Dismissione immobili pubblici: offerta e opzione

In un caso di dismissione immobili pubblici, la Cassazione ha stabilito che una lettera inviata da un ente previdenziale ai suoi inquilini per sondare l’interesse all’acquisto non costituisce un’offerta di vendita vincolante. Di conseguenza, la successiva manifestazione di volontà degli inquilini non perfeziona un contratto preliminare. La Corte ha annullato la decisione d’appello che ordinava il trasferimento forzato degli immobili, rinviando il caso per un nuovo esame basato sul principio che serve una proposta contrattuale completa e specifica da parte dell’ente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 10 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Dismissione Immobili Pubblici: la Cassazione chiarisce quando sorge il diritto dell’inquilino

Nel complesso ambito della dismissione immobili pubblici, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8851/2024, ha fornito un’importante precisazione sui presupposti necessari affinché la manifestazione di interesse dell’inquilino all’acquisto si trasformi in un vincolo contrattuale. La sentenza stabilisce che una semplice comunicazione esplorativa da parte dell’ente proprietario, priva degli elementi essenziali del contratto come il prezzo, non può essere considerata un’offerta di vendita vincolante.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dalla richiesta di due conduttrici di immobili di proprietà di un noto ente previdenziale pubblico. Le inquiline sostenevano di aver perfezionato l’acquisto dei rispettivi appartamenti nel 2001, avendo risposto positivamente a una comunicazione inviata dall’ente nel 1999. In tale lettera, l’ente avviava un’indagine conoscitiva per sondare la propensione all’acquisto da parte dei suoi locatari.

Le conduttrici, ritenendo che la loro accettazione avesse dato vita a un contratto preliminare, avevano citato in giudizio l’ente chiedendo una sentenza che trasferisse loro la proprietà degli immobili ai sensi dell’art. 2932 c.c.

Il Tribunale di primo grado aveva declinato la propria giurisdizione a favore del giudice amministrativo. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione, accogliendo la domanda delle inquiline e ordinando il trasferimento degli immobili, ritenendo che la lettera del 1999 costituisse una vera e propria proposta contrattuale.

La Questione della Dismissione Immobili Pubblici davanti alla Cassazione

L’ente previdenziale ha proposto ricorso per cassazione, contestando la decisione della Corte d’Appello su più fronti. Il nodo centrale della controversia era stabilire la natura giuridica della comunicazione del 1999: si trattava di una mera indagine di mercato o di una proposta di vendita idonea a far sorgere, in seguito all’accettazione, un contratto preliminare?

L’ente sosteneva che nessuna volontà di vendere fosse stata manifestata prima del 2007, quando aveva inviato delle offerte formali che tenevano conto della successiva classificazione degli immobili come “di pregio”.

L’errore della Corte d’Appello secondo la Cassazione

La Suprema Corte ha accolto i motivi di ricorso dell’ente, individuando un duplice errore nella sentenza impugnata. In primo luogo, un error in procedendo, poiché la Corte d’Appello aveva erroneamente affermato che l’ente non avesse contestato nel merito le pretese delle inquiline, mentre in realtà l’ente si era sempre difeso sostenendo che la missiva del 1999 fosse un semplice questionario informativo.

In secondo luogo, e più importante, un error in iudicando sull’interpretazione della normativa relativa alla dismissione immobili pubblici.

Le Motivazioni della Decisione

La Cassazione ha ribadito un principio consolidato nella sua giurisprudenza: il diritto di prelazione o di opzione degli inquilini sorge solo quando l’ente proprietario manifesta validamente e adeguatamente la volontà di vendere attraverso una specifica proposta di alienazione. Tale proposta deve contenere gli elementi essenziali del contratto, in primis la determinazione del prezzo.

Citando un proprio precedente (Ord. n. 24894/2023), la Corte ha affermato che la disciplina sulla dismissione non crea un obbligo di vendita derivante direttamente dalla legge. Trasformare una semplice manifestazione di interesse in un vincolo contrattuale stravolgerebbe la natura degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale procedure ablative.

La comunicazione del 1999, essendo priva di un prezzo e presentata come una mera indagine, non poteva essere qualificata come una proposta contrattuale. Di conseguenza, la risposta delle conduttrici non era sufficiente a perfezionare un contratto preliminare di vendita.

