Dismissione immobili pubblici: scadenza essenziale

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza, ha chiarito le regole per la dismissione di immobili pubblici di enti previdenziali. Ha stabilito che il diritto di prelazione dei conduttori a condizioni agevolate è subordinato alla manifestazione di volontà di acquisto entro la scadenza perentoria del 31 ottobre 2001. L’interpretazione della norma non può essere estensiva, escludendo chi non ha rispettato tale termine.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Dismissione Immobili Pubblici: la Cassazione Conferma la Scadenza Perentoria per la Prelazione

La Corte di Cassazione, con una recente e importante ordinanza, è intervenuta per fare chiarezza su un tema delicato: la dismissione immobili pubblici appartenenti a enti previdenziali e il diritto di prelazione degli inquilini. La decisione sottolinea un principio fondamentale: il rispetto dei termini stabiliti dalla legge è un requisito imprescindibile per esercitare i propri diritti. L’ordinanza analizza l’interpretazione dell’articolo 3, comma 20, del decreto-legge n. 351 del 2001, che fissava al 31 ottobre 2001 la data ultima per i conduttori per manifestare la volontà di acquisto del proprio immobile a condizioni vantaggiose.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dalla procedura di vendita di un patrimonio immobiliare avviata da un ente previdenziale. L’ente aveva prima sondato l’interesse all’acquisto da parte degli inquilini, per poi formalizzare delle proposte di vendita con diritto di prelazione, a condizione che la volontà di acquisto fosse stata manifestata entro il 31 ottobre 2001.

Alcuni inquilini, che non avevano rispettato tale scadenza, si erano rivolti al tribunale per ottenere il riconoscimento del loro diritto ad acquistare l’immobile alle condizioni agevolate previste da una legge successiva (la n. 104 del 2004). La Corte d’Appello, in sede di rinvio, aveva dato loro ragione, adottando un’interpretazione estensiva della norma e ritenendo che la volontà di acquisto potesse essere manifestata anche successivamente.

Contro questa decisione, l’ente previdenziale ha proposto ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avesse errato nell’interpretare la legge, ignorando il carattere perentorio della scadenza indicata.

La Decisione della Corte sulla Dismissione Immobili Pubblici

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso dell’ente, cassando la sentenza della Corte d’Appello. Gli Ermellini hanno stabilito che il testo della legge è chiaro e non lascia spazio a interpretazioni “correttive”. Il diritto di acquistare l’immobile alle condizioni previste dalla normativa sulla dismissione immobili pubblici era strettamente legato alla manifestazione della volontà di acquisto entro e non oltre il 31 ottobre 2001, da comunicarsi tramite lettera raccomandata.

La Corte ha rigettato l’idea che le normative successive avessero riaperto i termini o concesso una sanatoria per chi non aveva agito tempestivamente. Tali norme, secondo i giudici, si limitavano a definire le modalità di calcolo del prezzo per coloro che avevano già validamente esercitato il proprio diritto entro la scadenza.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha fondato la sua decisione su un’interpretazione letterale e rigorosa della normativa. I giudici hanno ribadito che le leggi in materia di cartolarizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico sono di “stretta interpretazione”, data la loro natura speciale.

Secondo la Cassazione, la norma non ha mai creato un diritto potestativo autonomo dei conduttori all’acquisto, ma ha semplicemente disciplinato una specifica procedura di vendita, subordinata a precise condizioni e scadenze. La data del 31 ottobre 2001 non è un dettaglio formale, ma un presupposto essenziale per accedere ai benefici. Consentire un’interpretazione estensiva significherebbe stravolgere la volontà del legislatore e creare incertezza giuridica in complesse operazioni di finanza pubblica.

La Corte ha inoltre specificato che eventuali circostanze di fatto, come la mancata richiesta di una forma specifica per manifestare l’interesse durante le indagini preliminari dell’ente, non possono giustificare il mancato rispetto di un termine fissato da una norma di legge. In sostanza, la legge prevale su prassi o comunicazioni informali precedenti.

Conclusioni

Questa ordinanza della Corte di Cassazione ribadisce un principio cardine del nostro ordinamento: la certezza del diritto. I termini stabiliti dalla legge per l’esercizio di un diritto sono perentori e non possono essere superati da interpretazioni creative, anche se animate da intenti di tutela. Per i cittadini coinvolti in procedure di dismissione immobili pubblici, la lezione è chiara: è fondamentale agire con la massima tempestività e nel rispetto scrupoloso delle forme prescritte dalla legge per non perdere preziose opportunità. La decisione rafforza la stabilità delle procedure di vendita del patrimonio pubblico, garantendo che le regole del gioco, una volta fissate, siano uguali per tutti e non soggette a tardivi ripensamenti.

