Distanze legali opera pubblica: quando è esclusa?

Un condominio ha citato in giudizio un comune per la violazione delle distanze legali dovuta all’ampliamento di un immobile. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso del condominio, stabilendo che la tutela ripristinatoria (demolizione) non è applicabile quando si tratta di un’opera di indiscussa natura pubblica. Nel caso specifico, la trasformazione di un ex cinema in un centro sociale polivalente, destinato a soddisfare finalità collettive e di pubblico rilievo, giustifica la deroga alle norme sulle distanze legali per opera pubblica, prevalendo l’interesse pubblico su quello privato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze legali opera pubblica: quando la demolizione è esclusa

Il conflitto tra il diritto di proprietà privata e l’interesse pubblico è un tema centrale nel diritto. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio questo delicato equilibrio, analizzando il caso di una violazione delle distanze legali per un’opera pubblica. La pronuncia chiarisce in quali circostanze l’interesse della collettività può prevalere sulla richiesta di demolizione avanzata dal vicino. Analizziamo insieme la vicenda e i principi affermati dai giudici.

I Fatti del Caso: Il Centro Sociale e la Violazione delle Distanze

Un condominio citava in giudizio il Comune confinante, accusandolo di aver realizzato un’opera edilizia in violazione delle distanze legali. Nello specifico, l’amministrazione comunale aveva acquistato e trasformato un ex cinema, ampliandone la volumetria e avvicinandosi eccessivamente alla proprietà del condominio. Quest’ultimo chiedeva, quindi, la condanna del Comune all’abbattimento o all’arretramento della costruzione illegittima.

Inizialmente, il Tribunale rigettava la domanda del condominio, accogliendo invece la richiesta del Comune di aver acquisito per usucapione il diritto a mantenere l’opera. In appello, la Corte territoriale ribaltava parzialmente la motivazione: pur escludendo la prova dell’usucapione da parte del Comune, rigettava comunque la richiesta di demolizione. La ragione? L’incontestata natura pubblica dell’opera, destinata a soddisfare finalità collettive e di pubblico rilievo, rendeva inapplicabile la tutela ripristinatoria.

La Decisione della Cassazione sulle distanze legali per opera pubblica

Il condominio, non soddisfatto, ricorreva in Cassazione, lamentando principalmente vizi procedurali. Sosteneva che la Corte d’Appello avesse basato la propria decisione su un fatto – la natura pubblica dell’opera – mai formalmente eccepito dal Comune in primo grado.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso, confermando la decisione d’appello. I giudici hanno chiarito che l’esenzione dal rispetto delle distanze non è un automatismo, ma è subordinata a precise condizioni. L’esenzione, prevista per gli edifici demaniali, può estendersi anche a opere realizzate su fondi privati, a patto che l’opera sia, per la finalità pubblica perseguita, intrinsecamente assimilabile a un bene del demanio pubblico.

Le Motivazioni

La Corte ha ritenuto che la trasformazione di un ex cinema in un “Centro di Quartiere e Centro Sociale Polivalente”, realizzata con fondi europei nell’ambito di un programma di sviluppo locale, costituisse una prova sufficiente della destinazione pubblica del bene. Questa finalità, volta a soddisfare interessi collettivi e con evidenti ricadute positive sul tessuto socio-economico cittadino, è stata considerata prevalente rispetto al diritto del privato al rispetto delle distanze.

I giudici hanno sottolineato che questi elementi dimostravano chiaramente sia la volontà dell’ente pubblico di destinare l’immobile a un servizio pubblico, sia l’effettiva e attuale attuazione di tale destinazione. Di conseguenza, l’opera godeva di uno status speciale che impediva di ordinarne la demolizione, anche a fronte di una violazione delle norme edilizie sulle distanze.

Le Conclusioni

L’ordinanza stabilisce un principio fondamentale: la tutela ripristinatoria, come la demolizione, non è concedibile contro un’opera della pubblica amministrazione quando questa è caratterizzata da una chiara e incontestata natura pubblica. L’interesse della collettività alla fruizione di un servizio pubblico, come un centro sociale, può giustificare il sacrificio del diritto del singolo al rispetto delle distanze legali. Per i privati cittadini, ciò significa che, di fronte a una costruzione pubblica che viola le norme sulle distanze, la possibilità di ottenere la demolizione è subordinata alla capacità di dimostrare che l’opera non persegue un effettivo e concreto interesse pubblico. La mera proprietà pubblica dell’immobile non è sufficiente; è la sua destinazione funzionale a fare la differenza.

