Diritto reale d'uso parcheggio: guida al conguaglio

La Corte di Cassazione chiarisce che, in caso di vendita di un immobile con esclusione dell’area destinata a parcheggio obbligatorio, opera il trasferimento automatico del diritto reale d’uso parcheggio a favore dell’acquirente. Tuttavia, per preservare l’equilibrio contrattuale, al venditore spetta un conguaglio economico calcolato sul valore di mercato del diritto al momento della stipula.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Diritto reale d’uso parcheggio: quando il venditore può chiedere il conguaglio

Nel panorama del diritto immobiliare italiano, la gestione delle aree destinate a sosta rappresenta spesso una fonte di contenziosi complessi. Una recente sentenza della Corte di Cassazione affronta il tema del diritto reale d’uso parcheggio, focalizzandosi su cosa accade quando un contratto di vendita tenta di escludere tali aree in violazione delle norme urbanistiche.

Il caso: l’esclusione dell’area di manovra nel contratto

La vicenda nasce da una compravendita immobiliare tra familiari. I venditori avevano trasferito la proprietà di un appartamento, specificando però nell’atto che lo scoperto e l’area di manovra erano esclusi dalla cessione, restando di loro esclusiva pertinenza. Gli acquirenti hanno quindi agito in giudizio per far valere il vincolo pertinenziale di natura pubblicistica sull’area, citando la normativa che impone la presenza di parcheggi minimi per ogni costruzione.

Il Tribunale e la Corte d’Appello hanno riconosciuto la parziale nullità del contratto: la clausola che escludeva il parcheggio è stata ritenuta nulla per contrasto con norme imperative. Di conseguenza, è stato riconosciuto agli acquirenti il diritto reale d’uso parcheggio sull’area necessaria a soddisfare gli standard urbanistici.

Cos’è il diritto reale d’uso parcheggio e come si tutela?

Il diritto reale d’uso parcheggio non è una semplice facoltà, ma un diritto previsto dalla legge (in particolare dalla Legge Ponte del 1967) che garantisce agli abitanti di un edificio lo spazio necessario per la sosta dei veicoli. Tale diritto è legato indissolubilmente all’unità abitativa: se il venditore cerca di trattenerlo per sé, la legge interviene “sostituendo” la clausola nulla e trasferendo automaticamente il diritto all’acquirente.

Il nodo del corrispettivo: quando spetta il conguaglio?

Uno dei punti centrali del dibattito riguardava la richiesta di indennizzo da parte dei venditori. Se la legge trasferisce d’ufficio il diritto reale d’uso parcheggio all’acquirente, il prezzo pattuito inizialmente (che non prevedeva tale diritto) rimane lo stesso o deve essere adeguato?

La Corte di Cassazione ha stabilito un principio fondamentale: l’integrazione legale del contratto comporta anche un’integrazione del prezzo. Poiché l’acquirente riceve un valore maggiore di quello inizialmente pattuito (l’uso del parcheggio), il venditore ha diritto a un conguaglio economico.

Determinazione del valore di mercato

Il conguaglio deve essere parametrato al valore di mercato del diritto d’uso al momento della conclusione del contratto. Non si tratta di un risarcimento del danno, ma di un debito di valuta volto a ristabilire l’equilibrio tra le prestazioni delle parti.

le motivazioni

La Suprema Corte ha basato la sua decisione sul fatto che la nullità della clausola di esclusione del parcheggio non deve tradursi in un ingiusto arricchimento per l’acquirente. Sebbene la tutela urbanistica imponga il trasferimento dell’uso dell’area, il principio di conservazione del sinallagma contrattuale richiede che ogni incremento patrimoniale (il diritto d’uso) sia bilanciato da un corrispettivo economico. La Cassazione ha inoltre chiarito che l’effettiva realizzazione fisica dei posti auto non è necessaria per la nascita del vincolo, essendo sufficiente che l’area rimanga inedificata e accessibile.

le conclusioni

In conclusione, la sentenza stabilisce che il diritto reale d’uso parcheggio è un diritto garantito ex lege che prevale sulle pattuizioni contrarie dei privati. Tuttavia, questo automatismo legale non è gratuito: l’acquirente che ottiene il diritto di sosta tramite l’intervento del giudice è tenuto a versare al venditore un conguaglio sul prezzo, calcolato sui valori commerciali dell’epoca del rogito. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello affinché determini l’esatto ammontare di tale compensazione economica.

