Dismissione immobili pubblici: gli sconti si sommano

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 4032/2024, ha stabilito un principio fondamentale in materia di dismissione immobili pubblici. Il caso riguardava alcuni acquirenti di immobili di un ente previdenziale che avevano già beneficiato di uno sconto locale dell’8%. Successivamente, una legge nazionale ha introdotto un ulteriore coefficiente di abbattimento del prezzo. La Corte ha chiarito che i due benefici sono cumulabili, in quanto operano su piani diversi: lo sconto locale era legato a condizioni specifiche degli immobili, mentre quello nazionale mirava a ristabilire equità a livello generale. Pertanto, il nuovo sconto deve essere calcolato sul prezzo già ridotto dell’8%, garantendo un rimborso maggiore agli acquirenti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 31 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Dismissione Immobili Pubblici: la Cassazione Conferma la Cumulabilità degli Sconti

Nel complesso scenario della dismissione immobili pubblici, la questione del calcolo del prezzo di vendita e degli sconti applicabili è spesso fonte di contenzioso. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha fatta chiarezza su un punto cruciale: la possibilità di sommare uno sconto derivante da un accordo sindacale locale con una riduzione di prezzo introdotta successivamente da una legge nazionale. La Corte ha stabilito che i due benefici sono cumulabili, delineando un principio di equità a favore degli acquirenti.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine dalla procedura di dismissione di un patrimonio immobiliare di proprietà di un importante ente previdenziale nazionale. Un gruppo di inquilini, esercitando il diritto di opzione, aveva acquistato gli appartamenti in cui viveva. Il prezzo di vendita era stato determinato sulla base di un accordo sindacale locale, che prevedeva una riduzione dell’8% rispetto al valore di stima. Successivamente all’acquisto, una nuova legge nazionale (d.l. n. 41/2004) aveva introdotto un ulteriore e significativo ‘coefficiente di abbattimento’ sul valore di mercato degli immobili, con l’obiettivo di rimborsare gli acquirenti per il maggior prezzo pagato a causa dei ritardi amministrativi nella procedura di vendita.

L’ente previdenziale, nel calcolare il rimborso dovuto, aveva applicato il nuovo coefficiente di abbattimento nazionale sul prezzo di stima originario, senza considerare la precedente riduzione dell’8%. Gli acquirenti, ritenendo che il nuovo sconto dovesse essere applicato sul prezzo da loro effettivamente versato (quindi già ridotto dell’8%), si sono rivolti al tribunale. La Corte d’Appello aveva dato ragione all’ente, considerando i due sconti non cumulabili per evitare una ‘duplicazione’ del beneficio. Gli acquirenti hanno quindi proposto ricorso in Cassazione.

La Decisione della Corte di Cassazione sulla Dismissione Immobili Pubblici

La Suprema Corte ha accolto il ricorso degli acquirenti, cassando la sentenza della Corte d’Appello. I giudici hanno affermato un principio di diritto fondamentale: in tema di dismissione immobili pubblici, il coefficiente di abbattimento previsto dalla normativa nazionale deve essere applicato sull’importo effettivamente versato dall’acquirente, anche se questo è già il risultato di una precedente riduzione concordata a livello locale.

Le Motivazioni: Piani Distinti per Sconti Diversi

La Corte ha basato la sua decisione sulla differente natura e finalità dei due sconti. L’accordo locale che prevedeva la riduzione dell’8% era nato per rispondere a esigenze specifiche, come la necessità di rendere omogenei i valori di stima e tenere conto delle condizioni manutentive degli immobili. Era, in sostanza, un beneficio legato alle ‘peculiarità locali’ della vendita.

La riduzione introdotta dalla legge nazionale, invece, aveva uno scopo completamente diverso. Interveniva a livello generale per ripristinare l’equità, correggendo una disparità di trattamento subita da quegli acquirenti che, a causa di ritardi imputabili alla pubblica amministrazione, si erano trovati a comprare a prezzi di mercato più alti rispetto a chi aveva concluso l’acquisto in tempi più rapidi.

