Diritto uso parcheggio: la Legge Ponte prevale

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18686/2024, ha riaffermato la prevalenza del diritto uso parcheggio per i condomini, stabilito dalla L. 765/1967 (Legge Ponte), sul diritto di prelazione vantato dal locatario di tali aree. La Corte ha stabilito che il vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio rende parzialmente nullo qualsiasi contratto, come una locazione, che sottragga tali spazi al loro uso pertinenziale, impedendo così la nascita di un valido diritto di prelazione in capo al conduttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 3 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto Uso Parcheggio: La Legge Ponte Prevale sul Diritto di Prelazione

L’acquisto di un’abitazione in un condominio di nuova costruzione solleva spesso interrogativi sui diritti accessori, primo fra tutti il diritto uso parcheggio. Una recente sentenza della Corte di Cassazione (n. 18686/2024) ha fatto chiarezza su un punto cruciale: la prevalenza del vincolo di destinazione dei posti auto, imposto dalla cosiddetta ‘Legge Ponte’ (L. 765/1967), rispetto ad altri diritti preesistenti, come la prelazione del conduttore. Questa decisione consolida un principio fondamentale a tutela dei proprietari di appartamenti.

Il Caso: Un Conflitto tra Residenti e Attività Commerciale

La vicenda giudiziaria nasce dalla compravendita di alcuni appartamenti da parte di un ente pubblico. Gli acquirenti, al momento dell’acquisto, si aspettavano di ottenere anche i relativi posti auto situati nel piano interrato dell’edificio, come previsto dalla normativa urbanistica. Tuttavia, l’intera area destinata a parcheggio era stata da tempo locata a un’officina meccanica, il cui contratto di locazione prevedeva un diritto di prelazione in caso di vendita.

Quando l’ente ha messo in vendita gli immobili, l’officina ha comunicato l’intenzione di esercitare il proprio diritto di prelazione sull’area da essa occupata. Si è così generato un conflitto: da un lato, i nuovi proprietari degli appartamenti che rivendicavano il loro diritto reale d’uso sui parcheggi; dall’altro, l’officina che sosteneva la prevalenza del suo diritto di prelazione, nato da un contratto di locazione anteriore alla vendita degli appartamenti.

Il Percorso Giudiziario: Dalla Ragione alla Riforma

In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione ai proprietari degli appartamenti. La Corte d’Appello, tuttavia, aveva ribaltato la decisione, applicando un criterio puramente temporale. Secondo i giudici di secondo grado, il diritto di prelazione dell’officina, sorto con il contratto di locazione del 1979, era antecedente al diritto degli acquirenti, che si era concretizzato solo con l’acquisto degli immobili nel 2000. Di conseguenza, il diritto dell’officina doveva prevalere.

L’Analisi della Cassazione e il diritto uso parcheggio

I proprietari hanno presentato ricorso in Cassazione, che ha accolto le loro ragioni, cassando la sentenza d’appello. La Suprema Corte ha basato la sua decisione sulla natura imperativa e inderogabile della normativa sui parcheggi.

La Natura Imperativa della Legge Ponte

Il cuore della motivazione risiede nell’articolo 18 della Legge 765/1967 (che ha introdotto l’art. 41-sexies nella Legge Urbanistica del 1942). Questa norma, dettata da interessi pubblicistici, impone che nelle nuove costruzioni siano riservati appositi spazi per parcheggi in misura proporzionale alla volumetria dell’edificio. Questo vincolo di destinazione crea un diritto reale di uso in favore dei proprietari delle singole unità immobiliari. Tale diritto sorge nel momento stesso in cui l’edificio viene costruito e si trasferisce automaticamente con la proprietà dell’appartamento, costituendone una pertinenza necessaria.

La Nullità del Contratto di Locazione e la Conseguente Inesistenza della Prelazione

La Corte ha chiarito che qualsiasi atto o contratto che violi questo vincolo, sottraendo gli spazi obbligatori alla loro destinazione, è da considerarsi parzialmente nullo per contrarietà a norma imperativa, ai sensi dell’art. 1418 del codice civile.

