Distanze legali: la demolizione è inevitabile

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 24719/2024, ha ribadito un principio fondamentale in materia di distanze legali tra costruzioni. In caso di violazione, il proprietario danneggiato ha diritto alla demolizione dell’opera illegittima (riduzione in pristino) e non può essere costretto ad accettare un semplice risarcimento del danno. La Corte ha chiarito che il rimedio della demolizione non può essere escluso per ‘eccessiva onerosità’, poiché la tutela del diritto di proprietà in questo ambito è assoluta. La sentenza è scaturita da una controversia tra proprietari di fondi confinanti, in cui uno aveva edificato un manufatto senza rispettare le distanze previste dalla legge e dai regolamenti comunali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali tra Edifici: Demolizione Obbligatoria in Caso di Violazione

Il rispetto delle distanze legali tra costruzioni è un pilastro del diritto immobiliare, essenziale per garantire la salubrità, la sicurezza e la privacy dei rapporti di vicinato. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 24719/2024) ha rafforzato un principio chiave in materia: chi subisce la violazione di tali distanze ha diritto a ottenere la demolizione dell’opera illegittima, senza che il costruttore possa opporre l’eccessiva onerosità dell’intervento o offrire un semplice risarcimento del danno. Analizziamo questa importante decisione.

I fatti del caso: una costruzione troppo vicina

La vicenda giudiziaria ha origine dalla causa intentata da due proprietarie contro il loro vicino. Quest’ultimo aveva realizzato un fabbricato sul fondo confinante violando sia le distanze minime previste dal codice civile sia le normative del regolamento comunale. Le attrici chiedevano quindi la completa demolizione del manufatto abusivo per ripristinare lo stato dei luoghi originario.
Il Tribunale di primo grado accoglieva parzialmente la domanda, ordinando la demolizione di una parte del fabbricato, ovvero quella aggiunta a una costruzione preesistente, riconoscendo la violazione delle distanze legali. La Corte d’Appello, successivamente, confermava la decisione, respingendo il ricorso del costruttore, il quale sosteneva che la demolizione fosse una misura sproporzionata e dannosa per l’intero edificio.

La violazione delle distanze legali secondo la Cassazione

Arrivata dinanzi alla Corte di Cassazione, la controversia si è concentrata sui rimedi esperibili in caso di violazione delle norme sulle distanze. Il ricorrente lamentava, tra le altre cose, che la Corte d’Appello avesse aderito acriticamente alle conclusioni della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) e che, trattandosi di norme urbanistiche, la tutela per il privato dovesse limitarsi al solo risarcimento del danno, e non estendersi alla demolizione (c.d. riduzione in pristino).

Le motivazioni della Cassazione: perché la demolizione è l’unica via

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, fornendo chiarimenti decisivi su tre punti fondamentali.

Il diritto assoluto alla riduzione in pristino

I giudici hanno ribadito un orientamento consolidato: le norme del codice civile e dei regolamenti edilizi locali in materia di distanze, pur avendo una finalità pubblicistica, conferiscono ai proprietari confinanti un vero e proprio diritto soggettivo. Tale diritto, in caso di violazione, può essere tutelato in forma specifica, ovvero attraverso la richiesta di ‘restitutio in integrum’. Questo significa che il proprietario danneggiato ha il diritto di pretendere la rimozione fisica di ciò che è stato costruito illegalmente, per ripristinare la situazione precedente all’illecito. Il risarcimento del danno è una tutela aggiuntiva, ma non sostitutiva.

L’inapplicabilità dell’eccessiva onerosità

Un argomento centrale del ricorrente era basato sull’art. 2058 del codice civile, che consente al giudice di disporre un risarcimento per equivalente se la reintegrazione in forma specifica risulta eccessivamente onerosa per il debitore. La Cassazione ha chiarito, senza mezzi termini, che questo principio non si applica alle azioni reali a tutela del diritto di proprietà, come quella per il rispetto delle distanze legali. Il carattere assoluto del diritto leso non permette di bilanciare il pregiudizio del danneggiato con il costo che il responsabile deve sostenere per eliminare l’abuso. La demolizione, quindi, non è una scelta discrezionale del giudice, ma una conseguenza diretta e obbligata della violazione accertata.

Onere della prova e valutazione del CTU

La Corte ha inoltre ritenuto infondate le critiche mosse all’operato dei giudici di merito riguardo alla valutazione delle prove. È stato chiarito che spetta a chi agisce in giudizio (le proprietarie danneggiate) provare la violazione, e nel caso di specie, la prova era stata ampiamente fornita tramite la CTU e la documentazione prodotta. Il giudice ha correttamente valorizzato tali elementi, esercitando il proprio potere di apprezzamento delle prove in modo logico e coerente.