Un’opera pubblica deve sempre rispettare le distanze legali dagli edifici privati?
No, non sempre. La sentenza chiarisce che un’opera pubblica può derogare alle norme sulle distanze legali se è intrinsecamente assimilabile, per la sua finalità, a un bene del demanio pubblico, anche se costruita su un fondo privato. La sua destinazione a soddisfare molteplici finalità collettive e di pubblico rilievo può prevalere sul diritto del vicino.

È sufficiente che un’opera sia di proprietà di un ente pubblico per non rispettare le distanze?
No, la mera proprietà pubblica non è sufficiente. È necessario che vi sia una manifestazione di volontà dell’ente di destinare il bene a un pubblico servizio e che tale destinazione sia effettiva e attuale. Nel caso di specie, la trasformazione di un ex cinema in un centro sociale con fondi pubblici è stata ritenuta una prova sufficiente.

Cosa può fare un privato se un’opera pubblica viola le distanze legali?
Il privato può agire in giudizio per chiedere la tutela dei propri diritti. Tuttavia, secondo questa pronuncia, la richiesta di demolizione (tutela ripristinatoria) sarà probabilmente respinta se l’opera ha un’incontestata natura pubblica e serve a soddisfare un interesse collettivo. Potrebbero, in astratto, residuare altre forme di tutela, come quella risarcitoria, non oggetto di questa specifica decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4086 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4086 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 17/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7817/2021 R.G. proposto da:

CONDOMINIO COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME;

– ricorrente –

contro

COMUNE NOCERA SUPERIORE;

– intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI SALERNO n. 290/2020 depositata il 06/03/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/09/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Il Condominio Palazzo COGNOME conveniva in giudizio il Comune di Nocera Superiore, per sentirlo condannare

all’abbattimento e/o arretramento delle opere realizzate in violazione delle distanze legali.

A sostegno della sua pretesa, il Condominio attore deduceva che l’ente territoriale aveva acquistato e poi trasformato un immobile (originariamente adibito a cinema) confinante con la proprietà attrice, ampliandone la volumetria preesistente in violazione delle distanze legali vigenti.

Il Tribunale di Nocera Inferiore rigettava la domanda dell’attore e accoglieva la domanda riconvenzionale di usucapione del diritto a mantenere il volume in essere, elevata dal Comune convenuto.

La sentenza di prime cure veniva impugnata dal Condominio innanzi alla Corte d’Appello di Salerno, che rigettava il gravame correggendo e integrando la motivazione.

A giudizio della Corte territoriale:

emergeva l’esistenza di un ulteriore corpo di fabbrica realizzato, successivamente all’acquisto dell’immobile originario, dal Comune in violazione delle distanze;

il convenuto non aveva fornito la prova positiva della decorrenza del tempo necessario all’acquisto per usucapione;

non era in ogni caso concedibile la tutela ripristinatoria richiesta, peraltro unico petitum giudiziale, attesa l’incontestata natura pubblica dell’opera, evidentemente destinata alla soddisfazione di molteplici finalità collettive e di pubblico rilievo, con ricadute sul tessuto socio economico cittadino.

Avverso detta sentenza il Condominio ricorre in cassazione, con tre motivi.

Resta intimato il Comune di Nocera Superiore

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce error in procedendo (art. 360, comma 1, nn. 3) e 4) cod. proc. civ.). Violazione degli artt. 112 e 345 cod. proc. civ., anche in relazione all’art. 101 cod. proc. civ. Nullità della sentenza per violazione del divieto di ius novorum in appello. Violazione del contraddittorio processuale. Il ricorrente censura la pronuncia nella parte in cui la Corte territoriale ha valorizzato un fatto (l’incontestata natura pubblica dell’opera realizzata dal Comune) che, tuttavia, non è mai stato dedotto in primo grado dall’amministrazione resistente. Il Comune di Nocera Superiore, infatti, non aveva mai fondato l’inoperatività delle disposizioni in materia di distanze sul preminente soddisfacimento di un pubblico interesse: al contrario, la difesa del Comune convenuto era diretta ad affermare l’acquisto per usucapione delle distanze, altresì negando di avere realizzato il contestato aumento di volumetria.
Il motivo è infondato.

