Distanze legali dehors: la decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione interviene in un caso di distanze legali per un dehors. La Suprema Corte ha stabilito che, prima di valutare se un manufatto rispetti le distanze, è fondamentale accertare la natura del terreno su cui sorge. Se il suolo è demaniale, le norme sulle distanze tra fondi privati non si applicano e la questione va risolta valutando il normale uso del bene pubblico. La sentenza della Corte d’Appello, che si era concentrata sulla natura temporanea del dehors, è stata cassata con rinvio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze legali dehors: Quando la Natura del Suolo Cambia le Regole

La questione delle distanze legali dehors e altre costruzioni dai confini di proprietà è un tema ricorrente nelle aule di giustizia. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cruciale, spesso trascurato: prima di discutere se una struttura sia temporanea o permanente, bisogna guardare dove poggia i piedi. Se il suolo è pubblico, le regole del gioco cambiano completamente. Analizziamo questa importante decisione per capire le sue implicazioni pratiche.

I Fatti del Caso

Una proprietaria di un terreno citava in giudizio la confinante e il Comune, chiedendo l’arretramento di un manufatto, un dehors, edificato su un’area comunale adiacente alla sua proprietà. La richiesta era di far rispettare la distanza minima di 5 metri dal confine, prevista dal regolamento locale. Oltre a ciò, la proprietaria lamentava l’occupazione di una striscia di suo terreno per la realizzazione di uno stradello, l’installazione di una tettoia e di un canale di gronda che scaricava le acque piovane sulla sua proprietà.

Il Tribunale di primo grado accoglieva solo in parte le richieste, ordinando la chiusura di una porta-finestra sul dehors e la rimozione del canale di gronda, ma rigettava la domanda principale di arretramento del manufatto.

La Decisione della Corte d’Appello

La proprietaria impugnava la decisione dinanzi alla Corte d’Appello. Quest’ultima, però, rigettava il gravame. La motivazione dei giudici d’appello si concentrava sulla natura del dehors. Secondo la Corte, il manufatto non poteva essere considerato una vera e propria “costruzione” soggetta alle norme sulle distanze perché la sua autorizzazione aveva una durata limitata. Questa temporaneità, a loro avviso, lo qualificava come una struttura mobile, esentata dal rispetto delle distanze previste sia dal Codice Civile sia dai regolamenti edilizi comunali.

Le motivazioni della Cassazione sulle distanze legali dehors

La Suprema Corte, investita della questione, ha ribaltato la prospettiva, accogliendo il ricorso della proprietaria per una ragione dirimente. I giudici di legittimità hanno evidenziato un errore di fondo nel ragionamento della Corte d’Appello: aver omesso un accertamento preliminare e fondamentale.

Il principio di diritto affermato è chiaro: le norme sulle distanze legali, come l’art. 873 del Codice Civile, sono state create per regolare i rapporti tra proprietari di fondi privati contigui. Esse non trovano applicazione quando una delle opere è costruita su suolo di proprietà demaniale. In questo scenario, l’eventuale pregiudizio lamentato dal proprietario privato non va valutato secondo le rigide regole sulle distanze, ma in relazione al “normale uso” del bene pubblico.

La Corte di Cassazione ha quindi stabilito che il giudice di merito avrebbe dovuto, prima di ogni altra valutazione sulla natura temporanea o permanente del dehors, verificare la natura del suolo su cui esso insiste. Essendo emerso che il manufatto era stato edificato su area comunale, la Corte d’Appello avrebbe dovuto applicare un criterio di giudizio diverso, incentrato sulla compatibilità dell’opera con l’uso pubblico del bene e con i diritti del vicino.

Le conclusioni

La sentenza è stata cassata e il giudizio rinviato alla stessa Corte d’Appello, in diversa composizione, che dovrà riesaminare il caso partendo dall’accertamento corretto: la natura demaniale del suolo. Questa decisione ha importanti implicazioni pratiche. Ricorda che la disciplina delle distanze tra costruzioni non è un blocco monolitico, ma si adatta alla natura dei beni coinvolti. Chiunque si trovi in una situazione simile, dove un vicino costruisce su un’area pubblica confinante, deve sapere che la propria tutela non si basa sulle distanze metriche, ma sulla dimostrazione di un pregiudizio che va oltre il normale e legittimo uso del bene pubblico. È un principio che garantisce un equilibrio tra gli interessi pubblici, l’attività commerciale e i diritti dei proprietari privati.

