Distanze costruzioni: la piscina va arretrata

La Corte di Cassazione ha confermato la condanna alla demolizione di una piscina e del relativo muro di contenimento costruiti in violazione delle distanze dal confine. La sentenza chiarisce che una piscina, anche se parzialmente interrata ma dotata di solidità e stabilità, rientra nella nozione di ‘costruzione’ ai fini del rispetto delle distanze legali. Le norme locali possono solo aumentare tali distanze, non derogare alla definizione civilistica. Pertanto, le eccezioni previste dal piano urbanistico comunale per piscine ‘inserite nella morfologia del terreno’ non si applicano a strutture realizzate con terrapieni artificiali e opere in cemento armato, che devono rispettare le norme sulle distanze costruzioni.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanze Costruzioni: Anche la Piscina Deve Rispettare i Confini

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio fondamentale in materia edilizia: il rispetto delle distanze costruzioni dai confini vale anche per le piscine. Quando un’opera presenta caratteristiche di stabilità e solidità, non può beneficiare di deroghe e deve essere considerata una costruzione a tutti gli effetti, soggetta alle normative del Codice Civile e dei regolamenti locali. Vediamo nel dettaglio il caso e le motivazioni della Corte.

I Fatti del Caso: Una Piscina Troppo Vicina

La vicenda ha origine dalla costruzione di una piscina su un fondo privato. La proprietaria confinante citava in giudizio la vicina, sostenendo che la piscina e il relativo muro di contenimento in cemento armato fossero stati realizzati in violazione della distanza minima di 5 metri dal confine, prescritta dal Piano Urbanistico Comunale (PUC) di Genova.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, ordinando la demolizione del manufatto. La Corte d’Appello, pur dichiarando nulla la sentenza di primo grado per un difetto di motivazione, riesaminava il caso nel merito e giungeva alla stessa conclusione: la piscina violava le distanze legali e doveva essere demolita.

La proprietaria della piscina si rivolgeva quindi alla Corte di Cassazione, sostenendo che la sua opera non dovesse essere considerata un ‘edificio’ o una ‘costruzione’ ai fini delle distanze e che, in ogni caso, dovesse rientrare in una specifica deroga prevista dal PUC per le ‘piscine a carattere pertinenziale inserite nel terreno nel rispetto della morfologia del terreno’.

La Nozione di Costruzione e le Distanze dal Confine

La questione centrale ruotava attorno all’interpretazione del concetto di ‘costruzione’. Secondo la difesa, il regolamento locale, nel fissare una distanza per gli ‘edifici’, non intendeva includere opere come una piscina. Inoltre, la deroga per le piscine inserite nel terreno avrebbe dovuto, a suo avviso, escludere l’applicazione delle norme sulle distanze.

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi di ricorso, basando la sua decisione su principi consolidati.

Le Motivazioni della Cassazione sulle Distanze Costruzioni

Gli Ermellini hanno chiarito diversi punti cruciali, rafforzando l’interpretazione rigorosa delle norme a tutela dei rapporti di vicinato e dell’ordinato assetto del territorio.

La Nozione Unica di ‘Costruzione’ del Codice Civile

Il primo punto fondamentale ribadito dalla Corte è che, ai sensi dell’art. 873 del Codice Civile, esiste una nozione unica di costruzione. Questa comprende qualsiasi opera non completamente interrata che presenti i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo. I regolamenti comunali, essendo norme secondarie, non possono modificare questa nozione civilistica. Essi possono solo stabilire una distanza maggiore di quella minima prevista dal Codice, ma non possono ridefinire cosa sia o non sia una costruzione per escluderla dalle regole.

Nel caso specifico, la perizia tecnica (c.t.u.) aveva accertato che la piscina, di dimensioni significative (7,00 m x 3,90 m, profonda 1,10 m), era poggiata su un basamento in calcestruzzo e contenuta da un terrapieno di riporto e un muro di sostegno in cemento armato. Tali caratteristiche strutturali la qualificavano inequivocabilmente come una ‘costruzione’ solida e stabile, soggetta quindi alle norme sulle distanze costruzioni.

