Distanze legali: il muro di confine e l'aderenza

La Corte di Cassazione si pronuncia su un caso pluriennale in materia di distanze legali tra costruzioni. L’ordinanza chiarisce la natura di un muro a sostegno di un terrapieno, qualificandolo come vera e propria costruzione soggetta alle normative sulle distanze. Viene inoltre affrontato il concetto di costruzione in aderenza, specificando che una minima intercapedine non è sufficiente a escluderla. La Corte ha rigettato il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e sottolineando l’importanza della corretta formulazione delle domande processuali sin dalle prime fasi del giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze legali: la Cassazione fa chiarezza su muri di contenimento e costruzioni in aderenza

Le norme sulle distanze legali tra edifici sono un pilastro del diritto immobiliare, pensate per garantire salubrità, sicurezza e decoro abitativo. Tuttavia, la loro applicazione pratica può generare complesse controversie, come dimostra una recente ordinanza della Corte di Cassazione. Il caso analizzato riguarda una disputa quasi trentennale tra vicini, nata per la costruzione di un muro, e offre spunti fondamentali sulla qualificazione dei muri di contenimento e sul concetto di costruzione “in aderenza”.

I fatti del caso: una disputa edilizia lunga decenni

La vicenda ha inizio nel 1995, quando un proprietario avvia un’azione legale (denuncia di nuova opera) per fermare la costruzione di un edificio sul terreno confinante, ritenuta lesiva delle norme sulle distanze. Il giudizio, interrotto e riassunto più volte a causa del decesso dell’attore originario e di questioni di competenza, si è trascinato per anni tra il Pretore, il Tribunale e la Corte d’Appello.

Il fulcro del contendere era un muro realizzato dalla vicina a sostegno di un terrapieno artificiale. Secondo gli eredi dell’attore, questo manufatto non era un semplice muro di recinzione, ma una vera e propria costruzione che doveva rispettare precise distanze dal confine. La Corte d’Appello, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, aveva dato ragione agli eredi su questo punto, ordinando l’arretramento del muro a 5 metri dal confine.
Tuttavia, gli eredi hanno proposto ricorso in Cassazione, lamentando ulteriori violazioni, tra cui l’errata qualificazione di un’altra porzione del manufatto e la legittimità di una costruzione realizzata in “aderenza” nonostante la presenza di una piccola intercapedine.

La decisione della Corte di Cassazione e le distanze legali

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando la decisione d’appello e fornendo chiarimenti cruciali su diversi aspetti tecnici e procedurali. Analizziamo i motivi principali.

Il primo motivo: la natura del muro e il terrapieno artificiale

I ricorrenti sostenevano che il giudice d’appello avesse sbagliato a ordinare l’arretramento di un muro alto 3,80 metri, ignorando l’esistenza di un altro muro più alto (6 metri) a sostegno del terrapieno, che a loro dire era il vero manufatto da arretrare. La Cassazione ha dichiarato questo motivo inammissibile per genericità. I giudici hanno sottolineato che i ricorrenti non avevano mai chiarito, nel corso dei vari gradi di giudizio, l’esistenza di due distinti muri né avevano specificato le loro richieste in modo preciso. Un muro che serve a contenere un terrapieno artificiale, che modifica in modo sensibile il livello del suolo, è a tutti gli effetti una “costruzione” ai fini delle distanze legali e non un semplice muro di cinta.

Il secondo motivo: la costruzione in aderenza con intercapedine

Un altro punto contestato era la qualificazione di una parte dell’edificio come “costruzione in aderenza”, permessa dalla legge. I ricorrenti lamentavano che tra i due edifici esisteva una piccola fessura (tra 8 e 13 cm), che a loro avviso escludeva la possibilità di parlare di aderenza. La Corte ha respinto anche questa doglianza, affermando che una modesta intercapedine, colmabile con accorgimenti tecnici, non osta alla qualificazione di un edificio come costruito in aderenza. Si tratta di una valutazione di fatto, incensurabile in sede di legittimità se, come in questo caso, adeguatamente motivata.

