Distanze legali costruzioni: l'obbligo di notifica

In una controversia sulle distanze legali costruzioni, la Corte di Cassazione ha emesso un’ordinanza interlocutoria. Anziché decidere nel merito, ha rilevato la mancata notifica del ricorso a una delle parti originarie del giudizio. Di conseguenza, ha ordinato l’integrazione del contraddittorio, sospendendo la decisione e rinviando la causa a nuovo ruolo, sottolineando l’importanza fondamentale delle regole procedurali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali Costruzioni: Il Ruolo Cruciale della Notifica del Ricorso

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione mette in luce un aspetto fondamentale del processo civile: l’importanza delle regole procedurali, anche a discapito di una decisione sul merito. In una complessa vicenda relativa alle distanze legali costruzioni, la Suprema Corte ha sospeso il proprio giudizio non per valutare la legittimità di tetti e balconi, ma per sanare un vizio di notifica, a riprova che la forma, nel diritto, è sostanza.

I Fatti di Causa: Una Complessa Vicenda di Vicinato

La controversia nasce tra proprietari di immobili confinanti. Una coppia citava in giudizio i vicini, lamentando la realizzazione di numerose opere edilizie in violazione delle distanze legali. A questa causa se ne aggiungeva un’altra, promossa da una terza proprietaria contro gli stessi vicini per ragioni analoghe.

Il Tribunale di primo grado, riuniti i giudizi, accoglieva parzialmente le domande di tutte le parti, riconoscendo abusi edilizi da ambo le parti. La questione approdava così dinanzi alla Corte d’Appello, che con una decisione articolata riformava in parte la sentenza.

La Corte territoriale, in particolare, aveva rigettato le domande di demolizione relative a una sopraelevazione, ritenendo che tra gli edifici vi fosse una situazione di ‘aderenza’ che rendeva inapplicabile la normativa generale sulle distanze tra fabbricati (art. 873 c.c.). Al contempo, confermava l’ordine di arretramento per alcuni balconi realizzati a distanza inferiore a quella prevista per le vedute (art. 905 c.c.).

La Decisione della Cassazione e le Distanze Legali Costruzioni

Contro la sentenza d’appello, una delle coppie proponeva ricorso per Cassazione. I vicini resistevano con un controricorso, presentando a loro volta un ricorso incidentale. Tuttavia, giunti davanti alla Suprema Corte, l’attenzione si è spostata dal merito della questione – ovvero la corretta applicazione delle norme sulle distanze legali costruzioni – a un vizio puramente procedurale.

La Corte ha infatti rilevato che il ricorso principale non era mai stato notificato a una delle parti originarie del giudizio, la terza proprietaria. Questo vizio impediva la corretta costituzione del contraddittorio, un principio cardine del nostro ordinamento giuridico.

Le Motivazioni della Decisione Procedurale

La motivazione dell’ordinanza è netta e si fonda su un presupposto non negoziabile: ogni parte del giudizio di merito deve essere messa in condizione di partecipare anche alla fase di legittimità. La mancata notifica del ricorso a una delle parti necessarie rende il processo ‘incompleto’ e qualsiasi decisione sarebbe viziata.

Per questo motivo, la Corte di Cassazione non è entrata nel vivo delle contestazioni (aderenza, sopraelevazione, nuova costruzione), ma ha emesso un’ordinanza interlocutoria. Con tale provvedimento, ha ordinato ai ricorrenti principali di notificare il ricorso alla parte pretermessa entro un termine perentorio di sessanta giorni.

Conclusioni: L’Importanza della Procedura nel Diritto Civile

Questa ordinanza è un chiaro monito sull’importanza del rispetto delle norme procedurali. Dimostra come un errore nella fase di notifica possa bloccare l’intero iter giudiziario, rinviando la soluzione di una disputa che dura da anni. La questione delle distanze tra costruzioni, pur centrale nel merito, passa in secondo piano di fronte all’esigenza primaria di garantire a tutti il diritto di difesa. La causa è stata quindi rinviata a nuovo ruolo, in attesa che il contraddittorio sia correttamente integrato. Solo allora la Cassazione potrà finalmente pronunciarsi sulla legittimità delle opere edilizie contestate.

Cosa ha deciso la Corte di Cassazione riguardo le distanze tra gli edifici?
La Corte non ha preso alcuna decisione nel merito della questione. Ha emesso un’ordinanza interlocutoria con cui ha sospeso il giudizio per sanare un vizio procedurale, ovvero la mancata notifica del ricorso a una delle parti.

