Distanza costruzioni zona agricola: no analogia

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza che imponeva un arretramento di 20 metri a una costruzione non residenziale in un’area rurale. Il caso riguardava la corretta interpretazione della normativa sulla distanza delle costruzioni in zona agricola. La Corte ha stabilito che la Corte d’Appello ha errato nell’applicare per analogia le norme previste per le abitazioni a una struttura strumentale a un’attività d’impresa. In assenza di un vuoto normativo, e in presenza di una norma regolamentare comunale che fissava una distanza generica di 5 metri, quest’ultima doveva essere applicata, escludendo il ricorso all’interpretazione analogica.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Distanza costruzioni zona agricola: quando l’analogia non è permessa

La corretta applicazione delle norme sulla distanza delle costruzioni in zona agricola è una questione di fondamentale importanza nel diritto immobiliare, spesso al centro di complesse controversie legali. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fornito chiarimenti decisivi sull’interpretazione delle normative regionali e comunali, sottolineando i limiti dell’applicazione analogica. La decisione in esame ribadisce un principio cardine: in presenza di una norma specifica, anche se di carattere generale, non si può ricorrere all’analogia per applicare disposizioni più restrittive previste per casi diversi.

Il Contesto: La Costruzione in Zona Agricola

Il caso ha origine dalla costruzione, in un’area destinata a “ripopolamento e cattura” faunistica nel Comune di Monte Rinaldo, di una struttura adibita a “riparo temporaneo di volatili”. L’opera, strumentale all’attività di un’impresa di cattura per ripopolamento, era stata oggetto di contenzioso con il proprietario del fondo confinante. La questione verteva sulla distanza minima che tale manufatto doveva rispettare dal confine.

La Decisione della Corte d’Appello e il Ricorso in Cassazione

In secondo grado, la Corte d’Appello di Ancona aveva condannato l’imprenditore ad arretrare la costruzione fino a 20 metri dal confine. I giudici di merito avevano qualificato l’opera come di “pubblica utilità” e, ritenendo non esistesse una norma specifica, avevano applicato per analogia l’articolo 4 della Legge Regionale Marche n. 13/1990. Tale articolo stabilisce, tra le altre cose, una distanza minima di 20 metri dai confini per le “nuove residenze” in zone agricole.
L’imprenditore ha quindi presentato ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nell’interpretazione e nell’applicazione delle norme, in particolare per aver esteso in via analogica una regola valida per le abitazioni a una struttura con finalità completamente diversa.

L’errata interpretazione della distanza costruzioni in zona agricola

Il cuore della controversia risiede nell’erroneo ricorso all’analogia da parte della Corte territoriale. L’articolo 12 delle disposizioni preliminari al codice civile stabilisce che l’analogia è uno strumento a cui il giudice può ricorrere solo in presenza di un “vuoto normativo”, ossia quando una controversia non può essere decisa da una precisa disposizione. La Corte di Cassazione ha evidenziato che, nel caso di specie, tale vuoto normativo non sussisteva affatto.

La norma applicabile al caso concreto

Esisteva, infatti, una norma generale applicabile: l’articolo 61 del Regolamento edilizio comunale, che recepiva il regolamento edilizio tipo regionale. Questa norma prescriveva una distanza minima di 5 metri dal confine per tutte le costruzioni in zone agricole, a meno che non fosse diversamente stabilito da una norma specifica. La costruzione in questione, non essendo un’abitazione, ricadeva pienamente sotto l’ombrello di questa disposizione generale.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, cassando con rinvio la sentenza impugnata. Le motivazioni si fondano su due pilastri fondamentali. In primo luogo, la Corte d’Appello ha trascurato l’esistenza di una norma regolamentare direttamente applicabile (i 5 metri di distanza generica), escludendo così la premessa fondamentale per il ricorso all’analogia. In secondo luogo, ha applicato in modo improprio una norma, quella sui 20 metri, che riguarda specificamente le “nuove abitazioni” a una costruzione – un riparo per volatili – che non ha alcuna caratteristica funzionale assimilabile a una residenza. L’interpretazione analogica deve basarsi su una somiglianza sostanziale tra i casi, che qui mancava del tutto.