Il terzo e quarto motivo: questioni procedurali su danni e spese

Infine, la Corte ha respinto le censure relative alla tardività della domanda di risarcimento danni (formulata solo in comparsa conclusionale) e alla gestione delle spese legali della fase cautelare iniziale. Sulla prima, ha ribadito che una semplice “riserva di agire in separata sede” nell’atto di citazione non costituisce una domanda di risarcimento. Sulla seconda, ha osservato che la decisione del Pretore di compensare le spese della fase cautelare, non essendo stata impugnata a suo tempo, era passata in giudicato e non poteva più essere ridiscussa.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su principi consolidati sia di diritto sostanziale che processuale. In primo luogo, viene riaffermato che un muro di contenimento di un terrapieno di origine artificiale va equiparato a un muro di fabbrica e, come tale, deve rispettare le normative sulle distanze legali. La sua funzione non è meramente divisoria, ma strutturale, creando un dislivello e un volume che prima non esistevano. In secondo luogo, il concetto di “aderenza” viene interpretato non in senso letterale e assoluto, ma funzionale. La presenza di un’intercapedine minima non snatura la costruzione se l’autonomia statica e funzionale dei due edifici è garantita. Dal punto di vista processuale, la Corte ha voluto sanzionare la genericità e la tardività delle domande dei ricorrenti, ribadendo che le questioni devono essere introdotte nel processo in modo chiaro e tempestivo, non potendo essere sollevate o modificate a piacimento nelle fasi finali del giudizio.

Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti lezioni pratiche. Per chi intende costruire, è fondamentale sapere che qualsiasi opera che modifichi permanentemente la morfologia del terreno, come un terrapieno artificiale, sarà soggetta alle rigide norme sulle distanze legali. Non ci si può nascondere dietro la definizione di “muro di recinzione”. Per chi agisce in giudizio, invece, emerge la necessità di definire con estrema precisione l’oggetto delle proprie richieste fin dal primo atto, pena l’inammissibilità delle proprie pretese. La decisione conferma infine che la valutazione sull’aderenza tra edifici è una questione di fatto, rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito.

Un muro che sostiene un terrapieno artificiale è considerato un muro di recinzione ai fini delle distanze legali?
No. Secondo la sentenza, un muro realizzato a sostegno di un terrapieno artificiale costituisce un vero e proprio muro di fabbrica e non un semplice muro di recinzione. Come tale, deve rispettare le distanze legali previste per le costruzioni.

Una piccola fessura tra due edifici impedisce di considerare la nuova costruzione “in aderenza”?
No. La Corte ha stabilito che la presenza di una modesta intercapedine (nel caso di specie, variabile tra 8 e 13 cm) non esclude la qualificazione di una costruzione come realizzata “in aderenza”, purché questa sia di proporzioni modeste e tecnicamente colmabile. Si tratta di un accertamento di merito che spetta al giudice.

È possibile chiedere il risarcimento dei danni per la prima volta nelle memorie conclusionali?
No. La sentenza conferma che la domanda di risarcimento danni deve essere formulata tempestivamente nel corso del processo. Una semplice “riserva di agire in separata sede” contenuta nell’atto di citazione non è sufficiente, e la domanda formulata per la prima volta in comparsa conclusionale è tardiva, in quanto le preclusioni processuali sono già maturate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24761 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 24761 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/09/2024

Oggetto: Distanze legali

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6952/2021 R.G. proposto da COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, nella qualità di eredi di COGNOME NOME, rappresentati e difesi, congiuntamente e disgiuntamente, dall’AVV_NOTAIO del RAGIONE_SOCIALE di Velletri e dall’AVV_NOTAIO del RAGIONE_SOCIALE di Roma, con procura speciale in calce al ricorso e con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio del difensore;

– ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO del RAGIONE_SOCIALE, con procura speciale in calce al ricorso, ed elettivamente domiciliata all’indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 556 depositata il 24 gennaio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21 dicembre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

Osserva in fatto e in diritto

Il Pretore di RAGIONE_SOCIALE accoglieva in sede cautelare il ricorso per denuncia di nuova opera proposto da NOME COGNOME, depositato in data 24 aprile 1995, ordinando alla resistente NOME COGNOME la sospensione della costruzione intrapresa sul terreno limitrofo a quello del ricorrente.

Con atto di citazione, notificato il 18 ottobre 1995, veniva instaurata la fase di merito, giudizio che veniva interrotto già all’udienza di prima comparizione per il decesso dell’attore; riassunto il giudizio con la costituzione degli eredi del COGNOME, il Pretore revocato nelle more l’ordine di sospensione a seguito del rilascio di una nuova concessione edilizia in favore della convenuta e disposta c.t.u., con sentenza n. 53 del 1999, dichiarava la propria incompetenza per valore, rimettendo la causa dinanzi al Tribunale, compensando le spese di lite.
Il giudizio veniva riassunto dinanzi al Tribunale di RAGIONE_SOCIALE (con atto di citazione notificato il 27 maggio 1999) dai COGNOME, i quali chiedevano la condanna della RAGIONE_SOCIALE alla riduzione ripristino, facendo inoltre espressa riserva di ripetizione dei danni in separata sede.

