Distanze legali: chi costruisce per primo decide

Una controversia sulle distanze legali tra due proprietà confinanti. La Corte d’Appello aveva stabilito che, in base al principio di prevenzione, chi costruisce per secondo deve arretrare la propria costruzione per rispettare la distanza di 10 metri, specialmente in presenza di finestre fronteggianti. Il giudizio in Cassazione si è estinto per rinuncia al ricorso da parte dei ricorrenti, consolidando di fatto la decisione di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanze Legali tra Edifici: il Principio di Prevenzione e la Regola dei 10 Metri

Le distanze legali tra costruzioni rappresentano una delle fonti più comuni di litigio tra vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione, pur concludendosi con una declaratoria di estinzione del processo, offre l’occasione per analizzare i principi cardine che regolano la materia, in particolare il criterio della prevenzione e la distanza minima inderogabile in presenza di pareti finestrate. Comprendere queste regole è fondamentale per chiunque intenda costruire o modificare un immobile.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla controversia tra i proprietari di due fondi confinanti. Il primo proprietario aveva citato in giudizio il vicino, lamentando che il suo locale seminterrato, adibito a carrozzeria, era stato edificato in violazione delle norme sulle distanze dal confine e tra edifici. Il vicino convenuto non solo si difendeva, ma proponeva a sua volta una domanda riconvenzionale, lamentando il mancato rispetto delle distanze da parte dell’attore, che aveva successivamente costruito un capannone in lamiera.

La Decisione della Corte d’Appello e le Distanze Legali

La Corte d’Appello, riformando la decisione di primo grado, accoglieva la domanda del vicino convenuto. Basandosi sulle risultanze della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), i giudici hanno accertato che:
1. Il fabbricato del convenuto (la carrozzeria) era stato costruito per primo, nel 1986, in aderenza al muro di confine.
2. Il capannone dell’attore era stato realizzato successivamente, nel 1993.

Questa successione temporale è stata decisiva per l’applicazione del principio della prevenzione, sancito dall’art. 873 del codice civile. Secondo tale principio, chi costruisce per primo ha la facoltà di scegliere se edificare sul confine, a una distanza pari alla metà di quella prescritta dalla legge, o a una distanza maggiore. La scelta del primo costruttore condiziona inevitabilmente il vicino, che dovrà poi adeguarsi per rispettare la distanza complessiva imposta dalla normativa.

Nel caso specifico, inoltre, la Corte ha rilevato che entrambi gli edifici presentavano finestre fronteggianti. Ciò ha comportato l’applicazione della norma inderogabile prevista dall’art. 9 del D.M. 1448/1968, che impone una distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate di edifici antistanti. Di conseguenza, il proprietario che aveva costruito per secondo è stato condannato ad arretrare il proprio capannone fino a raggiungere tale distanza.

L’Esito in Cassazione: Estinzione per Rinuncia

I soccombenti in appello hanno proposto ricorso per Cassazione, ma, prima della decisione, hanno depositato un atto di rinuncia, che è stato accettato dalla controparte. La Corte Suprema, prendendo atto della rinuncia, non è entrata nel merito della questione e ha dichiarato l’estinzione del giudizio. Sebbene non vi sia stata una pronuncia di diritto, la vicenda processuale consolida gli effetti della sentenza d’appello.

Le Motivazioni

Le motivazioni giuridiche che hanno orientato la decisione di merito, e che restano il punto di riferimento del caso, si fondano sull’interazione tra le norme del codice civile e la regolamentazione urbanistica. Il consulente tecnico aveva risolto un contrasto interpretativo sulle norme tecniche di attuazione del piano regolatore comunale, chiarendo che era consentito costruire sul confine in aderenza a edifici preesistenti. Il primo costruttore, edificando sul confine, ha esercitato una facoltà legittima. Colui che ha costruito in un secondo momento, trovandosi di fronte a un edificio con finestre, era obbligato a rispettare la distanza minima e inderogabile di 10 metri, non potendo a sua volta costruire sul confine o a una distanza inferiore.

