Distanza tra costruzioni: quando una porta è veduta?

Una società immobiliare ha citato in giudizio i vicini, chiedendo l’arretramento della loro costruzione per violazione della distanza tra costruzioni, sostenendo che una grande porta sul proprio capannone costituisse una ‘veduta’. La Corte di Cassazione, confermando la decisione d’appello, ha respinto il ricorso. Ha chiarito che una porta non può essere qualificata come veduta, a meno che la sua struttura specifica non consenta di affacciarsi e guardare sul fondo altrui (come una porta-finestra). Di conseguenza, la norma che impone una distanza di 10 metri per le ‘pareti finestrate’ non era applicabile al caso di specie.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanza tra costruzioni: quando una semplice porta non è una “veduta”?

La regolamentazione della distanza tra costruzioni rappresenta uno dei pilastri del diritto immobiliare, volto a bilanciare il diritto di proprietà con le esigenze di salubrità, sicurezza e decoro urbano. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 359/2024) offre un importante chiarimento su un aspetto cruciale: quando un’apertura, come una porta, può essere considerata una ‘veduta’ e, di conseguenza, far scattare l’obbligo di rispettare la distanza minima di dieci metri. Analizziamo insieme questo caso per comprenderne le implicazioni pratiche.

I Fatti di Causa: La Controversia sulla Distanza

Una società, proprietaria di un capannone commerciale, conveniva in giudizio i proprietari di un fondo vicino. La società lamentava che i vicini avessero edificato un immobile violando le distanze legali e urbanistiche. In particolare, sosteneva che la parete del proprio capannone fosse ‘finestrata’, in quanto dotata di un grande portone, e che pertanto la nuova costruzione dovesse essere arretrata a una distanza minima di dieci metri, come previsto dall’art. 9 del D.M. 1444/1968.

Il Tribunale di primo grado accoglieva la domanda, condannando i vicini ad arretrare il loro edificio. La decisione, tuttavia, veniva completamente riformata in secondo grado.

La Decisione della Corte d’Appello

La Corte d’Appello di Catania, ribaltando la sentenza di primo grado, respingeva la domanda della società. I giudici distrettuali avevano stabilito che il portone di accesso al capannone non possedeva le caratteristiche di una vera e propria ‘veduta’, non essendo strutturato in modo da consentire un comodo affaccio sul fondo del vicino. Di conseguenza, secondo la Corte territoriale, non poteva trovare applicazione la normativa sulla distanza minima di dieci metri prevista per le pareti finestrate.

Il Ricorso in Cassazione e la questione sulla distanza tra costruzioni

Contro la sentenza d’appello, la società proponeva ricorso per cassazione, basato su due motivi principali. In primo luogo, lamentava l’omesso esame di un fatto decisivo, ossia che il portone avesse le caratteristiche di una veduta, idonea a consentire l’inspectio e la prospectio non solo sul cortile di pertinenza, ma anche sulla proprietà altrui. In secondo luogo, denunciava la violazione e falsa applicazione delle norme sulle distanze, sostenendo che qualsiasi apertura che permetta di guardare all’esterno, inclusa una porta, dovesse essere considerata ai fini del calcolo della distanza tra costruzioni.

I vicini resistevano con un controricorso, contenente anche un ricorso incidentale condizionato, per far valere le proprie ragioni nel caso in cui il ricorso principale fosse stato accolto.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso principale, ritenendolo infondato. Gli Ermellini hanno fornito una chiara e precisa interpretazione della normativa, consolidando un principio di diritto fondamentale in materia.

La nozione di “Veduta” e la sua applicazione

Il punto centrale della decisione riguarda la qualificazione giuridica del portone. La Cassazione ha ribadito che, in linea di principio, «una porta non può ordinariamente dare luogo a una veduta (…), salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta finestra)».

La Corte ha specificato che la valutazione compiuta dai giudici d’appello, secondo cui il portone non presentava le caratteristiche di una porta-finestra, costituiva un apprezzamento di merito, insindacabile in sede di legittimità. L’omesso esame di singoli elementi istruttori, come una consulenza tecnica, non equivale all’omesso esame di un fatto storico decisivo, specialmente quando il giudice ha comunque preso in considerazione la questione nella sua interezza.

La corretta interpretazione delle “Pareti Finestrate” e la distanza tra costruzioni

Di conseguenza, la Corte ha concluso che la disciplina legale e regolamentare in materia di distanze, che fa riferimento alle ‘pareti finestrate’, si applica esclusivamente alle pareti dotate di aperture qualificabili come ‘vedute’. Non rientrano in questa categoria le pareti su cui si aprono semplici ‘luci’ (che permettono solo il passaggio di luce e aria senza consentire l’affaccio) o, come nel caso di specie, porte che non sono strutturate per consentire l’inspectio et prospectio.