Il diritto di prelazione per l’acquisto di un immobile pubblico è valido anche se la volontà di acquistare è stata manifestata dopo la scadenza prevista dalla legge?
No. L’ordinanza stabilisce che la manifestazione di volontà di acquisto entro il termine perentorio del 31 ottobre 2001 è un requisito indispensabile per poter beneficiare delle condizioni di vendita previste dalla normativa sulla dismissione di immobili pubblici.

La normativa successiva (legge n. 104 del 2004) ha concesso una nuova possibilità di acquisto a chi aveva perso la scadenza iniziale?
No. La Corte chiarisce che la normativa successiva si limita a definire il prezzo e le condizioni di vendita per coloro che avevano già validamente e tempestivamente manifestato la loro volontà di acquisto. Non riapre i termini né crea un nuovo diritto per chi non aveva rispettato la scadenza originaria.

È possibile un’interpretazione ‘estensiva’ o ‘correttiva’ della legge per tutelare i conduttori che non hanno rispettato il termine?
No. La Corte di Cassazione afferma che la normativa in materia di dismissione e cartolarizzazione di immobili pubblici è di ‘stretta interpretazione’. Pertanto, non è ammessa un’interpretazione che vada oltre il chiaro tenore letterale della norma, che fissa in modo inequivocabile la scadenza del 31 ottobre 2001.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 4948 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 4948 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/02/2024

ORDINANZA

Oggetto

LOCAZIONE ABITATIVA ENTE PUBBLICO PRELAZIONE

Dismissione di beni pubblici di enti previdenziali Offerta di acquisto rivolta ai conduttori ex art. 3, comma 20, d.l. n. 351 del

2001 –

Interpretazione RAGIONE_SOCIALE norma

R.G.N. 26718NUMERO_DOCUMENTO

COGNOME.

Rep.

sul ricorso 26718-2020 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, successore ‘ ex lege ‘ RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, in proprio e quale procuratore speciale di RAGIONE_SOCIALE , in persona del Dirigente RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE e titolare RAGIONE_SOCIALE‘incarico di livello dirigenziale generale denominato ‘RAGIONE_SOCIALE‘, elettivamente domiciliato in Roma , INDIRIZZO, presso l’Avvocatura RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli Avvocati NOME COGNOME, NOME COGNOME; Ud. 14/09/2023 Adunanza camerale

– ricorrente –

contro

NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME,

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, gli ultimi due quali eredi di NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘AVV_NOTAIO COGNOME, rappresentati e difesi dall ‘AVV_NOTAIO NOME COGNOME;

– controricorrente –

e contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

– intimati –

nonché contro

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio RAGIONE_SOCIALE‘AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO COGNOME ;

– controricorrente e ricorrente incidentale contro

Avverso la sentenza n. 1442/2020 d ella Corte d’appello di Firenze , depositata il 28/07/2020;

udita la relazione RAGIONE_SOCIALE causa svolta nell ‘adunanza camerale del 14/09/2023 dal AVV_NOTAIO COGNOME.