Le norme sulle distanze legali tra costruzioni si applicano se un’opera è costruita su suolo pubblico?
No, la sentenza chiarisce che le norme sulle distanze legali disciplinano i rapporti tra fondi privati contigui e non trovano applicazione quando un’opera è costruita su area di proprietà demaniale (pubblica).

Cosa deve verificare il giudice prima di decidere sulle distanze di un’opera costruita su un’area confinante con una proprietà privata?
Il giudice deve verificare innanzitutto la natura giuridica del suolo su cui insiste l’opera. Se il suolo è demaniale, la controversia deve essere risolta valutando se l’opera pregiudica il normale uso del bene pubblico da parte del proprietario confinante, e non applicando le norme sulle distanze.

La natura temporanea di un manufatto come un dehors è sufficiente per escluderlo dalle regole sulle distanze?
Secondo la Corte di Cassazione, la discussione sulla natura temporanea o permanente del manufatto è secondaria. L’accertamento prioritario riguarda la natura del suolo (pubblico o privato), poiché questo determina il quadro normativo applicabile, rendendo potenzialmente irrilevante la questione della temporaneità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 31820 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 31820 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/12/2025

COMUNE DI CELANO;

– intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI L’AQUILA n. 664/2021, depositata il 29/04/2021;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 31029/2021 R.G. proposto da:

CONTESTABILE NOME, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME ;

-ricorrente –

contro

CONTESTABILE NOMENOME rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrente –

nonchè contro

NOME COGNOME, comproprietaria di un terreno confinante con area comunale, ereditato dal padre NOME, conveniva innanzi al Tribunale di Avezzano NOME COGNOME e il Comune di Celano domandando l’arretramento del manufatto (dehor) edificato dalla defunta NOME COGNOME, dante causa della convenuta, su parte dell’area comunale confinante con il fondo di proprietà dell’attrice, fino alla distanza di mt 5 ,00 dal confine della sua proprietà; il rilascio in suo favore della striscia di terreno di mt 3,00 di sua proprietà, occupata dalla convenuta e sulla quale la stessa aveva realizzato uno stradello a ridosso del manufatto su cui era stata aperta una porta e costruiti due gradoni; la rimozione dell’ aeratore e della tettoia pensilina apposte da NOME COGNOME nello spazio aereo insistente sul terreno di proprietà della stessa attrice e, comunque, la rimozione del canale di gronda di tale pensilina, convogliante sul suo terreno le acque pluviali; il risarcimento dei conseguenti danni.
Il Tribunale, in parziale accoglimento della domanda, condannava convenuta a eliminare le condotte di passaggio e di scolo su tale bene ed alla rimozione del canale di gronda della pensilina presente sul dehors che convogliava le acque pluvie sul terreno dell’attrice ; condannava altresì entrambi i convenuti a chiudere la porta finestra sita sul dehors a confine con il fondo di COGNOME NOME.

La Corte d’Appello di L’Aquila con sentenza n. 664/2021 -ha rigettato il gravame dell’attrice relativo al rigetto della domanda di arretramento del dehors. Secondo la Corte territoriale:

le NTA del piano regolatore del Comune di Celano prevedono al punto 5.9., per la zona di riferimento, sia distanze tra fabbricati (mt 10,00) che dai confini (mt 5,00). Pertanto, le prescrizioni maggiormente restrittive della normativa locale rispetto al codice civile integrano (contrariamente a quanto ritenuto dal giudice di prime cure) l’art. 873 cod. civ. , escludendo l’operatività del principio

di prevenzione e imponendo un obbligo assoluto di rispetto di dette distanze;

-quanto alla ricorrenza dell’esenzione (prevista dal medesimo punto 5.9. delle NTA) riguardo la disciplina delle distanze: il manufatto (dehors) realizzato dalla dante causa della non costituisce costruzione , non essendo opera un’opera permanente, perché la previsione di un termine di durata dell’autorizzazione implica di per sé la temporaneità e precarietà del manufatto, inquadrabile nella previsione delle strutture mobili destinate a soddisfare esigenze meramente temporanee, esentate dal rispetto delle distanze, anche perché non è previsto il rinnovo nel regolamento: la previsione di un termine di durata dell’autorizzazione implica di per sé la temporaneità e precarietà del manufatto;
resta impregiudicato il diritto di parte appellante di azionare gli opportuni strumenti di tutela, laddove, come prospettato, la struttura sia ad oggi sprovvista di titolo abilitativo.

La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME, e il ricorso affidato a due motivi.

Resiste NOME COGNOME con controricorso illustrato da memoria.