Le Conclusioni

La vicenda evidenzia un principio fondamentale in materia di diritto immobiliare: la tempestività nell’edificare conferisce un vantaggio strategico. Il principio di prevenzione premia chi costruisce per primo, attribuendogli il potere di determinare l’assetto futuro dei rapporti di vicinato. La regola dei 10 metri tra pareti finestrate si conferma come un limite invalicabile, posto a tutela di igiene e salubrità, che prevale su eventuali disposizioni locali meno restrittive. Pertanto, prima di avviare qualsiasi costruzione, è essenziale non solo verificare i regolamenti locali, ma anche analizzare lo stato dei luoghi e le costruzioni già presenti sui fondi confinanti.

Chi costruisce per primo tra due vicini ha dei vantaggi?
Sì. In base al principio della prevenzione, chi edifica per primo può condizionare la scelta del vicino, ad esempio costruendo sul confine e costringendo il secondo a costruire a una distanza tale da rispettare il distacco minimo totale previsto dalla legge o dai regolamenti.

Cosa succede se entrambi gli edifici hanno finestre che si affacciano l’una sull’altra?
In questo caso, si applica la norma inderogabile che prevede una distanza minima di 10 metri tra le pareti finestrate degli edifici, a prescindere da chi abbia costruito per primo.

Un regolamento comunale può permettere di costruire sul confine?
Sì. Come emerso nel caso di specie, gli strumenti urbanistici locali possono prevedere la possibilità di costruire sul confine, specialmente in aderenza a edifici già esistenti. Tale facoltà deve comunque essere coordinata con le norme nazionali, come quella sulla distanza minima tra pareti finestrate.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 30 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 30 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 02/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 1981/2020 R.G. proposto da:

NOME c.f. GRMNLG72A44G813Z, NOME, c.f. GRMNNT62B51G313B, NOME, c.f. GRMPLA79M21G813S, COGNOME NOMECOGNOME c.f. DLGLCU48P41G813W, rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME con indirizzo pec EMAIL ricorrenti

contro

COGNOME NOMECOGNOME c.f. CODICE_FISCALE COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE , rappresentati e difesi dall’avv. NOME COGNOME e dall’avv. NOME COGNOME con indirizzo pec avvEMAIL, EMAIL controricorrenti

avverso la sentenza n. 5320/2019 della Corte d’appello di Napoli, depositata il 6-11-2019

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 2811-2023 dal consigliere NOME COGNOME

OGGETTO: distanze legali

R.G. 1981/2020

C.C. 28-11-2023

RILEVATO CHE:

1.NOME COGNOME chiese al Tribunale di Torre Annunziata di accertare che il locale seminterrato di proprietà dei coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME, utilizzato per la verniciatura di autovetture nell’esercizio dell’attività di carrozziere, nel fabbricato di proprietà dei convenuti a Pompei INDIRIZZO era stato costruito successivamente al 1982 e in violazione delle disposizioni comunali sulla distanza tra edifici e rispetto al confine, con conseguente condanna alla demolizione o all’arretramento.
Si costituirono NOME COGNOME e NOME COGNOME chiedendo il rigetto della domanda e in via riconvenzionale formularono domanda con la quale a loro volta lamentarono il mancato rispetto delle distanze.

Con sentenza n. 1199 depositata il 14-9-2009 il Tribunale di Torre Annunziata rigettò le domande, proposero appello principale NOME COGNOME NOME COGNOME NOME COGNOME e NOME COGNOME quali eredi di NOME COGNOME e proposero appello incidentale NOME COGNOME e NOME COGNOME.

2.Con sentenza n. 5320 pubblicata il 6-11-2019 la Corte d’appello di Napoli rigettò l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale, condannò gli appellanti ad arretrare il loro capannone in lamiera a dieci metri dal fabbricato degli appellanti incidentali, oltre che alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi e al pagamento delle spese di c.t.u.

