Distacco da impianto di riscaldamento centralizzato e oneri

Un ex condomino ha citato in giudizio il condominio per ottenere il rimborso delle spese di riscaldamento versate dopo essersi distaccato dall’impianto centralizzato. Il Tribunale ha respinto la domanda, stabilendo che il condomino non aveva fornito la prova tecnica necessaria a dimostrare che il distacco non avrebbe causato squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri. Una semplice dichiarazione dell’installatore è stata ritenuta giuridicamente irrilevante.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 gennaio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Distacco Riscaldamento Centralizzato: Senza Prova Tecnica, è Illegittimo

Il distacco riscaldamento centralizzato è una facoltà concessa a ogni condomino, ma non è un diritto incondizionato. Molti proprietari, desiderosi di maggiore autonomia e risparmio energetico, optano per questa soluzione, ma spesso sottovalutano gli obblighi legali che ne derivano. Una recente sentenza del Tribunale di Napoli chiarisce un punto fondamentale: senza una documentazione tecnica rigorosa che ne attesti la legittimità, il distacco è considerato nullo e il condomino è tenuto a continuare a pagare le spese. Analizziamo insieme questo caso emblematico.

I Fatti del Caso: Una Richiesta di Rimborso Respinta

Un ex proprietario di un appartamento citava in giudizio il suo precedente condominio. L’attore sosteneva di aver legittimamente distaccato la sua unità immobiliare dall’impianto di riscaldamento centralizzato nel novembre 2016. Nonostante ciò, aveva continuato a versare le quote condominiali relative al riscaldamento fino alla vendita dell’immobile, avvenuta nel novembre 2018. Di conseguenza, chiedeva al Tribunale di condannare il condominio alla restituzione della somma di € 740,10.

Il condominio si opponeva fermamente, sostenendo che l’attore non avesse mai fornito la prova richiesta dalla legge, ovvero la dimostrazione che il suo intervento non avesse creato squilibri di funzionamento all’impianto né aggravi di spesa per gli altri condomini.

La Disciplina del distacco riscaldamento centralizzato

Il fulcro della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 1118, comma 4, del Codice Civile. Questa norma stabilisce che un condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, a condizione che dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Il Tribunale, richiamando consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione (in particolare, la sentenza n. 22285/2016), ha ribadito un principio cruciale: l’onere della prova spetta interamente al condomino che intende distaccarsi. È lui, e non il condominio, a dover dimostrare preventivamente che il suo intervento rispetta i limiti imposti dalla legge.

Le Motivazioni della Decisione: Una Prova ‘Tamquam non Esset’

La decisione del Tribunale si è basata sulla totale inadeguatezza della prova fornita dall’attore. L’unico documento prodotto era una semplice dichiarazione rilasciata dalla ditta installatrice, la quale attestava genericamente che ‘dal distacco non derivano squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini’.

Il giudice ha definito tale documento una mera ‘affermazione apodittica’, ovvero un’asserzione priva di qualsiasi fondamento probatorio, e l’ha considerata giuridicamente irrilevante (‘tamquam non esset’, come se non esistesse). La dichiarazione mancava di elementi essenziali per una valutazione tecnica:

1. Assenza di calcoli specifici: Non era presente alcun riferimento a calcoli tecnici relativi all’impianto condominiale.
2. Mancanza di dati tecnici: Non venivano indicati dati sull’impianto, sulle modifiche realizzate o sul numero di elementi caloriferi soppressi.
3. Nessuna valutazione del ‘consumo involontario’: Non si faceva menzione della quota di calore che si disperde inevitabilmente attraverso le tubazioni condominiali, un costo che, secondo la normativa UNI e la giurisprudenza, resta a carico anche di chi si è distaccato.

In assenza di una perizia tecnica corredata da documentazione specifica, il Tribunale non ha potuto far altro che considerare il distacco come illegittimo e, di conseguenza, rigettare la domanda di rimborso.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condomini

Questa sentenza offre una lezione fondamentale per ogni condomino che stia valutando il distacco dall’impianto centralizzato. Non è sufficiente affidarsi a una generica rassicurazione del proprio installatore. Per agire nel rispetto della legge ed evitare future contestazioni e spese legali, è indispensabile:

1. Commissionare una perizia tecnica: Prima di iniziare qualsiasi lavoro, è necessario incaricare un professionista qualificato (un termotecnico) di redigere una relazione tecnica dettagliata.
2. Contenuto della perizia: Tale documento deve analizzare lo stato dell’impianto condominiale e dimostrare, con calcoli e dati precisi, che il distacco non causerà squilibri né costi aggiuntivi per gli altri.
3. Comunicazione preventiva: La perizia deve essere trasmessa all’amministratore di condominio prima di procedere con l’intervento, per consentire al condominio di effettuare le proprie valutazioni.