L’Irrilevanza della Deroga del Piano Urbanistico

La Corte ha poi analizzato la deroga invocata dalla ricorrente. Il PUC locale escludeva dal rispetto delle distanze le piscine ‘inserite nel terreno realizzati nel rispetto della morfologia del terreno’.

Tuttavia, i giudici hanno evidenziato come la piscina in questione non rientrasse in questa eccezione. La deroga, infatti, è applicabile solo a piscine realmente interrate nel profilo naturale del terreno, senza alterazioni significative del suolo. Al contrario, l’opera in esame era stata realizzata creando un terrapieno artificiale sostenuto da un imponente muro, modificando così la morfologia originaria. Una tale struttura non può beneficiare di alcuna deroga e deve rispettare la distanza di 5 metri dal confine come qualsiasi altra costruzione fuori terra.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

L’ordinanza della Cassazione ha importanti implicazioni pratiche per chi intende realizzare una piscina o altre opere pertinenziali nel proprio giardino:

1. Definizione Ampia di Costruzione: Qualsiasi manufatto stabile e non completamente interrato è una ‘costruzione’ e deve rispettare le distanze. Non ci si può basare su definizioni restrittive o distinzioni tra ‘edificio’ e ‘costruzione’ contenute nei regolamenti locali se queste contrastano con il principio civilistico.
2. Attenzione alle Deroghe: Le eccezioni previste dai piani urbanistici devono essere interpretate restrittivamente. Se una deroga è concessa a condizione che non si alteri la morfologia del terreno, qualsiasi opera che comporti terrapieni, riporti di terra o muri di contenimento sarà esclusa dal beneficio.
3. Rischio di Demolizione: Costruire in violazione delle distanze legali espone al rischio concreto di una condanna alla demolizione o all’arretramento dell’opera, oltre al pagamento delle spese legali. Prima di iniziare i lavori, è essenziale una verifica scrupolosa delle norme nazionali e locali con un tecnico qualificato.

Una piscina è considerata una ‘costruzione’ ai fini del rispetto delle distanze legali dal confine?
Sì. La Corte di Cassazione ha stabilito che una piscina, anche se solo parzialmente interrata, che rivela caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione rispetto al suolo (come una struttura in calcestruzzo armato), rientra a pieno titolo nella nozione civilistica di ‘costruzione’ e deve quindi rispettare le distanze previste dalla legge e dai regolamenti locali.

I regolamenti edilizi comunali possono prevedere eccezioni che consentono di costruire una piscina a una distanza inferiore a quella legale?
I regolamenti locali possono prevedere deroghe, ma queste vanno interpretate in modo restrittivo. Nel caso esaminato, la deroga era prevista solo per piscine inserite nel profilo naturale del terreno. Poiché la piscina era contenuta da un terrapieno artificiale e un muro di sostegno, la Corte ha ritenuto che tale deroga non fosse applicabile, in quanto la morfologia del terreno era stata alterata.

Qual è la conseguenza della violazione delle norme sulle distanze dal confine previste dal piano regolatore comunale?
La violazione delle norme sulle distanze contenute negli strumenti urbanistici locali, che integrano la disciplina del codice civile, comporta la condanna ad arretrare la costruzione fino al ripristino della distanza legale prevista. Il vicino ha quindi diritto a ottenere la demolizione della parte di opera costruita in violazione delle norme.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 345 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 345 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27100/2021 R.G. proposto da:

NOMECOGNOME elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME -ricorrente- contro

COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 943/2021 depositata il 20/09/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 943/2021 della Corte d’appello di Genova, depositata il 20 settembre 2021.

Resiste con controricorso NOME COGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4 -quater , e 380 -bis. 1, c.p.c. La ricorrente ha depositato memoria.

