Distanza dalle vedute: irrilevante l'abuso edilizio

Una proprietaria di un immobile si opponeva alla costruzione di un edificio comunale, realizzato a una distanza inferiore a quella legale dalla sua finestra. La Corte d’Appello aveva respinto la domanda, sostenendo che la finestra fosse urbanisticamente irregolare. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione, stabilendo un principio fondamentale: il rispetto della distanza dalle vedute è un obbligo che deriva dai rapporti di vicinato regolati dal diritto privato. Di conseguenza, l’eventuale assenza di un’autorizzazione amministrativa per la finestra non autorizza il vicino a costruire a una distanza inferiore a quella prescritta dalla legge.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 4 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanza dalle Vedute: la Cassazione Sottolinea l’Irrilevanza dell’Abuso Edilizio

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cruciale in materia di diritto immobiliare e rapporti di vicinato. La questione centrale riguarda la distanza dalle vedute e se l’irregolarità urbanistica di una finestra possa giustificare la sua violazione da parte del vicino. La risposta della Suprema Corte è netta: le norme sulle distanze tra costruzioni attengono ai rapporti tra privati e non possono essere derogate per via di una violazione amministrativa.

I Fatti di Causa

Una cittadina, proprietaria di un edificio, citava in giudizio il Comune confinante. Il motivo del contendere era la costruzione, da parte dell’ente pubblico, di un fabbricato a una distanza inferiore a quella minima di tre metri prescritta dall’art. 907 del Codice Civile rispetto a una finestra esistente sulla proprietà della ricorrente. La richiesta era semplice: la condanna del Comune ad arretrare la propria costruzione per ripristinare la distanza legale.

La Decisione della Corte di Appello

Contrariamente alle aspettative della proprietaria, la Corte d’Appello respingeva la sua domanda. La decisione si fondava su due argomenti principali:

1. Irregolarità Urbanistica: La finestra in questione non era “regolare”, in quanto aperta senza le necessarie autorizzazioni amministrative.
2. Mancanza di una Servitù di Veduta: La Corte riteneva che la proprietaria non avesse dimostrato di essere titolare di un diritto di servitù di veduta, acquisito ad esempio per usucapione. Secondo i giudici di secondo grado, la semplice esistenza di fatto di un’apertura non era sufficiente a garantire la tutela petitoria per il rispetto delle distanze.

In sostanza, la Corte d’Appello aveva subordinato il diritto al rispetto delle distanze alla regolarità urbanistica dell’apertura e alla prova di un diritto di servitù specifico, anziché considerarlo una conseguenza del diritto di proprietà.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso della cittadina, cassando la sentenza d’appello e chiarendo in modo definitivo la questione. Il ragionamento dei giudici supremi si sviluppa su un binario fondamentale: la netta separazione tra il rapporto pubblicistico (tra cittadino e Pubblica Amministrazione) e il rapporto privatistico (tra proprietari confinanti).

L’articolo 907 c.c. stabilisce che, quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, questo non può fabbricare a una distanza minore di tre metri. La Suprema Corte ha precisato che questo “diritto” non deriva unicamente da una servitù (jure servitutis), ma può essere anche una diretta espressione del diritto di proprietà (jure proprietatis). La facoltà del proprietario di aprire vedute sul proprio fondo è un’estrinsecazione del suo diritto dominicale.

Di conseguenza, l’obbligo del vicino di rispettare la distanza legale sorge sia che la veduta esista in virtù di una servitù, sia che sia stata aperta legittimamente come esercizio del diritto di proprietà.

L’irregolarità urbanistica della finestra è una questione che riguarda esclusivamente il rapporto tra il proprietario e l’autorità comunale e può portare a sanzioni amministrative o all’ordine di ripristino. Tuttavia, questa irregolarità non ha alcuna incidenza sui rapporti di vicinato, che sono regolati dal diritto privato. Negare il diritto al rispetto delle distanze sulla base di un abuso edilizio significherebbe permettere al vicino di “farsi giustizia da sé”, violando a sua volta le norme civilistiche.

Conclusioni

La sentenza in esame stabilisce un principio di grande rilevanza pratica: il proprietario di un fondo ha il diritto di esigere dal vicino il rispetto della distanza dalle vedute di tre metri, anche se la finestra da cui si esercita la veduta è stata aperta senza le necessarie autorizzazioni edilizie. L’illecito amministrativo commesso da un proprietario non legittima il vicino a commettere un illecito civilistico. La tutela delle distanze legali è un pilastro dei rapporti di vicinato, volto a garantire aria, luce e privacy, e non può essere subordinata alla regolarità dei titoli edilizi. La causa è stata quindi rinviata alla Corte di Appello, che dovrà decidere nuovamente la controversia attenendosi a questo fondamentale principio.

