Distanza dalle vedute: terrapieno e demolizione

Una società cooperativa realizza un terrapieno a meno di tre metri dalle finestre dei vicini, limitandone la visuale. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8283/2024, ha stabilito che un terrapieno artificiale è a tutti gli effetti una “costruzione” e che la violazione della distanza dalle vedute, tutelata come diritto reale assoluto, impone la rimozione dell’opera (rimessione in pristino) e non un semplice risarcimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanza dalle vedute: La Cassazione conferma che un terrapieno è una costruzione e va rimosso

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, è tornata a pronunciarsi su un tema cruciale del diritto immobiliare: la distanza dalle vedute. Il caso analizzato chiarisce due punti fondamentali: primo, un terrapieno artificiale va considerato una “costruzione” a tutti gli effetti; secondo, la sua realizzazione in violazione delle distanze legali impone la completa rimozione dell’opera. Analizziamo insieme la vicenda e le importanti conclusioni della Suprema Corte.

I Fatti di Causa: Un Terrapieno Troppo Vicino

La controversia nasce quando una società cooperativa decide di innalzare il livello del proprio terreno, creando un terrapieno a meno di tre metri di distanza dalle finestre di due proprietà confinanti. Le proprietarie, vedendo leso il loro diritto di veduta, si rivolgono al Tribunale, che ordina l’arretramento del terrapieno.

La decisione viene confermata in Appello. La Corte territoriale respinge le argomentazioni della cooperativa, la quale sosteneva che un terrapieno non fosse una “costruzione” e che, in ogni caso, la violazione non giustificasse un ordine di demolizione, ma al massimo un rimedio meno drastico.

Il Ricorso in Cassazione e la Violazione della distanza dalle vedute

La società cooperativa non si arrende e porta il caso dinanzi alla Corte di Cassazione, basando il proprio ricorso su due motivi principali. In primo luogo, ribadisce che un’opera come un terrapieno non rientra nella nozione di “costruzione” ai sensi dell’art. 907 del Codice Civile, che impone una distanza di tre metri dalle vedute. In secondo luogo, e questo è il punto giuridicamente più rilevante, sostiene che la “rimessione in pristino stato” (cioè la demolizione o rimozione) sia un rimedio previsto dall’art. 872 c.c. solo per la violazione delle norme sulle distanze tra costruzioni (Sezione VI del Codice), e non per quelle a tutela delle vedute (Sezione VII). Poiché le vicine avevano lamentato solo la violazione del loro diritto di veduta, secondo la ricorrente, non si sarebbe potuto ordinare l’arretramento.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, fornendo chiarimenti definitivi sulla questione.

Innanzitutto, i giudici hanno confermato un principio ormai consolidato: la sopraelevazione di un fondo mediante un terrapieno artificiale costituisce a tutti gli effetti una “costruzione”. L’obbligo di mantenere una distanza dalle vedute di almeno tre metri, previsto dall’art. 907 c.c., ha natura assoluta e non ammette deroghe o valutazioni sull’effettiva entità del pregiudizio alla visuale.

Il cuore della decisione, però, risiede nella confutazione del secondo motivo di ricorso. La Corte ha spiegato che la distinzione tra norme “integrative” del codice (la cui violazione consente la demolizione) e norme che danno diritto solo al risarcimento del danno riguarda esclusivamente la disciplina sulle distanze tra costruzioni (artt. 873 e segg. c.c.). Lo scopo di queste norme è di salute pubblica, ovvero evitare la creazione di intercapedini insalubri.

Il diritto di veduta, invece, ha una natura giuridica e una finalità completamente diverse. Si tratta di un diritto reale assoluto, la cui tutela non può che consistere nel ripristino della situazione precedente alla violazione. Pertanto, quando una costruzione viola la distanza dalle vedute, l’unico rimedio efficace per ripristinare il diritto leso è la “rimessione in pristino stato”, ovvero la rimozione dell’opera illegittima. Non è possibile accontentarsi di un semplice risarcimento del danno, perché il diritto stesso verrebbe svuotato del suo contenuto.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione ribadisce con forza un principio fondamentale a tutela della proprietà e dei rapporti di vicinato. Chiunque intenda edificare o modificare il proprio terreno deve prestare la massima attenzione alla presenza di vedute nelle proprietà confinanti. Qualsiasi opera stabile che si innalzi dal suolo, inclusi muri di contenimento e terrapieni, deve rispettare la distanza minima di tre metri. La violazione di questa norma non è sanabile con un indennizzo economico, ma comporta il dovere di rimuovere quanto costruito, ripristinando integralmente il diritto di veduta del vicino.

