Distanza tra costruzioni: quando non vale la prevenzione

La Corte di Cassazione ha stabilito che il principio di prevenzione in materia di distanza tra costruzioni non è applicabile quando entrambi i fondi confinanti sono già edificati. In questo caso, un proprietario aveva costruito un muro di contenimento sul confine, ritenendo di potersi avvalere della prevenzione. La Corte ha cassato la decisione d’appello, affermando che la nuova opera doveva rispettare la distanza minima dal confine prevista dal regolamento edilizio locale, poiché il criterio della prevenzione presuppone che i fondi siano inedificati.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanza tra costruzioni: quando il principio di prevenzione non si applica

Le norme sulla distanza tra costruzioni rappresentano un pilastro del diritto immobiliare, volte a garantire un’ordinata espansione urbanistica e a tutelare i diritti di luce, aria e sicurezza tra proprietà confinanti. Un concetto chiave in questa materia è il “principio di prevenzione”, che attribuisce un vantaggio a chi costruisce per primo. Tuttavia, una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito un importante limite a questo principio, specificando la sua inapplicabilità quando i fondi interessati sono già edificati. Analizziamo insieme la vicenda.

Il caso: un muro di contenimento sul confine

La controversia nasce tra due proprietari confinanti. Uno di essi, dopo aver acquistato un villino, realizzava un piazzale in cemento antistante l’abitazione, sopraelevando il livello del terreno e costruendo, a sostegno del nuovo terrapieno, un muro di contenimento esattamente sul confine con la proprietà vicina. La proprietaria del fondo confinante agiva in giudizio per ottenere la rimozione del muro, sostenendo che violasse la distanza minima di cinque metri dal confine, imposta dal regolamento edilizio comunale.

La controversia in primo e secondo grado

Il Tribunale rigettava la domanda, qualificando il manufatto come un semplice muro di contenimento di un dislivello naturale, non soggetto alle norme sulle distanze. La Corte d’Appello, invece, pur riconoscendo che il muro fosse una “costruzione” soggetta alle distanze legali, respingeva ugualmente la richiesta di rimozione. Secondo i giudici di secondo grado, il costruttore aveva legittimamente edificato sul confine in virtù del principio di prevenzione, dato che sul fondo della vicina non esisteva un fabbricato che fronteggiasse direttamente il nuovo muro.

La distanza tra costruzioni e il principio di prevenzione

Il principio di prevenzione, disciplinato implicitamente dagli articoli 873 e seguenti del codice civile, stabilisce che il proprietario che costruisce per primo su un fondo inedificato può determinare la posizione della costruzione, potendo scegliere se edificare sul confine, a una distanza pari alla metà di quella prescritta, o a una distanza maggiore. Questa scelta vincola il vicino, che dovrà adeguarsi quando a sua volta deciderà di costruire.

L’argomentazione della ricorrente in Cassazione

La proprietaria danneggiata ha impugnato la sentenza d’appello dinanzi alla Corte di Cassazione, sostenendo un punto cruciale: il principio di prevenzione non poteva essere invocato perché, al momento della costruzione del muro, entrambi i fondi erano già pacificamente edificati. Di conseguenza, i vicini avrebbero dovuto rispettare la norma del regolamento locale che imponeva una distanza inderogabile di cinque metri dal confine, salvo i casi di costruzione “in aderenza” a un fabbricato preesistente, ipotesi qui non verificatasi.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso, cassando la sentenza impugnata. Le motivazioni della decisione si fondano su due pilastri logico-giuridici.

La qualificazione del muro come “costruzione”

In primo luogo, la Cassazione ha confermato che un muro di contenimento, quando non si limita a sostenere un dislivello naturale ma serve a contenere un terrapieno artificiale che altera in modo significativo il profilo del terreno, deve essere considerato a tutti gli effetti una “costruzione”. Come tale, è pienamente soggetto al rispetto delle norme sulle distanze legali previste sia dal codice civile sia dai regolamenti edilizi locali, che integrano la disciplina codicistica.

