Distanze legali: costruire sul confine e aderenza

La Corte di Cassazione ha chiarito i criteri di interpretazione dei regolamenti edilizi locali in materia di distanze legali. Il caso riguardava un fabbricato costruito sul confine ma non in aderenza a quello del vicino. La Corte d’Appello aveva ordinato la demolizione parziale, interpretando restrittivamente la norma locale che consentiva la costruzione in aderenza o sul confine. La Cassazione ha invece stabilito che la congiunzione o ha valore disgiuntivo e che il principio di prevenzione permette al proprietario di scegliere tra diverse opzioni costruttive, purché siano rispettate le distanze minime tra i fabbricati previste dallo strumento urbanistico.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 aprile 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze legali: le regole per costruire sul confine

Le controversie riguardanti le distanze legali tra edifici rappresentano una delle sfide più comuni nel diritto immobiliare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha gettato nuova luce sull’interpretazione dei regolamenti comunali, spesso fonte di dubbi per proprietari e tecnici del settore.

Il caso delle distanze tra edifici confinanti

La vicenda nasce dal conflitto tra due proprietari di terreni limitrofi. Uno dei due aveva realizzato un fabbricato che, pur essendo situato sul confine, non risultava completamente aderente alla costruzione preesistente del vicino. Il tribunale di merito aveva inizialmente ordinato la demolizione delle porzioni non conformi, ritenendo che la normativa locale imponesse l’aderenza assoluta qualora si decidesse di costruire sul confine.

La questione centrale riguardava l’interpretazione di una clausola del piano regolatore che consentiva la costruzione in aderenza o sul confine. Secondo i giudici di merito, quella o doveva essere intesa come una spiegazione (ovvero), limitando di fatto le possibilità del costruttore.

La corretta interpretazione dei regolamenti locali

La Suprema Corte ha ribaltato questa visione, sottolineando che i regolamenti edilizi sono atti normativi e non contratti tra privati. Pertanto, devono essere interpretati secondo il significato letterale delle parole. La congiunzione o indica una scelta tra due opzioni distinte: costruire in aderenza oppure costruire sul confine senza necessariamente toccare l’edificio vicino, a patto di rispettare le distanze tra i fabbricati.

L’importanza del principio di prevenzione nelle distanze legali

Il principio di prevenzione è il pilastro che regola i rapporti di vicinato in ambito edilizio. Chi costruisce per primo ha il diritto di scelta, ma deve farlo nel rispetto delle norme vigenti al momento dell’edificazione. Se il regolamento locale prevede una distanza minima dal confine, il prevenuto (chi costruisce per secondo) deve adeguarsi alla scelta del primo, potendo però scegliere di costruire in aderenza o in appoggio se la norma lo consente.

Implicazioni per le nuove costruzioni

Questa decisione conferma che l’autonomia dei comuni nel fissare distanze più rigorose rispetto al Codice Civile non può annullare i principi generali del diritto. Se una norma locale permette di costruire sul confine, non si può obbligare il proprietario all’aderenza totale se non è espressamente previsto dal testo letterale della norma.

Le motivazioni

La Cassazione ha evidenziato che la Corte d’Appello ha violato i criteri ermeneutici stabiliti dalle preleggi. Non è possibile attribuire a una norma un significato che ne forzi la lettera, specialmente quando si parla di diritti di proprietà. La distinzione tra costruzione in aderenza e costruzione sul confine è tecnica e giuridica: la prima implica un contatto, la seconda una posizione geografica rispetto alla linea di demarcazione dei fondi.

Le conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce che il giudice deve sempre verificare se la costruzione del primo edificante abbia rispettato le distanze minime. Solo dopo questo accertamento è possibile valutare la legittimità dell’opera del vicino. La cassazione della sentenza precedente impone ora un nuovo esame che tenga conto della reale distanza tra i fabbricati e della facoltà di scelta concessa dai regolamenti urbanistici.

Cosa succede se il regolamento comunale permette di costruire sul confine?
Il proprietario può scegliere di edificare sulla linea di confine senza dover necessariamente aderire alla costruzione del vicino, a meno che la norma locale non imponga espressamente l’aderenza.

Qual è la differenza tra costruire in aderenza e sul confine?
Costruire in aderenza significa che il nuovo muro tocca quello esistente. Costruire sul confine significa posizionare l’edificio sulla linea di demarcazione, anche se il vicino non ha ancora costruito nulla.