FATTI DI CAUSA

L’RAGIONE_SOCIALE, quale successore ‘ ex lege ‘ RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, in proprio e come procuratrice RAGIONE_SOCIALE società RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi, ‘RAGIONE_SOCIALE), ricorre, sulla base di tre motivi, per la cassazione RAGIONE_SOCIALE sentenza n. 1442/20, del 28 luglio 2020, RAGIONE_SOCIALE Corte d ‘a ppello di Firenze, che -quale giudice del rinvio, all’esito RAGIONE_SOCIALE decisione di questa Corte n. 12751/15, del 19 giugno 2015 -ha così provveduto. Essa ha accolto il gravame esperito da NOME COGNOME COGNOME altri, avverso la sentenza n. 1218/04, del 22 dicembre 2004, del Tribunale di Livorno, e quindi accertato il loro diritto ad acquistare la proprietà (nonché, nel caso di NOME COGNOME, l’usufrutto) RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari condotte in locazione alle condizioni previste dall’art. 1 RAGIONE_SOCIALE legge 23 aprile 2004, n. 104, di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 23 febbraio 2004, n. 41.
Riferisce, in punto di fatto, l’odierno ricorrente che l’RAGIONE_SOCIALE, dovendo procedere alla dismissione del proprio patrimonio, avviava un’indagine tra quanti conducevano in locazione gli appartamenti siti in INDIRIZZO, in Livorno, al fine di conoscerne la disponibilità all’acquisto RAGIONE_SOCIALE stessi, con diritto di prelazione, ad un prezzo di mercato ridotto del 30%. Successivamente l’RAGIONE_SOCIALE, quale procuratore RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, società alla quale erano stati ceduti gli immobili suddetti, inviava proposte di acquisto e/o usufrutto, assegnando un termine di sessanta giorni per l’eserci zio del diritto di prelazione, al prezzo di cui alla legge 23 novembre 2001, n. 410 (di conversione del decretolegge 25 settembre 2001, n. 351), purché la volontà di acquisto fosse stata manifestata dagli interessati entro il 31 ottobre 2001.
Ciò detto, i conduttori interessati si rivolgevano, in via d’urgenza, al Tribunale di Livorno, per impedire il decorso di tale termine, conseguendo il richiesto provvedimento ex art. 700 cod. proc. civ., non tutti, però, vedendosi riconoscere -all’esito del giudizio di merito -il diritto ad acquistare gli immobili alle condizioni di cui alla già citata legge n. 104 del 2004, riconoscimento limitato a quanti, tra di essi, avevano manifestato volontà in tal senso entro la suddetta data del 31 ottobre 2001. Esperito gravame da coloro i quali non rientravano in tale condizione, il giudice di appello lo accoglieva, pronunciando, però, sentenza annullata da questa Corte, su ricorso RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE, per violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 102 cod. proc. civ., e ciò sul presupposto che il giudizio di appello non fosse stato radicato anche nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, quantunque essa fosse litisconsorte necessaria, quale cessionaria del patrimonio RAGIONE_SOCIALE‘RAGIONE_SOCIALE.
All’esito del giudizio di rinvio, tuttavia, la Corte d’a ppello fiorentina, previa estromissione di NOME COGNOMECOGNOME accoglieva nuovamente il gravame dei conduttori -o per taluni di essi, dei loro eredi -provvedendo nei termini sopra indicati.

Avverso la sentenza RAGIONE_SOCIALE Corte toscana ha proposto ricorso per cassazione l’RAGIONE_SOCIALE, sulla base come detto -di tre motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione del comma 20 RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 del decreto -legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dall’art. 1 RAGIONE_SOCIALE legge 23 novembre 2001, n. 410.

Si censura la sentenza impugnata là dove afferma -sul presupposto che, ai sensi RAGIONE_SOCIALE norma suddetta, il prezzo di vendita RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari, per i conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, venga

determinato sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001 -che allorquando venne condotta dall’RAGIONE_SOCIALE l’indagine conoscitiva, ovvero nel febbraio 2000, ‘non fu richiesto, ai conduttori, l’adozione di alcuna forma particolare per manifestare la loro volontà di acquisto’, e che ‘soltanto nel settembre 2003 furono formalizzate le proposte di acquisto’, risultando, però, ‘a tale data decorso il termine per la manifestazione RAGIONE_SOCIALE volontà di avvalersi del diritto di prelazione’, visto che ‘la legge n. 410 del 2001 è entrata in vigore il 24/11/2001, giorno RAGIONE_SOCIALE sua pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale e quindi successivamente al termine per la manifestazione (da trasmettersi tramite racc. a/r) di avvalersi RAGIONE_SOCIALE prelazione’.
In particolare, il ricorrente si duole RAGIONE_SOCIALE decisione assunta dalla Corte fiorentina, là dove afferma di essersi pronunciata ‘superando la mera dizione letterale’ RAGIONE_SOCIALE norma suddetta, nonché ‘interpretandola in modo estensivo’, sì da ‘determinare la portata del precetto secondo il pensiero e la volontà del legislatore’, e dunque riconoscendo agli appellanti di avvalersi RAGIONE_SOCIALEe condizioni di cui all’art. 1 RAGIONE_SOCIALE legge n. 104 del 2004, sebbene non avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001.
Rileva, al riguardo, il ricorrente che la fattispecie oggetto di giudizio risulta disciplinata dall’art. 3, comma 20, del d.l. n. 351 del 2001, come sostituito dalla legge di conversione n. 410 del 2001, nonché, infine, modificato -all’esito di ulteriori interventi emendativi, succedutesi nel tempo -dal suddetto d.l. n. 41 del 2004, convertito con modificazioni dalla l. n. 104 del 2004. Esso, in particolare, individua quali condizioni per l’acquisto RAGIONE_SOCIALE immobili condotti in locazione che la relativa manifestazione di volontà sia comunicata con raccomandata a/r entro il 31 ottobre 2001.
Risulterebbe, dunque, evidente -secondo il ricorrente -che il legislatore ha inteso definire le ‘aspettative di quei conduttori che avevano effettivamente manifestato la volontà di acquisto in riscontro ai saggi effettuati da alcuni Enti nel 2000’.

