai fini delle distanze, in ragione delle sue caratteristiche costruttive (non facile amovibilità, non precarietà e idoneità a creare volume) e dimensionali, e a corrispondere al medesimo, a titolo di risarcimento dei danni, la somma di € 1.500,00, oltre interessi.
Contro la predetta sentenza, propone ricorso Bisceglie NOME, affidato ad un unico motivo. COGNOME NOME si è difeso con controricorso.

Il consigliere delegato ha formulato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ., ritualmente comunicata alle parti.

In seguito a tale comunicazione, i ricorrenti, a mezzo del difensore munito di nuova procura speciale, hanno chiesto la decisione del ricorso.

Le parti hanno depositato memorie illustrative.

Ragioni della decisione.

1. Con l’unico motivo di ricorso, si lamenta la violazione degli artt. 112, 113 e 115 cod. proc. civ., in combinato disposto con goi artt. 873 e 875 cod. civ. e 8, lett. G), Norme tecniche di attuazione del P.R.G. del Comune di Pescara in ordine alla deroga di costruzione in aderenza su parete preesistente sul confine, in relazione all’art. 360, nn. 3-4, cod. proc. civ., perché i giudici di merito avevano ritenuto che, una volta accertata la natura di costruzione della tettoia, la sua realizzazione a distanza inferiore a quella minima dal confine prescritta dalle N.T.A. e l’irrilevanza delle precisazioni esentative contenute nell’art. 8 di queste ultime, non potessero che concedere la richiesta tutela ripristinatoria in favore del proprietario confinante, da attuare mediante condanna alla demolizione o, in alternativa, all’arretramento fino alla distanza di cinque metri. Il ricorrente ha osservato che il criterio della prevenzione di cui agli artt. 873 e 875 cod. civ. poteva, invece, essere derogato dal regolamento comunale soltanto attraverso la fissazione di una distanza non solo tra costruzioni, ma anche tra queste e i confini, a meno che non consentisse anche la realizzazione di costruzioni in aderenza o appoggio; che l’art. 8 N.T.A. del Comune di Pescara ammetteva l’edificazione al confine in caso di preesistenza di una parete o porzione di parete in aderenza e senza finestre nei limiti della parete o porzione di parete esistente della sua proiezione verticale e che era rimasta accertata, nella specie, la presenza di un terrapieno al confine, il quale, in quanto costituente costruzione perché posto a sostegno di uno sbancamento artificiale, avrebbe consentito l’edificazione al confine, ciò che avrebbe dovuto
comportare anche l’annullamento delle condanne alla riduzione in pristino e al risarcimento dei danni.

2. Il motivo è infondato.

Occorre in primo luogo evidenziare che il principio della prevenzione, previsto dall’art. 875 cod. civ., si applic a anche nell’ipotesi in cui il regolamento edilizio locale preveda una distanza tra fabbricati maggiore di quella prevista dall’art. 873 cod. civ. e tuttavia non imponga una distanza minima delle costruzioni dal confine, atteso che la portata integrativa della disposizione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 cod. civ. (Cass., Sez. U, 19/5/2016, n. 10318).
Ciò non esclude che le norme dei regolamenti edilizi possano anche derogare al principio della prevenzione, allorché stabiliscano non solo la distanza tra costruzioni, anche in misura maggiore rispetto a quelle previste dal codice civile, ma anche (o soltanto) la distanza minima delle costruzioni dal confine, derivando da ciò il carattere assoluto dell’obbligo di arretrare la costruzione, come il corrispondente divieto di costruire sul confine, a meno che una specifica disposizione del regolamento edilizio non consenta espressamente di costruire in aderenza o in appoggio (Cass., Sez. 2, 9/5/2024, n. 12702; Cass., Sez. 2, 17/9/2021, n. 25191; Cass., Sez. 2, 29/5/2019, n. 14705).
Nella specie, l’art. 8, lett. G) delle N.T.A. del Comune di Pescara, pur prescrivendo in generale una distanza dai confini di mt. 5,00, ammette, altresì, ‘ la costruzione sul confine di proprietà, se preesiste parete o porzione di parete in aderenza e senza finestre nei limiti della parete o porzione di parete esistente della sua proiezione verticale, secondo quanto previsto dal Codice Civile, o in

base a presentazione di progetto unitario per i fabbricati da realizzare in aderenza ‘, norma quest’ultima che, avendo portata derogatoria rispetto alla regola generale, è di stretta interpretazione e non può, dunque, tollerare una sua applicazione oltre i limiti e requisiti dalla stessa dettati, che postulano la ‘preesistenza’ della costruzione e la sua ubicazione al confine e non certo, come accaduto nella specie, la realizzazione di una parete sul proprio fondo del convenuto che poi vi appoggia altra costruzione.
La normativa locale, infatti, si riferisce alla preesistenza di parete sul fondo del vicino lungo la linea di confine, ma non certo ad una parete realizzata dallo stesso convenuto, come è pacifico nel caso in esame. Infatti, il fondo del vicino attore ‘ è libero da costruzioni ovvero da manufatti edilizi ‘ (lo riporta lo stesso ricorso a pagg. 6 e 16), mentre il muro di contenimento è quello realizzato dallo stesso convenuto, come emerge dallo stesso ricorso a pagg. 16 e 17

3 . In conclusione, dichiarata l’infondatezza del motivo, il ricorso deve essere rigettato. Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza e devono essere poste a carico del ricorrente.

Il rigetto è conforme alla proposta di definizione, cosicché, ai sensi dell’art. 380 bis cpc, sussistono i presupposti per l’applicazione del terzo e quarto comma dell’articolo 96 c.p.c.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di

legittimità, che liquida in € 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge; condanna altresì il ricorrente, ai sensi dell’art. 96 cod. proc. civ., al pagamento, in favore della parte controricorrente, di una somma ulteriore liquidata in € 4.500,00, nonché al pagamento della somma di euro 3.000,00 in favore della cassa delle ammende;

dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 20/11/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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