Se ho una finestra che manca di permesso di costruire, posso comunque obbligare il mio vicino a rispettare le distanze legali?
Sì. Secondo la Corte di Cassazione, l’irregolarità urbanistica di una finestra è una questione tra il proprietario e la Pubblica Amministrazione e non incide sul diritto, regolato dal codice civile, di esigere il rispetto delle distanze legali da parte dei vicini.

Il diritto di avere una veduta su un fondo vicino è sempre una servitù?
No. La facoltà di aprire una finestra sul proprio immobile è una diretta manifestazione del diritto di proprietà (‘jure proprietatis’). L’obbligo del vicino di rispettare le distanze sorge sia in questo caso, sia quando la veduta è esercitata in forza di un diritto di servitù (‘jure servitutis’).

Perché un’irregolarità amministrativa come l’assenza di un permesso non influisce sui rapporti di vicinato?
Perché le norme urbanistiche e quelle del codice civile operano su piani diversi. Le prime regolano l’attività edilizia nell’interesse pubblico e il rapporto tra il cittadino e l’ente locale. Le seconde, come quelle sulle distanze, disciplinano i rapporti tra privati per garantire una pacifica convivenza e il corretto godimento delle rispettive proprietà.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26144 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26144 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 25/09/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6605/2021 R.G. proposto da : COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

EGIZIANO

-ricorrente-

contro

COMUNE DI TRINITAPOLI, rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 1881/2020 depositata il 02/11/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/09/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre, con un motivo, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Bari n. 1881 del 2 novembre 2020 che ha confermato la decisione di primo grado reiettiva della domanda proposta da essa ricorrente, quale proprietaria di un edificio in Trinitapoli, sul cui lato nord insisteva una finestra prospettante su un limitrofo fondo del Comune di Trinitapoli, di condanna del Comune ad arretrare il fabbricato realizzato a distanza, risultata in base a CTU, inferiore a quella imposta dall’art. 907 c.c. dalla suddetta finestra.
La sentenza è così motivata:

la finestra non era regolare dal punto di vista urbanistico, come documentato dal Comune, ‘non risultano rilasciate autorizzazioni’ per la relativa apertura;

la attrice appellante, come da lei stessa sottolineato nell’atto di appello, non aveva avanzato domanda di accertamento del diritto di servitù di veduta e, in base alla sentenza della Corte di Cassazione n.11965 del 2009, in materia di vedute, ‘il diritto di proprietà di un immobile fronteggiante il fondo altrui non può attribuire, in assenza di titoli specifici (negoziali o originari, come l’usucapione), anche l’acquisto della servitù di veduta; ne consegue che una situazione di mero fatto -che si sia concretizzata nell’esistenza, a distanza inferiore di quella prescritta dall’art. 905 cod. civ., di aperture che consentano la “i nspectio ” e la ” prospectio ” nel fondo confinante- non è di per sé suscettibile di tutela in via petitoria, al fine di pretendere, da parte del vicino che edifichi sul proprio fondo, l’osservanza delle distanze previste dall’art. 907 cod. civ.’;
il Comune di Trinitapoli resiste con controricorso;

le parti hanno depositato memoria;

la causa perviene al Collegio a seguito di richiesta di decisione formulata dalla ricorrente ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. in

relazione alla proposta di definizione del giudizio per inammissibilità o comunque manifesta infondatezza del motivo di ricorso; considerato che:

1.preliminarmente, il Collegio, richiamando la sentenza delle Sezioni Unite di questa Corte n. 9611 del 10 aprile 2024, precisa che non sussiste alcuna incompatibilità del consigliere delegato che ha formulato la proposta di definizione accelerata, rispetto alla composizione del collegio che definisce il giudizio ai sensi dell’art.380 -bis.1, atteso che la proposta non ha funzione decisoria e non è suscettibile di assumere valore di pronuncia definitiva, né la decisione in camera di consiglio conseguente alla richiesta del ricorrente si configura quale fase distinta del giudizio di cassazione, con carattere di autonomia e contenuti e finalità di riesame e di controllo sulla proposta stessa;
2. con il primo motivo di ricorso viene lamentata ‘violazione o falsa applicazione di norme di legge (art. 360, primo comma, n.3, c.p.c.) in riferimento agli artt. 873, 905, 907 e 2697 c.c.’. La ricorrente deduce di non aver mai sostenuto di avere una servitù di veduta e di non aver fatto valere la lesione della servitù, avendo invece fatto valere il mancato rispetto dell’art. 907 c.c. in riferimento alla distanza della costruzione del Comune dalla finestra ‘aperta iure proprietatis ‘. Lamenta la erroneità del richiamo effettuato dalla Corte di Appello alla sentenza di legittimità n.11965 del 2009. Lamenta altresì l’inconferenza del riferimento fatto dalla Corte di Appello alla irregolarità della finestra ‘dal punto di vista urbanistico’, trattandosi di controversia non di carattere amministrativo ma relativa a rapporti di vicinato.
Il motivo è fondato.