Conclusioni e Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione cassa la sentenza d’appello e rinvia la causa a un’altra sezione della stessa Corte per un nuovo esame. Il giudice del rinvio dovrà attenersi al principio di diritto secondo cui, nel contesto della dismissione immobili pubblici, è necessaria una proposta di vendita formale e completa da parte dell’ente perché possa sorgere un diritto soggettivo dell’inquilino all’acquisto coattivo dell’immobile.

Questa ordinanza rafforza la tutela degli enti pubblici, evitando che vengano vincolati contrattualmente sulla base di comunicazioni interlocutorie o esplorative. Per gli inquilini, invece, emerge la chiara indicazione che il diritto all’acquisto si concretizza solo di fronte a un’offerta formale, chiara e completa in tutti i suoi elementi essenziali.

Una lettera di un ente pubblico che chiede agli inquilini se sono interessati ad acquistare costituisce un’offerta di vendita vincolante?
No, la Cassazione ha chiarito che una mera comunicazione esplorativa, senza indicazione del prezzo e delle condizioni di vendita, non è una proposta contrattuale idonea a far sorgere un diritto di opzione in capo all’inquilino.

A quale giudice spetta decidere una causa in cui un inquilino chiede il trasferimento di un immobile pubblico sulla base di un presunto contratto preliminare?
La giurisdizione spetta al Giudice Ordinario (G.O.), poiché la domanda mira a far valere un diritto soggettivo alla stipula di un contratto e non a contestare un atto amministrativo.

Cosa succede se un giudice d’appello accoglie una domanda affermando erroneamente che la controparte non l’aveva contestata nel merito?
La Corte di Cassazione può annullare la sentenza per “error in procedendo”, in quanto il giudice ha violato il principio di non contestazione, ignorando le difese che la parte aveva effettivamente svolto nel corso del giudizio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 8851 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 8851 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/04/2024

ORDINANZA

sul ricorso n. 14891/2019 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende unitamente all ‘ avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Ricorrente –

Contro

NOME, NOME, domiciliate ex lege in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria della Corte di Cassazione, rappresentate e difese dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE).

– Controricorrenti –

Nonché contro

SOCIETÀ RAGIONE_SOCIALE.

Intimata –

DISMISSIONE DI RAGIONE_SOCIALE DI PROPRIETÀ DI ENTI PREVIDENZIALI

Avverso la sentenza della Corte d’appello di Napoli n. 4058/2018 depositata il 06/09/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 27 marzo 2024.

Rilevato che:

risulta dalla sentenza impugnata che NOME COGNOME e NOME COGNOME, quali conduttrici di due immobili di proprietà dell ‘ RAGIONE_SOCIALE, siti in Napoli, in INDIRIZZO, convennero l ‘RAGIONE_SOCIALE innanzi al Tribunale di Napoli, chiedendo che fosse accertato che esse avevano acquistato gli immobili alla data del 31/10/2001, allorquando avevano esercitato l’opzione attribuita per legge ai conduttori di immobili di proprietà di enti previdenziali pubblici soggetti a dismissione, ovvero che i detti immobili venissero loro trasferiti ex art. 2932, cod. civ., con determinazione del prezzo in base ai criteri previsti dal d.lgs. n. 104 del 1996, ossia in base al valore di mercato con l’ abbattimento del 30% e del 14%;
c ostituendosi in giudizio, l’RAGIONE_SOCIALE eccepì il difetto di giurisdizione del G.O. in favore del G.A., e, nel merito, chiese il rigetto della domanda sul rilievo che, sia nella missiva del 1999 che in quella del 2003, con le quali aveva invitato le conduttrici a d esercitare l’ opzione, non aveva indicato il prezzo degli immobili e si era riservata di farlo in un secondo momento;

il Tribunale di Napoli, con sentenza 5071/2014, declinò la giurisdizione a favore del giudice amministrativo;

sull’impugnazione delle attrici soccombenti, la Corte d’appello di Napoli, nella resistenza dell’RAGIONE_SOCIALE, in accoglimento della domanda ex art. 2932, cod. civ., ha trasferito alle conduttrici gli immobili previo pagamento del prezzo, con decurtazione del 30%, in quanto l’inclusione degli immobili tra quelli ‘ di pregio ‘ era avvenuta successivamente all’esercizio dell’opzione , e dell’ulteriore 14% per

l’avvenuta vendita ‘in blocco’ e in mancanza di contestazione sul punto.