Il Comune in prime cure aveva dedotto che « I lavori sono ultimati e sono stati finanziati con soldi pubblici per il perseguimento di un fine di rilevanza pubblica-sociale particolarmente meritevole, qual è la realizzazione di un centro polivalente ….. » (v. comparsa di costituzione). E nella comparsa conclusionale (atto cui questa Corte accede direttamente, in ragione della natura processuale del vizio dedotto) era stato dedotto «l’evidente fine di rilevanza pubblica e socialmente utile» (p. 2, rigo 28).
Il tema della natura dell’opera quindi era stato comunque introdotto nel dibattito processuale.

Tanto basta ad escludere le lamentate violazioni dedotte nel mezzo di gravame.

Con il secondo motivo si deduce error in iudicando (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). Violazione e falsa applicazione degli

artt. 873 ss. cod. civ. – Violazione dell’art. 2697 cod. civ. e dell’art. 115 cod. proc. civ. In tesi, l’esenzione degli interventi edificatori pubblici dal rispetto delle distanze non è un automatismo di legge connesso alla mera natura pubblica dell’opera realizzata, essendo piuttosto subordinata alla condizione che l’opera pubblica, ove non abbia natura demaniale, persegua la medesima finalità pubblica del demanio propria dei beni patrimoniali indisponibili, assicurata dalla sussistenza del doppio requisito, soggettivo e oggettivo, della manifestazione di volontà dell’ente titolare del diritto reale pubblico e dell’effettiva e attuale destinazione del bene al pubblico servizio. Nel caso di specie, prosegue il ricorrente, il Comune non ha depositato né l’atto deliberativo di destinazione dell’immobile ad un fine pubblicistico, né l’atto amministrativo dal quale risulti la destinazione attuale dell’immobile ad un pubblico servizio, così non fornendo la prova della sussistenza dei presupposti di legge tale da giustificare la deroga al regime delle distanze.
Con il terzo motivo si deduce error in procedendo (art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ.). Violazione dell’art. 2697 cod. civ. Obliterazione del principio dell’ordine della prova (art. 360, comma 1, nn. 3) e 4) cod. proc. civ.). – Violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. -Ultrapetizione. A giudizio del ricorrente la Corte territoriale è andata ultra petita poiché ha deciso la controversia sulla base di circostanze -esplicazione di un’attività di interesse pubblico – non dedotte né comprovate dall’ente convenuto.
Il secondo motivo è infondato.

L’esenzione dall’obbligo del rispetto delle distanze in favore degli edifici demaniali, implicitamente contenuta nella previsione dell’art. 879 cod. civ., non richiede che la P.A. realizzi la costruzione su un fondo demaniale, potendo quest’ultima essere collocata anche su un

fondo privato a condizione, però, che l’opera sia intrinsecamente assimilabile, per la finalità pubblica perseguita, a un bene appartenente al pubblico demanio (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 391 del 13/01/2021, Rv. 660364 – 01).

Nel caso che ci occupa, la Corte d’Appello ha riscontrato l’evidente soddisfazione di finalità collettive e di pubblico rilievo, nonché altrettanto evidenti ricadute sul tessuto socio-economico cittadino, nella trasformazione di un ex cinema in un Centro di Quartiere e Centro Sociale Polivalente realizzato – precisa la Corte – con fondi europei in esecuzione del Programma Operativo Multiregionale «Sviluppo Locale -Patti Territoriali per l’Occupazione -Sottoprogramma 1 -Patto Territoriale per l’Occupazione dell’Agro Nocerino Sarnese» . Natura pubblica dell’opera, peraltro, rimasta non contestata (v. sentenza p. 8, ultimo capoverso; p. 9, 1° capoverso).
Tali riferimenti rappresentano un asserto sufficiente per l’effettiva individuazione della manifestazione di volontà dell’ente titolare del diritto reale e dell’effettiva ed attuale destinazione del bene al pubblico servizio con cui è stata impressa all’immobile ristrutturato la destinazione pubblica.

Le esposte considerazioni assorbono logicamente l’esame del terzo motivo.

In conclusione, il ricorso va rigettato.

Non si procede alla determinazione delle spese del presente giudizio non avendo la controparte svolto attività difensiva.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello

previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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