Poiché il portone del capannone non è stato qualificato come veduta, è stata correttamente esclusa l’applicabilità della norma che impone la distanza minima di dieci metri.

Conclusioni

La sentenza n. 359/2024 della Corte di Cassazione consolida un principio fondamentale: non ogni apertura su un muro fa scattare l’obbligo del rispetto delle distanze previste per le pareti finestrate. Ai fini dell’applicazione della distanza minima di dieci metri, è necessario che l’apertura sia una ‘veduta’ in senso tecnico, ovvero che permetta un comodo e agevole affaccio sul fondo del vicino. Una semplice porta di accesso, priva di tali caratteristiche, non rientra in questa categoria. Questa decisione offre un importante criterio interpretativo per dirimere le frequenti controversie tra vicini, sottolineando la necessità di una valutazione concreta della struttura e della funzione di ogni apertura edilizia.

Una porta di accesso a un capannone può essere considerata una ‘veduta’ ai fini della distanza tra costruzioni?
No, secondo la sentenza, una porta non può essere ordinariamente considerata una veduta, a meno che non sia strutturata in modo specifico per consentire di affacciarsi e guardare nel fondo del vicino, come ad esempio una porta-finestra.

La regola della distanza minima di 10 metri per le ‘pareti finestrate’ si applica anche a muri con semplici porte che non permettono di affacciarsi?
No, la Corte ha chiarito che la dizione ‘pareti finestrate’, contenuta nei regolamenti edilizi che si ispirano all’art. 9 del D.M. 1444/1968, si riferisce esclusivamente alle pareti munite di finestre qualificabili come vedute. La norma non si estende a pareti con aperture che non consentono l’affaccio, come le luci o semplici porte.

Cosa succede al ricorso incidentale condizionato se il ricorso principale viene respinto?
Se il ricorso principale viene respinto, il ricorso incidentale condizionato viene ‘assorbito’. Ciò significa che la Corte non lo esamina nel merito, poiché era stato proposto solo a condizione che il ricorso principale venisse accolto, condizione che non si è verificata.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 359 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 359 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 05/01/2024

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 11152/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , elettivamente domiciliata in Roma alla INDIRIZZO presso lo studio RAGIONE_SOCIALE ‘ AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentata e difesa

– ricorrente principale –

contro

NOME e NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (indirizzo p.e.c. indicato nel controricorso: EMAIL)

controricorrenti/ricorrenti in via incidentale condizionata avverso la SENTENZA RAGIONE_SOCIALEa CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 1813/2017 pubblicata il 10 ottobre 2017

Udita la relazione svolta nella pubblica udienza del 10 ottobre 2023 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero, in persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, il quale ha concluso per il rigetto del ricorso

Udito per la ricorrente l ‘ AVV_NOTAIO, per delega RAGIONE_SOCIALE ‘ AVV_NOTAIO.

FATTI DI CAUSA

RAGIONE_SOCIALE, nell ‘ allegata qualità di proprietaria di un capannone ad uso commerciale, asseritamente munito di parete finestrata, sito in Acireale INDIRIZZO Maria degli Ammalati alla INDIRIZZO, conveniva in giudizio, davanti alla locale sezione distaccata del Tribunale di Catania, i suoi vicini NOME COGNOME e NOME COGNOME, chiedendo di accertare che questi ultimi avevano realizzato sul loro fondo un edificio in violazione RAGIONE_SOCIALEe distanze prescritte dalla legge e dagli strumenti urbanistici e, per l ‘ effetto, di condannarli ad arretrare la costruzione a una distanza minima di dieci metri dalla suddetta parete, giusta quanto stabilito dall ‘ art. 9 D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.
Radicatosi il contraddittorio, si costituivano i convenuti, i quali contestavano la fondatezza RAGIONE_SOCIALE ‘ avversa pretesa.

All ‘ esito del giudizio, in accoglimento RAGIONE_SOCIALEa domanda, il Tribunale adìto condannava la COGNOME e il COGNOME, con vincolo di solidarietà, «a portare l ‘ edificio meglio descritto in motivazione ad una distanza di metri dieci dalla parete finestrata RAGIONE_SOCIALE ‘ edificio attoreo» , ponendo a loro carico le spese processuali.

La decisione veniva impugnata dai soccombenti davanti alla Corte d ‘ Appello di Catania, la quale, con sentenza n. 1813/2017 del 10 ottobre 2017, in riforma RAGIONE_SOCIALEa pronuncia di primo grado, respingeva la domanda avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE, condannandola alla rifusione RAGIONE_SOCIALEe spese del doppio grado di giudizio.