Cosa succede se il contratto di vendita esclude il posto auto obbligatorio?
La clausola che esclude il trasferimento del parcheggio è considerata nulla per legge e viene automaticamente sostituita dal diritto reale d’uso a favore dell’acquirente.

Il venditore può chiedere un pagamento extra se il parcheggio viene trasferito forzosamente?
Sì, il venditore ha diritto a un conguaglio sul prezzo di vendita per compensare il valore del diritto d’uso trasferito legalmente e ristabilire l’equilibrio del contratto.

Come viene calcolato l’importo dovuto per il diritto d’uso del parcheggio?
L’importo deve basarsi sul valore di mercato del diritto d’uso al momento in cui è stato stipulato l’atto di vendita originale.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 5240 Anno 2026

Civile Sent. Sez. 2 Num. 5240 Anno 2026

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 09/03/2026

SENTENZA

sul ricorso 11899-2020 proposto da:

NOME, NOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, nello studio dell’AVV_NOTAIO e rappresentati e difesi da ll’AVV_NOTAIO

– ricorrenti –

contro

NOME e NOME COGNOME, elettivamente domiciliati in INDIRIZZO , nello studio dell’AVV_NOTAIO, che li rappresenta e difende unitamente all’AVV_NOTAIO

-controricorrenti –

avverso la sentenza n. 5726/2019 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata in data 24/12/2019;

udita la relazione della causa svolta in camera di consiglio dal Consigliere COGNOME;

udito il Procuratore Generale, nella persona del Sostituto AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME;

udita l’AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente

FATTI DI CAUSA

Con atto di citazione notificato il 5.2.2015 NOME COGNOME e NOME COGNOME evocavano in giudizio NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME (genitori, i primi due, e sorella, la terza, dell’attore NOME COGNOME) innanzi il Tribunale di Venezia, esponendo di essere proprietari di un immobile ad uso abitativo in Mirano (INDIRIZZO), INDIRIZZO, loro pervenuto per acquisto fattone da NOME COGNOME e NOME COGNOME, con atto a rogito notar COGNOME del 4.4.1995. L’immobile di cui sopra era stato edificato dai genitori di NOME COGNOME, in sopraelevazione di un preesistente edificio, giusta concessione edilizia n. 48/1993 e successiva variante in sanatoria n. 48/1993, la quale ultima prevedeva l’asservimento di un’area scoperta di mq. 93 da destinare e parcheggio. Gli attori esponevano altresì che nell’atto di compravendita del 1995, dianzi menzionato, era stato previsto che lo ‘scoperto/area di manovra’ era escluso dalla cessione e doveva considerarsi pertinenza della residua proprietà dei venditori. Su tali premesse gli attori, ritenendo di esser titolari di un diritto di uso
dell’area vincolata a parcheggio anche a servizio dell’immobile di loro proprietà, chiedevano l’accertamento dell’esistenza del vincolo pertinenziale pubblicistico traente origine dai titoli concessori promananti dal Comune di Mirano, dianzi richiamati, anche a favore dell’immobile di loro proprietà, con ordine al competente Conservatore dei RR.II. di eseguire le necessarie trascrizioni della sentenza.

