Distacco riscaldamento: la delibera è vincolante

Un condomino si distaccava dall’impianto di riscaldamento centralizzato ma, avendo votato a favore della delibera di ripartizione delle spese senza poi impugnarla, veniva condannato a pagare. La Cassazione ha confermato che la delibera non impugnata è vincolante e il distacco, avvenuto prima della stessa, non costituisce un fatto nuovo idoneo a giustificare il mancato pagamento delle quote approvate.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distacco Riscaldamento: La Delibera non Impugnata ti Obbliga a Pagare?

Il tema del distacco riscaldamento centralizzato in condominio è fonte di numerosi dibattiti e contenziosi. Molti proprietari decidono di rendersi autonomi, ma la questione delle spese di manutenzione e conservazione dell’impianto comune rimane. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un punto fondamentale: la delibera assembleare che ripartisce le spese, se non viene impugnata, è vincolante, anche per chi si è distaccato. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla richiesta di un Condominio, che ottiene un decreto ingiuntivo per il pagamento di oltre 1.600 euro nei confronti di un condomino. La somma era basata sui bilanci consuntivo e preventivo approvati all’unanimità dall’assemblea condominiale.
Il condomino si oppone al decreto, sostenendo di non essere tenuto a pagare l’intera cifra. La sua difesa si basa su un fatto cruciale: mesi prima dell’assemblea, aveva effettuato il distacco riscaldamento dal proprio appartamento, comunicandolo formalmente e allegando una perizia tecnica che, a suo dire, dimostrava l’assenza di squilibri per l’impianto comune. Sosteneva quindi di dover pagare solo una quota ridotta per le spese di manutenzione e conservazione.

Tuttavia, sia il Giudice di Pace in primo grado sia il Tribunale in appello respingono la sua opposizione. La questione arriva quindi dinanzi alla Corte di Cassazione.

Il Distacco Riscaldamento e la Validità della Delibera

Il condomino, nel suo ricorso, lamenta che i giudici non abbiano considerato il suo distacco come un fatto nuovo e decisivo, avvenuto dopo la delibera, che avrebbe dovuto portare a una revisione delle quote. Contesta inoltre la mancata ammissione di prove che avrebbero dimostrato l’assenza di danni o costi aggiuntivi per gli altri condomini.

La Corte Suprema, però, adotta una linea molto chiara e rigorosa, basata su principi consolidati del diritto condominiale.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione rigetta il ricorso, spiegando che il ragionamento del condomino è errato fin dall’inizio. Il punto centrale non è se il distacco fosse legittimo, ma la validità e l’efficacia della delibera assembleare del 16 settembre 2013.

I giudici sottolineano due elementi chiave:
1. La delibera non è mai stata impugnata: Il condomino non solo non ha impugnato la delibera nei termini previsti dalla legge (art. 1137 c.c.), ma aveva addirittura votato a favore della stessa. Una delibera non impugnata diventa pienamente vincolante per tutti i condomini, inclusi quelli che l’hanno approvata.
2. Il distacco non è un ‘fatto nuovo’: Il distacco era avvenuto nel giugno 2013, quindi era un evento già noto al momento dell’assemblea di settembre. Non poteva essere considerato un ‘fatto nuovo sopravvenuto’ che giustificasse il mancato pagamento. Il momento per far valere le proprie ragioni e chiedere una diversa ripartizione delle spese era proprio l’assemblea.

La Corte ribadisce un principio fondamentale, già sancito dalle Sezioni Unite (sentenza n. 9839/2021): nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo per spese condominiali, il giudice può esaminare la nullità della delibera, ma l’annullabilità deve essere eccepita dal condomino con una specifica domanda riconvenzionale entro i termini di legge. In questo caso, nulla di ciò è stato fatto.

L’approvazione della delibera, con il voto favorevole dello stesso ricorrente, ha reso la pretesa del Condominio pienamente legittima, rendendo irrilevanti le prove che il condomino avrebbe voluto fornire in merito agli effetti del suo distacco. Quelle prove, secondo la Corte, avrebbero dovuto essere discusse e valutate in sede assembleare, non nel successivo giudizio di opposizione al pagamento.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre una lezione importante per tutti i condomini. Chi intende procedere con il distacco riscaldamento centralizzato deve essere consapevole che non basta comunicarlo all’amministratore. È fondamentale assicurarsi che l’assemblea prenda atto della nuova situazione e adegui correttamente il piano di riparto delle spese.