Contro questa sentenza la prefata società ha proposto ricorso per cassazione sulla base di due motivi.

I COGNOMECOGNOME hanno resistito mediante la notifica di un controricorso contenente anche ricorso incidentale condizionato, affidato a tre motivi.

Con ordinanza interlocutoria n. 9562/2020 del 25 maggio 2020,

non ravvisando i presupposti per la pronuncia in camera di consiglio, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 375, co mma 1, nn. 1) e 5) c.p.c., la Sesta Sezione Civile ha rimesso la causa alla pubblica udienza di questa Sezione semplice, giusta il disposto RAGIONE_SOCIALE‘art. 380 -bis , ultimo comma, del medesimo codice.

Nei termini di cui all ‘art. 378 c.p.c. i l Pubblico Ministero ha depositato memoria, con la quale ha concluso per il rigetto del ricorso principale, e i controricorrenti hanno depositato memoria illustrativa.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso principale viene lamentato l ‘o messo esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti.

Si assume che avrebbe errato la Corte d ‘ Appello di Catania nell ‘affermare che la parete del capannone di proprietà RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE è priva di aperture qualificabili come vedute e che, conseguentemente, nel caso di specie non può trovare applicazione la disciplina dettata dall ‘ art. 9 n. 2) D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.

Il giudice distrettuale avrebbe, infatti, tralasciato di considerare che detta parete è munita di un portone di accesso avente le caratteristiche di una vera e propria veduta, in quanto idonea a consentire l ‘ inspectio e la prospectio non solo sul cortile di pertinenza esclusiva, ma anche verso la proprietà altrui, come evincibile dalla relazione redatta dal c.t.u. nominato in grado d ‘ appello.

Con il secondo motivo sono denunciate la violazione e la falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 9 n. 2) D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, in combinato disposto con l ‘ art. 9, punti 1, 3 e 4 del Regolamento Edilizio del Comune di Acireale e con le relative norme di attuazione, approvate dal RAGIONE_SOCIALE con deliberazione n. 119 del 6 agosto 1981 e dall ‘ RAGIONE_SOCIALE con deliberazione n. 64/82 del 22 febbraio 1982.

Si deduce che, ai fini RAGIONE_SOCIALE ‘ applicabilità RAGIONE_SOCIALEe disposizioni innanzi richiamate, prescriventi in tutti i casi una distanza minima assoluta di dieci metri fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, integra veduta anche una porta, destinata in generale all ‘ accesso ai locali e all ‘ uscita da essi, qualora la sua conformazione renda obiettivamente possibile l ‘ «inspectio et prospectio in alienum» , come appunto nella specie.

Con il primo motivo del ricorso incidentale condizionato vengono prospettati l ‘ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, nonché la violazione del combinato disposto degli artt. 873, 874 e 877 c.c., RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 2697 del medesimo codice e degli artt. 115 e 116 c.p.c..

Si sostiene, al riguardo: che la RAGIONE_SOCIALE, pur essendone onerata, non avrebbe dimostrato l ‘anteriorità RAGIONE_SOCIALEa co struzione del proprio capannone rispetto a quella RAGIONE_SOCIALE ‘ edificio realizzato sul loro fondo dai vicini; che, in mancanza di detta prova, non può trovare applicazione la norma del regolamento edilizio locale invocata dalla società attrice, prescrivente la distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate e pareti di edifici frontistanti, dovendo questa essere osservata soltanto da chi costruisce per secondo.
Con il secondo motivo sono denunciati l ‘o messo esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, nonchè la violazione degli artt. 873 e 877 c.c., RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 9, comma 4, del Regolamento Edilizio del Comune di Acireale, relativo alla zona territoriale omogenea ‘ B ‘ , e degli artt. 115 e 116 c.p.c..

Si rileva, in proposito: che il fabbricato dei COGNOME–COGNOME ricade nella zona territoriale omogenea ‘ B ‘ del Comune di Acireale, nella quale il regolamento edilizio locale consente di costruire sul confine in aderenza; che, proprio in virtù RAGIONE_SOCIALEa menzionata previsione regolamentare, detto immobile era stato realizzato in aderenza a quello all ‘ epoca insistente sul terreno del confinante COGNOME COGNOME, interposto fra i fondi RAGIONE_SOCIALEe parti in conflitto; che, essendosi

legittimamente avvalsi di tale facoltà, gli odierni controricorrenti non erano tenuti ad osservare alcuna distanza rispetto alla parete del capannone di proprietà RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE

Con il terzo motivo vengono contestati l ‘ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione fra le parti, nonchè la violazione RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 873 c.c. e degli artt. 115 e 116 c.p.c..