Si costituivano i convenuti, resistendo alla domanda ed allegando che l’area scoperta di mq. 93 oggetto di causa era stata esclusa dalla cessione del 4.4.1995 e doveva quindi ritenersi asservita da vincolo pertinenziale soltanto a favore della loro residua proprietà, e non anche della porzione trasferita agli attori. In via riconvenzionale, chiedevano la condanna di questi ultimi a liberare la porzione di detta area sulla quale gli attori avevano posizionato una casetta di legno ed altri oggetti e a corrispondere l’indennità di occupazione di detti spazi dal 1995 in poi. In subordine, chiedevano limitarsi la pronuncia in favore degli attori al minimo standard urbanistico, pari a mq. 51,50 e la condanna dei medesimi al pagamento del corrispettivo pari al valore commerciale dell’area.
Con sentenza n. 1691/2018 il Tribunale accoglieva la domanda, dichiarando la parziale nullità della compravendita del 4.4.1995, nella parte in cui essa non prevedeva il diritto reale d’uso degli acquirenti sull’area adibita a parcheggio, rigettando le domande riconvenzionali dei convenuti.

Con la sentenza impugnata, n. 5726/2019, la Corte di Appello di Venezia accoglieva parzialmente il gravame interposto dagli originari convenuti avverso la decisione di prime cure, riducendo l’area asservita anche a favore dell’immobile di proprietà degli originari attori all’estensione di mq. 51,50 ed accogliendo la domanda riconvenzionale dei convenuti di condanna degli attori alla rimozione della casetta in

legno da essi installata sullo spazio destinato a parcheggio ed area di manovra. Confermava, nel resto, la decisione di prime cure, salvo che in punto di spese.

La Corte distrettuale riteneva corretta l’argomentazione del primo giudice, relativamente all’accertamento dell’esistenza del vincolo di asservimento dell’area destinata a parcheggio, oggetto di causa, a favore anche del cespite edificato giusta concessione edilizia n. 48/1993 e successiva variante in sanatoria n. 48/1993, poiché tali titoli prevedevano espressamente detto vincolo di destinazione, che dunque si era trasferito, unitamente al cespite a favore del quale esso era stato creato, a favore degli originari attori. Riteneva tuttavia che detto vincolo fosse limitato alla sola area corrispondente al minimo standard urbanistico richiesto, in funzione delle caratteristiche e dell’estensione del cespite al quale esso faceva riferimento, e dunque ne limitava l’estensione a soli mq. 51,50. Confermava quindi il rigetto della domanda riconvenzionale degli originari convenuti, appellanti, non essendo dovuto alcun conguaglio a fronte del vincolo suindicato, che non implica il trasferimento della proprietà del suolo, ma crea soltanto un diritto reale d’uso dello stesso, anche in considerazione del fatto che gli stessi appellanti avevano dichiarato che il parcheggio previsto dai titoli concessori non era mai stato, di fatto, realizzato, essendo rimasta l’area nella sua condizione originaria. La Corte di seconde cure, invece, accoglieva la riconvenzionale di condanna alla rimozione del manufatto installato dagli appellati sul bene oggetto di causa, trattandosi evidentemente di comportamento non coerente con la destinazione d’uso, a parcheggio e spazio di manovra, dell’area in discussione, rigettando tuttavia la domanda di riconoscimento di una indennità di occupazione, in considerazione dell’esiguità dell’area occupata dalla casetta ed in assenza di prova del danno allegato dagli appellanti.
Propongono ricorso per la cassazione della predetta decisione NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, affidandosi a sei motivi.

Resistono con controricorso NOME COGNOME e NOME COGNOME.

In prossimità dell’udienza pubblica, ambo le parti hanno depositato memoria ed il P.G. ha depositato requisitoria scritta, invocando il rigetto del ricorso.

Alla pubblica udienza sono comparsi il P.G., nella persona del AVV_NOTAIO, la quale ha concluso per il rigetto del ricorso, e l’AVV_NOTAIO, per la parte ricorrente, che ha chiesto l’accoglimento del ricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Preliminarmente va esaminata l’eccezione sollevata dalla parte controricorrente, secondo cui si sarebbe formato il giudicato interno sulla statuizione di nullità parziale della compravendita del 4.4.1995, in quanto non specificamente contestata con i motivi di ricorso.

