Distanze legali: i limiti delle Regioni secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di alcuni proprietari immobiliari, stabilendo che un muro di contenimento deve rispettare le distanze legali previste dal Codice Civile. La Corte ha chiarito che le normative regionali non possono introdurre deroghe meno restrittive rispetto alla legge statale, riaffermando il principio della gerarchia delle fonti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello per una nuova valutazione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 3 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali tra Costruzioni: la Cassazione fissa i paletti per le Regioni

La disciplina delle distanze legali tra edifici è un pilastro del diritto immobiliare, essenziale per garantire un ordinato sviluppo urbanistico e tutelare i diritti di proprietà. Con l’ordinanza n. 12712/2024, la Corte di Cassazione è intervenuta su un punto cruciale: i limiti della potestà legislativa delle Regioni in questa materia. La pronuncia chiarisce che le norme regionali non possono derogare al Codice Civile introducendo regole meno restrittive, specialmente quando si tratta di definire cosa costituisca una ‘costruzione’.

I Fatti del Contenzioso

La vicenda nasce dalla controversia tra alcuni proprietari di immobili e una società costruttrice. I primi citavano in giudizio la società lamentando la realizzazione di manufatti – tra cui muri di contenimento e terrapieni – a ridosso del confine di proprietà, in presunta violazione delle norme sulle distanze legali, anche rispetto a luci e vedute. Sia il Tribunale in primo grado sia la Corte d’Appello respingevano le richieste dei proprietari, ritenendo che le opere in questione non fossero soggette alla normativa sulle distanze.

Insoddisfatti della decisione, i proprietari proponevano ricorso per Cassazione, lamentando, tra i vari motivi, l’errata applicazione della normativa regionale dell’Umbria, che secondo la Corte d’Appello avrebbe escluso i muri di contenimento dal rispetto delle distanze minime.

La Questione delle Distanze Legali e della Competenza Regionale

Il cuore della questione giuridica sottoposta alla Suprema Corte riguardava il rapporto tra la normativa statale (il Codice Civile) e quella regionale in materia di distanze legali. I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse erroneamente dato prevalenza a un regolamento regionale che, di fatto, svuotava di contenuto la tutela prevista dagli articoli 873 e seguenti del Codice Civile.

Il punto centrale era se una Regione, nell’esercizio della sua potestà legislativa concorrente in materia di ‘governo del territorio’, potesse creare una deroga generale alle norme codicistiche, escludendo intere categorie di manufatti, come i muri di contenimento, dall’obbligo di rispettare le distanze dal confine. Secondo i ricorrenti, tale operazione avrebbe sovvertito la gerarchia delle fonti del diritto, ponendo una norma secondaria al di sopra di una fonte primaria come il Codice Civile.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto le censure dei ricorrenti, ritenendo fondati i motivi relativi alla violazione delle norme del Codice Civile e all’errata applicazione della normativa regionale. Gli Ermellini hanno ribadito un principio fondamentale: il regime delle distanze legali nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato. Le Regioni possono intervenire, ma solo per dettare una disciplina più rigorosa, funzionale a specifici interessi urbanistici e di governo del territorio, e non per introdurre deroghe generalizzate e meno restrittive.

La Corte ha specificato che la nozione di ‘costruzione’ ai sensi dell’art. 873 c.c. è una nozione unica e onnicomprensiva, che include ‘qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo’. I regolamenti locali, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, ma possono solo stabilire una distanza maggiore di quella minima prevista dal Codice.

Di conseguenza, la norma del regolamento regionale dell’Umbria, che escludeva i muri di contenimento dal computo delle distanze, è stata disapplicata perché in contrasto con la superiore norma statale. Secondo la Cassazione, una deroga regionale è legittima solo se inserita in strumenti urbanistici specifici e finalizzata alla conformazione di determinate zone del territorio, non se si traduce in un’esenzione astratta e generalizzata.