Peraltro, la data prescelta per la comunicazione non sarebbe ‘affatto incongrua, atteso che è di quaranta giorni successiva all’entrata in vigore del d.l. n. 351 del 2001’, avendo, oltretutto, la legge di conversione -a seguito del recepimento di un emendamento governativo -modificato la previsione originaria, che ammetteva i conduttori ad acquisire gli immobili alla condizione che avessero comunicato la loro manifestazione di volontà tra la data di entrata in vigore del medesimo d.l. n. 351 del 2001 e il 31 ottobre 2001.
D’altra parte, l’impossibilità di disattendere la condizione in esame sarebbe confermata dalla pronuncia con cui questa Corte ha attribuito natura di ‘norma di stretta interpretazione’ alla previsione di cui all’art. 3, comma 20, del d.l. n. 351 del 2001, non suscettibile, pertanto, di alcuna interpretazione estensiva (è citata Cass. Sez. 3, ord. 20 maggio 2020, n. 9260).

3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 1 del d.l. 23 febbraio 2004, n. 41, convertito con modificazioni dall’art. 1 RAGIONE_SOCIALE l. 23 aprile 2004, n. 104.

L’erronea applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 3, comma 20, del d.l. n. 351 del 2001 si tradurrebbe in ‘viziata considerazione’ RAGIONE_SOCIALE‘art. 1 del d.l. n. 41 del 2004, che risulterebbe non applicabile al caso di specie, in assenza del presupposto necessario costituito dalla tempestiva comunicazione.

3.3. Il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 12 RAGIONE_SOCIALEe

disposizioni sulla legge in generale, per essere stato disatteso il principio RAGIONE_SOCIALE‘ermeneutica legislativa secondo cui ‘ in claris non fit interpretatio ‘, essendo, nella specie, l’interpretazione letterale l’unica possibile.

Hanno resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME (gli ultimi due, quali eredi di NOME COGNOME) chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata, riservandosi di formulare eccezioni -non avendo potuto accedere alla cancelleria di questa Corte, in ragione RAGIONE_SOCIALE emergenza sanitaria d a ‘Covid -19’ in ordine alla tempestività del deposito del ricorso e alla ritualità RAGIONE_SOCIALEe asseverazioni di conformità, agli originali digitali, RAGIONE_SOCIALEe copie analogiche RAGIONE_SOCIALE atti depositati dal ricorrente.
Ha resistito all’avversaria impugnazione , altresì, NOME COGNOME, il quale -oltre a fare proprie le medesime considerazioni (anche al riguardo del deposito del ricorso) RAGIONE_SOCIALE altri controricorrenti -ha proposto pure ricorso incidentale, sulla base di un unico motivo.

5.1. Esso denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 476 cod. civ., censurando la decisione RAGIONE_SOCIALE Corte fiorentina di estrometterlo dal giudizio, per non aver documentato la qualità di unico erede del proprio padre, NOME COGNOME.

Assume, al riguardo, il ricorrente incidentale che, ai fini RAGIONE_SOCIALE‘accettazione RAGIONE_SOCIALE‘eredità , può rilevare anche solo un

comportamento inequivoco, quale sarebbe -nella specie -la riassunzione del giudizio già intrapreso dal ‘ de cuius ‘.

Sono rimasti solo intimati NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

L’RAGIONE_SOCIALE ha resistito al ricorso incidentale con controricorso.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Non consta, invece, la presentazione di conclusioni scritte da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

In via preliminare, deve rilevarsi che -diversamente da quanto preannunciato nei due atti di controricorso -nessuna eccezione è stata formulata in ordine alla tempestività del deposito del ricorso e alla ritualità RAGIONE_SOCIALEe asseverazioni di conformità RAGIONE_SOCIALE copia analogica depositata all’originale digitale notificato in via telematica.