L’eccezione va rigettata, in quanto la parte ricorrente, con le doglianze proposte nel ricorso introduttivo del presente giudizio di legittimità, ha argomentato ponendosi in dialettica con l’intero impianto argomentativo della Corte di Appello, fondato, per l’appunto, sul rilievo della nullità parziale dell’atto di compravendita di cui anzidetto, in quanto da esso era stata espressamente escluso, in violazione di specifica disposizione imperativa di legge, il diritto di uso dell’area vincolata a parcheggio dell’intero edificio nel cui ambito si colloca l’appartamento compravenduto. Nessun giudicato interno, dunque, si è configurato sulla predetta statuizione di nullità, posto che i primi quattro motivi del ricorso sono volti proprio a confutare gli argomenti logici e giuridici utilizzati dalla Corte distrettuale per pervenire alla decisione oggi impugnata.
Passando all’esame delle varie censure, con la prima di esse la parte ricorrente denunzia la nullità della sentenza per omessa pronuncia, in relazione all’art. 360, primo comma nn. 4 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe, con motivazione apparente, trascurato di valutare la mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato che era stata denunziata nei motivi di appello. Gli odierni ricorrenti, già appellanti, avevano infatti lamentato che il Tribunale avesse riconosciuto, in favore degli originari attori, il diritto reale d’uso dell’area di cui si discute, senza considerare che i predetti avevano chiesto, in prime cure, l’accertamento dell’esistenza di un vincolo pertinenziale di derivazione pubblicistica, e dunque di un diritto diverso da quello che, in concreto, è stato loro riconosciuto.
La censura è infondata.

I ricorrenti sostengono che la Corte di Appello non si sarebbe avveduta che il Tribunale aveva pronunciato ultra o extra petita , avendo riconosciuto in favore degli originari attori un diritto diverso da quello del quale essi avevano chiesto l’accertamento. Essi, tuttavia, non considerano che il diritto reale d’uso derivante dalla destinazione dello spazio oggetto di causa a parcheggio non costituisce una posizione soggettiva diversa da quella rivendicata dagli originari attori, ma rappresenta soltanto un quid minus rispetto al diritto che gli stessi avevano rivendicato. La domanda principale proposta in prime cure, infatti, mirava a far accertare l’esistenza di un vincolo pertinenziale tra il cespite acquistato dagli attori nel 1995 e l’area a parcheggio oggetto di causa: detto vincolo presuppone, giusta la disposizione di cui all’art. 818, primo comma, c.c., che sulla cosa costituente pertinenza si configuri, in assenza di disposizione contraria, il medesimo diritto nascente sul bene principale. La norma, infatti, prevede che ‘Gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale
comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto ‘: ciò significa, da un lato, che se non viene espressamente esclusa, la pertinenza segue il destino del bene principale, onde la cessione di questo a terzi implica anche la cessione, insieme ad esso, della pertinenza; ma anche, dall’altro lato, che il diritto del titolare, o dell’utilizzatore, della cosa principale si estenda sulla pertinenza, a meno che non sia precisato che su quest’ultima insista un diritto diverso, o minore, di quello insistente sul bene principale. E’ infatti possibile (ed il regime del diritto reale d’uso previsto dalla legge n. 765/1967, cd. Legge Ponte, ne è un esempio evidente) che sulla pertinenza si configuri un diritto diverso da quello insistente sul bene principale, ma questo deve risultare dal titolo o dalla legge, dovendosi, in caso contrario, ritenere che il negozio giuridico relativo alla cosa principale estenda i suoi effetti anche sulla pertinenza. Nel caso del trasferimento della proprietà della cosa principale, dunque, se nulla prevede il titolo, si trasferisce in favore dell’acquirente anche il corrispondente diritto di proprietà, o comproprietà (come avviene, ad esempio, per le parti comuni dell’edificio in condominio), della pertinenza. Da quanto precede discende che la domanda degli originari attori era finalizzata ad ottenere l’accertamento del loro diritto di comproprietà sull’area scoperta costituente pertinenza del loro immobile; pertanto, il Tribunale, nel riconoscere un diritto reale d’uso, non ha affatto ecceduto dai limiti della domanda predetta, ma si è limitato a riconoscere agli originari attori un quid minus rispetto a quanto gli stessi avevano richiesto. La Corte di Appello, dunque, ha correttamente rigettato la doglianza proposta dagli odierni ricorrenti con il primo motivo di gravame, argomentando che il giudice di prime cure aveva perfettamente risposto alla domanda degli originari attori, essendosi soltanto limitato ad ‘indicare il contenuto del vincolo
pertinenziale’ e quindi, per meglio dire, a chiarirne la portata indicando il regime giuridico concernente il bene pertinenziale.