NOME COGNOME resisteva e spiegava domanda riconvenzionale chiedendo l’accertamento del confine fra i fondi, con arretramento della linea verso il terreno limitrofo, espletate le attività istruttorie, con l’assunzione di prove orali e di una ulteriore c.t.u., il giudice adito, con sentenza n. 598 del 25 febbraio 2014, in parziale

accoglimento della domanda principale, ordinava la demolizione del balcone posto al piano interrato e del corpo di fabbrica con destinazione di scala esterna edificati dalla convenuta, condannandola alla rifusione delle spese del giudizio e rigettava la domanda riconvenzionale

Decidendo sul gravame interposto dagli eredi COGNOME, la Corte d’Appello di Roma, con sentenza n. 556 depositata il 24 gennaio 2020, in parziale accoglimento del primo motivo di appello e in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava NOME COGNOME all’arretramento del muro avente altezza pari a m. 3,80 alla distanza di m. 5,00 dal confine della proprietà COGNOME.

Sul punto la Corte territoriale evidenziava che il Tribunale aveva omesso di pronunciarsi sulla domanda relativa al muro di confine realizzato a sostegno di un terrapieno artificiale, che pertanto costituiva un vero e proprio muro di fabbrica e non un muro di recinzione ai fini delle distanze legali.

Per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Roma gli eredi COGNOME propongono ricorso articolato in quattro motivi, cui resiste con controricorso la Cariddi.

Con il primo motivo, dedotto ex art. 360, c. 1, n. 3) c.p.c., i ricorrenti lamentano la violazione e la falsa applicazione degli artt. 873 c.c. e 23 delle N.T.A. del Piano Regolatore di Rocca Massima: sostengono che il giudice di secondo grado non avrebbe dovuto disporre l’arretramento del muro alto m. 3,80, in quanto muro di recinzione e di confine che doveva essere lasciato libero ed isolato, ma, al contrario, avrebbe dovuto disporre l’arretramento del terrapieno artificiale e del muro di ‘esclusivo contenimento’, situato a valle e alto m. 6,00.
Il motivo è inammissibile per essere la doglianza sollevata in modo generico, facendosi riferimento, in violazione dell’onere di

specificità, alla prospettazione in merito ad un muro diverso, alto m. 6,00 posto in altra zona del terreno rispetto a quello di m. 3,80, alla sua rilevanza in materia di distanze legali e alla pretesa del rispetto di una qualsivoglia distanza di detto muro dal confine o da altre costruzioni, senza circostanziare precisamente, attraverso il confronto delle richieste avanzate in appello con la domanda introduttiva in primo grado, senza chiarire con quale atto e in quale fase del giudizio sarebbe stato dato ingresso a siffatto ulteriore elemento di fatto.
Né la censura spiega in quali termini anche l’ulteriore presenza di detto muro possa avere influito sulla decisione assunta dalla Corte di appello, oltre a non chiarisce in quali termini le N.T.A. sarebbero state disattese dai giudici di merito, soprattutto perché non risulta mai essere stata sottolineata dalle parti che vi sarebbero due distinti muri dai quali in ordine ai quali andavano effettuati gli accertamenti (almeno non emerge dalla sentenza che fa riferimento al solo muro di m. 3,80).
Con il secondo motivo i ricorrenti lamentano che il giudice di secondo grado avrebbe violato e falsamente applicato gli artt. 877 c.c., 23 delle N.T.A. del Piano Regolatore del Comune di Rocca Massima e 9 della l. 1684/1982 in materia di ‘Provvedimenti per l’edilizia, con particolari prescrizioni per le zone sismiche’, per avere qualificato ‘in aderenza’ la costruzione della RAGIONE_SOCIALE, nonostante la presenza di una modesta intercapedine dell’ampiezza variabile tra gli 8 e i 13 cm tra i due edifici.
Il motivo è infondato.

La costruzione in aderenza alla fabbrica altrui (la cui nozione è contenuta nell’art. 877 c.c.) postula l’assenza di qualsiasi intercapedine rispetto al preesistente muro del vicino e la piena autonomia (statica e funzionale) nei riguardi dello stesso e, quindi, è consentita, salvo l’obbligo di pagamento nascente dall’eventuale

occupazione di suolo altrui, anche quando tale muro presenti irregolarità (rientranze, sporgenze, riseghe e simili) nel suo ulteriore sviluppo in altezza, purché l’intercapedine possa ugualmente colmarsi mediante opportuni accorgimenti tecnici a cura del costruttore prevenuto, al di fuori dei cui obblighi resta, invece, qualsiasi opera intesa ad eliminare dette irregolarità, che fa carico al preveniente (Cass. 25 maggio 1984 n. 3229; v. di recente, Cass. 21 settembre 2021 n. 25495).
La circostanza, acclarata dalla Corte di Roma sulla base delle consulenze tecniche di ufficio espletate in primo grado e nella fase cautelare, che la intercapedine tra le due costruzioni varia tra 8 e 13 cm. e quindi di modeste proporzioni che consentiva di ritenere l’edificio realizzato in aderenza, costituisce un accertamento di merito non censurabile in sede di legittimità, ove adeguatamente e logicamente motivato, come nella specie.