Ciò detto, il ricorso principale -i cui tre motivi sono da esaminare unitariamente, data la loro connessione -è da accogliere.

11.1. La disamina del contenuto di detta impugnazione, tuttavia, va preceduta dalla ricostruzione RAGIONE_SOCIALE legislazione succedutasi in materia, già operata, peraltro, da questa Corte in

precedenti arresti (cfr., in particolare, Cass. Sez. 2, sent. 10 marzo 2020, n. 6733).

11.1.1. Al riguardo, occorre muovere dalla constatazione che l’ art. 3, comma 27, RAGIONE_SOCIALE legge 8 agosto 1995, n. 335, ha delegato il Governo ad emanare uno o più decreti legislativi, volti a regolamentare le dismissioni del patrimonio immobiliare RAGIONE_SOCIALE enti previdenziali pubblici. Il d.lgs. 16 febbraio 1996, n. 104, emanato in attuazione RAGIONE_SOCIALE delega, ha previsto una ricognizione del patrimonio immobiliare da realizzarsi da parte RAGIONE_SOCIALE stessi enti previdenziali proprietari, seguendo criteri e parametri omogenei fissati dal Ministro RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, sulla base RAGIONE_SOCIALE quale gli enti suddetti avrebbero dovuto determinare i programmi di cessione del patrimonio immobiliare.
In particolare, l’ art. 2, comma 3, lett. b), del citato decreto ha stabilito che, nei programmi di cessione, si sarebbe dovuta prevedere, tra l ‘ altro, l ‘ alienazione dei beni, con riferimento ai conduttori RAGIONE_SOCIALE stessi ed in applicazione dei criteri di cui all ‘ art. 6. L ‘ art. 6, al comma 5, infatti, ha previsto che ‘ agli attuali conduttori RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari ad uso residenziale è riconosciuto il diritto di prelazione, che può essere esercitato dagli stessi, se in regola con il pagamento dei canoni e RAGIONE_SOCIALE oneri accessori ‘. Il successivo comma 6, infine, ha stabilito ch e ‘ nel caso che l ‘ immobile ad uso residenziale sia locato ad un conduttore che non eserciti l ‘ opzione per l ‘ acquisto RAGIONE_SOCIALE ‘ immobile stesso, l ‘ ente proprietario RAGIONE_SOCIALE ‘ immobile condiziona la vendita all ‘ obbligo RAGIONE_SOCIALE ‘ acquirente al rinnovo del contratto (…)’ .
Su tale impianto normativo si è, poi, innestato l’ art. 3 del decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito, con modificazioni, nella legge 23 novembre 2001, n. 410, che ha previsto, al comma 20, per un verso, che ‘ le unità immobiliari definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001 sono

vendute, anche successivamente al 31 ottobre 2001, al prezzo e alle altre condizioni indicati nell ‘ offerta ‘ , e, per altro verso, che ‘ le unità immobiliari, escluse quelle considerate di pregio ai sensi del comma 13, per le quali i conduttori, in assenza RAGIONE_SOCIALE citata offerta in opzione, abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, sono vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALE predetta manifestazione di volontà di acquisto ‘.
11.1.2. Tuttavia, in ragione del fatto che le dismissioni previste in via ordinaria -dal già citato d.lgs. n. 104 del 1996 -ed in via straordinaria (dall ‘ art. 7 del decreto-legge 28 marzo 1997, n. 79, convertito, con modificazioni, in legge 28 marzo 1997, n. 140) avevano avuto solo parziale attuazione, è intervenuta la disciplina di cui all ‘ art. 3, commi 10, 11 e 20, del d.l. n. 351 del 2001. In particolare, i commi 10 e 11 del suddetto art. 3 hanno disciplinato la sorte dei beni non venduti alla data del 31 ottobre 2001, stabilendo, in sostanza, che i beni immobili RAGIONE_SOCIALE enti previdenziali pubblici ricompresi nei programmi di dismissione, che non erano stati aggiudicati alla data del 31 ottobre 2001, dovessero essere alienati con le modalità di cui al medesimo d.l. n. 351 del 2001. Per parte propria, il comma 20, pure riferibile ai beni non venduti entro tale data, ha dettato una norma di salvezza RAGIONE_SOCIALEe procedure già avviate sulla base RAGIONE_SOCIALE precedente disciplina. Esso, infatti, ha previsto -in deroga a quanto stabilito, in generale, dai sopra illustrati commi 10 e 11 -che i beni già oggetto RAGIONE_SOCIALEe procedure suddette, e rimasti invenduti, non fossero assoggettati alle disposizioni del medesimo d.l. n. 351 del 2001, nel caso in cui le unità immobiliari risultassero già definitivamente offerte in opzione entro il 26 settembre 2001, dall ‘ ente proprietario, ai conduttori, ovvero
questi ultimi, in assenza RAGIONE_SOCIALE ‘ offerta in opzione, avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, ma a condizione, in quest ‘ ultimo caso, che non si trattasse di unità di pregio, ai sensi del comma 13.