Agire diversamente significa esporsi al rischio concreto di vedere il proprio distacco considerato illegittimo, con l’obbligo di continuare a pagare le spese di riscaldamento come se l’intervento non fosse mai stato eseguito.

È sufficiente la dichiarazione di un installatore per giustificare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato?
No, la sentenza stabilisce chiaramente che una semplice dichiarazione generica di un installatore è giuridicamente irrilevante (‘tamquam non esset’) e non costituisce prova sufficiente. È necessaria una perizia tecnica dettagliata.

Chi deve dimostrare che il distacco dal riscaldamento centralizzato è legittimo?
L’onere della prova ricade interamente sul condomino che effettua il distacco. È sua responsabilità dimostrare, tramite documentazione tecnica, che il suo intervento non provoca squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

Un ex proprietario può fare causa al condominio per spese pagate quando era ancora proprietario?
Sì, il Tribunale ha confermato la sua legittimazione ad agire. Poiché il diritto alla restituzione delle somme (se fosse stato fondato) è sorto quando egli era proprietario dell’immobile, mantiene il diritto di agire in giudizio per quelle specifiche obbligazioni anche dopo aver venduto l’appartamento.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI NAPOLI N. 350 2025 – N. R.G. 00028152 2021 DEL 11 01 2025 PUBBLICATA IL 14 01 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO TRIBUNALE DI NAPOLI VI SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Napoli, in composizione monocratica, nella persona del dott NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nella causa iscritta al R.G. n. 28152/2021 degli affari civili contenziosi ed avente ad oggetto Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali.

TRA

nato a Collepasso (LE) il 23.11.1946 e res.te in Agropoli (SA), alla INDIRIZZO ), rapp.to e difeso dagli Avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME ) presso il cui Studio RAGIONE_SOCIALEte domicilia, in Napoli, alla INDIRIZZO, come in atti.

ATTRICE

CONTRO

(c.f.

sito in Napoli alla

, in persona

dell’amministratore pro tempore, dr.

(c.f.

), rappresentato e difeso dall’avv. NOME COGNOMEc.f.

, PEC:

con studio

in Quarto (NA), alla INDIRIZZO come in atti.

C.F.