La decisione, in sintesi, è così motivata:

(a) per la Cassazione (Sez. U, n. 20902 del 2011), la materia della cartolarizzazione non è soggetta a giurisdizione esclusiva e la cognizione della controversia spetta al G.O., o, alternativamente, al G.A., secondo l’intrinseca natura della posizione dedotta in giudizio: in particolare, ove si controverta soltanto della determinazione del prezzo contenuto nell’offerta di acquisto inoltrata al conduttore, va esclusa la giurisdizione del giudice ordinario.

Il Tribunale ha negato la giurisdizione del G.O. sul presupposto che oggetto della domanda fosse la determinazione del prezzo di vendita.

E questo perché, per il primo giudice, la proposta di acquisto dell’RAGIONE_SOCIALE del 12/07/1999 non era idonea a costituire una valida manifestazione di volontà dell’Ente, funzionale all’esercizio dell’opzione, in quanto mancante dell’indicazione del prezzo, e si trattava quindi di una lettera che (al pari di quelle successive) aveva una portata meramente informativa.

Viceversa, secondo la tesi delle appellanti, l’RAGIONE_SOCIALE, con la lettera del 12/07/1999, aveva formulato una proposta di acquisto che le conduttrici avevano accettato esercitando l’o pzione come stabilito entro il 31/10/2001, con conseguente perfezionamento di un contratto preliminare cui dare esecuzione, laddove il prezzo, benché non espressamente indicato nella proposta, doveva essere determinato sulla scorta dei parametri fissati dalla normativi all’epoca vigente;

(b) alla luce della recente giurisprudenza di legittimità, è preferibile l’impostazione delle appellanti : se si ritiene che la proposta del 1999 fosse idonea e funzionale all’esercizio dell’opzione, pur in

mancanza dell’indicazione del prezzo, è evidente che, esercitata l’opzione, sorge in capo al conduttore un diritto soggettivo alla conclusione del definitivo al prezzo fissato dalla normativa vigente al 31/10/2001, il che comporta l’affermazione della giurisdizione del G.O.;

(c) nel merito, poiché non vi è stata specifica contestazione, la domanda delle appellanti deve essere accolta e gli immobili detenuti in locazione dalle appellanti vanno ad esse trasferiti ex art. 2932, cod. civ., al prezzo determinato sulla scorta dei criteri vigenti al 31/10/2001 (quale termine per l’esercizio dell’opzione di acquisto);

5. l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, con cinque motivi.

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

RAGIONE_SOCIALE è rimasta intimata.

Le parti costituite hanno depositato memorie in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio ;

Considerato che:

1. il primo motivo di ricorso -‘Violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1321, 1325, 1326, 1350, 1351, 1376, 1329, 1331, e 2932 c.c.; dell’art. 3 del d.l. n. 351/2001 convertito con modificazioni in l. n. 410 del 23/11/2001 e successive modificazioni; dell’art. 1 co. 1 e 2 del d.l. n. 41 del 23/02/2004, convertito con modificazioni in l. 104 del 23/04/2004; il tutto in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c. ‘ -reca la premessa che l’RAGIONE_SOCIALE, in attuazione delle disposizioni normative dettate in materia di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, ha manifestato alle conduttrici la volontà di porre in vendita gli immobili oggetto di causa soltanto con le raccomandate a.r. del 4/06/2007, con le modalità e alle condizioni ivi indicate e, dunque, solo dopo che gli immobili erano stati individuati quali unità immobiliari ‘di pregio’ con d.m. del 16/09/2004 .
Il che significa, prosegue il ricorrente, che nessuna manifestazione di volontà di dismettere gli immobili può essere ravvisata , in capo all’Ente previdenziale, n ella corrispondenza anteriore a quella del 2007, e meno che mai nel documento del luglio 1999, che l’RAGIONE_SOCIALE indirizzò a tutti i suoi inquilini nell’àmbito di un’indagine conoscitiva circa la propensione all’acquisto da parte degli stessi conduttori.

Svolte queste premesse, l’RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza d’appello che ha ritenuto che la proposta del 1999 fosse una proposta idonea e funzionale all’esercizio del diritto di opzione , con la conseguenza che, per effetto della risposta al questionario entro il termine indicato dall’Ente previdenziale del 31/10/2001, potesse ritenersi concluso, tra le parti, un contratto preliminare di vendita.