11.1.3. La norma testé illustrata, di carattere indubbiamente transitorio, ha introdotto, quanto alla prima ipotesi, un ‘ opzione legale, cioè un diritto di opzione che non era pattizio ma discendeva dalla legge (così come d ‘ altronde quello previsto dall ‘ art. 3, comma 3), ove ne sussistessero le condizioni previste dalla legge stessa: in tanto la vendita restava disciplinata dal prezzo e dalle altre condizioni RAGIONE_SOCIALE ‘ offerta, in quanto risultava esservi stata già un ‘ offerta in opzione entro il 26 settembre 2001.
Il secondo inciso -quale risulta dopo la prima modifica apportata con l ‘ art. 26, comma 9, del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, nella legge 24 novembre 2003, n. 326, e la seconda, recata, invece, dall ‘ art. 3, comma 134, RAGIONE_SOCIALE legge 24 dicembre 2003, n. 350 -si è limitato a stabilire , per l’ipotesi in cui l ‘ offerta in opzione non vi sia stata, la possibilità, per i conduttori, di avvalersi dei benefici RAGIONE_SOCIALE precedente normativa, se ed in quanto abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, e sempre che non si sia trattato di unità immobiliari considerate di pregio ai sensi del comma 13 RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 3.
11.2. Orbene, passando all’esegesi RAGIONE_SOCIALE disciplina testé illustrata, deve rilevarsi come questa Corte abbia ripetutamente affermato che, in tema di dismissione del patrimonio immobiliare RAGIONE_SOCIALE enti previdenziali pubblici, ‘ il diritto di prelazione dei conduttori di immobili appartenenti ad enti previdenziali, riconosciuto dal d.lgs.16 febbraio 1996, n. 104, è esercitabile esclusivamente quando l ‘ ente abbia validamente ed

