Distanza legale tra costruzioni: la terrazza conta?

In un caso di violazione della distanza legale tra costruzioni, la Corte di Cassazione ha confermato la decisione dei giudici di merito. È stato stabilito che una terrazza a sbalzo, per la sua stabilità e funzione, deve essere considerata a tutti gli effetti una ‘costruzione’ ai fini del calcolo delle distanze. Il ricorso dei proprietari del nuovo manufatto è stato respinto, consolidando il principio che anche le strutture accessorie rilevano nel rispetto delle normative edilizie e che la determinazione del confine si basa su atti di proprietà e non su semplici mappe catastali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 17 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanza Legale tra Costruzioni: Anche la Terrazza Va Considerata

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha ribadito un principio fondamentale in materia di distanza legale tra costruzioni: nel calcolo delle distanze non si deve tener conto solo delle pareti perimetrali di un edificio, ma di ogni elemento che ne ampli la consistenza e l’utilità. Questa pronuncia chiarisce come anche una terrazza a sbalzo possa essere qualificata come ‘costruzione’ ai fini del rispetto delle normative urbanistiche, risolvendo una controversia tra proprietari confinanti.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla citazione in giudizio di una coppia di coniugi da parte della proprietaria di un immobile confinante. L’attrice lamentava che i vicini avessero realizzato un manufatto in violazione della distanza legale di dieci metri tra fabbricati e di cinque metri dal confine, come previsto dallo strumento urbanistico locale. Oltre a ciò, contestava la costruzione di un muro che sconfinava nella sua proprietà.

L’attrice chiedeva quindi la demolizione delle opere illegittime (fabbricato, balconate e vedute), il risarcimento dei danni, la determinazione esatta del confine e la restituzione della porzione di terreno indebitamente occupata.

Le Decisioni di Primo e Secondo Grado

Il Tribunale di primo grado, avvalendosi di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), accoglieva le richieste dell’attrice. Condannava i convenuti ad arretrare il loro fabbricato di dieci metri, accertava il confine tra le proprietà e ordinava la restituzione di oltre 22 mq di terreno occupato illegittimamente.

I coniugi soccombenti proponevano appello, ma la Corte d’Appello confermava integralmente la sentenza di primo grado. I giudici d’appello sottolineavano due punti cruciali:
1. Correttezza del calcolo della distanza: La distanza era stata correttamente misurata non dalla parete dell’edificio dell’attrice, ma dalla sua terrazza a sbalzo. Quest’ultima, essendo una struttura accessoria con caratteristiche di consistenza e stabilità, destinata ad ampliare l’edificio, andava considerata come parte della costruzione.
2. Correttezza della determinazione del confine: Il confine era stato individuato basandosi non su semplici mappe catastali, ma su un atto di cessione e divisione del 1982, confrontato con lo stato dei luoghi.

Il Ricorso in Cassazione e la questione della distanza legale tra costruzioni

Insoddisfatti, i coniugi ricorrevano in Cassazione, sollevando due motivi principali. Con il primo, criticavano l’operato del CTU, accusandolo di non aver svolto adeguatamente gli accertamenti. Con il secondo, sostenevano erroneamente che l’azione della vicina fosse una actio negatoria servitutis non trascritta e che la decisione si basasse solo su dati catastali privi di efficacia probatoria.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato entrambi i motivi, dichiarandoli inammissibili e infondati.

Sul primo punto, i Giudici hanno chiarito che una critica generica alla diligenza professionale del consulente tecnico non costituisce un valido motivo di ricorso. La Corte ha inoltre ribadito la correttezza della decisione di merito: la terrazza, avendo caratteri di solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, e essendo destinata ad estendere la consistenza del fabbricato, è stata correttamente qualificata come ‘costruzione’. Pertanto, la distanza legale tra costruzioni andava misurata a partire da essa.

Sul secondo motivo, la Suprema Corte ha specificato la natura delle azioni intraprese dalla proprietaria. Non si trattava di una actio negatoria servitutis, ma di un’azione per far rispettare le distanze legali combinata con un’azione di regolamento di confini. In questo contesto, l’eventuale mancata trascrizione della domanda giudiziale è irrilevante tra le parti in causa. Inoltre, è stato confermato che il confine non è stato determinato sulla base di semplici risultanze catastali, ma su un titolo di proprietà valido (l’atto di divisione del 1982), come correttamente evidenziato dalla CTU.

Conclusioni

La decisione della Cassazione consolida due importanti principi del diritto immobiliare. In primo luogo, la nozione di ‘costruzione’ ai fini del calcolo delle distanze legali è ampia e include tutti gli elementi edilizi che, per stabilità e funzione, estendono l’ingombro di un fabbricato, come terrazze e balconate. In secondo luogo, nelle azioni di regolamento di confini, i titoli di proprietà prevalgono sulle semplici mappe catastali, che hanno un valore meramente sussidiario. Questa ordinanza rappresenta un monito per chi costruisce: ogni elemento, anche accessorio, deve rispettare le normative per evitare costose demolizioni e contenziosi.