Questa soluzione, ad avviso della ricorrente, collide con i basilari princìpi in materia contrattuale, a cominciare da quello per il quale il trasferimento della proprietà di un immobile ha luogo soltanto per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato, ferma la considerazione che, come insegna la giurisprudenza di legittimità (Cass. Sez. U, n. 19281/2018), in tema di dismissione di immobili pubblici, solo qualora l’ente previdenziale abbia comunicato al conduttore dell’immobile una proposta di vendita con indicazione del relativo prezzo (il che, nel caso in esame, non è accaduto), e tale proposta sia stata tempestivamente accettata, si deve ritenere che tra le parti si sia perfezionato un vero e proprio preliminare di vendita, che attribuisce al conduttore il diritto ad acquistare il bene al prezzo così fissato e, dunque, di ottenere una sentenza costitutiva ex art. 2932, cod. civ., che produca gli effetti del contratto non concluso.
Da un diverso punto di vista, l’RAGIONE_SOCIALE rimarca che la sentenza, nel determinare il prezzo di vendita sulla scorta dei criteri vigenti al 31/10/2001, espressamente dichiarando di fare applicazione della

disciplina introdotta dal d.l. n. 41 del 2004, conv. con mod. dalla legge n. 104 del 2004, trascura che quella disciplina non è applicabile in assenza dell’offerta di opzione da parte dell’ente proprietario , prevista dalla seconda parte del comma 20, dell’art. 3, d.l. n. 351 del 2001, e nemmeno opera l’abbattimento ex art. 1, d.l. n. 41 del 2004, come convertito, il cui àmbito di applicazione riguarda le vendite di immobili ad uso residenziale in favore di conduttori che abbiano manifestato la volontà di acquisto entro il 31/10/2001, con esclusione d egli immobili ‘ di pregio ‘ (categoria cui appartengono gli immobili condotti in locazione dalle controricorrenti);
il secondo motivo -‘Difetto di giurisdizione del Giudice ordinario nei confronti della P.A. o dei giudici speciali -violazione dell’art. 37 c.p.c., in relazione all’art. 360 c.p.c. n. 1′ censura la sentenza che, disattendendo l’eccezione dell’RAGIONE_SOCIALE, ravvisata nella ‘proposta’ del 1999 una chiara manifestazione di volontà dell’Istituto di dismettere gli immobili, ha affermato la giurisdizione del G.O.

A giudizio dell’RAGIONE_SOCIALE, invece, se si riconosce correttamente che la comunicazione dell’Ente del 1999 non è una proposta irrevocabile, ma una mera informativa, il conduttore è titolare di un mero interesse legittimo alla corretta formazione della volontà dell’amministrazione circa la determinazione del prezzo riportata nell’offerta inviata alle conduttrici degli immobili con le raccomandate del 04/06/2007, ai fini dell’esercizio del diritto di opzione, tutelabile innanzi al G.A., con esclusione della giurisdizione del giudice ordinario;
il terzo motivo -‘Violazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 132 c.p.c. in relazione all’art. 360 nn. 4 e 3 c.p.c.’ censura la sentenza che ha deciso nel merito la domanda, accogliendola, sul presupposto che la pretesa non era stata specificamente contestata dall’Istituto, con ciò omettendo qualsiasi pronuncia sulle eccezioni e difese dell’RAGIONE_SOCIALE che, al contrario, aveva contestato anche nel merito la

domanda, sia negando che l’interpello del 1999 potesse qualificarsi come un’offerta di vendita, trattandosi soltanto di un questionario propedeutico e strumentale, sia contrastando i criteri di determinazione del prezzo invocati dalle conduttrici, che erano poi stati illegittimamente applicati dalla Corte distrettuale;

il quarto motivo -‘Violazione degli artt. 112 e 113 c.p.c., in relazione all’art. 360 nn. 3 e 4 c.p.c. e violazione dell’art. 3, comma 8, d.l. 351/2001 convertito con modificazioni in l. n. 410 del 23/11/2001 e successive modificazioni, in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.’ censura il vizio di ultrapetizione della sentenza che, pronunciando oltre i limiti del petitum , ha operato la (ulteriore) decurtazione del 14% del prezzo per la vendita ‘in blocco’ nonostante che le attrici non l’avessero chiesta ;
il quinto motivo -‘Violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. in relazione all’art. 360 n. 3, c.p.c.’ censura la sentenza che ha condannato l’RAGIONE_SOCIALE a pagare alle appellanti non soltanto le spese di secondo grado, ma anche quelle di primo grado, compensate dal Tribunale, omettendo di tenere conto (al contrario del primo giudice) del fatto che le oscillazioni giurisprudenziali in materia e la novità della questione costituiscono un valido motivo per disporre la compensazione delle spese;
il secondo motivo, il cui esame è prioritario perché verte sulla questione di giurisdizione, è infondato;