adeguatamente manifestato la specifica volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione, consistente in una determinazione negoziale RAGIONE_SOCIALE ‘ Ente di cedere l ‘ immobile ‘ , con la conseguenza che ‘ non può configurarsi un obbligo di dismettere il patrimonio immobiliare di tali enti discendente direttamente dalla legge che si configuri come una peculiare offerta pubblica imposta dal legislatore, in quanto tale prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica RAGIONE_SOCIALE atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative ‘ (così, in motivazione, Cass. Sez. 2, sent. n. 6733 del 2020, cit ., che richiama, testualmente, Cass. Sez. 3, sent. 24 ottobre 2011, n. 21988, Rv. 619701-01; in senso conforme pure Cass. Sez. 3, sent. 18 aprile 2012, n. 6055; Cass. Sez. 1, sent. 20 settembre 2013, n. 21596; Cass. Sez. 3, sent. 30 settembre 2004, n. 20550).
L ‘ insussistenza di un autonomo diritto potestativo dei conduttori di acquistare la proprietà RAGIONE_SOCIALE immobili condotti in locazione è stata, peraltro, ribadita anche a seguito RAGIONE_SOCIALE ‘ entrata in vigore RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 3, comma 20, del citato d.l. n. 351 del 2001, che, come visto, ha disciplinato la vendita RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari per le quali i conduttori abbiano manifestato la loro volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001. Esito, questo, raggiunto sul rilievo -che si intende, qui, nuovamente ribadire -secondo il quale ‘ tale disposizione non prevede affatto una procedura di acquisto anche per i cespiti non offerti in opzione dal soggetto proprietario ‘, giacché ‘ si limita semplicemente a stabilire che tali immobili saranno venduti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALE predetta manifestazione di volontà ‘ ( cfr., nuovamente, Cass. Sez. 2, sent. n. 6733 del 2020, cit . , nonché l’ulteriore giurisprudenza dalla stessa richiamata ).
In sostanza, si è pervenuti alla conclusione che l’ ultima parte del comma 20 RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 3 del d.l. 351 del 2003, ‘ non attribuisce ai conduttori RAGIONE_SOCIALE immobili RAGIONE_SOCIALE enti previdenziali pubblici un diritto di acquistare l ‘ immobile locato che prescinda da una manifestazione RAGIONE_SOCIALE volontà di vendere da parte RAGIONE_SOCIALE ‘ ente proprietario: la norma, piuttosto, si limita ad attribuire ai conduttori di immobili rientranti in un programma di dismissione, per i quali alla data del 26 settembre 2001 non fosse stata ancora formulata l ‘ offerta di opzione da parte RAGIONE_SOCIALE ‘ ente proprietario, la possibilità di determinare, mediante la formulazione di una manifestazione di volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001, il prezzo e le condizioni di acquisto in base alla normativa vigente alla data non già RAGIONE_SOCIALE (comunque necessaria) offerta RAGIONE_SOCIALE ‘ ente proprietario, ma RAGIONE_SOCIALE predetta manifestazione di volontà ‘ (così, ancora una volta, Cass. Sez. 2, sent. n. 6733 del 2020, cit .). D’altra parte , si era già evidenziato -sempre nella giurisprudenza di questa Corte -che la norma suddetta ‘ non conferiva ai conduttori un incondizionato diritto di opzione e/o di prelazione, ma prevedeva che l ‘ unità abitativa locata dovesse essere loro venduta, se ed in quanto oggetto di un programma di dismissione, al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALE manifestazione di volontà di acquisto, purché intervenuta entro il 31 ottobre 2001, con le modalità ivi previste, e non riferita ad immobili di pregio ‘ (così, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. n. 6055 del 2012, cit .).
Siffatta interpretazione, peraltro, trova un ‘ inequivoca, seppur indiretta, conferma nell’art. 1, comma 1, RAGIONE_SOCIALE legge 23 aprile 2004, n. 104, di conversione, con modificazioni, del decreto-legge 23 febbraio 2004, n. 41. Tale norma, infatti, con espresso riferimento ai conduttori che avevano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal secondo periodo del comma 20 RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 3 del d.l. n. 351 del 2001, la volontà di acquisto entro il

31 ottobre 2001, ha stabilito che il prezzo di vendita RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari ad uso residenziale deve essere determinato «al momento RAGIONE_SOCIALE ‘ offerta in opzione (RAGIONE_SOCIALE quale quindi, evidentemente, postula la necessaria sussistenza) e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001»: vale a dire, alla luce del disposto del citato comma 2, «(…) applicando, al prezzo determinato ai sensi del comma 7 RAGIONE_SOCIALE ‘ articolo 3 del citato decreto-legge n. 351 del 2001 (e cioè in forza dei valori correnti di mercato), coefficienti aggregati di abbattimento calcolati dall ‘ Agenzia del territorio sulla base di eventuali aumenti di valore RAGIONE_SOCIALE immobili tra la data RAGIONE_SOCIALE suddetta offerta in opzione ed i valori medi di mercato del mese di ottobre 2001 (…)» (si veda, del pari, Cass. Sez. 2, sent. n. 6733 del 2020, cit .).
11.3. Facendo, pertanto, applicazione dei principi di cui sopra alla presente fattispecie, ne deriva che il testo del comma 20 RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 del d.l. n. 351 del 2003, convertito, con modificazioni, dall’art. 1 RAGIONE_SOCIALE a l. n. 410 del 2001, non lascia spazio ad alcuna interpretazione ‘correttiva’, essendo chiarissimo nello stabilire che le unità immobiliari, per le quali i conduttori abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, siano vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALE predetta manifestazione di volontà di acquisto (ovvero quelle delineate dal d.l. n. 41 del 2004, convertito, con modificazioni, dall’art. 1 RAGIONE_SOCIALE l . n. 104 del 2004).
D’altra parte, converge nel medesimo senso anche la constatazione che questa Corte -come rammentato dalla ricorrente -ha rimarcato il ‘carattere speciale e di stretta interpretazione RAGIONE_SOCIALE normativa sulla «cartolarizzazione» RAGIONE_SOCIALE

immobili pubblici’ (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 20 maggio 2020, n. 9260, Rv. 657688-01).