I due benefici, operando su piani distinti e con finalità diverse, non si sovrappongono ma si sommano. La Corte ha inoltre sottolineato che un decreto ministeriale attuativo della legge nazionale specificava esplicitamente che ‘eventuali ulteriori abbattimenti di prezzo cui il conduttore abbia diritto’ si sarebbero applicati al prezzo già determinato dalla legge, confermando la legittimità della loro cumulabilità.

Conclusioni: L’Importanza della Cumulabilità degli Sconti

Questa ordinanza stabilisce un precedente importante per tutti i casi di dismissione immobili pubblici in cui coesistono benefici di diversa natura. La decisione della Cassazione garantisce che le misure di equità introdotte dal legislatore nazionale non vengano vanificate o ridotte da interpretazioni restrittive. Gli acquirenti hanno diritto a vedere applicati tutti gli sconti previsti, calcolati in modo consequenziale, assicurando che il prezzo finale rifletta correttamente la somma dei diversi benefici. Per gli enti pubblici, ciò significa dover ricalcolare i rimborsi dovuti, applicando il coefficiente nazionale sul prezzo effettivamente pagato dagli inquilini, al netto di eventuali sconti già concessi a livello locale.

In caso di dismissione immobili pubblici, uno sconto previsto da un accordo locale può essere sommato a una riduzione di prezzo introdotta da una legge nazionale successiva?
Sì, la Corte di Cassazione ha stabilito che i due benefici sono cumulabili, in quanto operano su piani distinti e perseguono finalità diverse. Lo sconto locale risponde a esigenze specifiche del contesto, mentre quello nazionale ha uno scopo di equità generale.

Come deve essere calcolato il coefficiente di abbattimento nazionale sul prezzo di vendita?
Deve essere applicato all’importo effettivamente versato dall’acquirente. Questo significa che se il prezzo era già stato ridotto in base a un accordo locale (ad esempio, dell’8%), il nuovo coefficiente nazionale si applica su questo valore già scontato.

Qual era la finalità della riduzione di prezzo prevista dalla legge nazionale (d.l. n. 41/2004)?
La sua finalità era quella di ricondurre ad equità situazioni di disparità create dai ritardi della pubblica amministrazione nel concludere le procedure di vendita, che avevano costretto alcuni acquirenti a pagare un prezzo basato su valori di mercato più elevati.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 4032 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 4032 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/02/2024

R.G.N. 11691/2019

C.C. 17/01/2024

DISMISSIONE IMMOBILI PUBBLICI

ORDINANZA

sul ricorso (iscritto al N.R.G. 11691/2019) proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME (nella qualità di erede di COGNOME NOME), COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME COGNOME, COGNOME NOME e NOME COGNOME, tutti rappresentati e difesi, in virtù di procura speciale rilasciata su foglio materialmente allegato al ricorso, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliati presso lo studio della AVV_NOTAIO, in Roma, INDIRIZZO;
–

ricorrenti –

contro

RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e

difeso, in virtù di procura speciale apposta in calce al controricorso, dagli AVV_NOTAIO e COGNOME NOME e con gli stessi elettivamente domiciliato, in Roma, INDIRIZZO;

– controricorrente –

avverso la sentenza della Corte di appello di appello di Napoli n. 436/2019 (pubblicata il 29 gennaio 2019);

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17 gennaio 2024 dal Consigliere relatore NOME COGNOME;

letta la memoria depositata nell’interesse dei ricorrenti.