L’inapplicabilità del criterio della prevenzione su fondi già edificati

Il punto centrale della decisione riguarda l’errata applicazione del principio di prevenzione da parte della Corte d’Appello. La Cassazione ha chiarito che tale principio presuppone che i fondi confinanti siano totalmente inedificati al momento della prima edificazione. Nel caso di specie, era pacifico che su entrambi i terreni esistessero già dei fabbricati al momento della realizzazione del muro contestato. Di conseguenza, il presupposto per l’applicazione della prevenzione veniva a mancare. Chi realizza una nuova opera su un fondo già edificato, confinante con un altro fondo anch’esso edificato, non può invocare la prevenzione, ma deve semplicemente rispettare le distanze minime imposte dalla legge e dai regolamenti locali. La circostanza che non vi fosse un edificio direttamente antistante il muro era irrilevante.

Le conclusioni: cosa insegna questa ordinanza

Questa ordinanza offre un importante chiarimento sui limiti applicativi del principio di prevenzione in materia di distanza tra costruzioni. La Corte di Cassazione ribadisce che la prevenzione è un criterio concepito per regolare la prima edificazione in un’area non ancora urbanizzata. Quando, invece, si interviene con nuove opere in un contesto già edificato, prevale la necessità di rispettare le distanze legali vigenti, senza che il primo costruttore possa vantare alcun diritto di scelta. La decisione sottolinea l’importanza di verificare non solo la normativa nazionale, ma anche e soprattutto i regolamenti edilizi locali, che possono imporre regole più stringenti a tutela del corretto assetto del territorio.

Un muro di contenimento è sempre considerato una “costruzione” ai fini delle distanze legali?
No. Lo diventa quando, come nel caso di specie, serve a contenere un terrapieno artificiale creato dall’uomo che modifica in modo significativo il dislivello preesistente tra i fondi. In tale ipotesi, è soggetto alle norme sulle distanze.

Il principio di prevenzione si applica se i fondi confinanti sono già entrambi edificati?
No. La Corte ha stabilito che il principio di prevenzione non è invocabile quando entrambi i fondi confinanti risultano già edificati al momento della realizzazione della nuova opera. Questo principio presuppone che i fondi siano inedificati.

È possibile costruire sul confine se un regolamento locale impone una distanza minima ma prevede un’eccezione per le costruzioni “in aderenza”?
Sì, ma solo a condizione che si costruisca appoggiandosi a un edificio preesistente situato sul fondo del vicino. Se non c’è alcun fabbricato a cui aderire, come nel caso esaminato, l’eccezione non si applica e va rispettata la distanza minima dal confine imposta dal regolamento.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 19689 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 19689 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 16/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6543/2022 R.G. proposto da :

NOME COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa da ll’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

COGNOME e COGNOME rappresentati e difesi da ll’avvocato NOME COGNOME

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di PALERMO n.1430/2021 depositata l’ 1.9.2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9.7.2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., all’esito di accertamento tecnico preventivo, COGNOME NOME, proprietaria, per successione testamentaria apertasi l’8.12.1991, di un fondo con annesso fabbricato in Bagheria, conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Palermo, NOME e COGNOME NOME, proprietari di un villino su due piani, in costruzione all’epoca dell’acquisto fattone con l’atto di compravendita del notaio NOME COGNOME del 21.11.2005, rep. n. 3108, e del fondo limitrofo, per ottenere la rimozione del muro da essi successivamente realizzato sul confine avente funzione di sostegno del piazzale antistante il villino, e delle condutture di scarico poste sul muro medesimo, che oltre a violare rispettivamente la distanza legale di cinque metri dal confine prescritta dalle norme tecniche di attuazione dello strumento urbanistico del Comune di Bagheria e la distanza prescritta dall’art. 889 cod. civ., avevano provocato lo scolo di acque sul suo fondo, e per il risarcimento dei danni conseguenti alle sue piantagioni.
Costituendosi in giudizio, i convenuti rilevavano che il muro sul confine doveva essere qualificato come muro di contenimento di un dislivello naturale tra i fondi, non soggetto all’osservanza delle distanze legali e chiedevano il la reiezione delle avverse pretese.