Se l’assemblea approva una delibera che continua ad addebitare le spese di consumo, il condomino che si ritiene leso ha un solo strumento per difendersi: impugnare quella delibera entro il termine perentorio di 30 giorni. Votare a favore, o rimanere inerti, significa accettare quanto deciso, rendendo il debito certo, liquido ed esigibile, e precludendo la possibilità di contestarlo in un secondo momento.

Posso smettere di pagare le spese di riscaldamento dopo il distacco dal mio impianto centralizzato?
No. Il condomino distaccatosi rimane obbligato a partecipare alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. Può essere esonerato solo dalle spese di consumo, a patto che il suo distacco non crei squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Cosa succede se l’assemblea approva un riparto spese che non tiene conto del mio distacco?
Se la delibera assembleare che approva il riparto delle spese non viene impugnata nei termini di legge (30 giorni), essa diventa obbligatoria per tutti i condomini. Pertanto, si è tenuti a pagare quanto previsto dalla delibera, anche se si ritiene che l’importo sia errato a causa del distacco.

Il distacco dall’impianto termico è considerato un “fatto nuovo” che giustifica il mancato pagamento?
No. Secondo la Corte, se il distacco è avvenuto prima della delibera che ha approvato le spese, non può essere considerato un “fatto nuovo sopravvenuto”. La questione doveva essere sollevata e discussa durante l’assemblea condominiale, prima dell’approvazione del bilancio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27247 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27247 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30796/2019 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME;

-ricorrente-

contro

INDIRIZZO NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME; -controricorrente- avverso la SENTENZA del TRIBUNALE ANCONA n. 721/2019, depositata il 9/04/2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 6/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME NOME.

Il Condominio di INDIRIZZO in Falconara INDIRIZZO, ha chiesto e ottenuto un decreto che ha ingiunto al condomino NOME COGNOME il pagamento di euro 1.665,56 in base al consuntivo del 30 giugno 2013 e al preventivo del 30 giugno 2014 (per il periodo dal 1° luglio 2013 al 30 giugno 2014), approvati all’unanimità dall’assemblea condominiale tenutasi il 16 settembre 2013.

Il COGNOME ha proposto opposizione al decreto, deducendo l’insussistenza del suo obbligo di concorrere alle spese di funzionamento dell’impianto centralizzato in quanto si era legittimamente distaccato dal medesimo nel giugno del 2013 e aveva comunicato tale distacco il 28 ottobre 2013, allegando la relativa relazione tecnica dalla quale risultava l’assenza di squilibri nel funzionamento dell’impianto e di aggravi di spesa; secondo i calcoli del proprio tecnico egli era tenuto a pagare euro 52,61 mensili a titolo di spese di manutenzione e di conservazione dell’impianto, somma da lui pagata nei mesi successivi all’ottobre del 2013.
Il Giudice di pace di Ancona, con sentenza n. 408/2015, ha rigettato l’opposizione.

La sentenza di primo grado è stata impugnata da COGNOME, ma il Tribunale di Ancona ha respinto il gravame con sentenza n. 721/2019.

3. Avverso tal decisione NOME COGNOME ricorre per cassazione. Resiste con controricorso il Condominio di INDIRIZZO, in Falconara Marittima.

Memoria è stata depositata dal ricorrente.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è articolato in tre motivi.

Il primo motivo contesta nullità del procedimento, violazione degli artt. 112 e 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 24 e 111 Cost., 2967, 1193 c.c., 63 disp. att. c.c., 100 e 645 c.p.c., 2041 c.c.: il