Si argomenta, sul tema: che i fondi RAGIONE_SOCIALEe parti in causa non possono considerarsi confinanti, essendo fra loro interposto quello di proprietà del sunnominato COGNOME COGNOME; che, per tale ragione, risulta inapplicabile alla fattispecie in esame la disciplina legale in tema di distanze fra costruzioni, operante nel solo caso di fondi finitimi.

I due motivi del ricorso principale, che possono essere scrutinati insieme per la loro intima connessione, appaiono privi di fondamento.

Il fatto di cui la ricorrente lamenta l ‘ omesso esame ha in realtà formato oggetto di valutazione da parte RAGIONE_SOCIALEa Corte distrettuale catanese, la quale, dopo aver rilevato, in punto di diritto, che «una porta non può ordinariamente dare luogo a una veduta ( … ), salvo che sia strutturata in modo da consentire di guardare nel fondo del vicino (porta finestra)» , ha ritenuto, sulla scorta di un apprezzamento di merito, che il portone di accesso al capannone RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE s.s. non presenti le cennate caratteristiche RAGIONE_SOCIALEa porta-finestra, giungendo così ad escludere l ‘ applicabilità al caso di specie RAGIONE_SOCIALEa distanza di dieci metri fra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti imposta dall ‘ art. 9 n. 2) D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, richiamato dallo strumento urbanistico locale.
A ben vedere, ciò di cui la società impugnante si duole è che la Corte territoriale non avrebbe tenuto conto degli accertamenti condotti dal c.t.u. nominato in grado d ‘ap pello, dai quali sarebbe emerso che sulla parete del predetto capannone è presente un

portone di accesso dotato RAGIONE_SOCIALEe caratteristiche RAGIONE_SOCIALEa veduta.

Sennonchè, per costante giurisprudenza di questo Supremo Collegio, l ‘ omesso esame di elementi istruttori non è riconducibile al paradigma di cui all ‘art. 360, comma 1, n. 5) c.p.c. laddove il fatto storico rappresentato sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché questi non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie astrattamente rilevanti (cfr. Cass. n. 31452/2022, Cass. Sez. Un. n. 28547/2022, Cass. n. 27282/2002, Cass. n. 19362/2022).

D ‘altro canto, con il ricorso non viene denunciata la nullità RAGIONE_SOCIALE ‘impugnata sent enza, ai sensi RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 132, comma 2, n. 4), in relazione all ‘art . 360, comma 1, n. 4) c.p.c., per motivazione omessa o apparente, onde la Corte non è chiamata ad occuparsi di una simile questione.

A fronte RAGIONE_SOCIALE ‘ apprezzamento in fatto compiuto dalla Corte territoriale circa l ‘i nidoneità del portone di accesso al capannone RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE a consentire l ‘esercizio RAGIONE_SOCIALE ‘ «inspectio et prospectio» sul fondo dei COGNOME–COGNOME, deve altresì escludersi la configurabilità RAGIONE_SOCIALEa dedotta violazione o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALEe norme giuridiche evocate dalla ricorrente, in quanto, nella disciplina legale dei rapporti di vicinato, l ‘ obbligo di osservare determinate distanze nelle costruzioni sussiste esclusivamente rispetto alle vedute, e non anche alle luci, sicché la dizione ‘ pareti finestrate ‘ contenuta in un regolamento edilizio che si ispiri all ‘ art. 9 D.M. n. 1444 del 1968 non potrebbe che riferirsi alle sole pareti munite di finestre qualificabili come vedute, senza ricomprendere quelle sulle quali si aprono finestre cosiddette lucifere (cfr. Cass. n. 14730/2022, Cass. n. 10069/2020, Cass. n. 14091/2019, Cass. n. 26383/2016).
Per le ragioni esposte, il ricorso principale deve essere respinto, con conseguente assorbimento RAGIONE_SOCIALE ‘ impugnazione incidentale condizionata.

Le spese del presente grado di legittimità seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

Stante l ‘esito del giudizio, deve essere resa nei confronti RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE l ‘attestazione di cui all’art. 13, comma 1quater , D.P.R. n. 115 del 2002 (Testo Unico RAGIONE_SOCIALEe spese di giustizia).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito quello incidentale condizionato; condanna la RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore , a rifondere alla controparte le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi 5.200 euro (di cui 200 per esborsi), oltre al rimborso forfettario RAGIONE_SOCIALEe spese generali nella misura del 15% e agli accessori di legge. , D.P .R. n. 115 del 2002, dà atto RAGIONE_SOCIALEa sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte RAGIONE_SOCIALEa ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del
Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater comma 1bis RAGIONE_SOCIALEo stesso articolo, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa Seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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