Si può chiedere la demolizione per violazione delle distanze?
Sì, l’articolo 872 del Codice Civile permette a chi è danneggiato dalla violazione delle norme sulle distanze di chiedere la riduzione in pristino, ovvero l’abbattimento della parte illegittima.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1474 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1474 Anno 2023

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/01/2023

ORDINANZA

R.G.N. 15728/18

C.C. 16/12/2022

Distanze costruzioni -Regolamento integrativo -Costruzione in aderenza o sul confine sul ricorso (iscritto al NNUMERO_DOCUMENTO) proposto da:

COGNOME NOME NOMEC.F.: CODICE_FISCALE), elettivamente domiciliato in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, che lo rappresenta e difende, unitamente all’AVV_NOTAIO, in forza di procu re in calce al ricorso e di cui alla scrittura privata autenticata in data 22 novembre 2022, rep. n. 7529, allegata alla comparsa di costituzione di nuovo difensore depositata il 29 novembre 2022;

-ricorrente –

contro

COGNOME NOME (C.F.: CODICE_FISCALE), quale erede universale di COGNOME NOME, rappresentato e difeso, giusta procura in calce al controricorso, dall’AVV_NOTAIO, con domicilio digitale eletto presso il proprio indirizzo PEC;

-controricorrente –

avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 1154/2018, pubblicata il 9 marzo 2018, notificata il 16 marzo 2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 16 dicembre 2022 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

lette la memoria depositata nell’interesse del ricorrente, ai sensi dell’art. 380 -bis .1. c.p.c. e quella del nuovo difensore;

FATTI DI CAUSA

-Con citazione notificata il 24 ottobre 2012, COGNOME NOME conveniva, davanti al Tribunale di Nola, NOME NOME, chiedendo che fosse disposta la condanna del convenuto all’abbattimento di tutte le opere realizzate a distanza non regolamentare e al risarcimento dei danni subiti, ai sensi dell’art. 872, secondo comma, c.c., da liquidarsi in separata sede.

L’attore p remetteva: che era proprietario di un immobile sito in Cicciano, alla INDIRIZZO; che NOME, quale proprietario del terreno confinante, aveva realizzato, nell’anno 1991, un fabbricato in violazione delle norme sulle distanze legali.

Si costituiva in giudizio COGNOME NOME, il quale resisteva alla domanda avversaria, deducendo che il fabbricato dell’attore era stato realizzato in violazione della normativa sulle distanze dal proprio fondo e in difformità dal titolo abilitante l’edificazione. Per l’effetto, spiegava, a sua volta, domanda riconvenzionale, chiedendo che l’attore fosse condannato all’arretramento del fabbricato a distanza legale e al risarcimento dei danni.

Nel corso del giudizio era espletata consulenza tecnica d’ufficio, cui seguiva no i chiarimenti resi dal consulente nominato.

Quindi, il Tribunale adito, con sentenza n. 641/2011, depositata il 15 marzo 2011, in accoglimento della domanda di parte attrice, condannava il convenuto alla demolizione della porzione edificata sul confine, ma non in aderenza al fabbricato dell’attore, sfalsata in direzione nord per una lunghezza di ml. 4,70 e una larghezza di ml. 5,00; condannava, altresì, il convenuto al risarcimento dei danni, da liquidarsi in separata sede, e rigettava la domanda riconvenzionale spiegata.
2. -Con citazione ritualmente notificata proponeva appello COGNOME NOME.

Decidendo sul gravame interposto, cui resisteva COGNOME NOMENOME la Corte d’appello di Napoli, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettava l’appello e, per l’e ffetto, confermava la pronuncia impugnata.