RITENUTO IN FATTO

1. Con atto di citazione notificato il 5.4.2012, le persone indicate come ricorrenti nell’intestazione convenivano in giudizio, dinanzi al Tribunale di Napoli, l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE (succeduto all’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, procuratore speciale della RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE), esponendo: – che, in forza del d.l. n. 351/2001, gli immobili siti in Napoli, INDIRIZZO, di cui erano conduttori, erano stati trasferiti per la dismissione del proprietario RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE alla RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, successivamente posta in liquidazione, e che alla data del 29.02.2009, i beni immobili rimasti invenduti erano stati ritrasferiti nuovamente all’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE in virtù dell’art. 43 bis della legge m. 14/2009 e, infine, all’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE (succeduta all’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE); -di aver esercitato (con lett. racc. a.r. entro il 31.10.2001) il diritto di opzione per l’acquisto previsto dall’art. 3 d.l. n. 351/2001, conv. nella legge n. 410/2001, in favore di essi conduttori e di aver corrisposto il prezzo degli appartamenti determinato alla stregua dei criteri fissati dall’art. 3, comma 20, del citato d.l. n. 351/2001; – che il prezzo di vendita si sarebbe dovuto considerare maggiore di quello dovuto in applicazione della normativa di riferimento applicabile (per la mancata decurtazione –
dal prezzo determinato secondo il valore di mercato dell’ottobre 2001 ai sensi del d.l. n. 351/2001 – del coefficiente di abbattimento dello 0,7595 previsto per chi aveva acquistato nel primo semestre 2003 e dello 0,7289 per chi aveva acquistato nel secondo semestre dello stesso anno) e che l’originario proprietario RAGIONE_SOCIALE aveva rimborsato solo parte di quanto dovuto ad essi acquirenti.

Sulla base della descritta rappresentazione dei fatti, gli attori chiedevano che venisse accertato e dichiarato che l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE aveva determinato il prezzo iniziale senza calcolare i richiamati coefficienti di abbattimento e, per l’effetto, che venisse ricomputato il prezzo, con la conseguente condanna dell’Ente convenuto alla restituzione delle somme da essi attori indebitamente corrisposte.

Nella costituzione dell’Ente convenuto, l’adito Tribunale, con sentenza n. 3501/2014, rigettò la domanda, compensando le spese.

Decidendo sull’appello formulato dagli attori soccombenti, cui resisteva l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE, la Corte di appello di Napoli respingeva il gravame con sentenza n. 436/2019, compensando le spese del grado, rilevando che l’appellato aveva correttamente applicato il coefficiente di abbattimento di cui al d.l. 41/2004 sul prezzo determinato dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE secondo i criteri previsti dal d.l. n. 351/2001 e non sul prezzo effettivo di vendita, su cui era stata operata la riduzione dell’8% previsto localmente dal protocollo d’intesa del 7 maggio 2003, concluso tra le OO.SS degli inquilini e l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.
Contro la suddetta sentenza di appello hanno proposto ricorso per cassazione, affidato ad un unico motivo, gli appellati soccombenti.

La difesa dei ricorrenti ha anche depositato memoria.

CONSIDERATO IN DIRITTO

1. Con l’unico motivo formulato, i ricorrenti denunciano ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione dell’art. 1362 c.c., in relazione alla illogica ed illegittima interpretazione del combinato disposto dell’art. 1, commi 2 e 3, del d.l. n. 41/2004 e delle pattuizioni contenute nel testo dell’accordo sindacale del 7.05.2003, oltre che dell’art. 1, ultimo comma, del DM Economia e Finanze n. 14493 del 26.03.2004.

In particolare, i ricorrenti contestano che il richiamato dato normativo del d.l. n. 41/2004 non contiene alcun riferimento ad eventuali accordi che avevano già comportato una rideterminazione del prezzo inizialmente stabilito secondo i parametri di legge, ovvero rinvenibili nell’art. 3 del d.l. n. 351/2001 (convertito nella legge n. 410/2001), in base al cui comma 20 era previsto che le unità immobiliari avrebbero dovuto essere vendute al prezzo e alle condizioni determinati in base alla normativa vigente alla data della manifestazione della volontà di acquisto da parte dei conduttori, nel mentre gli accordi riconducibili al protocollo d’intesa del 7.05.2003 concluso tra l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e le RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE. degli inquilini si sarebbero dovuti considerare afferenti ad un piano diverso e, comunque, inidonei ad incidere sull’efficacia della norma nazionale.
2. Il motivo è fondato.

