Distanza dalle vedute: la Cassazione fa chiarezza

Un proprietario costruisce una tettoia violando la distanza dalle vedute del vicino. La Cassazione conferma la demolizione, ribadendo che la norma sulla distanza dalle vedute (art. 907 c.c.) prevale sui regolamenti edilizi locali e che la domanda di tutela non si considera ‘nuova’ in appello se il bene protetto è lo stesso.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distanza dalle vedute: La Cassazione Ordina la Demolizione della Tettoia Troppo Vicina

Quando si costruisce sul proprio immobile, è fondamentale rispettare i diritti dei vicini. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio cardine in materia di proprietà immobiliare: il rispetto della distanza dalle vedute. Il caso analizzato riguarda la costruzione di una tettoia che, pur rispettando forse un regolamento locale, violava le norme del Codice Civile a tutela del diritto di affaccio del vicino, portando alla sua condanna alla demolizione.

I Fatti di Causa: una Tettoia Contesa

La vicenda ha inizio quando un proprietario cita in giudizio i suoi vicini, rei di aver costruito una tettoia con tegole sul loro terrazzo. Questa nuova struttura, secondo l’attore, pregiudicava le sue vedute dirette, laterali e oblique, violando le distanze legali. Di conseguenza, ne chiedeva la rimozione e il risarcimento del danno.

Il Tribunale di primo grado accoglieva solo in parte la domanda. Basandosi su un regolamento edilizio comunale, ordinava un arretramento parziale della tettoia, ma non la demolizione completa. Insoddisfatto, il proprietario originario impugnava la decisione.

La Decisione della Corte d’Appello e la Prevalenza del Codice Civile

La Corte d’Appello ribaltava completamente la sentenza di primo grado. I giudici di secondo grado chiarivano che il Tribunale aveva commesso un errore nell’applicare il regolamento edilizio locale. Nelle controversie tra proprietari confinanti, la norma di riferimento non è quella locale, bensì l’articolo 907 del Codice Civile. Tale articolo vieta espressamente di costruire a una distanza inferiore a tre metri dalle vedute del vicino.

Di conseguenza, la Corte d’Appello ordinava la demolizione integrale del manufatto fino al ripristino della distanza legale di tre metri, calcolata con criterio radiale. A questo punto, i costruttori della tettoia decidevano di ricorrere in Cassazione.

I Motivi del Ricorso e la questione della distanza dalle vedute

I ricorrenti hanno presentato diversi motivi di ricorso, tutti respinti dalla Suprema Corte. Analizziamone i principali.

Domanda Nuova in Appello? No, se il Diritto Protetto è lo Stesso

I ricorrenti sostenevano che la richiesta di demolizione totale in appello costituisse una “domanda nuova”, vietata dall’articolo 345 del codice di procedura civile. La Cassazione ha rigettato questa tesi, spiegando che, nonostante l’uso di espressioni diverse, l’oggetto della richiesta (petitum) e il diritto che si intendeva proteggere (bene della vita) erano rimasti identici in entrambi i gradi di giudizio: la tutela del diritto di veduta leso dalla tettoia. Non vi era, quindi, alcuna novità nella domanda.

L’Irrilevanza dell’Uso del Bene Comune

Un altro motivo di ricorso si basava sulla presunta violazione dell’articolo 1102 del Codice Civile, sostenendo che l’utilizzo della facciata condominiale per installare la tettoia fosse legittimo. Anche questa censura è stata ritenuta inammissibile. La Corte ha chiarito che il fulcro della decisione non era la legittimità dell’uso della cosa comune, ma la violazione della distanza dalle vedute del vicino. La lesione del diritto di veduta è una questione autonoma e prevalente rispetto alle modalità di utilizzo di parti condominiali.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha consolidato principi fondamentali. In primo luogo, ha ribadito che nelle controversie tra privati per la violazione delle distanze, le norme del Codice Civile prevalgono sui regolamenti edilizi locali, i quali disciplinano i rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione. L’articolo 907 c.c. è posto a tutela del diritto del proprietario di esercitare pienamente la sua veduta, garantendo aria e luce, e non può essere derogato da una norma locale meno restrittiva.

In secondo luogo, la Corte ha specificato che la domanda giudiziale non muta se, nel passaggio dal primo al secondo grado, si chiede una tutela più piena dello stesso diritto già azionato. L’attore aveva sempre lamentato la lesione del suo diritto di veduta; chiedere la demolizione totale invece che parziale non costituisce una domanda nuova, ma una diversa quantificazione della tutela per lo stesso identico diritto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. Chiunque intenda realizzare una costruzione, anche se apparentemente minore come una tettoia, deve prestare la massima attenzione non solo ai regolamenti comunali, ma soprattutto alle norme del Codice Civile che regolano i rapporti di vicinato. Il diritto di veduta è tutelato in modo stringente e la sua violazione può comportare l’obbligo di demolizione dell’opera, anche se autorizzata sotto il profilo amministrativo. La prevalenza dell’art. 907 c.c. è un monito a costruire sempre nel pieno rispetto dei diritti altrui.