Di conseguenza, il contratto di locazione stipulato tra l’ente proprietario e l’officina era nullo nella parte in cui includeva gli spazi di parcheggio che per legge dovevano essere destinati ai residenti. Un contratto nullo non può produrre effetti giuridici validi, incluso il diritto di prelazione. Pertanto, la pretesa dell’officina di acquistare l’area era giuridicamente infondata fin dall’origine, poiché basata su un titolo invalido.

le motivazioni
La Suprema Corte ha ribadito il suo orientamento consolidato secondo cui il vincolo previsto dall’art. 18 della L. 765/1967 è una norma imperativa e inderogabile che opera non solo nei rapporti con la pubblica amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici. Tale vincolo impone una destinazione d’uso specifica per gli spazi a parcheggio, creando un diritto reale a favore dei proprietari delle unità immobiliari. Questo diritto non può essere soppresso o limitato da accordi privati. Il contratto di locazione che destinava tali aree a un uso esclusivo di un terzo, sottraendole alla loro funzione pertinenziale, si poneva in diretto contrasto con questa norma imperativa. La sua nullità parziale, limitatamente alla parte relativa ai parcheggi obbligatori, è una conseguenza diretta di tale violazione. Essendo il titolo (il contratto di locazione) nullo in quella parte, non poteva sorgere alcun diritto di prelazione valido a favore del conduttore.

le conclusioni
In conclusione, la Corte di Cassazione ha cassato la sentenza della Corte d’Appello e ha rinviato la causa ad altra sezione della stessa Corte per un nuovo giudizio. Il principio di diritto affermato è chiaro: il diritto reale d’uso sui parcheggi, garantito dalla legge, prevale su qualsiasi altro diritto di natura obbligatoria, come la prelazione, derivante da un contratto che viola il vincolo pubblicistico di destinazione. Questa pronuncia rafforza la tutela degli acquirenti di immobili, garantendo loro il godimento di uno spazio essenziale come il posto auto, considerato pertinenza inscindibile dell’abitazione.

Il diritto di uso sui parcheggi condominiali previsto dalla Legge Ponte può essere limitato da un precedente contratto di locazione con diritto di prelazione?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che il vincolo di destinazione a parcheggio è una norma imperativa. Qualsiasi contratto che violi tale vincolo, come una locazione che sottragga gli spazi ai residenti, è parzialmente nullo per la parte relativa a tali spazi. Un contratto nullo non può generare un valido diritto di prelazione.

Quando sorge il vincolo di destinazione a parcheggio per le unità immobiliari di un edificio?
Il vincolo di destinazione e il conseguente diritto reale d’uso a favore dei proprietari sorgono al momento della costruzione dell’immobile. Questo diritto è antecedente a qualsiasi successivo atto di disposizione, come una locazione o una vendita separata, che tenti di modificare tale destinazione.

Un acquirente di un appartamento può agire direttamente contro il terzo che occupa illegittimamente il parcheggio pertinenziale?
Sì. Il diritto reale d’uso sui parcheggi ha natura assoluta e può essere fatto valere direttamente nei confronti di chiunque ne contesti l’esistenza o l’efficacia, inclusi i terzi a cui il costruttore originario abbia illegittimamente alienato o concesso in uso tali aree.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 18686 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 18686 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 09/07/2024

SENTENZA

OGGETTO:

diritto sui parcheggi ex art. 18 legge 765/1967

RG. NUMERO_DOCUMENTO/NUMERO_DOCUMENTO

P.U. 25-6-2024

sul ricorso n. 8150/2018 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, in proprio e in qualità di unico erede di NOME COGNOME, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, COGNOME NOME, c.f. CODICE_FISCALE, rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma presso di lei, nel suo studio in INDIRIZZO

ricorrenti

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, elettivamente domiciliati in Roma presso di lui nel suo studio in INDIRIZZO

contro

ricorrente nonché contro RAGIONE_SOCIALE,

NOME DUE, POSSENTI NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME

avverso la sentenza n. 1082/2017 RAGIONE_SOCIALEa Corte d’ depositata il 17-2-2017

intimati appello di Roma, udita la relazione RAGIONE_SOCIALEa causa svolta nella pubblica udienza del 25-62024 dal Consigliere NOME COGNOME,

udito il Pubblico RAGIONE_SOCIALE, nella persona del AVV_NOTAIO, il quale ha concluso per l’accoglimento del primo, terzo e quarto motivo di ricorso, assorbiti i restanti, uditi l’AVV_NOTAIO per i ricorrenti e l’AVV_NOTAIO per la controricorrente RAGIONE_SOCIALE.