Con esso si contesta l’interpretazione fornita dalla Corte d’appello, nella fattispecie in esame, del disposto di cui all’art. 1 del d.l. n. 41/2004, secondo cui “il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale, ai conduttori che abbiano manifestato, nelle ipotesi e con le modalità previste dal secondo periodo del comma 20 dell’articolo 3 del decreto-legge 25 settembre. 2001, n. 351 convertito con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001 n. 410,

e successive modificazioni, la volontà di acquisto entro il 31 ottobre 2001 è determinato, al momento dell’offerta in opzione e con le modalità di cui al comma 2, sulla base dei valori di mercato del mese di ottobre 2001…… Il rimborso per il maggiore prezzo eventualmente pagato per le vendite già concluse è corrisposto ai relativi acquirenti dai soggetti originariamente proprietari degli immobili”.

Si osserva che la medesima questione è stata già oggetto di plurime pronunce di questa Corte.

Il collegio ritiene di aderire al più recente orientamento espresso, in particolare, con le pronunce n. 26810/2022 e n. 27250/2023, rese in fattispecie analoghe e sempre relativa ad immobili di proprietà dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE e siti nel Comune di Napoli nel C.D., con le quali si è offerta una diversa interpretazione dell’art. 1 del d.l. n. 41 del 2004 convertito in legge, con modificazioni, dall’art. 1, L. 23 aprile 2004, n. 104 rispetto a quella adottata dalla Corte d’Appello con la sentenza impugnata in questa sede.
Deve premettersi che nella fattispecie concreta è pacifico che l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE (oggi RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE) dovesse corrispondere agli odierni ricorrenti il rimborso, come contemplato dalla disciplina sopra riportata, sulla base del coefficiente di abbattimento come determinato ai sensi dell’art. 1, comma 2, del suddetto d.l. n. 41 del 2004.

La questione controversa concerne il fatto se l’ente proprietario nell’effettuare il rimborso debba considerare la riduzione dell’8 % praticata sulla base del suddetto accordo ovvero calcolare il suddetto abbattimento sul prezzo originariamente determinato, senza cioè computare l’indicata decurtazione. In altri termini, la controversia verte sulla questione se la sopravvenuta riduzione del prezzo intervenuta per via legislativa ex d.l. n. 41 del 2004

(convertito, con modificazioni, nella l. n. 104 del 2004) costituisca una duplicazione della riduzione già intervenuta tra le parti in virtù del citato accordo del maggio 2003.

Nell’ambito della Corte d’Appello di Napoli si sono contrapposti due diversi orientamenti in ordine alla interpretazione da dare al rapporto tra la norma citata e l’accordo sindacale.

Come si è detto, questo Collegio ritiene corretta l’interpretazione basata sulla motivazione riportata nei due -più recenti -precedenti di questa Corte sopra richiamati.