La sola alternativa all’accoglimento del ricorso , astrattamente prospettabile, potrebbe essere costituita -in ipotesi -da un incidente di costituzionalità, che rimetta alla Corte RAGIONE_SOCIALEe leggi il vaglio di conformità RAGIONE_SOCIALE norma suddetta agli artt. 3 (e 97) Cost., sotto il profilo del difetto di ragionevolezza (e RAGIONE_SOCIALE lesione del ‘legittimo affidamento’).

Tuttavia, un’iniziativa siffatta a giudizio di questa Collegio -risulterebbe esposta al rischio di una declaratoria di inammissibilità, alla stregua del principio che postula ‘l’irrilevanza nel giudizio di costituzionalità di eventuali inconvenienti di fatto, che possono indirettamente derivare dalla disposizione censurata’ (da ultimo, Corte Cost., ord. 20 aprile 2016, n. 122), atteso che, nella specie, a rendere incongrua l’applicazione del termine del 31 ottobre 2001 è la circostanza accidentale che allorquando venne condotta dall’RAGIONE_SOCIALE l’indagine conoscitiva, ovvero nel febbraio 2000, ‘non fu richiesto, ai conduttori, l’adozione di alcuna forma particolare per manifestare la loro volontà di acquisto’, e che ‘soltanto nel settembre 2003 furono formalizz ate le proposte di acquisto’.
Tanto, dunque, osta -secondo questa Corte -perché si possa provvedere a norma RAGIONE_SOCIALE‘art. 23 RAGIONE_SOCIALE legge n. 87 del 1953 , sollevando questione di legittimità costituzionale.

11.4. In conclusione, il ricorso principale va accolto e la sentenza impugnata va cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito (oltre che per la liquidazione RAGIONE_SOCIALEe spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità), alla stregua del presente principio di diritto:

‘ Il testo del comma 20 RAGIONE_SOCIALE‘art. 3 del decreto -legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dall’art. 1 RAGIONE_SOCIALE legge 23 novembre 2001, n. 410, va interpretato nel senso che le unità immobiliari, per le quali i conduttori abbiano manifestato volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, siano vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data RAGIONE_SOCIALE predetta manifestazione di volontà di acquisto, sicché tali condizioni -qualora tale volontà sia stata manifestata sotto il vigore del decreto-legge 23 febbraio 2004, n. 41, convertito in legge, con modificazioni, dall’art. 1, RAGIONE_SOCIALE legge 23 aprile 2004, n. 104 -vanno individuate in quelle di cui all’art. 1 , comma 1, del testé citato d.l. n. 41 del 2004 ‘.
12. Il ricorso incidentale del COGNOME, invece, va rigettato.

12.1. Il solo motivo con esso proposto non è fondato, dovendo darsi seguito al principio -enunciato da questa Corte nella sua massima sede nomofilattica -secondo cui chi, ‘assumendo di essere erede di una RAGIONE_SOCIALEe parti originarie del giudizio, intervenga in un giudizio civile pendente tra altre persone, ovvero lo riassuma a seguito di interruzione, o proponga impugnazione, deve fornire la prova, ai sensi RAGIONE_SOCIALE ‘ art. 2697 cod. civ., oltre che del decesso RAGIONE_SOCIALE parte originaria, anche RAGIONE_SOCIALE sua qualità di erede ‘ (Cass. Sez. Un., sent. 29 maggio 2014, n. 12065, Rv. 630997-01).
Le spese del presente giudizio -quanto al rapporto processuale, ormai definito, tra il COGNOME e l’RAGIONE_SOCIALE seguono la soccombenza, essendo pertanto poste a carico del ricorrente incidentale e liquidate come da dispositivo.

14. A carico del ricorrente incidentale, stante il rigetto del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

PQM

La Corte accoglie il ricorso principale e cassa la sentenza impugnata, rinviando alla Corte d’appello di Firenze, in diversa sezione e composizione, per la decisione nel merito, oltre che per la liquidazione RAGIONE_SOCIALEe spese di lite, ivi comprese quelle del presente giudizio di legittimità.

Rigetta, invece, il ricorso incidentale, condannando NOME COGNOME a rifondere, a ll’RAGIONE_SOCIALE , le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi € 2.1 00,00, più € 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALE legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente incidentale RAGIONE_SOCIALE‘ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis RAGIONE_SOCIALEo stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, all’esito RAGIONE_SOCIALE‘adunanza camerale RAGIONE_SOCIALE

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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