Sotto questo profilo, peraltro, va ribadito il principio secondo cui ‘La rilevazione e l’interpretazione del contenuto della domanda è attività riservata al giudice di merito, sicché non è deducibile la violazione dell’art. 112 c.p.c., quale errore procedurale rilevante ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c., quando il predetto giudice abbia svolto una motivazione sul punto, dimostrando come la questione sia stata ricompresa tra quelle oggetto di decisione, attenendo, in tal caso, il dedotto errore al momento logico relativo all’accertamento in concreto della volontà della parte’ (Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 27181 del 22/09/2023, Rv. 668673; negli stessi termini cfr. anche Cass. Sez. 6 -1, Ordinanza n. 31546 del 03/12/2019, Rv. 656493, secondo la quale ‘… l’erronea interpretazione della domande e delle eccezioni non è censurabile ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., perché non pone in discussione il significato della norma ma la sua concreta applicazione operata dal giudice di merito, il cui apprezzamento, al pari di ogni altro giudizio di fatto, può essere esaminato in sede di legittimità soltanto sotto il profilo del vizio di motivazione, ovviamente entro i limiti in cui tale sindacato è ancora consentito dal vigente art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c.’). Va infatti ribadito che ‘La corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, che vincola il giudice ex art. 112 c.p.c., riguarda il petitum che va determinato con riferimento a quello che viene domandato nel contraddittorio sia in via principale che in via subordinata, in relazione al bene della vita che l’attore intende conseguire, ed alle eccezioni che, in proposito, siano state sollevate dal convenuto, ma non concerne le ipotesi in cui il giudice, espressamente o implicitamente, dia al rapporto controverso o ai fatti che siano stati allegati quali causa petendi
dell’esperita azione, una qualificazione giuridica diversa da quella prospettata dalle parti’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 11289 del 10/05/2018, Rv. 648503; conf. Cass. Sez. L, Sentenza n. 6757 del 24/03/2011, Rv. 616454; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8479 del 13/06/2002, Rv. 555038; nonché, più di recente, Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8121 del 27/03/2025, Rv. 674551, in motivazione, pag. 12). Ne consegue che ‘La violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sussiste sia quando il giudice trascuri di esaminare una domanda od una eccezione, sia quando sostituisca d’ufficio un’azione ad un’altra, a causa del travisamento dell’effettivo contenuto della domanda’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19214 del 06/07/2023, Rv. 668177), ma non anche quando sia operata una ragionata interpretazione della domanda, sulla cui base, fermo il petitum , sia individuata una qualificazione giuridica differente da quella prospettata dall’attore.
Nel caso di specie, la Corte di Appello ha interpretato la domanda proposta in primo grado dagli odierni controricorrenti -motivando adeguatamente sul punto- ricostruendola in termini di istanza di riconoscimento dell’esistenza di un diritto di fruire dell’area destinata a parcheggio asservita all’edificio in cui si colloca l’appartamento di loro proprietà. Quel che rileva ai fini dell’interpretazione del contenuto della domanda giudiziale, in sostanza, non sono le modalità con cui essa è stata, in concreto, formulata, bensì l’identificazione del cd. ‘bene della vita’ in relazione al quale viene invocata la tutela. Sotto questo profilo, va anche considerato che, secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite di questa Corte, la modificazione di uno od entrambi degli elementi costitutivi, rappresentati dal petitum e dalla causa petendi , non comporta la proposizione di una domanda diversa, e dunque la violazione dell’art. 112 c.p.c., ‘… sempre che la domanda così
modificata risulti comunque connessa alla vicenda sostanziale dedotta in giudizio e senza che, perciò solo, si determini la compromissione delle potenzialità difensive della controparte, ovvero l’allungamento dei tempi processuali’ (Cass. Sez. U, Sentenza n. 12310 del 15/06/2015, Rv. 635536). Poiché nella specie, come accertato dalla Corte distrettuale, le parti sin dal principio si cono confrontate sul medesimo thema decidendum , alla base del quale vi era la rivendicazione, da parte degli odierni controricorrenti, del diritto di utilizzare l’area esterna oggetto di causa per potervi parcheggiare le proprie vetture, non si configurano né lesione del diritto di difesa, né dilatazione dei tempi del giudizio, né tantomeno violazione del principio di necessaria corrispondenza tra chiesto e pronunciato.
A quanto precede va aggiunta l’ulteriore considerazione che l’interpretazione prescelta dalla Corte di Appello risulta assistita da adeguata motivazione, onde non si configura neppure il vizio di apparenza di quest’ultima, denunciato dalla parte ricorrente. Sotto questo specifico profilo, infatti, la motivazione della sentenza impugnata non é viziata da irriducibile contrasto logico, non si risolve in affermazioni di mero stile, è idonea ad integrare il cd. minimo costituzionale e a dar atto dell’iter logico-argomentativo seguito dal giudice di merito per pervenire alla sua decisione (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 8053 del 07/04/2014, Rv. 629830, nonché, in motivazione, Cass. Sez. U, Ordinanza n. 2767 del 30/01/2023, Rv. 666639).
Infine, non si configura neppure il vizio di omessa pronuncia, allignato dagli odierni ricorrenti, poiché, a tal fine, occorre che si riscontri la completa omissione, da parte del giudice di merito, dell’adozione di un qualsiasi provvedimento, anche solo implicito di accoglimento o di rigetto, ma comunque indispensabile per la soluzione del caso concreto, sulla domanda o sull’eccezione sottoposta al suo