A sostegno dell’adottata pronuncia la Corte territoriale sosteneva, per quanto interessa in questa sede: a ) che dall’espletata consulenza tecnica d’ufficio risultava che i fabbricati dell’attore e del convenuto er ano confinanti su un solo lato, ma sfalsati l’uno rispetto all’altro, in quanto il fabbricato realizzato da COGNOME NOME risultava arretrato sul lato nord di ml. 2,80, rispetto a quello dell’attore, nonché adiacente con lo stesso per circa ml. 5,80 e sporgente sul lato sud di ml. 4,70 rispetto alla facciata sud del fabbricato dell’attore; b ) che il programma di fabbricazione, con annesso regolamento edilizio adottato nel 1972, quale strumento urbanistico vigente al momento della costruzione del fabbricato NOME, stabiliva, per la zona C, in cui ricadeva la
proprietà NOME, la possibilità di costruzione ad una distanza dal confine pari alla metà dell’altezza del fabbricato, sicché, essendo il fabbricato COGNOME alto ml. 10,00, la distanza minima dal confine sarebbe stata di ml. 5,00, non rispettata, nel caso di specie, per tutta la parte di fabbricato realizzata proprio sul confine e in parte anche in adiacenza; c ) che, in sede di chiarimenti, l’ausiliario del Giudice aveva rilevato che la normativa urbanistica sopravvenuta, con l’adozione del piano regolatore generale del 2007, non aveva affatto introdotto, per la zona B2, nella quale erano venuti a ricadere i fondi delle parti, una disciplina meno restrittiva, essendo consentita, comunque, la costruzione solo nel rispetto della distanza minima di ml. 5,00 dal confine; d ) che, pertanto, l’illegittimità della situazione di fatto, determinatasi con la costruzione, non era venuta meno; e ) che la nuova norma prevedeva che fosse ‘consentita la costruzione in adere nza o sul confine con distanza minima dal confine di ml. 5,00’; f ) che la richiamata previsione del piano regolatore generale era contenuta nella parte riferita all’indice di fabbricabilità fondiaria, che pure prevedeva una distanza tra fabbricati non inferiore a ml. 10,00, pari dunque al doppio della distanza dal confine stabilita nella previsione successiva, sicché, nell’ambito del sistema complessivo, doveva ragionevolmente ritenersi che l’espressione ‘in aderenza o sul confine’ indicasse, in realtà, una sola ipotesi, attribuendosi alla congiunzione ‘o’ valore esplicativo (‘ovvero’) e non disgiuntivo, mentre l’altra ipotesi di edificazione pure consentita fosse quella della distanza minima dal confine di ml. 5,00; g ) che, in conseguenza, dovevano considerarsi legittime le costruzioni sul confine, ma solo se aderenti al precedente
fabbricato realizzato, e doveva altresì ritenersi legittima la sola porzione dell’edificio del convenuto costruita in aderenza, dovendo la costruzione, per la parte non costruita in aderenza, rispettare una distanza dal confine di ml. 5,00; h ) che solo tale interpretazione rispettava il principio civilistico di prevenzione, da reputarsi non derogato laddove il regolamento, come nella fattispecie, avesse consentito comunque la costruzione in aderenza e la distanza minima dal confine si fosse posta come ipotesi alternativa e non come unica possibilità di edificazione consentita; i ) che, infatti, alla stregua del principio di prevenzione, la costruzione sul confine libero era consentita solo al preveniente mentre il prevenuto avrebbe potuto costruire sul confine, ma solo in aderenza alla costruzione già realizzata, con l’effetto che la possibilità, anche per il prevenuto, di edificare sul confine, ma non in aderenza, si sarebbe posta in contrasto con il meccanismo stesso della prevenzione; l ) che, dunque, doveva essere confermata la pronuncia di condanna alla parziale demolizione per la parte di costruzione realizzata sul confine e non in aderenza.
3. -Avverso la sentenza d’appello ha pr oposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, NOME NOME. Ha resistito con controricorso COGNOME NOMENOME quale erede universale di COGNOME NOMENOME

4. -Il ricorrente ha presentato memoria illustrativa.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Con il primo motivo il ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione, falsa e/o errata applicazione degli artt. 872 e 873 c.c., come integrati dall’art. 15 delle Norme di attuazione del vigente Piano regolatore

generale, con annesso Regolamento edilizio, del Comune di Cicciano, adottato dal Commissario ad acta per il Piano regolatore generale del Comune di Cicciano con delibera n. 1 del 10 dicembre 2001, approvato con decreto dirigenziale della Giunta regionale della Campania n. 14 del 26 febbraio 2007 e pubblicato sul B.U.R.C. il 12 marzo 2007, nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per avere la Corte di merito ritenuto che fosse illegittima la costruzione realizzata sul confine ma non in aderenza, interpretando il nuovo strumento urbanistico nel senso che, a fronte della previa costruzione del preveniente, il prevenuto avrebbe potuto costruire sul confine in aderenza, altrimenti avrebbe dovuto rispettare la distanza di ml. 5,00 dal confine.
Secondo l’istante, la sentenza impugnata, interpretando l’art. 15 delle citate Norme di attuazione, per la zona B2 -Zona intensiva di completamento satura, e in particolare il periodo ‘È consentita la costruzione in aderenza o sul confine con distanza minima dal confine di ml. 5,00’, non si sarebbe attenuta al senso letterale dell’espressione usata dall’Amministrazione locale, giungendo a modificarne il significato, che, invece, consentirebbe l’edificazione: a ) in aderenza, nel caso di costruzione sul confine edificato; b ) sul confine, se il confine è inedificato; c ) a distanza di ml. 5,00 dal confine, se il confine è edificato e la costruzione è a distanza regolare di ml. 5,00 dalla linea di confine.
1.1. -Il motivo è in parte qua inammissibile.