Le Conclusioni

In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza della Corte d’Appello, rinviando la causa ad altra sezione della stessa per un nuovo esame. Il giudice del rinvio dovrà rivalutare i fatti partendo dal presupposto giuridico corretto: il muro di contenimento è una ‘costruzione’ e, come tale, deve rispettare le distanze legali previste dal Codice Civile e dagli strumenti urbanistici locali, senza poter beneficiare di esenzioni illegittime previste da norme regionali in contrasto con i principi statali. Questa decisione riafferma la centralità del Codice Civile nella regolamentazione dei rapporti tra privati e traccia un confine netto alle competenze legislative regionali in materia edilizia.

Un muro di contenimento è considerato una ‘costruzione’ ai fini delle distanze legali?
Sì. La Corte di Cassazione ribadisce che la nozione di ‘costruzione’ ai sensi dell’art. 873 c.c. è unica e comprende qualsiasi opera non completamente interrata, con caratteri di solidità e immobilizzazione rispetto al suolo, inclusi quindi i muri di contenimento.

Una legge regionale può stabilire distanze inferiori a quelle previste dal Codice Civile?
No. La disciplina delle distanze tra costruzioni nei rapporti tra privati rientra nella competenza esclusiva dello Stato. Le Regioni possono solo introdurre deroghe più rigorose (cioè distanze maggiori) per finalità di assetto urbanistico, ma non possono prevedere distanze inferiori o esenzioni generalizzate.

Qual è il principio che regola i rapporti tra le norme statali e quelle regionali in materia di distanze tra costruzioni?
Vale il principio della gerarchia delle fonti. La normativa statale (Codice Civile) prevale su quella regionale. Le Regioni possono derogare alle norme codicistiche solo entro i limiti della loro competenza in materia di governo del territorio e a condizione di non violare la disciplina dei rapporti tra privati, che è di esclusiva competenza statale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 12712 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 12712 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12342-2019 proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dagli AVV_NOTAIOti NOME COGNOME e NOME COGNOME

– controricorrente –

nonchè contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME

– intimati –

avverso la sentenza n. 765/2018 della CORTE D’APPELLO di PERUGIA, depositata il 06/11/2018;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 21.1.2008 COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME evocavano in giudizio RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME innanzi il Tribunale di Perugia, invocando l’accertamento dei confini e la condanna dei convenuti ad arretrare alcuni manufatti (costituiti da muri di contenimento, terrapieni e da una scala esterna) realizzati lungo il confine, in violazione delle norme in tema di distanze, anche da luci e vedute, nonché al risarcimento del danno.
Al giudizio veniva riunita altra causa, promossa da NOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME nei confronti di COGNOME NOME e COGNOME NOME, ai quali la società RAGIONE_SOCIALE aveva nel frattempo alienato una unità immobiliare sita nello stabile oggetto della domanda.

Nella resistenza dei convenuti il Tribunale, con sentenza n. 1057/2016, rigettava la domanda.

Con la sentenza impugnata, n. 765/2018, la Corte di Appello di Perugia rigettava il gravame proposto dagli originari attori avverso la decisione di prime cure, confermandola.

Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME, NOME e COGNOME NOME, affidandosi ad otto motivi.

Resiste con controricorso RAGIONE_SOCIALE

Le altre parti intimate non hanno svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità.

In prossimità dell’adunanza camerale, ambo le parti costituite hanno depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, la parte ricorrente lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente ritenuto che il muro realizzato dalla società controricorrente si trovi a distanza superiore a quella minima legale dal confine, trascurando di considerare che la stessa difesa di RAGIONE_SOCIALE aveva affermato che detto manufatto era stato eretto ad una distanza dal confine variabile da 0,40 a 1,30 metri.
Il motivo è inammissibile, perché con esso si lamenta un vizio di omesso esame di fatto decisivo, in presenza di una ipotesi di cd. doppia conforme. In ogni caso, l’omesso esame non verte su un fatto, ma su una allegazione della parte convenuta, odierna controricorrente, poi superata evidentemente dalle risultanze dell’accertamento tecnico disposto in sede di C.T.U. Va rilevato, sul punto, che l’omesso esame denunziabile in sede di legittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, ‘… dovendosi intendere per “fatto” non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c.,
(cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805 del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, ed infine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.
Con il terzo motivo, che per motivi di priorità logica va esaminato prima del secondo, gli odierni ricorrenti denunzia la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di esaminare il primo motivo di gravame, con il quale i predetti avevano censurato la decisione del Tribunale, nella parte in cui la stessa aveva ritenuto che il muro di contenimento non rientrasse nel novero dei fabbricati, e dunque non fosse soggetto al rispetto della normativa in tema di distanze.
La censura è inammissibile.