La Corte d’appello ha dichiarato nulla per carenza di motivazione la sentenza di primo grado resa dal Tribunale di Genova n. 2102/2018, che aveva condannato NOME COGNOME alla demolizione del muro di contenimento della piscina da lei realizzata nel 2017 sul fondo identificato con il mappale 1557 del foglio 15 del nuovo Catasto terreni del Comune di Genova, in violazione delle distanze dalla proprietà dell’attrice NOME COGNOME La domanda di NOME COGNOME è stata comunque accolta anche dalla Corte d’appello di Genova, ordinando a NOME COGNOME la demolizione del manufatto costituito da terrapieno di riporto e muro in cemento armato. I giudici di appello hanno ravvisato la violazione dell’art. 15 del PUC del Comune di Genova, che prescrive per le nuove costruzioni la distanza di 5 m. dal confine, disattendendo l’argomentazione difensiva della convenuta secondo cui l’art. 873 c.c. prevede la distanza tra costruzioni, mentre, nella fattispecie concreta, al confine con la proprietà Salidu vi è un terreno. La sentenza impugnata ha considerato, quindi, che la norma locale, che prevede la distanza di 5 m. della costruzione dal confine, è norma integrativa applicabile al caso in esame. Né rileva in senso, contrario, secondo la Corte d’appello, che la costruzione denunciata sia una piscina, alla stregua del punto 23 dell’articolo 11 delle norme generali del PUC, il quale sottrae alla disciplina delle distanze previste
dal regolamento le ‘piscine a carattere pertinenziale e invasi d’acqua da intendersi quali manufatti inseriti nel terreno realizzati nel rispetto della morfologia del terreno’. Ciò perché, hanno spiegato i giudici di appello, le risultanze della c.t.u. avevano evidenziato che ‘la piscina oggetto di causa ha caratteristiche che non le consentono di rientrare in questa deroga. La deroga, infatti, è riferita a piscine interrate nel profilo naturale del terreno, non in terrapieni artificiali realizzati mediante la costruzione di manufatti di contenimento di una certa consistenza. Dagli accertamenti effettuati dallo stesso consulente e non oggetto di contestazione, risulta che il manufatto oggetto di causa “si costituisce di una piscina interrata a forma di “fagiolo” avente dimensioni massime in larghezza 3,90 m. e lunghezza 7,00 m. con profondità costante di 1,10 m. La vasca è di tipo prefabbricato appoggiata su un basamento in cls realizzato in opera, contornata da un terrapieno retto da un muro di sostegno in calcestruzzo armato.’ Si tratta, dunque, di una piscina “per buona parte inserita nel profilo del terreno esistente e per un’altra fuori dallo stesso, contenuta da un terrapieno di riporto e un muro in c.a.” (pag. 15 ctu). L’elaborato planimetrico allegato alla c.t.u. rende ampiamente le significative dimensioni dell’opera strutturale in cemento armato, che non può, pertanto, sfuggire alla disciplina regolamentare, non potendo essere inquadrata in nessun manufatto per cui è prevista la deroga al regime delle distanze’.
4. Il primo motivo del ricorso di NOME COGNOME denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 15 e 11 comma 19 del Piano Urbanistico Comunale del Comune di Genova, in quanto integrativi dell’art. 873 c.c., anche con riferimento alla violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e 2697 c.c. La censura segnala che ‘l’art. 15 del Piano Urbanistico Comunale del Comune di Genova stabilisce che: ‘la distanza tra filo di fabbricazione di una costruzione fuori terra e la

linea di confine della proprietà non può essere inferiore a m. 5,00, per tutti gli edifici, comprese le serre, salvo diversi accordi con i confinanti’, nel riferirsi ‘alla distanza dal confine’, non fa riferimento alla nozione di costruzione, ma a quella di edificio’. Si aggiunge che ‘né la piscina, né il terrapieno di contenimento hanno alcun superficie agibile, tantomeno maggiore di 20 mq, né una tale caratteristica era stata mai dedotta e/o provata, da controparte’.

Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 11 comma 23 del Piano Urbanistico Comunale del Comune di Genova e dell’art. 38 del Regolamento Edilizio del Comune di Genova, in quanto integrativi dell’art. 873 c.c., anche con riferimento alla violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e 2697 c.c. In forza della prima norma, ‘i manufatti diversi dagli edifici non sono soggetti al rispetto delle distanze stabilite dal PUC’, comprendendosi tra tali manufatti esonerati le ‘piscine a carattere pertinenziale, con dimensione massima di 30 mc. di invaso di acqua, e invasi d’acqua da intendersi quali manufatti inseriti nel terreno realizzati nel rispetto della morfologia del terreno evitando il più possibile le trasformazioni dell’andamento del suolo …’. Viene altresì richiamata la nozione di edificio dettata dall’art. 38 del Regolamento Edilizio del Comune di Genova.
I due motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, sono palesemente infondati.

5.1. L’art. 15 delle Norme generali del Piano Urbanistico del Comune di Genova prescrive una distanza tra filo di fabbricazione di una costruzione fuori terra e linea di confine della proprietà non inferiore a m. 5,00 per tutti gli edifici.

Si tratta, dunque, di norma dello strumento urbanistico che integra la disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolate dagli artt. 873 e ss. c. c., stabilendo la distanza minima delle costruzioni dal

confine del fondo e non tra contrapposti edifici, al fine di armonizzare l’interesse pubblico ad un ordinato assetto urbanistico del territorio con l’interesse privato relativo ai rapporti intersoggettivi di vicinato. La violazione di tali norme comporta la condanna ad arretrare la costruzione sino al rispetto della distanza prevista quale minima dal confine dal piano regolatore generale del Comune (Cass. Sez. Unite n. 20107 del 2014).

In tema di distanze legali, peraltro, esiste, ai sensi dell’art. 873 c.c., una nozione unica di costruzione, consistente in qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalla tecnica costruttiva adoperata. I regolamenti comunali, invero, essendo norme secondarie, non possono modificare tale nozione codicistica, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, poiché il rinvio contenuto nella seconda parte dell’art. 873 c.c. ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una distanza maggiore (Cass. n. 23843 del 2018; n. 144 del 2016; n. 19530 del 2005).
Né, dunque, ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti c.c., la nozione di costruzione può identificarsi con quella di edificio (Cass. n. 15972 del 2011; n. 23856 del 2018).

Da ciò l’irrilevanza dei riferimenti che fa la ricorrente alle definizioni di ‘costruzione’, ‘edificio’, ‘piscine a carattere pertinenziale’, contenute nelle norme edilizie locali.

6. In presenza, quindi, di norma del Piano regolatore Generale, integrativa rispetto alla disciplina dettata dal codice civile nelle materie disciplinate dall’art. 873 e segg., che stabilisce una determinata distanza minima delle costruzioni dal confine del fondo, è da computare per la misurazione di detta distanza, in quanto rientra nel concetto civilistico di costruzione, altresì la piscina, solo in parte

interrata, contenuta da un terrapieno di riporto e da un muro in calcestruzzo armato (nella specie avente dimensioni in larghezza di 3,90 m., in lunghezza di 7,00 m. ed in profondità di 1,10 m.), trattandosi di opera che rivela i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo, e che si connota per uno spazio ben definito, strutturalmente limitato in maniera definitiva e non precaria, sia con riferimento alla sua base che alle pareti circostanti, in modo da assicurare la possibilità del contenimento dell’acqua.
Il ricorso deve, pertanto, essere rigettato, regolandosi secondo soccombenza le spese processuali del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo in favore della controricorrente.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dalla controricorrente, che liquida in complessivi € 4 . 200,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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