Quanto alla deduzione dell’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, si rileva che la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del

d.l. n. 83/2012, convertito, con modificazioni, in legge n. 134/2012, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al ‘minimo costituzionale’ del sindacato di legittimità sulla motivazione. Pertanto, è denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico’, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualun que rilevanza del semplice difetto di ‘sufficienza’ o della ‘contraddittorietà’ della motivazione (Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 7090 del 03/03/2022; Sez. 6-3, Ordinanza n. 22598 del 25/09/2018; Sez. 3, Sentenza n. 23940 del 12/10/2017; Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014).
Nella fattispecie, la motivazione sull’interpretazione del regolamento locale è debitamente articolata, appuntandosi la censura del ricorrente piuttosto sulla non condivisione del suo esito. E in questi termini non può costituire oggetto del sindacato di legittimità.

1.2. -La doglianza è, invece, fondata quanto alle contestate violazioni di legge, nei termini che seguono.

Al riguardo, è utile ripercorrere i tratti salienti dell’ iter motivazionale adottato dalla Corte di merito, in ordine

all’interpretazione della previsione dello strumento urbanistico sopravvenuto, che ha stabilito, per le costruzioni realizzate nella zona B2 -in cui sono venute a ricadere le aree interessate dalla controversia -che sia consentita l’edi ficazione in aderenza o sul confine o a distanza di ml. 5,00 dal confine.

Ebbene il Giudice del gravame, premesso che altra disposizione del medesimo strumento urbanistico prevedeva una distanza tra fabbricati non inferiore a ml. 10,00, pari al doppio della distanza minima dal confine stabilita dalla previsione da interpretare, ha ritenuto che la locuzione ‘in aderenza o sul confine’ dovesse essere riferita ad un’unica ipotesi, ossia all’ipotesi della facoltà di edificazione in ‘aderenza sul confine’, in al ternativa all’edificazione a distanza di ml. 5,00 dal confine medesimo (avendo la congiunzione ‘o’ valenza congiuntiva e non disgiuntiva).
All’esito, tale lettura viola il criterio interpretativo letterale, ossia il senso fatto palese dal significato proprio delle parole utilizzate, secondo la loro connessione.

Infatti, i regolamenti edilizi sono espressione di una potestà normativa secondaria, in quanto disciplinano tipi di rapporti giuridici mediante una regolazione attuativa od integrativa della legge, m a ugualmente innovativa rispetto all’ordinamento giuridico esistente. Ne consegue che la relativa interpretazione non va condotta secondo i criteri di ermeneutica contrattuale, ma secondo quelli dettati dall’art. 12 delle preleggi, dovendosi escludere, in particolare, che -in caso di ulteriori incertezze -possa farsi ricorso alla regola interpretativa dettata in ambito contrattuale dall’art. 1367 c.c. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22054
del 11/09/2018; Sez. 2, Sentenza n. 20357 del 24/08/2017; Sez. 1, Sentenza n. 5128 del 06/04/2001).

Ora, il significato letterale dell’art. 15 delle Norme di attuazione del Piano regolatore generale vigente nel Comune di Cicciano, per la zona B2 -Zona intensiva di completamento satura, nella parte in cui prevede che è ‘ consentita la costruzione in aderenza o sul confine con distanza minima dal confine di ml. 5,00 ‘, riconosce espressamente la facoltà di costruire: 1) in aderenza, nel caso in cui il preveniente abbia previamente edificato sul confine o a distanza dal confine inferiore a quella minima prescritta; 2) sul confine, nel caso di edificazione del preveniente, a fronte di un fondo confinante inedificato, ovvero nel caso di edificazione del prevenuto, a fronte dell’edificazione del preveniente ad una distanza dal confine che rispetti la distanza prescritta tra costruzioni; 3) a distanza di ml. 5,00 dal confine, nel caso in cui il preveniente abbia previamente edificato rispettando la distanza prescritta dal confine.
Ne discende che la costruzione sul confine del prevenuto è legittima allorché comunque rispetti la distanza tra fabbricati conformemente alle previsioni delle norme locali.

E tanto in applicazione del principio di prevenzione che si applica nella fattispecie, atteso che lo strumento urbanistico locale prevede non solo una distanza tra fabbricati maggiore di quella ex art. 873 c.c. ma impone altresì una distanza minima delle costruzioni dal confine e prevede la facoltà di edificazione in aderenza o sul confine.