FATTI DI CAUSA

1.Con atti di citazione notificati il 6-7-2005 NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME, in qualità di proprietari di alcuni appartamenti siti in Roma nello stabile di INDIRIZZO, edificati dopo la legge 765/1967, hanno convenuto avanti il Tribunale di Roma il RAGIONE_SOCIALE del Tesoro, del Bilancio e RAGIONE_SOCIALEa Programmazione Economica -Ispettorato AVV_NOTAIO per la liquidazione degli enti disciolti, esponendo di avere concluso nel 2000 con RAGIONE_SOCIALE contratti di compravendita degli immobili, nei quali il RAGIONE_SOCIALE si era obbligato a vendere anche i posti auto ubicati al piano interrato RAGIONE_SOCIALEa palazzina; evidenziato anche che la società costruttrice nel 1967 aveva stipulato un atto d’obbligo con il Comune di Roma, vincolandosi a destinare permanentemente su tale area una superficie a parcheggio, gli attori hanno dichiarato di avere diritto reale su detta area, derivante sia dalla legge 765/1967 sia
dall’atto d’obbligo e menzionato nei singoli contratti di compravendita degli appartamenti; di conseguenza hanno chiesto la pronuncia di sentenza ex art. 2932 cod. civ. di trasferimento RAGIONE_SOCIALEa proprietà, in via subordinata che fosse accertata in loro favore la titolarità di diritto reale d’uso sui posti auto, con il risarcimento del danno, convenendo in giudizio anche RAGIONE_SOCIALE, che utilizzava l’area , affinché le venisse ordinato di cessarne l’uso.

Si è costituito il RAGIONE_SOCIALE , contestando la domanda in quanto il titolare di RAGIONE_SOCIALE aveva esercitato medio tempore il diritto di prelazione ex art. 38 legge 392/1978. Si è costituita altresì RAGIONE_SOCIALE, chiedendo in via riconvenzionale che fosse accertato il suo diritto di prelazione.

Con sentenza n. 15331/2009 il Tribunale di Roma ha accolto la domanda principale, ordinando il trasferimento RAGIONE_SOCIALEa proprietà dei posti auto, condannando il RAGIONE_SOCIALE al pagamento di Euro 3.094,32 a titolo di risarcimento del danno; ha dichiarato l’inammissibilità RAGIONE_SOCIALEa domanda di RAGIONE_SOCIALE in quanto formulata in carenza di procura ad litem.

2.RAGIONE_SOCIALE ha proposto appello principale e gli originari attori, a eccezione di NOME COGNOME, si sono costituiti e hanno formulato appello incidentale, con riferimento al mancato accoglimento RAGIONE_SOCIALEe domande di risarcimento dei danni, riproponendo anche la domanda volta all’accertamento di diritto reale d’uso.

La Corte d’appello ha disposto l’integrazione del contraddittorio nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, succeduta medio tempore ex lege nella titolarità del patrimonio immobiliare degli enti disciolti e nei rapporti in corso con il RAGIONE_SOCIALE, che è rimasta contumace, e con sentenza n. 1082/2017 pubblicata il 17-2-2017 ha deciso la causa. Ha accolto l’appello principale e, in parziale riforma RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, ha

dichiarato che RAGIONE_SOCIALE era titolare del diritto di prelazione per l’acquisto RAGIONE_SOCIALE‘intera area già oggetto del contratto di locazione; ha condannato RAGIONE_SOCIALE al risarcimento dei danni a favore di NOME COGNOME quantificati in Euro 4.274,40.