Con il primo dei motivi di appello, elencati a pag. 6 del ricorso, gli odierni ricorrenti avevano lamentato la violazione e falsa applicazione delle norme regolamentari locali, in quanto l’art. 57 del Regolamento edilizio del Comune di Castiglione del Lago includerebbe nel novero dei fabbricati, tenuti al rispetto delle distanze, anche i muri di contenimento dei terrapieni artificiali. Con la censura in esame, la questione viene riproposta, mediante generico rinvio alle ‘specifiche

ragioni indicate nell’atto di appello e che qui si intendono integralmente trascritte’ (cfr. pag. 11 del ricorso). Detto generico richiamo del contenuto dell’atto di appello non è sufficiente ad assicurare il richiesto grado di specificità della doglianza, dovendosi ribadire, al riguardo, il principio secondo cui ‘L’onere della indicazione specifica dei motivi di impugnazione, imposto a pena di inammissibilità del ricorso per cassazione dall’art. 366, comma 1, n. 4 c.p.c., qualunque sia il tipo di errore (in procedendo o in iudicando) per cui è proposto, non può essere assolto per relationem con generico rinvio ad atti del giudizio di appello, senza la esplicazione del loro contenuto, essendovi il preciso onere di indicare, in modo puntuale, gli atti processuali ed i documenti sui quali il ricorso si fonda, nonché le circostanze di fatto che potevano condurre, se adeguatamente considerate, ad una diversa decisione e dovendo il ricorso medesimo contenere, in sé, tutti gli elementi che diano al giudice di legittimità la possibilità di provvedere al diretto controllo della decisività dei punti controversi e della correttezza e sufficienza della motivazione della decisione impugnata’ (Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 342 del 13/01/2021, Rv. 660233; conf., ex multis, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 849 del 24/01/2002, Rv. 551828 e Cass. Sez. 1, Sentenza n. 20454 del 21/10/2005, Rv. 583902).
Con il quarto motivo, i ricorrenti lamentano la nullità della sentenza per violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso l’esame del secondo motivo di gravame, con il quale gli odierni ricorrenti avevano censurato la decisione del Tribunale per violazione o falsa applicazione delle disposizioni del Regolamento della Regione Umbria n. 9 del 2008.

Anche questa censura è inammissibile, per le medesime ragioni per le quali è inammissibile il terzo motivo di ricorso.

Il motivo del quale i ricorrenti lamentano l’esame, infatti, viene genericamente richiamato nell’elenco a pag. 6 del ricorso, ma anche in questo caso la doglianza si risolve in un generico rinvio alle ‘specifiche ragioni indicate nell’atto di appello e che qui si intendono integralmente trascritte’ (cfr. pag. 12 del ricorso); con il che non è assicurato il livello di specificità richiesto per la deduzione dei vizi in sede di legittimità.

Con il quinto motivo, i ricorrenti denunziano la violazione o falsa applicazione dell’art. 24 del Regolamento della Regione Umbria n. 9 del 2008, sostituito con Regolamento n. 2 del 2015, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché il giudice di appello avrebbe erroneamente escluso che il muro di contenimento di cui è causa rientri nel novero delle costruzioni soggette al rispetto della normativa in tema di distanze dal confine.

Con il sesto motivo, suscettibile di esame congiunto al quinto, i ricorrenti lamentano invece la violazione o falsa applicazione degli artt. 873, 878 c.c, 24 del Regolamento della Regione Umbria n. 9 del 2008, nonché del successivo Regolamento n. 2 del 2015, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte distrettuale, nel ritenere prevalente la norma regolamentare sulla disposizione generale del codice civile, avrebbe sovvertito i principi vigenti in tema di gerarchia delle fonti normative.
Le due censure sono fondate.