Resta intimato il Comune di Celano.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 3 lett. e.5) del D.P.R. 380/2001, con riferimento agli artt. 1 punto 4 e art. 2 lett. c) del Regolamento Edilizio Comunale relativo ai c.d. dehors , approvato con deliberazione del Consiglio Comunale n. 36 dell’ 08.0 8.2008, l’art.5.9 (Distanze tra edifici e dai confini) delle Norme tecniche di attuazione, approvate dal Consiglio Comunale con deliberazione n. 39 dell’8.8.2008. Afferma la ricorrente che la definizione data dal giudice dell’appello al dehors oggetto del giudizio è totalmente in contrasto con quanto disposto dall’art. 3 lett. e.5) del D.P.R. 380/2001, che qualifica tale tipo di
intervento edilizio come un «intervento di nuova costruzione». Si osserva che la norma menzionata esclude dalla definizione di nuova costruzione soltanto i dehors diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee e collocati, anche in via continuativa, in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, che non posseggano alcun collegamento di natura permanente al terreno e presentino le caratteristiche dimensionali e tecnico-costruttive previste dalle normative regionali di settore, se esistenti. Peraltro, si evidenzia che, contrariamente a quanto asserito dalla Corte d ‘ Appello, il citato Regolamento Edilizio Comunale relativo ai dehors non si discosta da quanto stabilito dalla norma statale, atteso che non prevede prescrizioni particolari per i dehors occasionali descritti al punto n. 2.1 dell’art. 1, ma ha assoggettato alle prescrizioni del PRG i dehors ordinari, distinti in temporanei (durata massima gg. 270, prorogabile) e in permanenti (durata massima quinquennale rinnovabile), descritti dal punto 3 dell’art. 1 tra i quali ricade, appunto, il dehors di cui è causa, al quale erroneamente la Corte territoriale ha attribuito la definizione di manufatto destinato a soddisfare esigenze meramente temporanee che, invece, il regolamento comunale di Celano ha ritenuto confacente ai soli dehors occasionali.
Con il secondo motivo si deduce nullità della sentenza, con riferimento al comma 1 n. 5) e n.4) dell’art. 360 cod. proc. civ. -Violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ. e dell’art. 111 della Costituzione, nella parte in cui la Corte di Appello, pur avendo riconosciuto la illegittima permanenza del dehors per intervenuta decadenza della autorizzazione del Comune, non ha condannato gli appellati alla rimozione del predetto manufatto. Osserva la ricorrente come sia certo ed incontestato che a distanza di sei anni dall’intervenuta decadenza dell’autorizzazione comunale, il dehors è ancora esistente e funzionale: pertanto, il giudice di
secondo grado ha sicuramente violato l’art. 112 cod. proc. civ. allorché non ha condannato gli appellati – come pure richiesto si dall’atto di citazione in primo grado – alla rimozione del manufatto, quantomeno per l’illegittima permanenza causata dal manc ato rinnovo dell’autorizzazione comunale. Peraltro, sotto tale aspetto, la decisione oltre che illogica e contraddittoria, è nulla perché totalmente immotivata.

Il primo motivo è fondato, ma per una ragione assorbente.

Le norme sulle distanze legali disciplinano i rapporti tra fondi privati contigui e non trovano applicazione quando si tratti di opera costruita su area di proprietà demaniale, atteso che, in tal caso, l’eventuale pregiudizio dei diritti dei proprietari dei fondi contigui deve essere valutato in relazione all’uso normale spettante ai medesimi sul bene pubblico (tra le varie, v. Sez. 2, Ordinanza n. 7857 del 2021; Sez. 2, Sentenza n. 9913 del 19/04/2017, Rv. 643744 – 02).
Nel caso in esame, dunque, la Corte territoriale avrebbe dovuto verificare innanzitutto l’eventuale natura demaniale del suolo sul quale insiste il dehors (questione comunque posta nel giudizio di merito, come pure osservato sia in controricorso che in memoria).

Pertanto, la sentenza merita di essere cassata per nuovo esame finalizzato anche alla verifica dell’insistenza o meno dell’opera su suolo demaniale .

Resta così logicamente assorbito l’esame del secondo motivo.

Il giudice di rinvio – che si individua nella medesima Corte d’Appello in diversa composizione – deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto di ragione, il primo motivo del ricorso e dichiara assorbito il secondo;

cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia alla Corte d’Appello di L’Aquila in diversa composizione, che deciderà anche sulle spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, il 17 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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