6.1. il giudice d’appello ha correttamente riconosciuto la giurisdizione del giudice ordinario in forza del fatto che la causa non verte sulla (sola) determinazione del prezzo della vendita, ma ha ad oggetto la domanda delle conduttrici diretta a ottenere il trasferimento ex art. 2932, cod. civ., della proprietà degli immobili appartenenti al patrimonio dell’RAGIONE_SOCIALE .

La pronuncia in parte qua è conforme a diritto alla luce del principio secondo cui la giurisdizione si determina in base al petitum sostanziale, che è determinato dalla pretesa fatta valere con l ‘ atto introduttivo.

Regula iuris , quest’ultima, articolata dalle Sezioni Unite di questa Corte (Sentenza n. 19281 del 19/07/2018, Rv. 649687 -01) che, occupandosi della materia in esame, hanno affermato che «L’ azione ex art. 2932 c.c. intentata dal conduttore nei confronti dell ‘ ente pubblico (nella specie, l ‘ RAGIONE_SOCIALE) proprietario dell ‘ immobile locato, a seguito della conclusione di un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di detto cespite, quale conseguenza dell ‘ esercizio del diritto di opzione riconosciuto dall ‘ ente in favore del conduttore medesimo, rientra nella giurisdizione del G.O., essendo volta a far valere il diritto soggettivo alla stipula coattiva del contratto di vendita, in forza dell ‘ accertamento dell ‘ avvenuto perfezionamento del contratto preliminare».
Deve però essere corretto il percorso argomentativo del giudice d’appello, che ha affermato che la proposta dell’RAGIONE_SOCIALE del 1999 era idonea e funzionale all’esercizio del diritto di opzione da parte delle conduttrici, quale aspetto che, in virtù dell’ accoglimento del secondo e del terzo motivo di ricorso (vedi infra ), continua ad essere controverso con la conseguenza che esso, come si dirà, per effetto della cassazione della sentenza qui impugnata, dovrà essere nuovamente scrutinato dal giudice del rinvio, tenendo conto dei rilievi e dei princìpi di diritto appresso indicati;
il primo e il terzo motivo, suscettibili di esame congiunto per connessione, sono fondati, il che comporta l’assorbimento del quarto e del quinto motivo;

7.1. la Corte di Napoli si confronta con la materia del contendere al solo fine di dirimere la questione di giurisdizione e, una volta

reputata sussistente quella del G.O., quanto al merito della causa, adducendo l’assenza di una ‘specifica contestazione’, acco glie la domanda delle conduttrici.

L’asserzione circa l’assenza di contestazione stride con le risultanze processuali e con l’intera linea difensiva dell’Istituto e ciò si evince sin dalla narrativa della decisione (punto 1.2.), laddove il giudice d’appello esplicitamente afferma che l’RAGIONE_SOCIALE, oltre a eccepire il difetto di giurisdizione del G.O., nel merito ha chiesto il rigetto della domanda sul rilievo che la missiva del 1999 non era una proposta contrattuale, ma un mero questionario informativo inviato dall’ Ente pubblico agli inquilini al fine di saggiarne la propensione all’acquisto del patrimonio immobile che l’ RAGIONE_SOCIALE intendeva alienare.
Il giudice d’appello, pertanto, ha commesso il prospettato error in procedendo per non avere fatto corretta applicazione del principio di non contestazione, donde la fondatezza del terzo motivo di ricorso;

7.2. del pari fondato è il primo motivo -che denuncia l’ error in iudicando della sentenza -alla luce del consolidato indirizzo di questa Corte, che è opportuno succintamente richiamare.

