Distanze legali: il giudice deve applicare le norme locali

In una controversia edilizia sulle distanze legali, la Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: il giudice ha il dovere di acquisire e applicare d’ufficio i regolamenti edilizi locali. La Corte ha cassato la sentenza d’appello che aveva erroneamente qualificato un intervento come ‘nuova costruzione’ senza un’adeguata verifica della normativa comunale, che avrebbe potuto consentire deroghe. La causa è stata rinviata per un nuovo esame che tenga conto delle specifiche norme tecniche locali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze legali: Il Ruolo Cruciale dei Regolamenti Edilizi Locali

La gestione delle distanze legali tra costruzioni è una delle questioni più complesse e frequenti nel diritto immobiliare. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale: il giudice non può ignorare i regolamenti edilizi locali, ma ha il dovere di conoscerli e applicarli per decidere correttamente. Questa pronuncia chiarisce che la qualificazione di un intervento edilizio dipende strettamente dalla normativa tecnica locale, che può prevedere deroghe importanti alle norme generali del Codice Civile.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce dalla lite tra due proprietari confinanti. Uno di essi citava in giudizio il vicino, accusandolo di aver violato le normative urbanistiche e le distanze legali durante i lavori di ristrutturazione della propria abitazione. In particolare, il vicino aveva demolito e ricostruito il tetto, sopraelevandolo, e aveva ampliato un manufatto precedentemente adibito a cantina, inglobandolo nell’abitazione. Secondo l’attore, tali opere erano state realizzate senza rispettare la distanza minima di cinque metri dal confine, come previsto dal regolamento edilizio locale. Di conseguenza, chiedeva il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Il Percorso Giudiziario e l’Appello

In primo grado, il Tribunale accoglieva parzialmente le richieste, ordinando l’arretramento del fabbricato e riconoscendo un risarcimento del danno ‘in re ipsa’. Tuttavia, la Corte d’Appello riformava parzialmente la decisione, escludendo il risarcimento. I giudici di secondo grado sostenevano che il danno derivante dalla violazione delle distanze non è automatico, ma deve essere specificamente provato sia nella sua esistenza (l’an) sia nel suo ammontare (il quantum).

Le motivazioni della Cassazione sulle distanze legali

La questione è giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha accolto il ricorso del proprietario che aveva eseguito i lavori. Il motivo centrale della decisione risiede nell’errata applicazione della legge da parte della Corte d’Appello. La Cassazione ha censurato i giudici di merito per non aver svolto un’indagine approfondita sulla normativa locale applicabile.

Il ricorrente sosteneva che il suo intervento non era una ‘nuova costruzione’, soggetta al pieno rispetto delle distanze, ma un ‘ampliamento in ristrutturazione’. Questa classificazione, secondo le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Comune, avrebbe permesso di mantenere le distanze preesistenti.

La Suprema Corte ha affermato che i regolamenti edilizi comunali, pur essendo fonti secondarie, integrano la disciplina del Codice Civile in materia di distanze legali e hanno valore di norme giuridiche. Di conseguenza, in base al principio ‘iura novit curia’ (‘il giudice conosce le leggi’), il magistrato ha il dovere di acquisirne conoscenza d’ufficio e di applicarle correttamente al caso concreto. La Corte d’Appello, invece, aveva omesso questo accertamento cruciale, limitandosi a una generica motivazione sulla nozione di ‘costruzione’ senza calarla nella specifica realtà normativa locale.

Le conclusioni

La Cassazione ha annullato la sentenza impugnata e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello per un nuovo esame. Il giudice del rinvio dovrà, innanzitutto, individuare la normativa locale applicabile e accertare puntualmente la tipologia di intervento edilizio realizzato. Solo a quel punto potrà valutare la legittimità delle opere alla luce delle norme sulle distanze legali, comprese le recenti modifiche legislative in materia edilizia.

Questa ordinanza è un monito importante: nelle controversie edilizie, non ci si può fermare alle sole norme del Codice Civile. I regolamenti locali sono determinanti e spetta al giudice il compito di analizzarli per garantire una decisione giusta e conforme al diritto.

In una causa sulle distanze tra edifici, il giudice deve tenere conto dei regolamenti edilizi comunali?
Sì, la Corte di Cassazione ha affermato che i regolamenti edilizi locali integrano il Codice Civile e hanno valore di norme giuridiche. Pertanto, il giudice ha il dovere di conoscerli e applicarli d’ufficio, in base al principio ‘iura novit curia’.

La violazione delle distanze legali comporta automaticamente un risarcimento del danno?
Secondo la Corte d’Appello (la cui decisione su questo punto non è stata oggetto di riesame da parte della Cassazione), il danno non è ‘in re ipsa’, cioè non è implicito nella violazione. Chi subisce la violazione deve provare l’esistenza e l’ammontare del pregiudizio subito.