Con tale motivazione è stato sostenuto che la ratio chiaramente evincibile dal data letterale, consente di affermare che l’intento del legislatore sia stato quello di evitare che l’anomalo aumento del valore del mercato immobiliare, verificatosi nell’anno 2001, andasse a detrimento di quegli acquirenti che, solo per cause imputabili all’ente proprietario, per il ritardo nell’espletamento della procedura di vendita, avendo dovuto subirne gli effetti, con evidente disparità di trattamento rispetto a quelli, che avevano ottenuto l’acquisto entro tempi più rapidi e, comunque, prima dell’anomalo aumento dei prezzi. E tale norma risulta essere intervenuta dopo che, a livello locale, le rappresentanze sindacali degli inquilini o conduttori di immobili appartenenti ad enti pubblici avevano condotto trattative ed ottenuto accordi, che tenessero conto delle “peculiarità locali” della vendita, sicché laddove il legislatore avesse voluto eliderne gli effetti e le condizioni a livello locale rideterminate, ben avrebbero potuto e dovuto farne espressa menzione nella legge, successiva a tutte le rimostranze ed agli accordi che, pur determinatisi a livello locale, avevano indotto all’adozione della Legge in commento a livello nazionale.
Ancora mette conto considerare che l’accordo locale adottato in data 17.12.2002 fra la dirigenza dell’ente appellante e le 00.SS. degli inquilini sfociato nel protocollo d’intesa del 7.05.03, come evincibile dal suo tenore, è stato determinato dalle pressanti esigenze degli inquilini e loro rappresentanze sindacali che lamentavano la disparità di trattamento subita per l’effettuazione della stima degli immobili del Centro Direzionale di Napoli soltanto nel secondo semestre 2002, nonostante l’inserimento nella procedura di dismissione SCIA I (ovvero in epoca ben precedente); ma, soprattutto, è dato leggere, che la riduzione dell’8% del prezzo del prezzo di stima degli immobili oggetto di dismissione veniva determinata “a seguito delle correzioni apportate dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE in merito alla necessità di rendere omogenei i valori medi di stima delle diverse Torri, determinati sulla base delle condizioni di fatto in cui versano gli immobili e alla luce della nota n. 101 Ris. 102 del 16.12.2002 dell’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE.
Si è evidenziato, infatti, che l’accordo locale e la normativa legislativa si pongono su piani distinti, essendo la prima destinata ad incidere sulla determinazione del prezzo, anche in considerazione delle condizioni manutentive, mentre la seconda, operando a livello nazionale e generale, ha lo scopo di ricondurre ad equità una situazione di disparità, determinatasi per ritardi imputabili alla P.A. nella conclusione del procedimento di stima.

Risulta erronea, pertanto, l’interpretazione dell’art. 1, commi 1, 2 e 3, del d.l. 23 febbraio 2004 n. 41, della Corte di Appello di Napoli nella sentenza impugnata, in base alla quale si è ritenuto che l’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE aveva applicato correttamente il coefficiente di abbattimento di cui al citato d.l sul prezzo determinato dall’RAGIONE_RAGIONE_SOCIALE secondo i criteri previsti dal d.l. n. 351/2001 e non sul prezzo

effettivo di vendita, su cui era stata operata la riduzione dell’8% previsto localmente dal ricordato Protocollo d’intesi del 7.05.2003.

Peraltro, l’interpretazione operata dalla Corte partenopea con la sentenza qui impugnata risulta smentita anche dal dato testuale (pure dedotto e richiamato con il formulato motivo) del D.M. Economia e Finanze n. 14493 del 26.03.2004, emanato per introdurre le modalità applicative delle disposizioni normative contenute nel d.l. n. 41/2004, che, all’ultimo comma, ha sancito: ‘al prezzo determinato ai sensi dell’art. 1 del decreto -legge n. 41, sono applicati gli eventuali ulteriori abbattimenti di prezzo cui il conduttore abbia diritto’, così riconoscendo esplicitamente la legittimità di ulteriori sconti non compresi nel richiamato coefficiente aggregato di abbattimento.
In conclusione, il ricorso va accolto, con cassazione della sentenza impugnata ed il conseguente rinvio della causa alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione, la quale si uniformerà al seguente principio di diritto: in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali, nella determinazione del maggior prezzo pagato che l’ente è tenuto a rimborsare agli acquirenti che ne facciano richiesta, il coefficiente di abbattimento ex art. 1 del d.l. n. 41 del 2004 (per il Comune di Napoli pari al 24,05%) deve ritenersi applicabile all’importo effettivamente versato, già comprensivo della riduzione dei valori di stima nella misura dell’8%, concordata dall’ente con i sindacati degli inquilini, trattandosi di benefici che operano su piani distinti, in quanto la norma nazionale opera a livello generale ed ha lo scopo di ricondurre ad equità situazioni di disparità dovute ai ritardi della pubblica amministrazione nella conclusione del procedimento di
stima, mentre l’accordo locale è destinato ad incidere sul prezzo anche in ragione delle condizioni manutentive dell’immobile. La Corte di rinvio provvederà a regolare anche le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, alla Corte di appello di Napoli, in diversa composizione.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile

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