Tribunale ritiene che, non essendo stata impugnata la delibera del 16 settembre 2013, essa è pienamente valida ed efficace e sussiste il debito del ricorrente non solo per il periodo anteriore alla comunicazione del distacco, ma anche per quello successivo, non avendo egli fornito la prova che dal suo distacco non derivano squilibri di funzionamento e di aggravi di spesa; in realtà in discussione sono solo le quote successive alla formalizzazione del distacco, cosicché il ricorrente non aveva né interesse, né titolo per impugnare la delibera del 16 settembre 2013, in quanto il punto in discussione non è la legittimità della suddetta delibera assembleare, ma la sopravvenienza di un fatto nuovo, legittimante l’esonero del condomino distaccatosi dalle spese per i consumi e la conseguente doverosa revisione delle quote preventivate.
Il secondo motivo denuncia nullità del procedimento, violazione e falsa applicazione degli artt. 177, 178, 187, 189 e 346 c.p.c., 2712 c.c.: il Tribunale ritiene che il ricorrente non abbia fornito la prova che dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa, non avendo mai depositato la relazione inviata al Condominio con comunicazione del 28 ottobre 2013, mentre il deposito del CD allegato alla memoria non è stato autorizzato dal Giudice di pace; la produzione del CD e l’espletata consulenza tecnica d’ufficio non possono essere dichiarate inammissibili d’ufficio, tantopiù in assenza di una specifica censura dell’appellato; la relazione dell’ing. COGNOME risulta quindi regolarmente depositata da COGNOME e la consulenza tecnica d’ufficio risulta anch’essa legittimamente ammessa.
Il terzo motivo lamenta nullità della sentenza e del procedimento, violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 132 c.p.c., 118 disp. att. c.p.c., 24 e 111 Cost., omesso esame di un fatto principale della controversia decisivo per il giudizio, travisamento della prova, violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c., 2697, 1118 c.c.: il Tribunale non si è fatto carico di confutare i

puntuali rilievi mossi dall’appellante alle considerazioni e conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, di cui ha fornito una travisata lettura, e ha comunque omesso di esaminare un fatto decisivo per il giudizio, ossia l’oggettiva riduzione dei consumi globali e conseguentemente il non aggravio di spesa per gli altri condomini, desumibile dalla consulenza tecnica d’ufficio.

Questi tre motivi -che si prestano ad esame unitario -sono infondati.

La Corte d’appello ha accertato che la somma oggetto del decreto ingiuntivo trova il suo titolo nel consuntivo e nel preventivo che sono stati approvati dall’assemblea il 16 settembre 2013. Con tale delibera l’assemblea, con il voto favorevole del ricorrente, aveva approvato l’uno e l’altro nonchè i relativi riparti di spesa.

Tale delibera -si badi bene – non è stata impugnata da COGNOME che, d’altro canto, non aveva neppure titolo per impugnarla, non essendo né assente né dissenziente.

Conseguentemente, la validità di quella delibera (sotto il profilo di una eventuale annullabilità, non ravvisandosi profili di nullità) non poteva essere oggetto di sindacato in sede di opposizione a decreto ingiuntivo: infatti, secondo la giurisprudenza di questa Corte, nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto (cfr. in tal senso Cass., sez. un., n. 9839/2021).
Ad avviso del ricorrente, egli non aveva né interesse né titolo per impugnare la delibera del 16 settembre 2013, in quanto il punto in discussione non sarebbe la legittimità di tale delibera, ma la

sopravvenienza di un fatto nuovo, ossia il suo distacco dal riscaldamento centralizzato e la conseguente doverosa revisione delle quote preventivate. Il ragionamento del ricorrente non può essere seguito. Il distacco non costituiva un fatto nuovo in quanto, come risulta da affermazione dello stesso ricorrente, tale distacco era avvenuto nel giugno del 2013 (cfr. pag. 2 della sentenza impugnata che, a pag. 6 precisa che il completamento di esso venne accertato comunque il 30.8.2013), cosicché era fatto già noto alla data della delibera del 16.9.2013. Il dato rilevante era la data del distacco, ma non quella di comunicazione all’amministratore, rimessa alla libera scelta dell’interessato .
L’approvazione della delibera posta alla base del decreto ingiuntivo e la sua conseguente vincolatività per il ricorrente che aveva espresso voto favorevole comportano il rigetto delle censure poste ad oggetto del secondo e del terzo motivo di ricorso, che attengono alla prova che dal distacco siano o meno derivati notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa, e che però, sulla scorta del citato principio affermato dalle sezioni unite, non potevano trovare ingresso nel presente giudizio.
II. Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/ 2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 2.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge.

Sussistono, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella adunanza camerale della sezione seconda civile, in data 6 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.