Le Conclusioni

Questa ordinanza riafferma il principio della gerarchia delle fonti e della corretta interpretazione della legge. L’applicazione analogica non può essere utilizzata per estendere norme eccezionali o specifiche a casi non espressamente previsti, soprattutto quando esiste una norma generale che già disciplina la materia. Per chi opera nel settore edilizio e immobiliare, specialmente in contesti rurali, la sentenza è un importante monito a verificare sempre la normativa locale e generale prima di ricorrere a interpretazioni estensive. La distanza delle costruzioni in zona agricola deve essere determinata sulla base delle disposizioni pertinenti, senza forzature analogiche che potrebbero portare a decisioni errate e a contenziosi costosi.

Quando si può applicare una norma per analogia?
Secondo la Corte, l’applicazione per analogia di una norma è consentita solo in presenza di un “vuoto normativo”, ovvero quando non esiste una disposizione di legge specifica che regoli il caso in esame.

Quale distanza dai confini si applica per una costruzione non residenziale in zona agricola?
La sentenza chiarisce che, se non esiste una norma specifica per quel tipo di manufatto, si applica la norma generale prevista dal regolamento edilizio locale. Nel caso specifico, la distanza da rispettare era di 5 metri, come previsto per la generalità delle costruzioni in zona agricola, e non i 20 metri previsti per le sole abitazioni.

Perché la Corte di Cassazione ha annullato la sentenza d’Appello?
La Cassazione ha annullato la sentenza perché la Corte d’Appello ha erroneamente fatto ricorso all’analogia, applicando la norma sulla distanza per le abitazioni a una struttura non residenziale, pur esistendo una norma regolamentare generale (distanza di 5 metri) che già disciplinava il caso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17818 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 17818 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 01/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9175/2021 R.G. proposto da :

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME rappresenta e difende

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ANCONA n. 1016/2020 depositata il 06/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.su un terreno nel Comune di Monte Rinaldo, ubicato in una zona destinata, secondo la legge regionale della Marche n.7 del 1995 (‘Norme per la protezione della fauna selvatica e per la tutela dell’equilibrio ambientale e disciplina dell’attività venatoria’), a ‘ripopolamento e cattura’ faunistica, NOME COGNOME esercita, su concessione della Provincia di Fermo, una ‘impresa di cattura per ripopolamento’ di fauna. Lo stesso ricorre, con un motivo avversato da NOME COGNOME con controricorso, per la cassazione della sentenza della Corte di Appello di Ancona, n.1016 del 2020 con cui, per quanto interessa, esso ricorrente è stato condannato ad arretrare fino a 20 metri dal confine rispetto al limitrofo fondo del controricorrente, una costruzione destinata -come la Corte di Appello ha accertatoa ‘riparo temporaneo di volatili fino alla consegna all’ente faunistico’, strumentale all’attività di impresa.
La Corte di Appello ha qualificato la costruzione e l’impianto di cattura come ‘opera di pubblica utilità che deve svolgersi necessariamente in zona agricola’ ai sensi della legge della Regione Marche n.13/90, art. 3 lett. h) -lettera che, per mero, evidente errore materiale nella sentenza è scambiata con la lettera f)-, ha poi ritenuto che alla costruzione fosse, ‘per analogia’, applicabile l’art. 4 della legge regionale citata, secondo cui le ‘nuove residenze in zone agricole … devono avere le seguenti caratteristiche: … ; b) distanza minima dai confini di ml. 20’.
considerato che:

1 con l’unico motivo di ricorso si lamenta, in relazione all’art. 360, primo comma, n.3 c.p.c., violazione o falsa applicazione degli artt. 3, 4 e 8 della l. Reg. Marche n.13 del 1990, ‘per avere la Corte di Appello errato nella interpretazione delle norme e nella individuazione della fattispecie astratta prevista dalle norme applicate ed errato nella sussunzione della fattispecie concreta nell’art. 4 della citata legge regionale’ e per avere ‘per tale ragione ritenuto che il manufatto realizzato dal COGNOME fosse stato
realizzato in violazione della distanza legale dal confine ordinandone l’arretramento’. Si deduce che la costruzione de qua è stata edificata nel rispetto dell’unica norma applicabile ossia (del)l’art. 61 del Regolamento edilizio tipo della Regione Marche, recepito dal Comune, che prescrive, al comma 3, in via generale per tutte le costruzioni in zone diverse dalla zona c) di espansione di cui all’articolo 2 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 e quindi anche per la zona agricola, salvo non sia stabilita una distanza dal confine diversa, una distanza di 5 metri.
Il motivo è fondato.

La legge della Regione Marche n.13 del 1990 detta “Norme edilizie per il territorio agricolo”.

È incontroverso che la costruzione de qua insista in zona agricola (come definita dall’art. 1 della legge).

L’art. 3 della legge prevede che nelle zone agricole sono ammesse soltanto le nuove costruzioni che risultino necessarie per l’esercizio delle attività di cui al comma 2 del precedente articolo 1 (ossia le attività ‘dirette alla coltivazione dei fondi, alla silvicoltura, all’allevamento del bestiame ed alle altre attività produttive connesse, ivi compreso l’agriturismo’) ed in particolare: … f) costruzioni da adibire alla lavorazione, conservazione, trasformazione e commercializzazione di prodotti agricoli; … h) opere di pubblica utilità che debbono sorgere necessariamente in zone agricole’.
L’art. 4 si riferisce alla ‘nuove abitazioni’ e prevede, per quanto interessa, al comma 1, che ‘Nuove residenze in zone agricole sono ammesse solo quando l’impresa agricola sia sprovvista di una abitazione adeguata alle esigenze della famiglia coltivatrice per l’ordinario svolgimento dell’attività agricola’ e, al comma 4, che ‘Le costruzioni di cui al presente articolo devono avere le seguenti caratteristiche: a) altezza massima ml. 7,50, misurati a valle per i terreni in declivio; b) distanza minima dai confini di ml. 20’.
La Corte di Appello ha ritenuto applicabile, ‘per analogia’, alla costruzione destinata alla ‘custodia dei volatili catturati fino alla consegna all’ente faunistico’, l’art. 4 sulle ‘nuove abitazioni’ ed in particolare la lettera b) del comma 4 di tale articolo.

L’art. 12 delle disposizioni preliminari al codice civile prevede che ‘Nell’applicare la legge non si può ad essa attribuire altro senso che quello fatto palese dal significato proprio delle parole secondo la connessione di esse, e dalla intenzione del legislatore. Se una controversia non può essere decisa con una precisa disposizione, si ha riguardo alle disposizioni che regolano casi simili o materie analoghe; se il caso rimane ancora dubbio, si decide secondo i principi generali dell’ordinamento giuridico dello Stato ‘ .
La Corte di Appello ha fatto erroneamente ricorso all’analogia:

ha trascurato che nel caso specifico non vi era un vuoto normativo, presupposto per il ricorso all’analogia, essendovi l’art. 61 del regolamento edilizio comunale approvato con delibera n. 48 del 25 settembre 1990 che, recependo il regolamento edilizio tipo regionale n. 23 del 14 settembre 1989, prescrive una distanza di 5 metri dal confine, in via generale per tutte le costruzioni in zona agricola, per le quali non sia stabilita una distanza dal confine diversa;

ha, per di più, applicato una norma specificamente concernente le abitazioni necessarie a soddisfare esigenze della famiglia coltivatrice ad una costruzione funzionalmente non assimilabile ad una abitazione;

in ragione di quanto precede il ricorso deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata, per gli ulteriori accertamenti in fatto, alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione;

il giudice del rinvio dovrà provvedere anche sulle spese dell’intero processo;

PQM

la Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese, alla Corte di Appello di Ancona, in diversa composizione.

Roma 25 giugno 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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