CONVENUTA

Conclusioni parte attrice : a) Accertare e dichiarare la sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1118, comma 4, c.c, e la conseguente legittimità del distacco operato dall’attore nel mese di novembre 2016 dell’immobile all’epoca di sua proprietà dall’impianto centralizzato di riscaldamento, e, per l’effetto, condannare il convenuto al pagamento in favore dell’attore della somma di € 740,10 (settecentoquaranta/10) a titolo di restituzione ex art. 2033 c.c. delle somme da questi versate per le spese di riscaldamento dal momento
del distacco della sua unità immobiliare dall’impianto centralizzato avvenuto nel mese di novembre 2016 e fino alla vendita dell’immobile intervenuta nel mese di novembre 2018; il tutto oltre interessi e rivalutazione dalla data del distacco al soddisfo. b) Accertare e dichiarare, altresì, il diritto dell’attore alla corresponsione pro quota del reddito derivante dalla locazione dell’unità immobiliare condominiale come meglio specificata nella parte motiva che precede e, per effetto, condannare, altresì, il convenuto al pagamento in favore dell’attore della somma pari ad € 867,90 (ottocentosessantasette/90) quale quota di sua competenza sulle somme percepite dal Condominio a titolo di canoni di locazione del locale condominiale come meglio individuato nella premessa in fatto e nella parte motiva che precedono e ciò dalla stipula del contratto di locazione (01.03.2014) e fino alla vendita dell’immobile di sua proprietà intervenuta nel mese di novembre 2018, o, comunque, condannare il convenuto al pagamento in favore dell’istante di quella somma che sarà ritenuta di giustizia, il tutto sempre e comunque oltre interessi e rivalutazione monetaria. c) Con vittoria di spese, anche della fase della mediazione e dell’eventuale C.T.U., onorario di causa e rimborso spese generali, con attribuzione agli avvocati antistatari.
Conclusioni parte convenuta : 1) dichiarare l’inammissibilità della domanda di accertamento del diritto al distacco per difetto di legittimazione propter rem , con ogni provvedimento connesso e consequenziale; 2) in via subordinata, accertata la carenza probatoria, rigettare la domanda per la mancata sussistenza dei requisiti di cui all’art. 1118, comma 4, c.c.; 3) In via ancora più subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea sull’accertamento del diritto al distacco, dichiarare non dovuta la restituzione dell’importo di € 740,10 siccome imputabile alla ‘quota di inefficienza dell’impianto’ ed alla quota per la manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell’impianto; 4) rigettare la domanda di accertamento sul diritto alla corresponsione pro quota del reddito derivante da locazione locale condominiale; dichiarare, in ogni caso, l’inammissibilità e/o infondatezza della per assenza di idonea contabilità, con ogni provvedimento connesso e consequenziale; 5) In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, della domanda attorea sul diritto alla corresponsione pro quota, dichiarare, per tutti i motivi esposti, non dovuto l’importo di € 867,90. 6) vinte le spese, con attribuzione al sottoscritto procuratore.
PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione e successivo atto in rinnovazione, il sig. esponeva di essere stato, fino al novembre 2018, proprietario di un immobile facente parte del Condominio sito in Napoli alla INDIRIZZO, Is. B, scala A, piano 2, int.6. Rappresentava di aver comunicato, in data 28.10.2016, la volontà di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento a decorrere dal mese di novembre 2016, e di aver chiesto di essere esonerato dal pagamento delle relative spese ordinarie riservandosi di presentare perizia
tecnica valutativa che attestasse la fattibilità del distacco senza aggravio di costi né squilibri di funzionamento. Lamentava di non aver ricevuto alcun riscontro dall’amministratore e di aver versato mensilmente le quote relative alle spese di riscaldamento (che quantificava in € 740,10) sino al mese di novembre 2018 allorquando procedeva alla vendita dell’immobile. Aggiungeva, altresì, di aver diritto alla corresponsione pro quota di quanto incassato dal a titolo di affitto per il contratto di locazione concernente il locale seminterrato sito in Napoli alla INDIRIZZO, Is. B, sc. A, (in particolare per l’importo di € 867,90). Sulla scorta di tali premesse chiedeva l’accoglimento delle conclusioni in epigrafe.
Si costituiva il , contestando le avverse domande e chiedendone il rigetto, come da conclusioni in epigrafe.

Depositate le memorie istruttorie, all’esito delle quali l’attore rinunciava alla domanda di corresponsione pro quota del reddito derivante da locazione dell’unità immobiliare condominiale, veniva ammessa ed espletata prova per testi; la causa veniva quindi rinviata per precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all’udienza del 06.12.2024, ove era assegnata a sentenza.

La domanda è infondata e va rigettata.

Preliminarmente risulta pacifica ed incontestata la legittimazione passiva del convenuto , mentre non merita accoglimento l’eccezione di carenza di legittimazione attiva ‘ propter rem ‘. Al riguardo, infatti, va evidenziato che, proprio perché trattasi nella controversia in esame di obbligazione ‘ propter rem ‘, legittimato risulta chi al momento dei fatti di causa risultava essere condomino; sul punto, Cass. 18 aprile 2003 n. 6323 ha chiarito che ‘ La figura della obbligazione propter rem sussiste ogni qual volta ad un diritto reale, esclusivo o frazionario, si accompagna una obbligazione, la cui origine si riconduce alla titolarità del diritto sul bene: contestuale titolarità in capo allo stesso soggetto del diritto e dell’obbligo ‘; l’obbligazione propter rem , quindi segue il diritto di proprietà e si trasferisce per effetto della trasmissione medesima, fermo restando la titolarità dell’obbligazione pregressa e già maturata in capo al proprietario dell’epoca. Sotto diverso profilo ciò è confermato ulteriormente dalla disposizione contenuta all’art. 1104, comma 3, c.c. in forza del quale ‘ Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati ‘; il cessionario, in altre parole, assume una funzione di ulteriore garanzia (solidale) nei confronti di una obbligazione che è maturata, e resta, in capo al partecipante alla cosa comune. Or bene, essendo incontestato che all’epoca dei fatti parte attrice facesse parte del convenuto , ne risulta di conseguenza acclarata la legittimazione passiva.
Sempre preliminarmente, risultano inoltre assolti gli adempimenti di cui al d.lgs. 28/2010 in quanto parte attrice ha provveduto a formale invito alla mediazione come ivi richiesto, depositando verbale di esito negativo.