Le conclusioni: implicazioni pratiche della sentenza

L’ordinanza in esame consolida un messaggio molto chiaro per chi costruisce: il rispetto delle distanze legali non è negoziabile. La violazione di queste norme espone il costruttore a conseguenze severe e inevitabili, prima fra tutte la demolizione dell’opera. Non è possibile ‘monetizzare’ l’illecito offrendo un indennizzo, né sperare in un bilanciamento di interessi basato sul costo dell’intervento ripristinatorio. La tutela del diritto di proprietà del vicino prevale, garantendo il ripristino effettivo della legalità e dello status quo ante.

Chi viola le distanze legali può evitare la demolizione pagando un risarcimento del danno?
No. La sentenza chiarisce che il proprietario danneggiato ha un diritto soggettivo al ripristino della situazione preesistente (‘restitutio in integrum’), che si attua con la demolizione dell’opera illegittima. Il risarcimento del danno può essere una tutela aggiuntiva, ma non sostituisce la demolizione.

La demolizione di un’opera può essere esclusa se è ‘eccessivamente onerosa’ per chi ha costruito in violazione delle distanze?
No. La Corte di Cassazione ha specificato che il principio dell’eccessiva onerosità (art. 2058 c.c.) non si applica alle azioni a tutela di un diritto reale, come quello al rispetto delle distanze. Il carattere assoluto del diritto leso impone il ripristino, indipendentemente dal costo per il responsabile.

Le norme sui regolamenti edilizi locali che integrano le distanze legali danno diritto solo a un risarcimento del danno e non alla demolizione?
No. Anche quando le norme del codice civile sono integrate dai regolamenti edilizi locali, che hanno natura pubblicistica, esse creano nei rapporti tra privati un diritto soggettivo alla loro osservanza. La violazione di tali norme dà diritto non solo al risarcimento, ma anche alla riduzione in pristino, cioè alla demolizione o all’arretramento della costruzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24719 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 24719 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/09/2024

Oggetto: distanze legali

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 3808/2021 R.G. proposto da COGNOME NOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO del Foro di Foggia, con procura speciale in calce al ricorso ed elettivamente domiciliati all’indirizzo PEC dei difensori iscritti nel REGINDE;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentate e difese dall’AVV_NOTAIO del Foro di Foggia, con procura speciale in calce al controricorso, ed elettivamente domiciliate in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO;

-controricorrenti – avverso la sentenza della Corte d’appello di Bari n. 1880 depositata il 2 novembre 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21 dicembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva in fatto e in diritto

Con atto di citazione del 16 marzo 2005, NOME e NOME COGNOME evocavano, dinnanzi al Tribunale di Foggia, NOME COGNOME, proprietario del fondo confinante, chiedendo la dichiarazione di illegittimità del fabbricato dallo stesso edificato in violazione delle distanze legali e del regolamento comunale, in quanto costitutivo di una servitù di veduta, e per l’effetto disporre l’ordine di completa demolizione del fabbricato abusivo con la integrale rimessione in pristino dello stato dei luoghi.
Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del convenuto, e proposto nelle more dalle attrici ricorso per la manutenzione del possesso per alcune nuove opere realizzate a loro danno dal medesimo COGNOME, il giudice adito, istruita la causa con interrogatorio formale, escussione dei testi ed espletamento di C.T.U., integrato il contraddittorio nei confronti di COGNOME COGNOME, comproprietaria del fabbricato abusivo, con sentenza n. 2242 depositata il 23 ottobre 2015, in parziale accoglimento della domanda, escludeva la esistenza di una servitù di veduta, pur condannando il convenuto alla riduzione in pristino con la demolizione del vano creato in aggiunta alla costruzione preesistente, essendo sussistente la violazione delle distanze legali ai sensi dell’art. 873 c.c., come integrato dal D.M. 1444/1968, liquidate le spese di lite secondo la soccombenza.
In virtù di gravame interposto dal COGNOME, la Corte d’Appello di Bari, nella resistenza delle appellate, che proponevano anche appello incidentale, con sentenza n. 1880/2020, pubblicata il 2 novembre 2020, parzialmente integrata l’istruzione probatoria tramite la richiesta di nuovi chiarimenti al CTU, rigettava l’appello

principale, accogliendo l’appello incidentale avente ad oggetto la liquidazione delle spese.

A sostegno della decisione adottata la Corte territoriale -ritenute preliminarmente abbandonate dagli appellanti le censure circa la nullità dei mezzi istruttori assunti in assenza della litisconsorte necessaria COGNOME -rigettava il motivo di appello quanto alla previsione del rispristino dello stato dei luoghi per la violazione dell’art. 9 D.M. 1444/1968, non rilevando la circostanza che la demolizione avrebbe pregiudicare l’intera opera ovvero l’affermazione di un’eventuale modesta entità del danno subito dalle originarie attrici.
Di converso veniva accolto l’appello incidentale quanto alla liquidazione delle spese processuali che non aveva tenuto conto della fase possessoria.

Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Bari propongono ricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME, articolato in tre motivi, cui resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

-in prossimità dell’adunanza camerale ha curato il deposito di memoria ex art. 380 bis. 1 c.p.c. la parte controricorrente.

Con il primo motivo i ricorrenti lamentano, seguendo la rubrica, la violazione e la falsa applicazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c., per nullità della sentenza o del procedimento in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4), c.p.c., per avere il giudice di merito aderito in modo acritico alle conclusioni del CTU senza esaminare una serie di rilievi mossi in modo specifico e dettagliato dai consulenti di parte, rivolte ad evidenziare che l’opera realizzata dai ricorrenti consiste in un piccolo manufatto che non arreca alcun danno alle resistenti e che non può essere demolito senza arrecare un danno all’intero fabbricato. Semmai la Corte di merito avrebbe dovuto pronunciarsi
sull’arretramento del nuovo manufatto e non sulla sua demolizione, verificandosi in tal caso una decisione ultra petitum, omettendo anche il c.t.u. di accertare lo stato dei luoghi preesistente.

Con il terzo motivo -da trattare unitariamente al primo per la evidente connessione argomentativa che li avvince – i ricorrenti denunciano la violazione e la falsa applicazione, ex art. 360, co. 1, n. 3), c.p.c., degli artt. 871, 872 e 873 e delle disposizioni del D.M. 1444/1968, nonché in subordine l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti ex art. 360, co. 1, n. 5), c.p.c., per avere la Corte territoriale constatato la violazione dell’art. 9, D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968, ma, in quanto norma a tutela di interessi urbanistici generali, ne conseguirebbe che al privato è dato solo il diritto al risarcimento del danno e non anche quello alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi. Ad avviso del ricorrente, stante la minima violazione della distanza realizzata, per il canone di proporzionalità, non avrebbe dovuto trovare applicazione la demolizione del manufatto, considerando anche la disciplina invocata che ha natura pubblicistica.
I motivi sono privi di pregio e vanno perciò disattesi.

Questa Corte ha più volte sostenuto, sin da remoti precedenti, che il proprietario ha pieno diritto di usare e godere della cosa propria secondo la naturale destinazione della stessa, per cui qualsiasi intervento del vicino diretto a limitare tale uso e godimento costituisce turbativa del diritto di proprietà sul bene e legittima il proprietario a chiedere la tutela in forma specifica, mediante cessazione di tale turbativa e ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, oltre al risarcimento dei danni (cfr Cass. n. 21501 del 2018).
Del resto la sanzione civile della “restitutio in integrum”, adottata concordemente da entrambi i giudici di merito, trova fondamento e

legittimità nel disposto del secondo comma dell’art. 872 c.c. Secondo quanto è stato chiarito dalla interpretazione giurisprudenziale, l’art. 2058 c.c., che prevede la possibilità di disporre il risarcimento per equivalente anziché la reintegrazione in forma specifica, in caso di eccessiva onerosità di quest’ultima, non trova applicazione con riguardo all’azione intesa a far valere un diritto reale, come quella diretta ad ottenere la riduzione in pristino stato per violazione delle norme sulle distanze, atteso il carattere assoluto del diritto leso (Cass. 25 giugno 1991 n. 7124; Cass. 24 febbraio 1984 n. 1312). Il che esclude qualsivoglia accertamento circa la eccessiva onerosità della demolizione a carico dei ricorrenti; onerosità che nel caso in esame non può trovare accoglimento anche perché è concetto che sollecita un ulteriore accertamento al riguardo, il quale poggia prevalentemente su un principio di solidarietà sociale, derivato dalla lettura di norme ordinarie (art. 2933 c. 2 c.c.) e costituzionali (art. 42 e 47 Cost.). È stato ribadito, in proposito, che le norme del codice civile sulle distanze tra edifici e quelle, ivi richiamate, dei regolamenti edilizi locali, fondano e riconoscono, nelle controversie tra privati, il diritto soggettivo, di colui che si ritenga danneggiato dalla violazione al risarcimento del danno ed alla riduzione in pristino ovvero allo spostamento della costruzione alla distanza prescritta dalle dette parti normative, senza che possa in contrario rilevare il disposto dell’art. 2933 c.c. e l’ivi previsto divieto di distruzione pregiudizievole per l’economia nazionale (Cass. n. 11221 del 1997; Cass., Sez. Un., 14 luglio 1994 n. 6582).
Del resto, il danno – che si traduce in una diminuzione temporanea del valore della proprietà medesima (Cass. 7 maggio 2010 n. 11196; Cass. 16 dicembre 2010 n. 25475) – è destinato a cessare solo una volta ripristinato lo stato dei luoghi in epoca antecedente alle suddette violazioni e la disposta demolizione. Quanto poi alla

misura da adottare in concreto per la “restitutio in integrum”, se necessaria la demolizione ovvero l’arretramento del manufatto, costituisce solo una questione di esecuzione della stessa e pertanto, su di essa, si discuterà in quella sede.