Una costruzione a meno di tre metri dalla finestra del vicino deve essere demolita?
Sì. Secondo la decisione, se una costruzione viola la distanza di tre metri dalle vedute del vicino, come stabilito dall’art. 907 del Codice Civile, il giudice può ordinarne la demolizione fino al ripristino della distanza legale.

Un regolamento edilizio comunale può consentire distanze inferiori a quelle previste dal Codice Civile per la tutela delle vedute?
No. La Corte ha stabilito che nei rapporti tra proprietari privati, le norme del Codice Civile sulle distanze, come l’art. 907, prevalgono sui regolamenti edilizi locali, che disciplinano principalmente i rapporti con la pubblica amministrazione.

Se in primo grado ottengo una rimozione solo parziale, chiedere la demolizione totale in appello è considerata una ‘domanda nuova’ e quindi inammissibile?
No. La Cassazione ha chiarito che non si tratta di una domanda nuova se l’oggetto della richiesta (il petitum) e il diritto tutelato (il bene della vita, in questo caso il diritto di veduta) rimangono gli stessi. Si tratta solo di una diversa modulazione della tutela richiesta per lo stesso diritto leso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26991 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26991 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 07/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso 30671-2020 proposto da:

NOME e COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO presso lo studio legale Abbamonte, rappresentati e difesi dall’ avv. NOME COGNOME

– ricorrenti –

contro

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA, INDIRIZZO presso l’avv. NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOME

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 1654/2020 della CORTE DI APPELLO di NAPOLI, depositata il 11/05/2020;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 3.12.2005 NOME Franco evocava in giudizio NOME NOME e NOME NOME innanzi il Tribunale di Nola, invocando l’accertamento della realizzazione, da parte dei convenuti, di una struttura (costituita da una tettoia munita di tegole) in violazione delle distanze e la loro condanna alla rimozione della stessa ed al risarcimento del danno. L’attore allegava in particolare di essere titolare di due vedute dirette, laterali ed oblique, dal proprio immobile sul sottostante terrazzo dei convenuti, che sarebbero state pregiudicate dall’erezione della tettoia oggetto di causa sul detto terrazzo.
Nella resistenza dei convenuti, che in via riconvenzionale invocavano l’accertamento della natura illecita delle vedute esercitate dall’attore e ne chiedevano la chiusura, il Tribunale, con sentenza n. 964/2014, accoglieva in parte la domanda, ordinando ai convenuti l’arretramento della tettoia in coerenza con quanto indicato dal C.T.U. e condannandoli al risarcimento del danno; rigettava invece la domanda riconvenzionale.

Con la sentenza impugnata, n. 1654/2020, la Corte di Appello di Napoli accoglieva il gravame proposto dal COGNOME avverso la decisione di prime cure, riformandola ed ordinando l’integrale demolizione del manufatto oggetto della domanda, fino al rispetto della distanza di tre metri, di cui all’art. 907 c.c., calcolata secondo il criterio radiale. La Corte distrettuale osservava che il Tribunale aveva erroneamente applicato al caso di specie la norma di cui all’art. 112 del regolamento

edilizio comunale, secondo cui non vanno considerati, ai fini del calcolo della distanza dal confine, gli sporti ornamentali e decorativi che non costituiscono superficie coperta, fino ad un aggetto di due metri dall’edificio, ordinando la rimozione della struttura controversa soltanto sino al rispetto della detta prescrizione, senza considerare che, vertendosi in tema di rapporti tra proprietari di immobili confinanti, la disposizione suindicata non poteva essere applicata, dovendosi invece fare riferimento all’art. 907 c.c., che vieta la costruzione di manufatti a distanza inferiore di tre metri dalle vedute del vicino.
Propongono ricorso per la cassazione di detta decisione NOME COGNOME e COGNOME NOMECOGNOME affidandosi a sette motivi.

Resiste con controricorso COGNOME COGNOME.

Il ricorso è stato chiamato una prima volta all’adunanza camerale del 20.3.2025, in prossimità della quale ambo le parti hanno depositato memoria, e rinviato a nuovo ruolo per impedimento del relatore.

Il ricorso è stato quindi nuovamente fissato all’odierna adunanza camerale, in prossimità della quale la sola parte controricorrente ha depositato ulteriore memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto rilevare che le domande di accertamento della natura illegittima della tettoia e di condanna alla sua demolizione sarebbero state introdotte soltanto in secondo grado, e costituirebbero dunque domande nuove.

Con il secondo motivo, i ricorrenti denunziano la nullità della sentenza e del procedimento, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c., per mancato rilievo, da parte del giudice di appello, della proposizione di domande nuove.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono infondate.