Perché è importante distinguere tra ‘nuova costruzione’ e ‘ristrutturazione’ in tema di distanze?
La distinzione è fondamentale perché la normativa locale può prevedere regole diverse. Generalmente, una ‘nuova costruzione’ deve rispettare integralmente le distanze vigenti, mentre un intervento di ‘ristrutturazione’ o ‘ampliamento’ potrebbe beneficiare di deroghe, come il mantenimento delle distanze preesistenti, se consentito dal piano regolatore locale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10968 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10968 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 26/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21416/2021 R.G. proposto da : COGNOME, COGNOME, COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

-ricorrenti-

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOMEcontroricorrente e ricorrente incidentale- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO GENOVA n. 431/2021 depositata il 14/04/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 02/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva dinanzi al Tribunale di Massa NOME COGNOME NOME e NOME COGNOME. L’attrice deduceva di essere proprietaria di un immobile confinante con quello dei convenuti, i quali avevano demolito e ricostruito, sopraelevandolo, il tetto della loro abitazione, alterando la quota originaria e la destinazione d’uso in violazione della normativa urbanistica locale. Aggiungeva che i convenuti

avevano poi demolito, ampliato e sopraelevato un manufatto, prima destinato a cantina, inglobandolo nell’abitazione , in violazione della distanza minima di cinque metri prevista dal regolamento edilizio locale. In particolare, i convenuti avevano alterato la destinazione d’uso del sottotetto da locale di servizio ad abitazione. L’attrice domandava quindi la riduzione in pristino delle opere e il risarcimento dei danni subiti.

I convenuti contestavano la fondatezza delle domande e proponevano una domanda riconvenzionale per il taglio o manutenzione di una pianta di pino, i cui rami invadevano la loro proprietà.

All’esito del primo grado di giudizio, il Tribunale condannava i convenuti all’arretramento del fabbricato e al risarcimento equitativo di € 5.000 ,00 per danno in re ipsa, e l’attrice a recidere i rami del pino invadenti la proprietà dei convenuti, compensando al 50% le spese processuali.

Su appello dei convenuti, la Corte d’Appello di Genova, con la sentenza n. 431/2021 ha riformato parzialmente la pronuncia di primo grado, escludendo il risarcimento del danno, rilevando che il danno derivante dalla violazione delle distanze legali non può essere considerato in re ipsa, per cui il danneggiato deve provare l’an e il quantum del pregiudizio subito, mentre il giudice non può procedere automaticamente alla liquidazione ex art. 1226 c.c.

Ricorrono in Cassazione i convenuti con un unico motivo, illustrato da memoria.

Resiste l’attrice con controricorso e ricorso incidentale con un motivo.

RAGIONI DELLA DECISIONE

L’unico motivo del ricorso principale denuncia violazione dell’art. 873 c.c. e delle Norme tecniche di attuazione (NTA) del Comune di Carrara (2005), lamentando che la Corte territoriale abbia erroneamente qualificato l’intervento edilizio come «nuova

costruzione», imponendo pertanto il rispetto della distanza minima di cinque metri dal confine, mentre l’intervento doveva considerarsi un «ampliamento in ristrutturazione» (tipologia RU3), ammesso dalle citate NTA a mantenere le distanze preesistenti, purché rispettosi delle prescrizioni del codice civile e del d.m. 1444/68 sulle pareti finestrate. Si censura che la sentenza abbia effettuato una indebita disapplicazione implicita della normativa secondaria locale, senza specificarne la concreta incompatibilità con la disciplina primaria di cui all’art. 873 c.c. e si critica la motivazione della Corte, giudicata scarna e generica nel richiamare erroneamente la nozione di «costruzione» elaborata da questa Corte per derivarne quella di «nuova costruzione». Il ricorso sostiene che l’intervento realizzato, correttamente qualificato come ampliamento consentito dalle NTA comunali, sia conforme alle distanze minime legittimamente derogabili dalla normativa locale. Infine, si sottolinea l’errore della Corte territoriale per aver adottato una interpretazione che di fatto neutralizza le deroghe previste dalla disciplina urbanistica locale.
-Il ricorso principale è fondato nei termini di cui appresso.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, le prescrizioni dei piani regolatori generali e degli annessi regolamenti comunali edilizi che disciplinano le distanze nelle costruzioni, anche con riguardo ai confini, sono integrative del codice civile ed hanno, pertanto, valore di norme giuridiche (anche se di natura secondaria), sicché spetta al giudice, in virtù del principio “iura novit curia”, acquisirne conoscenza d’ufficio, quando la violazione di queste sia dedotta dalla parte (tra le tante, v. Sez. 2 – , Ordinanza n. 2661 del 05/02/2020).
Nel caso in esame, manca non solo uno specifico accertamento sulla normativa localmente applicabile in tema di distanze, ma non si rinviene neppure un puntuale accertamento sul tipo di intervento realizzato dal convenuto (cfr. pag. 10 sentenza impugnata).

Si rende pertanto necessario un nuovo esame in sede di rinvio.

Una volta individuata la normativa localmente applicabile e gli interventi posti in essere dalla parte convenuta, il giudice di rinvio dovrà necessariamente rivalutarne la legittimità alla luce degli artt. 2-bis (deroghe in materia di limiti di distanza tra fabbricati) e 3 (definizioni degli interventi edilizi) del d.p.r. 380/2001 e delle successive modificazioni, alcune successive alla pubblicazione della sentenza impugnata, tra le quali le più recent i, in relazione all’art. 2 -bis cit., sono state introdotte dal d.l. n. 69/2024, convertito nella l. 105 del 2024 e, in relazione all’art. 3 cit., sono state introdotte dal d.l. n. 50 del 2022, convertito nella l. 91 del 2022. Tali modificazioni hanno inciso sulla disciplina dei sottotetti, delle demolizioni e ricostruzioni degli edifici, rilevanti nel caso di specie.
-L’ accoglimento del ricorso principale determina, logicamente, l’assorbimento del ricorso incidentale, con cui si denuncia violazione dell’art. 872 c.c. per avere la Corte di appello rigettato la domanda risarcitoria relativa alla violazione delle distanze legali.

Il giudice di rinvio (Corte di appello di Genova, in diversa composizione) regolerà anche le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale, dichiara assorbito il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte di appello di Genova, in diversa composizione, anche per la regolamentazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 02/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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