Quanto alla dedotta violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., poi, la prima censura è inammissibile atteso che, come affermato recentemente dalle Sezioni Unite (Cass., Sez. Un., 30 settembre 2020 n. 20867), da un lato «In tema di ricorso per cassazione, per dedurre la violazione dell’art. 115 c.p.c., occorre denunciare che il giudice, in contraddizione espressa o implicita con la prescrizione della norma, abbia posto a fondamento della decisione prove non introdotte dalle parti, ma disposte di sua iniziativa fuori dei poteri officiosi riconosciutigli (salvo il dovere di considerare i fatti non contestati e la possibilità di ricorrere al notorio), mentre è inammissibile la diversa doglianza che egli, nel valutare le prove proposte dalle parti, abbia attribuito maggior forza di convincimento ad alcune piuttosto che ad altre, essendo tale attività valutativa consentita dall’art. 116 c.p.c.» e, dall’altro, «la doglianza circa la violazione dell’art. 116 c.p.c. è ammissibile solo ove si alleghi che il giudice, nel valutare una prova o, comunque, una risultanza probatoria, non abbia operato – in assenza di diversa indicazione normativa – secondo il suo “prudente apprezzamento”, pretendendo di attribuirle un altro e diverso valore oppure il valore che il legislatore attribuisce ad una differente risultanza probatoria (come, ad esempio, valore di prova legale), oppure, qualora la prova sia soggetta ad una specifica regola di valutazione, abbia dichiarato di valutare la stessa secondo il suo prudente apprezzamento, mentre, ove si deduca che il giudice ha solamente male esercitato il proprio prudente apprezzamento della prova, la censura è ammissibile, ai sensi del novellato art. 360, primo
comma, n. 5, c.p.c., solo nei rigorosi limiti in cui esso ancora consente il sindacato di legittimità sui vizi di motivazione».

Si tratta di condizioni in evidenza assenti nella sentenza impugnata.

Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. per avere il giudice attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella onerata.

Il motivo è infondato.

Per principio consolidato, la violazione del precetto di cui all’art. 2697 c.c. si configura nell’ipotesi in cui il giudice abbia attribuito l’onere della prova ad una parte diversa da quella che ne era gravata secondo le regole di scomposizione delle fattispecie basate sulla differenza tra fatti costitutivi ed eccezioni, non anche quando si prospetti una incongrua valutazione delle acquisizioni istruttorie, nel senso che si sostenga non effettivamente assolto, dalla parte onerata, l’onere della prova (Cass. 19 agosto 2020 n. 17313; Cass. 5 settembre 2006 n. 19064): in questo caso, infatti, prospettato è, in realtà, un erroneo apprezzamento dell’esito della prova, sindacabile però in sede di legittimità soltanto per il vizio di motivazione di cui al n. 5 del comma 1 dell’art. 360 c.p.c.
Nella specie, la Corte di merito ha valorizzato gli elementi acquisiti con la consulenza tecnica d’ufficio che in materia di azione di violazione delle distanza fra costruzioni costituisce strumento necessario per le acquisizioni probatorie, ed ha proceduto -con giudizio insindacabile in questa sede, in quanto scevro da vizi logico-giudici – alla determinazione delle distanze fra le rispettive costruzioni delle parti, in linea con la richiesta formulata da parte attrice, ritenendo lo sconfinamento del manufatto a danno delle appellate accertato dal CTU e comprovato dalla documentazione prodotta (v. sentenza impugnata, pag. 4), mentre il convenuto
aveva solo genericamente sostenuto di aver eseguito i lavori nell’ambito della sua sfera di proprietà, trattandosi comunque di opera sanabile (v. sentenza impugnata pag. 3).

A fronte di siffatti argomenti il ricorrente, dopo avere articolato la rubrica del mezzo nel senso copra indicato, neanche chiarisce le ragioni per cui il giudice di appello sarebbe incorso nel vizio lamentato ed anzi riporta numerose pronunce che attengono a vizio di motivazione piuttosto che a violazione di legge.

Conclusivamente, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna in solido i ricorrenti alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità che vengono liquidate in favore della controricorrente in euro 4.500,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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