Del resto, la stessa sentenza dà conto della realizzabilità della costruzione, come rilevato già dal giudice di primo grado, a seguito di variante all’art. 23 delle N.T.A. al Piano regolatore Generale del 1995 (v. pag. 3 della decisione impugnata), né i ricorrenti chiariscono quando e con quale atto di difesa avrebbero chiesto la disapplicazione delle N.T.A.

Le altre questioni di diritto che non risultano poste nel giudizio di appello, dunque, non possono trovare ingresso in questa sede, implicando accertamenti in fatto.

Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la sussistenza del vizio di cui all’art. 360, c. 1, n. 3) c.p.c., per la violazione e la falsa applicazione degli artt. 183 e 278 c.p.c. per avere il giudice del gravame, alla stregua della pronuncia del giudice di prime cure, confermato la tardività della domanda di risarcimento formulata dai COGNOME nella comparsa conclusionale depositata all’udienza del 17 settembre 2013, essendo invece rilevabile d’ufficio che a tale

data erano già maturate le preclusioni di cui all’art. 183, co. 5 c.p.c, che consentono, giunti a tale fase conclusiva del processo, solo la precisazione e la modificazione delle domande e delle eccezioni già formulate, escludendo invece la possibilità di proporne di nuove.

Anche il terzo mezzo è infondato.

Va innanzitutto considerato che la deduzione con il ricorso per cassazione di errores in procedendo implica che la parte ricorrente indichi gli elementi individuanti e caratterizzanti il «fatto processuale» (Cass., Sez. Un., 25 luglio 2019 n. 20181): la deduzione con il ricorso per cassazione di errores in procedendo , in relazione ai quali la Corte è anche giudice del fatto, potendo accedere direttamente all’esame degli atti processuali del fascicolo di merito, non esclude, infatti, che preliminare ad ogni altro esame sia quello concernente l’ammissibilità del motivo in relazione ai termini in cui è stato esposto, con la conseguenza che, solo quando ne sia stata positivamente accertata l’ammissibilità diventa possibile valutare la fondatezza del motivo medesimo e, dunque, esclusivamente nell’ambito di quest’ultima valutazione, la Corte di cassazione può e deve procedere direttamente all’esame ed all’interpretazione degli atti processuali (così Cass. 13 marzo 2018 n. 6014: cfr. pure: Cass. 29 settembre 2017 n. 22880; Cass. 8 giugno 2016 n. 11738; Cass. 30 settembre 2015 n. 19410).
Nel caso in esame, i ricorrenti avrebbero dovuto trascrivere l’atto di citazione per la parte di rilievo circa la domanda risarcitoria, ma ciò non risulta. Ed anzi, la sentenza impugnata a pag. 2 dà atto che in citazione vi era stata solo una riserva di agire in separata sede per i danni.

Con il quarto motivo di impugnazione si lamenta la violazione e la falsa applicazione degli artt. 91 c.p.c. e 1171 c.c., in quanto, trattandosi di procedimento avente ad oggetto la denuncia di nuova

opera, il giudice di primo grado, come confermato anche dal giudice d’appello, non avrebbe applicato correttamente la disciplina riguardante la liquidazione delle spese, ritenendo le stesse compensate all’esito della fase di merito ed omettendo di quantificare quelle per la fase cautelare che, a detta della ricorrente, devono essere liquidate separatamente, essendo le due fasi del tutto autonome e distinte pur costituenti un unico grado del medesimo giudizio.

Pure l’ultima censura non può trovare ingresso.

Dalla stessa sentenza impugnata si evince che sulle spese della fase cautelare, unitamente alla prima fase del giudizio di merito, aveva provveduto il Pretore di RAGIONE_SOCIALE, con la sentenza n. 53 del 1999, compensandole, decisione -questa – che non fu impugnata, per cui correttamente la Corte di appello ha ritenuto che sulle stesse si era formato il giudicato.

Conclusivamente, il ricorso va rigettato.

Le spese del presente giudizio, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, occorre dare atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;

condanna in solido i ricorrenti alla rifusione delle spese del giudizio di legittimità che vengono liquidate in favore della controricorrente in euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella

misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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