Cosa si intende per ‘costruzione’ ai fini del calcolo della distanza legale tra edifici?
Secondo la Corte, per ‘costruzione’ si intende non solo l’edificio principale, ma anche qualsiasi struttura accessoria che presenti caratteri di solidità, stabilità, immobilizzazione al suolo e sia destinata a estendere e ampliare la consistenza del fabbricato. Una terrazza a sbalzo rientra in questa definizione.

Come viene stabilito il confine tra due proprietà se non è chiaramente visibile?
In assenza di un confine di fatto riconosciuto da entrambe le parti, il giudice lo determina sulla base dei rispettivi titoli di proprietà, come un atto di compravendita o di divisione. Le risultanze catastali hanno un valore probatorio secondario e possono essere utilizzate solo in mancanza di altri elementi.

È sufficiente criticare l’operato del consulente tecnico del giudice (CTU) per vincere un ricorso in Cassazione?
No. La Corte ha stabilito che una critica generica alla diligenza professionale del CTU non è un vizio della sentenza. Per contestare efficacemente una decisione basata su una CTU, è necessario individuare uno specifico errore logico o giuridico nel ragionamento del giudice che ha fatto proprie le conclusioni del consulente, e non limitarsi a lamentare una presunta negligenza dell’ausiliario.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 24772 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 24772 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/09/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 13903/2020 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dagli avvocati COGNOME (CODICE_FISCALE) e COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al ricorso,

-ricorrenti- contro

NOME, elett.te domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE, che la rappresenta e difende per procura in calce al controricorso,

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n.171/2020 depositata il 16.1.2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del l’ 11.9.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 7.2.2013 NOME, proprietaria di un fabbricato su tre piani fuori terra realizzato nel 1985 avente accesso dall’annessa area di pertinenza, sito in Comune di Somma Vesuviana, INDIRIZZO, conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Nola i coniugi COGNOME NOME e COGNOME NOME, proprietari confinanti, lamentando che gli stessi nel 1996 avevano realizzato un manufatto in violazione della distanza legale tra fabbricati di 10 metri e della distanza legale di 5 metri dal confine, previste dal vigente strumento urbanistico, ed avevano altresì costruito un muro che sconfinava sulla sua proprietà.
La NOME chiedeva la condanna dei confinanti alla demolizione del fabbricato, delle balconate e delle vedute realizzati in violazione delle distanze legali ed al risarcimento dei danni subiti, la determinazione dell’esatto confine tra i fondi, con condanna dei convenuti alla rimozione del muro con ripristino dello stato dei luoghi e rilascio della porzione del suo terreno indebitamente occupata.

Si costituivano in primo grado i convenuti, che contestavano genericamente le domande della NOME, e producevano una relazione tecnica di parte per sostenere che non vi era stata violazione della distanza legale tra fabbricati frontistanti di dieci metri se la distanza veniva calcolata tra le pareti dei due fabbricati.

Espletata CTU, il Tribunale di Nola, con la sentenza n. 2462/2015 del 23.9.2015, condannava i convenuti ad arretrare il loro fabbricato di dieci metri rispetto al frontistante edificio della NOME, accertava il confine tra la particella 1720 del foglio 15 dei convenuti e la particella 140 della NOME, condannando i convenuti a restituirle la porzione di 22,13 mq di quest’ultima, indebitamente occupata, rigettava le altre domande dell’attrice e condannava i convenuti al pagamento delle spese processuali e di CTU.
Appellata la sentenza di primo grado da COGNOME NOME e COGNOME NOME, la Corte d’Appello di Napoli, nella resistenza della NOME, con la sentenza n.171/2020 del 20.12.2019/16.1.2020, rigettava l’appello e condannava gli appellanti al pagamento delle spese processuali di secondo grado, da distrarre in favore del legale antistatario dell’appellata, AVV_NOTAIO.

In particolare la Corte d’Appello riteneva che correttamente era stata calcolata la distanza del fabbricato dei coniugi COGNOME dalla terrazza a sbalzo poggiante su muro di controterra della NOME al primo livello e non dalla parete del fabbricato di quest’ultima, determinandola in m 4,46 e non in m 10,22, in quanto la terrazza era una struttura accessoria del fabbricato connotata da consistenza e stabilità e destinata ad estenderne ed ampliarne la consistenza, da considerare quindi come opera edilizia soggetta alla normativa sulle distanze legali; che correttamente era stato determinato dalla sentenza di primo grado il confine tra le proprietà delle parti basandosi sulla CTU espletata, che a sua volta si era fondata sul frazionamento allegato all’atto di cessione e divisione del 28.2.1982 e sul raffronto dello stesso con lo stato dei luoghi dal medesimo rilevato nel contraddittorio delle parti; che la mancanza di precedenti contestazioni della NOME allo sconfinamento dei coniugi COGNOME non poteva essere intesa come acquiescenza comportante un consolidamento del
confine di fatto sia per mancanza di univocità della condotta della NOME, sia perché un eventuale accordo in tal senso avrebbe richiesto per la validità la forma scritta, trattandosi di diritti reali immobiliari.

Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso a questa Corte, notificato a NOME il 12.5.2020 COGNOME NOME e COGNOME NOME, affidandosi a due motivi, e resiste NOME con controricorso notificato l’11.6.2020.

Entrambe le parti hanno depositato memorie ex art. 380 bis.1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1176 cod. civ. ed il travisamento delle risultanze tecniche da parte del CTU per avere l’ausiliare omesso di procedere a tutti gli accertamenti e attività propedeutiche all’esatta esecuzione del mandato ricevuto relativamente alla situazione dei luoghi e ai relativi titoli di proprietà, come lamentato nei giudizi di primo e di secondo grado, con osservazioni che non avrebbero ricevuto risposta, essendosi la sentenza impugnata basata esclusivamente sulla CTU espletata.
Il primo motivo è inammissibile sia per difetto di autosufficienza, in quanto non individua il tempo, il luogo ed il contenuto specifico delle doglianze che sarebbero state mosse alla CTU, sia in quanto non viene individuato il vizio della sentenza impugnata ed il passaggio motivazionale criticato, risultando lamentata genericamente una violazione dell’obbligo di diligenza dell’art. 1176 cod. civ. da parte dell’ausiliario del giudice, quasi che si discutesse di responsabilità professionale derivante dalla violazione degli obblighi del professionista, che di per sé non si traduce in un vizio della sentenza impugnata, non essendo stata poi rivolta alcuna
specifica censura al fatto che l’impugnata sentenza abbia calcolato la distanza legale di dieci metri tra edifici frontistanti dal fabbricato dei ricorrenti alla terrazza a sbalzo della NOME che poggia su un muro di controterra, che avendo i caratteri di solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo ed essendo destinata ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato, é stata correttamente qualificata come costruzione, e non alla parete del fabbricato della NOME.

Col secondo motivo i ricorrenti, senza individuare uno specifico vizio, sostengono che sia stata esercitata dalla NOME un’azione ex art. 949 cod. civ. non trascritta, e che la sentenza si sia basata solo sulle risultanze catastali, prive di efficacia probatoria.

Il secondo motivo è inammissibile, sia in quanto è stata in realtà esercitata dalla COGNOME un’azione volta a fare accertare la violazione delle distanze legali tra costruzioni e ad ottenere la condanna degli attuali ricorrenti all’arretramento del loro fabbricato, comunque ubicato sulla loro proprietà, e nel contempo è stata esercitata un’azione di regolamento dei confini con richiesta di rilascio di una porzione di terreno abusivamente occupata, e non un’ actio negatoria servitutis, prospettata per la prima volta in sede di legittimità, sia in quanto l’eventuale mancata trascrizione può avere effetto nei rapporti coi terzi ma certamente non nel rapporto coi destinatari diretti della domanda, come gli originari convenuti, attuali ricorrenti. In assenza di un confine di fatto riconosciuto da entrambe le parti tra le loro proprietà, il confine è stato ricavato dal CTU in relazione all’azione di regolamento dei confini, sulla base del frazionamento allegato all’atto di cessione e divisione del 28.2.1982, e non su semplici risultanze catastali, e la sentenza impugnata ha fatto riferimento alla CTU ritenendo corretta sia la determinazione del confine, sia la verifica avvenuta in contraddittorio della difformità rispetto ad esso dello spazio di 22,13 mq occupato senza alcun titolo dagli attuali ricorrenti.
Il ricorso va quindi respinto, ed in applicazione del principio della soccombenza, i ricorrenti vanno condannati in solido al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate in dispositivo, da distrarre in favore del legale antistatario della controricorrente, AVV_NOTAIO.

Sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilità 2013), che ha aggiunto l’art. 13, comma 1quater del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti in solido, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione respinge il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali del giudizio di legittimità, liquidate nella somma di € 200,00 per spese e di € . 3.800,00 per compensi, oltre IVA, CA e rimborso spese generali del 15%, da distrarre in favore del legale antistatario della controricorrente, AVV_NOTAIO. Visto l’art. 13 comma 1 -quater del D.P.R. 30.5.2002 n. 115 dà atto della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti in solido, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato se dovuto.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio dell’11.9.2024

Il Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.