Istruita la causa mediante prove testimoniali e CTU, con sentenza n. 286/2018 il Tribunale di Palermo respingeva le domande di parte attrice.

La soccombente interponeva appello ed NOME e COGNOME NOME resistevano al gravame, domandando la conferma della pronuncia impugnata.

Con la sentenza n. 1430/2021 del 23.7/1.9.2021, la Corte d’Appello di Palermo, in parziale accoglimento del gravame, condannava gli appellati alla rimozione delle condutture collocate

sul muro posto sul confine. Il Giudice di seconde cure respingeva, invece, la doglianza volta ad ottenere la rimozione del muro per cui è causa, ritenendo, come già il Tribunale, che lo stesso avesse natura di ‘muro di contenimento’ e, dunque, di costruzione assoggettata alla disciplina delle distanze legali, da riferirsi, tuttavia, al confine anziché ad altra costruzione ubicata sul terreno limitrofo, in forza del richiamo ai regolamenti edilizi contenuto nell’art. 873 cod. civ.; inoltre, stante l’esonero dall’osservanza della distanza minima dai confini previsto per le costruzioni in aderenza dal regolamento edilizio comunale e dalle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Bagheria, secondo la Corte territoriale gli appellati avevano legittimamente edificato sul confine, in virtù del principio della prevenzione, dal momento che non vi erano costruzioni sul fondo della Tubiolo che fronteggiassero il muro in questione.
Avverso tale sentenza COGNOME NOME ha proposto ricorso a questa Corte, sulla scorta di un’unica doglianza. NOME e COGNOME NOME si sono costituiti con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1) Con un’unica censura la ricorrente denuncia, ai sensi dell’art. 360, comma 1°, n. 3) c.p.c., la violazione degli artt. 873, 874, 875 e 877 cod. civ., la violazione e/o falsa applicazione di regolamento edilizio comunale e delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Bagheria, ed in particolare la violazione dell’art. 52, comma 43, del regolamento edilizio del Comune di Bagheria dell’8.4.2002, la violazione dell’art. 5, comma 43 e dell’art. 72 delle norme tecniche di attuazione dell’8.4.2002, l’erronea applicazione alla fattispecie per cui è causa del cosiddetto criterio della prevenzione, ancorché al momento della realizzazione del piazzale e del muro di contenimento i fondi delle parti pacificamente fossero già edificati, e l’erronea applicazione alla fattispecie de qua della disciplina relativa alla costruzione in aderenza rispetto al preesistente villino su due piani in costruzione acquistato dai
coniugi COGNOME–COGNOME avente già molti anni prima le strutture essenziali completate.

La Corte territoriale avrebbe erroneamente applicato il principio della prevenzione, non invocabile nel caso di specie, poiché il muro oggetto di controversia pacificamente era stato realizzato successivamente agli edifici di entrambi i soggetti confinanti. Inoltre, la ricorrente sostiene, che il fondo di sua proprietà era stato edificato per primo a distanza dal confine, e che pertanto, ai vicini prevenuti era preclusa la possibilità di costruire sul confine in base al principio della prevenzione , prevedendo la norma locale la deroga alla distanza minima dal confine, solo per le costruzioni in aderenza a preesistenti fabbricati ubicati sul confine del fondo limitrofo, nella specie inesistenti.
L’unico motivo fatto valere dalla ricorrente, é inerente alla violazione e/o falsa applicazione del criterio della prevenzione sulla base della normativa locale (regolamento edilizio n. 148 dell’8.4.2002 ed art. 5 comma 43 ed art. 72 delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Bagheria), che impone nella zona agricola del Comune di Bagheria per le costruzioni (e quindi anche per il muro di contenimento di terrapieno artificiale dei controricorrenti correttamente qualificato come costruzione dalla sentenza impugnata) la distanza minima dal confine di cinque metri ‘ esclusi i casi di costruzione in aderenza ‘.
Il motivo é prospettato in relazione alla circostanza pacifica che entrambi i fondi delle parti erano già edificati al momento della realizzazione del suddetto muro sul confine, al fatto che la COGNOME fin dal ricorso ex art. 702 bis c.p.c. di primo grado aveva allegato di essere proprietaria di un terreno (particella 458 del foglio 24) con sovrastante fabbricato per successione testamentaria apertasi l’8.12.1991, mentre i controricorrenti avevano acquistato il villino in costruzione in Bagheria, contrada Porcarella, con atto di compravendita del notaio NOME COGNOME del 21.11.2005, rep. n.
3108, procedendo poi alla costruzione del muro in questione insieme alla realizzazione del piazzale in cemento antistante la villa successivamente, alterando il pregresso dislivello naturale esistente tra i fondi, come confermato dalla CTU, ed in relazione al fatto che l’impugnata sentenza ha ritenuto erroneamente applicabile il criterio della prevenzione a favore dei controricorrenti, respingendo la domanda della Tobiolo di riduzione in pristino, in quanto in corrispondenza del muro dei controricorrenti non vi era alcuna costruzione della Tubiolo, ancorché i controricorrenti non fossero stati i primi ad edificare il loro fondo.
Il motivo é fondato e merita accoglimento.