La sentenza ha dichiarato che la domanda riconvenzionale di RAGIONE_SOCIALE era ammissibile e ha dichiarato che tra RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE era esistente valido contratto di locazione; inoltre, poiché non vi era stata una valida denuntiatio da parte RAGIONE_SOCIALE‘ Amministrazione, non poteva ritenersi tardiva la missiva con la quale in data 8-7-2003 la società aveva comunicato di voler esercitare il diritto di prelazione. Ha rilevato che, seppure l’art. 18 legge 765/1967 aveva introdotto un ‘indisponibile diritto reale d’uso’ in capo agli acquirenti degli appartamenti, il contratto di locazione era stato stipulato nel 1979 e gli appellati avevano acquistato gli appartamenti solo nel 2000, per cui il diritto poteva essere sorto in capo agli stessi solo a quella data; essendo sia il diritto reale ex art. 18 legge 765/1967 sia il diritto di prelazione ex art. 38 legge 392/1978 stabilito ex lege e non essendo possibile esercitare il diritto di prelazione limitatamente a una parte del bene, il conflitto andava risolto facendo applicazione del criterio temporale, con la conseguenza che il diritto di prelazione di RAGIONE_SOCIALE doveva essere ritenuto prevalente.
3.Avverso la sentenza soltanto NOME COGNOME, in proprio e in qualità di unico erede di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME -quale unica titolare del diritto in quanto NOME COGNOME gli ha ceduto il suo diritto di usufrutto- e NOME COGNOME hanno proposto ricorso per cassazione affidato a sette motivi.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito con controricorso.

Sono rimasti intimati il RAGIONE_SOCIALE, al quale la notificazione è stata eseguita dall’ufficiale giudiziario presso

l’Avvocatura AVV_NOTAIO RAGIONE_SOCIALEo Stato con consegna del piego il 7 -3-2018, RAGIONE_SOCIALE alla quale la notificazione è stata eseguita dall’ufficiale giudiziario presso la sede con consegna il 7-3-2018, nonché gli appellanti incidentali NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME e NOME COGNOME.

Il ricorso è stato avviato alla trattazione per la pubblica udienza del 25-6-2024 e nei termini di cui all’art. 378 cod. proc. civ. il Pubblico RAGIONE_SOCIALE ha depositato memoria con le sue conclusioni ed entrambe le parti hanno depositato memoria illustrativa.

RAGIONI RAGIONE_SOCIALEA DECISIONE

1.Con il primo motivo, intitolato ‘ violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 18 L. 765 del 1967 art. 360 n. 3 c.p.c.’, i ricorrenti sostengono che la Corte d’appello abbia violato l’art. 18 in questione, in primo luogo riconoscendo la validità del contratto di locazione stipulato con RAGIONE_SOCIALE anche con riferimento ai posti auto oggetto RAGIONE_SOCIALEa loro domanda, così da farvi conseguire il diritto di prelazione a favore del locatario; evidenziano che l’art. 18 prevede un vincolo pubblicistico di de stinazione inderogabile RAGIONE_SOCIALEe superfici destinate a posti auto, dal quale discende la nullità dei contratti di natura privatistica che violino tale vincolo, quale nullità ex tunc rilevabile anche d’ufficio , ma comunque da loro eccepita.
2.Con il secondo motivo, ‘ violazione e falsa applicazione di norme di diritto, in relazione alla obbligatorietà RAGIONE_SOCIALEa forma scritta dei contratti stipulati dalla P.A. con riferimento in particolare all’art. 28 e 29 L. 392 del 1978 -art. 360 n.3 c.p.c.’, i ricorrenti rilevano che il giudice di primo grado aveva correttamente ritenuto la mancanza di prova di un valido contratto di locazione al momento RAGIONE_SOCIALEa vendita degli immobili, in quanto era stato provato solo il contratto di locazione del 1979 che non poteva ritenersi rinnovato tacitamente; lamentano che la sentenza
impugnata abbia ritenuto la rinnovazione tacita in forza del richiamo agli artt. 28 e 29 legge 392/1978 contenuto nel contratto; rilevano che tale richiamo non sia sufficiente a configurare l’apposita clausola contrattuale richiesta per il rinnovo tacito di un contratto con la RAGIONE_SOCIALE in deroga alla necessaria forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che quando l’RAGIONE_SOCIALE aveva posto in vendita gli appartamenti collegati ai posti auto RAGIONE_SOCIALE occupava l’area sine titulo.