Merita attenzione una recente pronuncia (Sez. 2, Ordinanza n. 24894 del 2023), cui il Collegio, condividendone il contenuto, intende aderire, la quale afferma che «in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, il diritto di prelazione riconosciuto agli ‘ attuali conduttori ‘ dall’art. 6, comma 5, d.lgs. n. 104 del 1996 è esercitabile nella sola ipotesi in cui l’ente proprietario abbia validamente e adeguatamente manifestato la volontà di porre in vendita gli immobili, in attuazione del dettato normativo, attraverso una specifica proposta di alienazione consistente nella determinazione negoziale di cedere la proprietà dei beni, con la conseguenza che non può ritenersi sussistente un obbligo di vendita derivante direttamente dalla legge che si configuri come una
peculiare offerta pubblica, in quanto una simile prospettazione si porrebbe in insanabile contrasto con la disciplina del procedimento di alienazione e stravolgerebbe la natura giuridica degli atti di dismissione, trasformandoli in anomale e sistematiche procedure ablative (cfr. Cass. n. 6733/2020, Cass. n. 20550/2014, Cass. n. 21596/2013, Cass. n. 6055/2012, Cass. n. 21988/2011). L’insussistenza di un autonomo diritto potestativo di acquistare la proprietà degli immobili condotti in locazione è stata, peraltro, ribadita anche a se guito dell’entrata in vigore dell’art. 3, comma 20, secondo periodo, d.l. n. 351 del 2001, convertito con modificazioni in l. n. 410 del 2001, che ha disciplinato la vendita delle unità immobiliari per le quali i conduttori avessero manifestato la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001. Si è, al riguardo, rilevato che tale disposizione non prevede affatto una procedura di acquisto anche per i cespiti non offerti in opzione dal soggetto proprietario, ma semplicemente stabilisce che tali immobili sono venduti al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della predetta manifestazione di volontà. Tale interpretazione trova un’inequivoca, sia pur indiretta, conferma nell’art. 1, comma 1, d.l. n. 41 del 2004, convertito in l. n. 104 del 2004. Detta norma, con espresso riferimento ai conduttori che entro il 31 ottobre 2001 avessero manifestato la volontà di acquisto, nelle ipotesi e con le modalità previste dall’art. 3, comma 20, secondo periodo, d.l. n. 351 del 2001, ha stabilito che il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale debba essere determinato ‘ al momento dell’offerta in opzione’ – della quale, quindi, postula la necessaria sussistenza -‘ e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001 ‘ ».
Degno di nota, rispetto al tema del decidere, è il fatto che il menzionato arresto della Cassazione affronta la questione, analoga a

quella che qui interessa, dell’invio agli inquilini da parte dell ‘Ente pubblico (nella fattispecie esaminata da detta pronuncia, si tratta dell’INPDAI) della comunicazione del 20 dicembre 1999, nella quale, spiega la S.C., il giudice d’appello ( sempre la Corte d’appello di Napoli) ha escluso che fosse contenuta un’offerta di vendita degli appartamenti, rilevando che «non v’era alcuna indicazione del prezzo e che nel questionario allegato la vendita era prevista come meramente eventuale».
Il punto controverso che il giudice del rinvio dovrà riesaminare (come anticipato al punto 6.1.), alla luce delle contrapposte prospettazioni delle parti, è se il questionario che l’RAGIONE_SOCIALE ha inviato alle controricorrenti nel 1999 fosse o meno qualificabile come una proposta contrattuale funzionale all’esercizio dell’opzione e se, quindi, le risposte delle conduttrici fossero o meno idonee al perfezionamento di preliminari di vendita;

7.3. l ‘accoglimento dei due motivi esime il Collegio dall’esame dell’ulteriore profilo di critica (articolato nell’ultima parte del primo motivo) in punto di determinazione del prezzo di vendita degli immobili del patrimonio dell’RAGIONE_SOCIALE , qualificati come immobili ‘di pregio’ dalle disposizioni di cui sopra.

Del pari, resta assorbito il quinto motivo, in tema di spese di lite;

8. in conclusione, accolti il primo e il terzo motivo, nei termini anzidetti, rigettato il secondo motivo, assorbiti il quarto e il quinto motivo, la sentenza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio al giudice a quo , al quale è demandato un nuovo esame della vicenda che tenga conto degli enunciati princìpi di diritto, e che, inoltre, dovrà provvedere alla liquidazione delle spese del giudizio di cassazione;

P.Q.M.

accoglie il primo e il terzo motivo, nei termini di cui in motivazione, assorbiti il quarto e il quinto motivo, rigetta il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, in data 27 marzo 2024.

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