Questa Corte, proprio in relazione alla norma regolamentare concernente la disciplina dei muri di contenimento prevista dal Regolamento della Regione Umbria n. 9 del 2008, ha affermato che ‘La condizioni di legittimità delle deroghe alla disciplina statale delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati introdotte dalle Regioni nell’ambito della propria competenza legislativa concorrente -da individuarsi nell’inserimento della prescrizione derogatoria in strumenti

urbanistici e nella funzionalità della stessa rispetto alla conformazione dell’assetto urbanistico, complessivo ed unitario, di determinate zone del territorio- operano anche per i regolamenti attuativi della legge regionale, i quali solo entro tali limiti possono dettare una disciplina direttamente incidente sulla materia delle distanze in deroga a quanto previsto dagli artt. 873 e ss. c.c. e dal D. M. n. 1444/1968′ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 26518 del 19/10/2018, Rv. 650785, che ha affermato la necessità di disapplicare la disposizione di cui all’art. 24, lett. a), del regolamento n. 9 del 2008 di attuazione della legge regionale dell’Umbria n. 1 del 2004, la quale, al di fuori di uno strumento urbanistico, dispone che non sono previste distanze minime dai confini per la realizzazione dei muri di contenimento).
Va infatti ribadito, in argomento, che ‘Il regime delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, cui le Regioni possono derogare solo con previsioni più rigorose, funzionali all’assetto urbanistico del territorio’ (Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 18588 del 13/07/2018, Rv. 649865; cfr. anche, in termini, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 51 del 07/01/2010, Rv. 611002).

Con il secondo motivo, i ricorrenti denunziano la nullità della sentenza per violazione dell’art. 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente affermato che la C.T.U. aveva accertato che il muro di contenimento realizzato da RAGIONE_SOCIALE si trovava ad oltre 5 metri dal confine, mentre l’ausiliario aveva, al contrario, verificato che lo stesso giaceva all’interno della particella 1139 ad una distanza dal confine variabile da 0,40 a 1,30 metri.
Con il settimo motivo, i ricorrenti lamentano invece la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.,

perché la Corte di Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sul terzo motivo di gravame, riprodotto sia a pag. 6 che a pag. 16 del ricorso, con il quale era stata contestata la decisione di prime cure, nella parte in cui essa aveva interpretato erroneamente la domanda proposta dagli odierni ricorrenti e non si era pronunciata sulla richiesta di accertamento di violazione delle norme in tema di distanze dalle vedute.

Ed infine, con l’ottavo ed ultimo motivo, i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe omesso di pronunciarsi sul terzo motivo di gravame, riprodotto sia a pag. 6 che a pag. 18 del ricorso, con il quale era stata contestato il governo delle spese operato dal Tribunale.

Le tre censure sono assorbite dall’accoglimento del quinto e sesto motivo.

Il giudice del rinvio, infatti, dovrà procedere ad una rivalutazione della situazione di fatto, tenendo conto del concetto generale, più volte ribadito da questa Corte, secondo cui ‘In tema di distanze legali, esiste, ai sensi dell’art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. I regolamenti comunali, pertanto, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c. ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore’ (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23843 del 02/10/2018, Rv. 650629; conf. ex multis , Cass. Sez. 2, Sentenza n. 144 del 08/01/2016, Rv. 638534 e Cass. Sez. 2, Sentenza n. 19530 del
07/10/2005, Rv. 584152). All’esito di tale disamina, evidentemente implicante una rivalutazione delle risultanze istruttorie acquisite agli atti, il predetto giudice del rinvio governerà anche le spese dei vari gradi del giudizio di merito e di quello presente, di legittimità, tenendo conto dell’esito complessivo della controversia.

In definitiva, vanno dichiarati inammissibili primo, terzo e quarto motivo del ricorso, vanno accolti il quinto ed il sesto motivo e vanno dichiarati assorbiti il secondo, il settimo e l’ottavo.

La sentenza impugnata va di conseguenza cassata, in relazione alle censure accolte, e la causa rinviata alla Corte di Appello di Perugia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

PQM

la Corte dichiara inammissibili il primo, terzo e quarto motivo del ricorso, accoglie il quinto ed il sesto motivo e dichiara assorbiti il secondo, il settimo e l’ottavo. Cassa la sentenza impugnata in relazione alle censure accolte e rinvia la causa alla Corte di Appello di Perugia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.