Perché la notifica del ricorso a tutte le parti è così importante?
La notifica è fondamentale per garantire il principio del contraddittorio, secondo cui tutte le parti coinvolte in un processo devono avere la possibilità di partecipare e difendere le proprie ragioni. Un processo in cui una parte necessaria non viene coinvolta è invalido.

Qual è il prossimo passo nel procedimento?
La Corte ha ordinato ai ricorrenti di notificare il ricorso alla parte che non lo aveva ricevuto, assegnando un termine di sessanta giorni. Una volta completato questo adempimento, la causa sarà nuovamente iscritta a ruolo e discussa in una nuova udienza.

Testo del provvedimento

Ordinanza interlocutoria di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26256 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26256 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 26/09/2025

ORDINANZA INTERLOCUTORIA

sul ricorso iscritto al n. 20089/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME

– ricorrenti –

contro

NOMECOGNOME NOME COGNOME NOMECOGNOME rappresentati e difesi dall’avvocatessa NOME COGNOME

– controricorrenti e ricorrenti incidentali – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI NAPOLI n. 1453/2020 depositata il 24/04/2020;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

udite le conclusioni del Sostituto Procuratore Generale, nella persona del dott. NOME COGNOME;

udita la discussione orale dell’avvocato NOME COGNOME.

RILEVATO CHE:

I coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME convenivano in giudizio NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME davanti al Tribunale di Torre Annunziata chiedendo l’accertamento dell’illegittimità di numerose opere edilizie realizzate sul fabbricato di proprietà dei convenuti a danno degli attori, in violazione delle distanze legali.

Contro gli stessi convenuti proponeva separata domanda NOME COGNOME proprietaria di unità immobiliari ubicate nel fabbricato adiacente all’abitazione di NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in regime di condominialità con gli stessi convenuti, a loro volta proprietari di un immobile sito al piano terra dello stabile abitato da NOME COGNOME.

Il Tribunale di Torre Annunziata, riuniti i due giudizi, accoglieva parzialmente le istanze attoree e, in parte, anche quelle elevate dai convenuti in via riconvenzionale denunciando abusi edilizi perpetrati delle parti attrici.

I convenuti in primo grado proponevano appello avverso la pronuncia del primo giudice.

I coniugi COGNOME e NOME COGNOME appellavano anch’essi la sentenza di prime cure.

-Riuniti i due procedimenti, l’atto di gravame più recente veniva trattato come appello incidentale.

-Per quanto ancora qui di interesse, la Corte d’Appello di Napoli, in parziale accoglimento dell’appello principale e contestuale (parziale) rigetto dell’appello incidentale elevato da NOME COGNOME e dai coniugi COGNOME:

a) rigettava le domande avanzate in primo grado dai COGNOME e da NOME COGNOME per la condanna di NOME, COGNOME NOME e COGNOME Alfonso alla demolizione e/o arretramento alla distanza legale tra costruzioni e/o dal confine della sopraelevazione della copertura del tetto del fabbricato di proprietà di questi ultimi.

A sostegno di detto capo della decisione, la Corte territoriale evidenziava che, nella specie, ricorreva l’ipotesi di aderenza tra i tre diversi fabbricati finitimi, di proprietà dei coniugi COGNOME–COGNOME, dei convenuti originari Gentile-Fusco nonché del fabbricato in regime di condominialità in parte di proprietà COGNOME, in parte di proprietà Gentile-Fusco.

Pertanto, sosteneva la Corte la non applicabilità dell’art. 873 cod. civ., disposizione che detta la disciplina generale delle distanze tra fabbricati integrata dalle norme degli strumenti urbanistici locali: tanto sia con riferimento alla prima categoria di trasformazioni (sporgenze aggettanti di abbaini e gronda del tetto), sia con riferimento alla sopraelevazione della copertura del tetto. Del resto, neanche gli appellanti incidentali hanno prospettato che l’innalzamento sia avvenuto al di fuori della li nea di sagoma originaria dell’edificio e, quindi, nel mancato rispetto della originaria aderenza, ipotesi che soltanto avrebbero potuto integrare la nozione di «nuova costruzione» assoggettata al rispetto delle distanze di cui all’art. 873 cod. civ.
Specularmente, la Corte territoriale rigettava la censura elevata dagli appellanti principali relativamente all’omessa condanna dei coniugi COGNOME–COGNOME alla demolizione della porzione di tetto del corpo di fabbrica di proprietà di questi ultimi oggetto di sopraelevazione. Rilevava anche in questo caso la mancata prospettazione del non allineamento dello sviluppo verticale rispetto all’originaria sagoma del fabbricato, tale da creare una pericolosa

intercapedine che la disciplina legale delle distanze intende scongiurare.