Nel merito, il diritto azionato da parte attrice trova la sua fonte normativa nell’art. 1118, comma 4, c.c il quale così dispone: ‘Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma’ .
Si tratta di un diritto certamente riconosciuto, ma limitato sotto diversi profili:

-1) in primo luogo esso può trovare lecita attuazione solo ove dalla medesima non derivino notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto oppure aggravi di spesa per gli altri condomini;

-2) in secondo luogo (e in ogni caso), anche qualora non derivino notevoli squilibri di funzionamento oppure aggravi di spesa per gli altri condomini, in caso di distacco residuano in capo al rinunziante i residui obblighi di concorrere alle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma;

-3) infine, anche nel caso di lecito distacco, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che residua in capo al rinunziante l’ulteriore l’obbligo di concorrere alle spese di riscaldamento afferenti al consumo involontario . La normativa UNI 10200 descrive tale consumo come l’energia termica che non è stata estratta intenzionalmente dall’utente, ma che si disperde dalle reti di distribuzione dell’impianto di riscaldamento centralizzato, del raffrescamento e dell’acqua calda sanitaria. Questo tipo di consumo non è direttamente misurabile mediante dispositivi di contabilizzazione, poiché non è influenzato dalle azioni degli utenti. Le perdite energetiche involontarie derivano dalla conduzione termica delle tubazioni, delle colonne montanti e dei componenti dell’impianto, che provocano dispersioni di calore all’interno dell’edificio. La quantità di calore prelevato in modo involontario è determinata analiticamente, utilizzando parametri specifici e le regole stabilite dalla normativa di riferimento. Al riguardo la Cassazione, anche di recente, ha precisato che il condomino, che si distacca dal riscaldamento centralizzato, è tenuto sempre a pagare i consumi involontari (cfr. ordinanza n. 29838/ 2022, in cui è stato ribadito tale onere addirittura nel caso di resezione delle tubature del riscaldamento a livello del pavimento sostituendo le stesse con altre tubazioni di uso esclusivo).
In presenza di tali limitazioni del diritto è onere del condomino che intenda distaccarsi dare prova che il distacco medesimo avvenga entro i parametri normativi e tecnici indicati. A tal riguardo la Suprema Corte: ‘L’art. 1118 c.c., come modificato dalla l. n. 220 del 2012, consente al condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato – di riscaldamento o di raffreddamento – condominiale ove una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell’impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condomini, e dell’insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, mediante preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l’assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi’ . (Cass. Civ. n. 22285/ 2016).
Nel caso in esame, nessuna prova è stata fornita da parte attrice di aver ottemperato alla normativa in epigrafe e di aver rispettato i limiti tecnici imposti dalla medesima. A tal riguardo non è certamente sufficiente la cartula avente ad oggetto ‘distacco dall’impianto centralizzato ‘ sottoscritta dalla FIA impianti e riportante la dicitura ‘Il condomino si è distaccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento e dal suo distacco non derivano squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per altri condomini’ ; tale dichiarazione, infatti, in assenza di specifici riferimenti e calcoli aventi ad oggetto l’impianto condominiale e le modifiche effettivamente realizzate al medesimo in seguito all’effettuato distacco, si risolve in una mera affermazione apodittica. Va rilevato, tra l’altro, che tale documento, oltre a non contenere – come detto – nessun tipo di calcolo, nemmeno indica il numero di elementi calorifici soppressi o la quota di consumo involontario; per tale ragione, ai fini della prova richiesta in ordine al rispetto dei parametri tecnico/legali necessari a dimostrare la legittimità del distacco, la dichiarazione contenuta nella cartula in questione è tamquam non esset .
Per tale assorbente ragione, la domanda andrà rigettata.

Spese ed onorari di lite si liquidano ex D.M. 55/2014 (valore indeterminabile basso in ragione dell’oggetto della domanda) e seguiranno la soccombenza.

P.Q.M.

Il Giudice definitivamente pronunciando, rigettata ogni altra domanda eccezione o deduzione, così provvede:

-A) Rigetta la domanda.

-B) Condanna ) al pagamento delle spese di lite in favore del convenuto che vengono così liquidate (Onorari valore indeterminato basso): Fase di studio della controversia, valore minimo: € 851,00; Fase introduttiva del giudizio, valore minimo: € 602,00; Fase istruttoria e/o di trattazione, valore minimo: € 903,00; Fase decisionale, valore minimo: € 1.453,00; e così per un totale di € 3.809,00 oltre rimborso forf. 15%, oltre cassa e IV A se dovuta.

Così deciso in Napoli, 11.01.2025

Il Giudice Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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