3.Con il terzo motivo, ‘ violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 18 L. 765 del 1967 e all’art. 38 L. 765 del 1967 -art. 360 n. 3 c.p.c.’, i ricorrenti rilevano che la sentenza impugnata ha violato ed erroneamente applicato l’art. 18 legge ‘Ponte’ , laddove ha ritenuto che fosse possibile attribuire ad COGNOME un diritto di prelazione all’acquisto dei posti auto; ciò in quanto l’art. 18 pone un vincolo inderogabile al trasferimento dei posti auto costruiti sotto la sua vigenza, nel senso che i posti auto devono essere obbligatoriamente trasferiti unitamente all’immobile al quale accedono, essendovi legati da un vincolo pertinenziale ex lege di natura pubblicistica; evidenziano che nella fattispecie la P.A. non ha voluto disporre diversamente di tali spazi, in quanto ha predisposto gli atti di vendita indicando puntualmente lo spazio di parcheggio a essi collegato che si impegnava a trasferire.
4.Con il quarto motivo, ugualmente rubricato ‘ violazione e falsa applicazione di norme di diritto, con riferimento all’art. 18 L. 765 del 1967 e all’art. 38 L. 392/1978 art. 360 n. 3 c.p.c.’, i ricorrenti censurano la sentenza anche per avere dichiarato la precedenza del diritto sorto in capo ad COGNOME rispetto al diritto d’uso dei ricorrenti sulla base di un criterio meramente temporale; dichiarano che in questo modo la sentenza non ha considerato che il vincolo di destinazione degli spazi adibiti a parcheggio a uso degli appartamenti sovrastanti sorge al momento RAGIONE_SOCIALEa costruzione RAGIONE_SOCIALE‘immobile,
indipendentemente da chi ne sia proprietario, ed era pertanto antecedente a qualsiasi diritto eventualmente nascente dal successivo contratto di locazione; aggiungono che tutti i ricorrenti erano già titolari, prima RAGIONE_SOCIALE‘acquisto degli appartamenti avvenuto nel 2000, di diritto sugli appartamenti principali di cui i posti auto sono pertinenza, in forza di contratto di locazione antecedente a quello di COGNOME.

5.Con il quinto motivo, rubricato come il quarto, i ricorrenti lamentano che la sentenza abbia riconosciuto il diritto di prelazione con riferimento all’intera area sita al piano interrato RAGIONE_SOCIALEo stabile; evidenziano che tale affermazione è in contrasto con l’ulteriore affermazione contenuta nella sentenza, secondo la quale non era possibile esercitare la prelazione limitatamente a una parte del bene locato, in quanto l’Amministrazione aveva posto in vendita solo una parte del bene locato ad COGNOME, riferito ad alcuni posti auto.
6.Con il sesto motivo, rubricato come il quarto, i ricorrenti lamentano che la sentenza impugnata abbia ritenuto di individuare la c.d. denuntiatio, alla quale dovrebbe conseguire l’esercizio del diritto di prelazione, nell ‘atto di citazione di primo grado, che non proveniva dal proprietario; aggiungono che l’atto di citazione è stato notificato il 6-7-2004 e la convenuta RAGIONE_SOCIALE si è costituita il 19-102004 e quindi oltre il termine di sessata giorni fissato per l’esercizio del diritto di prelazione, per di più proponendo domanda riconvenzionale che non aveva il contenuto RAGIONE_SOCIALE‘esercizio del diritto di prelazione.
7.Con il settimo motivo, rubricato come il quarto, i ricorrenti rilevano che, pure a ritenere sussistente un diritto di prelazione e a ritenerlo correttamente esercitato, la sentenza ha violato l’art. 18 legge Ponte, laddove ha ritenuto il diritto di prelazione prevalente; ciò in quanto sono stati posti sullo stesso piano diritti di natura completamente diversa ed è stato implicitamente affermato, non riconoscendo ai ricorrenti neppure un diritto d’uso sugli spazi di

parcheggio, che il diritto di prelazione comportasse non solo il diritto di acquistare i posti auto, ma anche il diritto a utilizzarli. Evidenziano che il diritto di uso dei posti auto deve essere garantito in forza RAGIONE_SOCIALE‘art. 18 citato a coloro che utilizzano gli appartamenti.