Un terrapieno artificiale è considerato una “costruzione” ai fini delle distanze legali?
Sì, la Corte di Cassazione ha confermato che la sopraelevazione di un fondo mediante la messa in opera di un terrapieno artificiale costituisce a tutti gli effetti una “costruzione” ai fini del rispetto delle norme sulla distanza dalle vedute.

Cosa succede se una nuova costruzione viola la distanza di tre metri da una veduta esistente?
La violazione del diritto di veduta, trattandosi di un diritto reale assoluto, comporta l’obbligo di ripristinare la situazione legale preesistente. L’unico rimedio possibile è la cosiddetta “rimessione in pristino stato”, che si traduce nella rimozione o arretramento dell’opera per rispettare la distanza legale.

La demolizione è sempre ammessa per la violazione delle norme sulle distanze?
No. La Corte chiarisce che la distinzione tra norme la cui violazione consente la demolizione e quelle che non la consentono riguarda la disciplina delle distanze tra costruzioni (art. 873 c.c.), non quella a tutela delle vedute (art. 907 c.c.). La protezione del diritto di veduta, per sua natura, impone sempre il ripristino completo della situazione precedente.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8283 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8283 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 27/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso 12717/2022 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo legale rappresentante geom. COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (C.F. CODICE_FISCALE), giusta procura in atti;

-ricorrente – contro

contro

PARENTI NOME

NICCOLAI SILANA

-intimata – avverso la sentenza n. 2073/2021 della CORTE DI APPELLO DI FIRENZE, depositata il 02.11.2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 06/12/2023 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

-intimata –

Il Tribunale di Pistoia, adito da NOME COGNOME e NOME COGNOME con ricorso ex art. 703 cod. proc. civ., accertato che la RAGIONE_SOCIALE, avendo rialzato la quota del proprio terreno a meno di tre metri dall’immobile delle esponenti, aveva turbato il possesso della veduta esercitata da due finestre poste al piano terra, ordinò l’arretramento del piazzale della società fino alla distanza di un metro e mezzo dal confine. Il provvedimento venne confermato in sede di reclamo. Indi, esperito il giudizio di merito, il Tribunale confermò il provvedimento di manutenzione.
Avverso la statuizione di primo grado la RAGIONE_SOCIALE propose impugnazione, prospettando, siccome riporta la sentenza d’appello, che l’innalzamento del fondo non poteva qualificarsi costruzione; che le aperture dell’edificio frontista erano mere luci irregolari; che comunque la facoltà di inspicere e prospicere non era stata lesa; che, a tutto concedere, si sarebbe potuto solo ordinare <>; che, infine, <>.

2.1. La Corte di Firenze rigettò l’impugnazione, affermando, in particolare che la violazione dell’art. 907 cod. civ. resta integrata dal mero fatto di mettere in opera una costruzione in violazione della distanza imposta, in quanto lesiva del diritto di veduta, potendosi ricorrere a rimedi alternativi (diversi dall’arretramento) solo allorquando la veduta venga menomata da opere non qualificabili come costruzioni; inoltre, prosegue la sentenza: <>. Infine, in punto di fatto, le aperture, sulla base degli accertamenti e delle fotografie in atti, avevano le caratteristiche delle vedute.

Avverso la sentenza d’appello la RAGIONE_SOCIALE propone ricorso fondato su due motivi.

Le COGNOME–NOME sono rimaste intimate.