Sin dal primo scritto difensivo, il COGNOME aveva invocato l’accertamento della natura illegittima della tettoia oggetto di causa perché lesiva del suo diritto di veduta. Non sussiste quindi alcun profilo di novità della domanda, che lo stesso aveva coltivato in seconde cure, avendo il primo giudice, sulla scorta dell’erronea applicazione alla fattispecie della norma di cui all’art. 112 del regolamento edilizio comunale, in luogo di quella di cui all’art. 907 c.c., solo parzialmente accolto la pretesa dell’originario attore, il quale per tale motivo aveva interposto appello avverso la decisione del Tribunale.
Lo stesso raffronto tra il contenuto dell’atto di citazione in prime cure e dell’atto di appello, operato dai ricorrenti a pag. 5 del ricorso, evidenzia che, al di là dell’utilizzazione di espressioni parzialmente diverse, il petitum era il medesimo, come pure il medesimo era il bene della vita del quale il Florio aveva invocato protezione.

Con il terzo motivo, i ricorrenti si dolgono dell’omessa e insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per mancata o erronea valutazione di un fatto decisivo, rappresentato dalla circostanza che, mentre in prime cure il COGNOME aveva proposto una domanda di lesione della servitù di veduta, in relazione alla tettoia realizzata dagli odierni ricorrenti, lo stesso aveva invece, in secondo grado, invocato la medesima lesione con riferimento alla pensilina che era risultata dalla riduzione dell’originario manufatto.
La doglianza è inammissibile nella parte in cui lamenta l’insufficienza della motivazione, vizio che è stato espunto dal novero di quelli denunziabili in sede di legittimità per effetto della novella del 2012.

Nel resto, anche questa doglianza, come le prime due, è infondata.

La domanda, infatti, non è stata modificata in secondo grado, avendo il Florio sostenuto, con i motivi di appello, che la riduzione del manufatto ordinata dal Tribunale non fosse sufficiente per assicurare il rispetto della distanza di cui all’art. 907 c.c. Peraltro, va ribadito che l’omesso esame denunziabile in sede di legittimità deve riguardare un fatto storico considerato nella sua oggettiva esistenza, ‘… dovendosi intendere per “fatto’ non una “questione” o un “punto” della sentenza, ma un fatto vero e proprio e, quindi, un fatto principale, ex art. 2697 c.c., (cioè un fatto costitutivo, modificativo, impeditivo o estintivo) od anche un fatto secondario (cioè un fatto dedotto in funzione di prova di un fatto principale), purché controverso e decisivo’ (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17761 del 08/09/2016, Rv. 641174; cfr. anche Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 2805 del 05/02/2011, Rv. 616733). Non sono quindi ‘fatti’ nel senso indicato dall’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., né le singole questioni decise dal giudice di merito, né i singoli elementi di un accadimento complesso, comunque apprezzato, né le mere ipotesi alternative, ed infine neppure le singole risultanze istruttorie, ove comunque risulti un complessivo e convincente apprezzamento del fatto svolto dal giudice di merito sulla base delle prove acquisite nel corso del relativo giudizio.
Con il quarto motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c., perché la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto che l’utilizzazione da loro fatta della facciata condominiale, sulla quale era infisso il manufatto da loro realizzato, rientrerebbe nell’ambito delle facoltà di utilizzazione del bene comune consentite dalla legge.

Con il quinto motivo, infine, viene contestata l’omessa e insufficiente motivazione, in relazione all’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., per mancata ed erronea considerazione del fatto che l’appoggio

del manufatto sulla facciata condominiale non aveva pregiudicato in alcun modo la stessa.

Le due censure, suscettibili di esame congiunto, sono inammissibili, in quanto non si confrontano con la ratio della decisione, rappresentata non già dall’utilizzazione del bene condominiale, ma dalla riscontrata lesione del diritto di veduta del Florio. Il profilo della liceità, o meno, dell’uso della cosa comune, dunque, non costituisce il fondamento della decisione impugnata e non viene esaminato dalla Corte distrettuale, se non per affermare, incidenter tantum , che la realizzazione, mediante la tettoia / pensilina di cui è causa, di un piano di calpestio posto a 25 cm. dalla finestra del bagno del Florio aveva agevolato un tentativo di intrusione nella proprietà di quest’ultimo e dunque non poteva ritenersi conforme al disposto dell’art. 1102 c.c., essendo stata evidentemente alterata la conformazione del bene comune.
Il quinto motivo è inoltre inammissibile nella parte in cui con esso si denunzia il vizio di insufficienza della motivazione, estraneo, sin dal 2012, al novero di quelli indicati dall’art. 360 c.p.c.

In definitiva, il ricorso deve essere rigettato.

Le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater , del D.P .R. n. 115 del 2002- della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

la Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore di quella controricorrente, delle spese del presente giudizio di legittimità, che liquida in € 3.600, di cui € 200 per

esborsi, oltre rimborso delle spese generali in misura del 15%, iva, cassa avvocati ed accessori tutti come per legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 16 settembre 2025.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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