Confermava, invece, la condanna dei coniugi COGNOME all’arretramento della sporgenza di 70 cm del tetto di loro proprietà nella proprietà FuscoGentile, stante l’occupazione della colonna d’aria di proprietà di questi ultimi.

Riteneva, infine, assorbita la censura sul criterio di misurazione delle distanze delle costruzioni a confine, atteso che la disciplina delle distanze non trova applicazione al caso di specie; oltre al fatto che il criterio del calcolo partendo dalla facciata esterna del muro comune è incompatibile con la fattispecie in oggetto, posto che essendo i fabbricati tra loro in aderenza, il muro non presenta alcuna facciata scoperta da assumere quale punto di riferimento nel calcolo della distanza dalla costruzione finitima;
b) per quanto sopra affermato, la Corte partenopea rigettava la domanda già avanzata in primo grado da COGNOME e COGNOME–COGNOME per l’arretramento dell’abbaino e delle sporgenze della gronda del tetto del loro fabbricato, edificate sul lato nord-ovest e sul lato sud-est del fabbricato di proprietà degli originari convenuti, alla distanza tra costruzioni e/o dal confine prevista dai regolamenti o, in subordine, dall ‘art. 873 с.с.;

c) confermava la pronuncia del primo giudice nella parte in cui ordinava l’arretramento, fino alla distanza prescritta dall’art. 905 cod. civ. dal confine (mt. 1,50), dei balconi realizzati dai COGNOME

COGNOME, in quanto nuove vedute poste a distanza inferiore da quella prescritta rispetto al confine con gli adiacenti fabbricati di NOME COGNOME e dei coniugi COGNOME

COGNOME.

d) procedeva alla correzione dell’errore materiale contenuto nel dispositivo della pronuncia di primo grado in conformità alla richiesta

degli appellanti incidentali, coniugi COGNOME–COGNOME, atteso che l’ordine di arretramento della finestra da questi aperta sul lato nord -ovest dell’edificio di loro proprietà, in relazione alla quale la CTU aveva accertato la violazione della distanza legale minima, era stato impartito dal Tribunale con riferimento alla finestra posta al secondo piano, in luogo del primo piano.

e) rigettava il mezzo di appello incidentale con il quale i coniugi COGNOME impugnavano la decisione del giudice di prime cure nella parte in cui rigettava la loro richiesta della chiusura delle nuove vedute aperte dalla controparte sul lato nord-ovest del fabbricato di loro proprietà. Sul punto, osservava il giudice di seconde cure che la decisione del Tribunale era fondata su una doppia ratio : conformandosi alle conclusioni peritali, aveva innanzitutto negato la tutela invocata dai coniugi COGNOME–COGNOME in quanto le vedute aperte con le due finestre delle quali si chiedeva la chiusura rispettavano la distanza legale dal confine. Con una seconda ratio , inoltre, il Tribunale riteneva comunque operante la deroga di cui al comma 3 dell’art. 905 cod. civ., poiché i fabbricati prospettano su una strada pubblica. Sì che, concludeva la Corte territoriale, la censura rivolta alla seconda ratio (mancato accertamento del titolo legale dal quale risulti la qualità di strada pubblica) comunque lascia impregiudicata la prima ed autonoma statuizione;
f) compensava integralmente le spese di entrambi i gradi di giudizio nei rapporti tra COGNOME–COGNOME, da un lato, e COGNOME dall’altro;

compensava nella misura di ½ le spese del doppio grado di giudizio tra NOME COGNOME da un lato, e COGNOME dall’altro, condannando questi ultimi in solido tra loro alla refusione in favore della controparte del restante ½.

Avverso la sentenza n. 1453/2020 della Corte d’Appello di Napoli NOME COGNOME e NOME COGNOME propongono ricorso per Cassazione affidandolo a cinque motivi, illustrati da memoria.

Gentile NOME COGNOME NOME e COGNOME NOME resistono con controricorso e ricorso incidentale condizionato, affidato a due motivi..

Il Sostituto Procuratore Generale si è espresso per l’accoglimento di tutti i motivi del ricorso principale e dei due motivi del ricorso incidentale

CONSIDERATO:

-che il ricorso non risulta notificato a NOME COGNOME parte nei giudizi di merito;

che va, pertanto, disposta la notificazione del ricorso a NOME COGNOME per il perfezionamento del contraddittorio, assegnando il termine di sessanta giorni dalla comunicazione della presente ordinanza per l’adempimento , con rinvio della causa a nuovo ruolo.

P.Q.M.

La Corte ordina la notificazione del ricorso a NOME COGNOME entro il termine perentorio di sessanta giorni dalla comunicazione della presente ordinanza;

rinvia la causa a nuovo ruolo.

Così deciso in Roma, il 17 settembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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