Preliminarmente, va osservato che NOME COGNOME, non avendo, nei termini di legge, depositato controricorso, ha versato in atti una memoria inammissibile, poiché proveniente da un mero intimato, soggetto non abilitato a tale attività difensiva. Inoltre, sempre in rito, si rileva altra e autonoma ragione d’inammissibilità: la procura è stata rilasciata al difensore in un atto diverso rispetto a quelli previsti dalla legge, secondo il testo dell’art. 83 cod. proc.

civ. al tempo vigente (anteriforma, operata dall’art. 45, co. 9, lett. c), l. n. 69/2009), ai fini della validità avrebbe dovuto rivestire la forma notarile.

Ciò premesso e passando all’esame dei motivi, c on il primo di essi la ricorrente denuncia violazione degli artt. 873, 900, 902 e 907 cod. civ.

Si assume che l’opera realizzata non avrebbe potuto essere considerata costruzione; che non si era in presenza di vedute, non potendosi dirsi assicurate le facoltà di ‘inspicere’ e ‘prospicere’, ma di luci irregolari; che l’art. 907 cod. civ. non era stato violato, poiché il vantato diritto di veduta non poteva dirsi leso per il solo fatto che la sopraelevazione superava di soli 16 e 19 cm le aperture; circostanza, questa, che non arrecava apprezzabile pregiudizio alla visione; che il Giudice aveva omesso di accertare se la predetta sopraelevazione fosse in grado di ledere il diritto in parola, tutelato dall’art. 907 cod. civ., nel mentre sarebbe stato sufficiente ordinare l’abbassamento <>.
4.1. Il motivo è in parte inammissibile e in parte infondato.

La pretesa di vedere rivalutati in sede di legittimità gli apprezzamenti di fatto, che hanno condotto il Giudice di primo e di secondo grado a qualificare come costruzione l’opera realizzata dalla parte convenuta e ad affermare che dalle finestre della parte intimata si esercitava diritto di veduta, è chiaramente non scrutinabile in sede di legittimità.

Quanto al resto deve osservarsi quanto di seguito.

a) <> (sez. 2, n. 23404/2023; conf., Cass. nn. 12033/2011; 26263/2018).

b) La sopraelevazione di un fondo, mediante la messa in opera di un terrapieno artificiale, costituisce costruzione, sia o meno esso addossato al muro di confine (ex multis, in tal senso, Cass. nn. 16975/2023, 24473/2017, 11388/2013).

6. Con il secondo motivo viene denunciata la violazione dell’art. 872 cod. civ., addebitandosi alla Corte locale di avere errato a confermare la sentenza di primo grado, e, quindi, l’ordinanza cautelare con la quale era stato ordinato di arretrare il terrapieno, stante che la controparte non si era doluta della violazione dell’art. 873 od. civ., bensì di quella dell’art. 907 cod. civ. Poiché l’art. 873, co. 2, cod. civ. consente la rimessione in pristino solo allorquando si lamenti la violazione delle norme di cui alla sesta sezione del codice civile, mentre l’art. 907 cod. civ. è collocato all’interno della settima sezione, secondo la ricorrente non era consentito disporre condanna in forma specifica, implicante la rimessione in pristino.
6.1. Il motivo è infondato.

Questa Corte ha da tempo chiarito che la distinzione tra norme integrative del codice civile, la cui violazione attribuisce al danneggiato il diritto alla demolizione, e norme non integrative la cui violazione non attribuisce un tale diritto, riguarda soltanto la disciplina dettata per regolare la distanza fra le costruzioni e non anche l’esercizio del diritto di veduta che ha natura giuridica e contenuto precettivo diverso. Pertanto ove quest’ultimo diritto venga violato, trattandosi di diritto reale assoluto, l’unico modo
possibile di ripristinare la situazione legale è quello della rimessione nel pristino stato (Sez. 2, n. 11271, 2/11/1990, Rv. 469868).

Invero, si ha modo di leggere nel corpo della motivazione della sentenza il cui principio è stato sopra riportato che <>

Non emergendo argomenti persuasivi di segno contrario deve darsi continuità al riportato principio, il quale, anche a distanza di oltre un trentennio, deve essere ribadito.

non occorre statuire sulle spese poiché la controparte è rimasta intimata.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30

gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio di giorno 6

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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