Va premesso che l’impugnata sentenza, a pagina 9, ha correttamente qualificato il muro di contenimento del piazzale in cemento realizzato dai controricorrenti, sul confine con la proprietà della Tubiolo, nell’ambito della ristrutturazione del preesistente villino, con elevazione del dislivello naturale preesistente, come costruzione, soggetta quindi alle relative distanze legali (in tal senso Cass. n.11664/2018; Cass. n. 23693/2014; Cass. n.22896/2007), e sempre correttamente ha ritenuto l’art. 52 comma 43 e l’art. 72 delle norme tecniche di attuazione del PRG del Comune di Bagheria (per le zone agricole), che impongono per le costruzioni la distanza minima dal confine di cinque metri ‘ esclusi i casi di costruzioni in aderenza ‘, come norme integrative delle disposizioni codicistiche sulle distanze tra costruzioni, la cui violazione dà diritto alla riduzione in pristino, oltre che al risarcimento del danno.
La Corte distrettuale ha però fornito un’interpretazione delle suddette norme locali non conforme alla lettera della disposizione, che permette di non rispettare la distanza minima dal confine di cinque metri solo per le costruzioni in aderenza ad un preesistente manufatto esistente sul confine, o in prossimità dello stesso, mentre nella specie la sentenza impugnata ha accertato che a

ridosso del confine in corrispondenza del muro in contestazione non vi é alcun fabbricato, ed ha erroneamente ritenuto che il principio della prevenzione sia invocabile da parte di chi costruisca sul confine anche quando il fondo confinante risulti già edificato, sol perché il fabbricato del confinante non é ubicato nella zona in cui é stata effettuata l’edificazione sul confine, richiamando precedenti di questa Corte (Cass. 29.5.2019 n. 14705 e Cass. 11.12.2015 n.25032), che però hanno riconosciuto la facoltà di costruire sul confine pur in presenza di una norma locale che imponga una distanza minima dal confine consentendo comunque la costruzione in aderenza, o in appoggio, solo in favore del primo costruttore, e presupponendo quindi che i fondi siano totalmente inedificati all’atto dell’edificazione sul confine, mentre é pacifico nel caso di specie che entrambi i fondi confinanti delle parti, al momento della realizzazione del piazzale in cemento armato e del muro di contenimento ad opera dei controricorrenti, risultavano già edificati.
Va aggiunto in ogni caso, che per giurisprudenza consolidata di questa Corte, anche se non fosse ritenuta certa l’anteriorità del fabbricato della Tubiolo rispetto al villino dei controricorrenti, essendo pacifica la realizzazione del muro in contestazione ben dopo la costruzione del villino, lo stesso preveniente deve rispettare il criterio costruttivo della precedente costruzione, e che altrimenti deve rispettare il distacco minimo previsto dalla legge, o dai regolamenti locali (Cass. ord. 29.5.2019 n. 14705; Cass. n.7762/1999; Cass. n. 1284/1992).
La sentenza impugnata va quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso di COGNOME NOMECOGNOME cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto e rinvia

alla Corte d’Appello di Palermo in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità. Così deciso nella camera di consiglio del 9.7.2025

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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