L’art. 905, primo comma, c.c. prevede che ‘Non si possono aprire vedute dirette verso il fondo chiuso o non chiuso e neppure sopra il tetto del vicino, se tra il fondo di questo e la faccia esteriore del

muro in cui si aprono le vedute dirette non vi è la distanza di un metro e mezzo’.

L’art. 907 c.c. prevede che ‘Quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell’art. 905. Se la veduta diretta forma anche veduta obliqua, la distanza di tre metri deve pure osservarsi dai lati della finestra da cui la veduta obliqua si esercita. Se si vuole appoggiare la nuova costruzione al muro in cui sono le dette vedute dirette od oblique, essa deve arrestarsi almeno a tre metri sotto la loro soglia’.
La facoltà del proprietario di un immobile di aprire direttamente vedute sul fondo confinante, a norma dell’art 905 c.c., integra un’estrinsecazione del diritto dominicale, la quale può subire limitazioni od affievolimenti nei rapporti con l’amministrazione, in relazione ad esigenze pubblicistiche, ma mantiene natura e consistenza di diritto soggettivo nei rapporti fra privati.

Il distacco previsto dall’art 907 cod civ a carico del fondo su cui si esercita una veduta opera sia che le vedute siano state aperte ” jure servitutis ” sia che vengano esercitate ” jure proprietatis ” (tra molte, Cass. Sez. 2, Sentenza n.45 del 07/01/1992; Cass. 2952/1981).

Erroneamente la Corte di Appello ha dato rilievo al fatto che la finestra è stata aperta in assenza di ‘autorizzazioni’ posto che gli atti amministrativi relativi all’attività edilizia riguardano i rapporti tra privato e amministrazione e non incidono sui rapporti di vicinato, che sono regolati dal diritto privato. Pertanto, al contrario di quanto ritenuto dalla Corte di Appello, non può essere negato il diritto all’osservanza della distanza di cui all’art. 907 c.c. per il fatto che la veduta rispetto alla quale viene lamentata l’inosservanza del distacco sia, ‘dal punto di vista urbanistico non regolare’.
Il presupposto logico-giuridico dell’attuazione della disciplina della distanza delle costruzioni dalle vedute di cui all’art. 907 c.c. è

l’anteriorità (dell’acquisto) del diritto alla veduta sul fondo vicino rispetto all’esercizio, da parte del proprietario di quest’ultimo, della facoltà di costruire.

La Corte di Appello ha richiamato il principio espresso da Cass. 11956 del 2009, reso in relazione ad ‘una situazione di mero fatto che si sia concretizzata nell’esistenza, a distanza inferiore di quella prescritta dall’art. 905 cod. civ., di aperture che consentano la ” inspectio ” e la ” prospectio ” nel fondo confinante’.

Ha assunto, senza motivare, che nel caso si vertesse in una simile situazione di mero fatto e di mancato rispetto dell’art. 905 c.c. e che il diritto alla veduta vantato dalla ricorrente non potesse che essere un diritto di servitù laddove la ricorrente aveva richiesto il rispetto della distanza dicendosi -come la stessa Corte di Appello riporta’proprietaria dell’immobile’ sul cui ‘vano posto a nord era stata aperta una finestra’. La Corte di Appello ha sottolineato che la ricorrente aveva addirittura ‘rimarcato’ di non aver ‘avanzato domanda di accertamento dell’acquisto per usucapione del diritto di servitù di veduta’. La ricorrente non solo non avrebbe provato il diritto di servitù ma non avrebbe neppure chiesto di accertare l’esistenza di tale diritto. Tale mancata richiesta è coerente con una impostazione per cui la veduta non era stata aperta ” jure servitutis ” essendo stata aperta nell’estrinsecazione del diritto dominicale;
il ricorso va pertanto accolto, la sentenza deve essere cassata e la causa deve essere rinviata alla Corte di Appello di Bari in diversa composizione;

il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese;

PQM

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Bari, in diversa composizione.

Roma 18 settembre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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