Per l’effetto, la portata integrativa della disposiz ione regolamentare si estende all’intero impianto codicistico, inclusivo

del meccanismo della prevenzione, sicché il preveniente conserva la facoltà di costruire sul confine o a distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta tra le costruzioni e il prevenuto mantiene la facoltà di costruire in appoggio o in aderenza ai sensi degli artt. 874, 875 e 877 c.c. (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 22447 del 09/09/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 14705 del 29/05/2019; Sez. U, Sentenza n. 10318 del 19/05/2016).

Se nonché la pronuncia d’appello non ha verificato puntualmente le distanze, essendosi limitata a rilevare che, avendo il prevenuto, in ordine alla parte di fabbricato realizzata non in aderenza, costruito il proprio edificio sul confine ‘con una sfasatura ri spetto all’adiacente edificio’ dell’attore preveniente pari a ml. 4,70, con riferimento a tale porzione il prevenuto avrebbe dovuto rispettare una distanza minima dal confine di ml. 5,00.

Pertanto, il giudice di rinvio dovrà innanzitutto verificare la distanza del fabbricato del preveniente rispetto al confine con il fondo di COGNOME NOME, traendo poi le debite conclusioni, quanto alla edificazione posta in essere dal NOME, sulla scorta della normativa locale come sopra individuata.

2. -Con il secondo motivo il ricorrente lamenta, ai sensi dell’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., la violazione, falsa e/o errata applicazione degli artt. 873, 874, 875 e 877 c.c., come integrati dall’art. 15 delle Norme di attuazione del vigente Piano regolatore generale, con annesso Regolamento edilizio, del Comune di Cicciano, adottato dal Commissario ad acta per il Piano regolatore generale del Comune di Cicciano con delibera n. 1 del 10 dicembre 2001, approvato con decreto dirigenziale della
Giunta regionale della Campania n. 14 del 26 febbraio 2007 e pubblicato sul B.U.R.C. il 12 marzo 2007, nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per avere la Corte territoriale escluso la possibilità, per il prevenuto, di realizzare la propria costruzione sul confine, ma non in aderenza, ipotesi che contrasterebbe con il meccanismo della prevenzione.

Ad avviso dell’istante, COGNOME NOME, quale preveniente, avrebbe edificato il proprio immobile in epoche temporali diverse, realizzando due edifici sul confine con il fondo di proprietà NOME, sia sul lato strada, sia sul retro del lotto di sua proprietà; quindi, avrebbe unito tali edifici con un muro perimetrale di tufo, dello spessore di circa cm. 50, lungo circa ml. 7,70 ed alto circa ml. 3,17, con lo spiovente diretto nella sua proprietà. Sicché COGNOME NOME, posizionando il suo fabbricato all’interno del proprio lotto, alla distanza di ml. 10,78 dal confine con quello di proprietà NOME (e a ml. 10,88 dal fronte prospiciente), avrebbe scelto deliberatamente di costruire con un distacco dal confine superiore alla distanza prescritta per le costruzioni su fondi finitimi.
Dunque, in considerazione delle richiamate Norme di attuazione ed in ossequio al principio di prevenzione, sarebbe stato possibile costruire sul confine, essendo i fronti prospicienti a distanza superiore a ml. 10,00 ed esistendo un muro perimetrale di costruzione tra i due lotti (in ragione della sua altezza di ml. 3,17 e della sua funzione di parete del fabbricato COGNOME sul lato strada e sul retro).

2.1. -La doglianza è assorbita dall’accoglimento del primo motivo.

Infatti, in disparte la novità delle circostanze dedotte, con precipuo riferimento alla natura del muro perimetrale in tesi realizzato (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 907 del 17/01/2018; Sez. 6-1, Ordinanza n. 17041 del 09/07/2013; Sez. 3, Sentenza n. 194 del 09/01/2002), la possibilità di costruire sul confine in ragione del rispetto delle distanze tra fabbricati costituisce proprio l’oggetto dell’accertamento dema ndato al Giudice di rinvio all’esito dell’accoglimento, in parte qua e nei sensi innanzi esposti, della prima censura.
-Conseguentemente, deve essere accolto, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo, mentre resta assorbito il rimanente motivo.

La sentenza impugnata va cassata, con rinvio della causa alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai principi di diritto enunciati e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche alla pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione

accoglie, nei sensi di cui in motivazione, il primo motivo, dichiara assorbito il rimanente motivo del ricorso, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la caus a alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 16 dicembre 2022.

Il Presidente

NOME COGNOME

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