La sentenza ha considerato che il consulente tecnico d’ufficio nominato in primo grado aveva accertato che il locale dei consorti Bianchi adibito a carrozzeria per tutta la sua lunghezza era in aderenza al muro di confine tra le proprietà Bianchi e COGNOME e a m. 5,01 dal fabbricato di proprietà COGNOME; aveva accertato, sulla base dei rilievi aerofotogrammetrici e della documentazione, che il fabbricato era stato realizzato in assenza di concessione edilizia nel 1986 e ricadeva in zona

omogenea RAGIONE_SOCIALE. Il consulente d’ufficio aveva altresì accertato che il capannone dei COGNOME era struttura in acciaio chiusa per tre lati e aperta sul lato prospiciente alla proprietà Bianchi, distante dal confine per m.5 per una prima zona e per m.6 per una seconda zona, eretto nel 1993 e perciò successivamente al fabbricato dei consorti Bianchi, ricadente nella stessa zona RAGIONE_SOCIALE. Il consulente aveva accertato che lo strumento urbanistico da applicare era il P.R.G. approvato nel 1980, che agli artt. 30 e 31 stabiliva per le zone a uso agricolo una distanza di m.4 dal confine e di m.8 tra gli edifici; tuttavia l’art.11 -bis N.T.A. al P.R.G. prevedeva che era possibile costruire sul confine e in aderenza a edifici di aliena proprietà esistenti sul confine. La sentenza ha altresì considerato che il contrasto tra i diversi certificati di destinazione urbanistica riguardanti le disposizioni applicabili alla zona era stata risolta dal consulente d’ufficio, espressamente incaricato di ciò dal primo giudice, acquisendo documentazione dalla quale risultava che l’art. 11 -bis non aveva natura residuale ma si trattava di norma di carattere generale; ha dichiarato che le conclusioni erano corrette, come si desumeva sia dal tenore letterale della norma, sia dalle conclusioni di apposita commissione istituita presso il comune di Pompei per l’esame del P.R.G., sia dalla delibera del consiglio comunale n. 27 del 18-7-1996.
Quindi la sentenza ha dichiarato che si applicava alla fattispecie il principio della prevenzione posto dall’art. 873 co. civ. , per cui il confinante che costruiva per primo condizionava la scelta del vicino che voleva a sua volta costruire; ha aggiunto che, in relazione alle prescrizioni di cui all’art. 873 cod. civ., costituiva costruzione anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzava una determinata volumetria; inoltre, poiché entrambi i fabbricati presentavano finestre fronteggianti, si applicava la distanza di m.10 prevista dall’art. 9 d.m. 1448/1968 e il confinante NOMECOGNOME che aveva costruito dopo il
confinante COGNOME doveva essere condannato all’arretramento della sua costruzione a dieci metri dalla costruzione della controparte.

3.Avverso la sentenza NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione, sulla base di unico motivo rubricato ‘ erronea, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine all’illegittimità della sentenza appellata per la mancata rinnovazione delle indagini peritali ex art. 196 c.p.c. ed erronea applicazione della normativa inerente le costruzioni oggetto del pro cedimento’ ; hanno lamentato che la Corte d’appello abbia rigettato la loro richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d’ufficio e abbia accolto le deduzioni del c.t.u. ritenendo applicabile l’art. 11 -bis N.T.A., la cui applicazione invece era stata esclusa dal certificato di destinazione urbanistica del 27-4-2005, il quale assolveva la funzione di individuare le disposizioni applicabili ed era stato ignorato sia dal giudice di primo grado che da quello di appello.
NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

In data 21-11-2023 sono stati depositati l’atto di rituale rinuncia al ricorso da parte dei ricorrenti, notificata alla controparte e le prove della notifica dell’ accettazione della rinuncia.

RITENUTO CHE:

1.L’atto di rinuncia è rispettoso dei requisiti di forma di cui all’art. 390 co.2 cod. proc. civ. e di conseguenza deve essere dichiarata ai sensi degli artt. 390 e 391 cod. proc. civ. l’estinzione del giudizio di cassazione.

Poiché i controricorrenti hanno aderito alla rinuncia, ai sensi dell’art. 391 ult. co. cod. proc. civ. non si deve provvedere sulle spese del giudizio di legittimità.

2.La rinuncia non comporta l’obbligo ex art. 13 co.1 -quater d.P.R. 30-52002 n. 115 di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato (Cass. Sez. 6-1 12-11-2015 n. 23175, Rv. 637676-01).

P.Q.M.

La Corte dichiara l’estinzione del giudizio di legittimità. Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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