8.I motivi di ricorso, esaminati unitariamente stante la stretta connessione, sono fondati per le ragioni di seguito esposte, assorbenti rispetto a ogni altra questione.

In fatto, è acquisito in causa che alla fattispecie si applichi l’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765, in quanto in tal senso è stato l’esplicit o accertamento RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata -che sul punto ha confermato la sentenza di primo grado- fondato sul periodo di costruzione RAGIONE_SOCIALE‘edificio. Di conseguenza, non sono apprezzabili le deduzioni RAGIONE_SOCIALEa società controricorrente secondo le quali l’inapplicabilità RAGIONE_SOCIALE‘art. 18 legge 765/1967 in ragione RAGIONE_SOCIALEa mancanza di prova sulla data di costruzione assorbirebbe ogni altra questione, perché la controricorrente non ha formulato in termini ammissibili motivo di ricorso incidentale che sarebbe stato necessario per contestare l ‘accertamento in fatto a essa sfavorevole sul punto. Soltanto nelle conclusioni del controricorso e RAGIONE_SOCIALEa memoria illustrativa la controricorrente ha chiesto la cassazione con rinvio RAGIONE_SOCIALEa sentenza impugnata, testualmente ‘per quanto concerne l’unico motivo dedotto con il presente atto statuendo l’inapplica bilità alla fattispecie concreta RAGIONE_SOCIALE‘art. 18 legge 765/1967’; però tali conclusioni non si accompagnano alla proposizione di motivo di ricorso ammissibile, che avrebbe in primo luogo dovuto individuare di quali ipotesi, tra quelle di cui all’art. 360 cod. proc. civ. si sosteneva l’esistenza , e poi esporre le specifiche ragioni di censura alla pronuncia RAGIONE_SOCIALEa Corte d’appello .
Premesso questo dato, l’indirizzo di questa Corte è univoco e consolidato nel senso che l’art. 41 -sexies legge 17 agosto 1942 n.1150, introdotto dall’art. 18 legge 6 agosto 1967 n. 765 -laddove dispone che

nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza RAGIONE_SOCIALEe costruzioni stesse devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzionecostituisce norma imperativa e inderogabile, in correlazione degli interessi pubblicistici da essa perseguiti; la norma opera non solo nel rapporto tra il costruttore o proprietario di edificio e l’autorità competente in materia urbanistica, ma anche nei rapporti privatistici inerenti a detti spazi, nel senso di imporre la loro destinazione a uso diretto RAGIONE_SOCIALEe persone che stabilmente occupano le costruzioni o a esse abitualmente accedono. Ciò comporta, in ipotesi di fabbricato condominiale, che, qualora il godimento RAGIONE_SOCIALEo spazio per parcheggio non sia assicurato in favore del proprietario del singolo appartamento in applicazione dei principi sull’utilizzazione RAGIONE_SOCIALEe parti comuni o RAGIONE_SOCIALEe sue pertinenze, essendovi un titolo contrattuale che attribuisca ad altri la proprietà RAGIONE_SOCIALEo spazio medesimo, deve affermarsi la nullità di tale contratto nella parte in cui sottrae lo spazio per parcheggio alla suddetta inderogabile destinazione; conseguentemente deve ritenersi il contratto stesso integrato ope legis ex art. 1419 co.2 cod. civ. dalla norma imperativa, con il riconoscimento di un diritto reale di uso di quello spazio in favore di detto condomino (Cass. Sez. U 17-12-1984 n. 6600 Rv. 438145-01, Cass. Sez. U 18-7-1989 n. 3363 Rv. 463405-01, Cass. Sez. 2 17-12-1993 n. 12495 Rv. 484766-01, Cass. Sez. 2 7-3-1997 n. 2036 Rv. 502854-01, Cass. Sez. 2 26-5-2004 n. 10148 Rv. 573174-01, Cass. Sez. 2 27-12-2011 n. 28950 Rv. 620978-01, Cass. Sez. 2 18-12-2013 n. 28345 Rv. 629242-01, Cass. Sez. 2 28-1-2019 n. 2265 Rv. 652351-01, per tutte). La misura del diritto d’uso è stabilita ex lege e pertanto, ove l’area destinata a parcheggio risulti di estensione superiore alla detta misura, le aree eccedenti detta misura rimangono nella libera disponibilità del costruttore-venditore (Cass. Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv. 550115-
01, Cass. Sez. U 15-6-2005 n. 12793 Rv. 581954-01). E’ stato anche statuito che l’inderogabile vincolo pubblicistico di destinazione di detta area non impedisce al proprietario RAGIONE_SOCIALE‘edificio di riservarsi, negli atti di vendita dei singoli appartamenti, la proprietà RAGIONE_SOCIALE‘area stessa o di trasferirne ad altri la proprietà, atteso che il vincolo non attribuisce tale proprietà ai condomini per effetto automatico RAGIONE_SOCIALE‘acquisto RAGIONE_SOCIALE‘appartamento, ma esclude solo la possibilità che la riserva o il trasferimento a terzi RAGIONE_SOCIALEa proprietà privi i proprietari degli appartamenti RAGIONE_SOCIALE‘edificio del diritto reale di utilizzazione di tale area per il parcheggio dei loro veicoli, sottraendola al vincolo pubblicistico di destinazione (Cass. Sez. 2 1-6-1993 n. 6104 Rv. 482611-01, Cass. Sez. 2 9-11-2001 n. 13857 Rv. 550115-01). Il vincolo si traduce in una limitazione legale RAGIONE_SOCIALEa proprietà, che può essere fatta valere, con l’assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l’esistenza e l’efficacia; quindi, coloro che abbiano acquistato le singole unità immobiliari dall’originario proprietario ben possono agire per il riconoscimento del loro diritto reale d’uso direttamente nei confronti dei terzi ai quali l’originario costruttore abbia alienato le medesime aree destinate a parcheggio (Cass. Sez. 2 23-32004 n. 5755 Rv. 571421-01, Cass. Sez. 2 18-1-2022 n. 1445 Rv. 663404).
Ne consegue che la sentenza impugnata erroneamente non ha considerato che, sulla base del meccanismo di integrazione ex lege RAGIONE_SOCIALEe clausole contrattuali, gli acquirenti RAGIONE_SOCIALEe unità immobiliari nel fabbricato, in forza RAGIONE_SOCIALEa compravendita, hanno acquistato il diritto reale di uso RAGIONE_SOCIALE‘area destinata a parcheggio .

Ne consegue altresì che, limitatamente alla parte in cui aveva a oggetto lo spazio per i parcheggi, il contratto di locazione che l’ente proprietario aveva concluso prima RAGIONE_SOCIALEe vendite con RAGIONE_SOCIALE nullo ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art.1418 co.1 cod. civ., in quanto

contrario alla disposizione imperativa di cui all’art. 18 legge 765/1967, che imponeva di destinare l’area a parcheggio per le unità immobiliari del fabbricato; quindi quel contratto, parzialmente nullo e integrato ex art. 1419 co. 2 cod. civ. dalla disposizione imperativa RAGIONE_SOCIALE‘art. 18 legge 765/1967, non poteva costituire titolo di prelazione ex art. 38 legge 392/1978 a favore di RAGIONE_SOCIALE.

9.Per le ragioni esposte il ricorso deve essere accolto e per l’effetto la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, che deciderà facendo applicazione dei principi esposti e attenendosi a quanto sopra ritenuto, statuendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso nei sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa alla Corte d’appello di Roma in diversa composizione, per la decisione anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALEa seconda sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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