esame (cfr. Cass. Sez. 5, Ordinanza n. 27551 del 23/10/2024, Rv. 672731; Cass. Sez. 3 -, Sentenza n. 2151 del 29/01/2021, Rv. 660437; nonché Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1539 del 22/01/2018, Rv. 647081). Poiché nel caso di specie non si configura una pronuncia totalmente omessa, ma soltanto una ricostruzione della domanda degli originari attori in termini parzialmente diversi da quelli dai medesimi proposti, ancorché non incompatibili con la tutela del cd. ‘bene della vita’ da questi invocata, la censura in esame va disattesa anche sotto questo specifico profilo.
Con il secondo motivo, i ricorrenti lamentano la violazione o falsa applicazione degli artt. 817 e 1021 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe erroneamente equiparato il diritto pertinenziale al diritto d’uso, ricomprendendo il primo nel secondo.

La censura è infondata.

Fermo restando quanto affermato in occasione dello scrutinio della prima doglianza, va in primo luogo evidenziato che non esiste un ‘diritto pertinenziale’ , poiché la pertinenza segue il destino della cosa principale, nei limiti di quanto indicato in relazione allo scrutinio del precedente motivo di ricorso. Dunque, se viene trasferita la piena proprietà della cosa principale, con essa si trasferisce, in assenza di contraria pattuizione, anche la piena proprietà (o comproprietà, se trattasi di bene compreso in un condominio) della pertinenza; se viene costituito un diritto di usufrutto sulla cosa principale, con l’atto costitutivo, in assenza di contraria pattuizione, si costituisce un corrispondente diritto anche sulla pertinenza; e così via. Il regime giuridico della pertinenza, dunque, accede e corrisponde a quello della cosa principale, salvo che nel titolo o nella legge sia previsto diversamente: sono, questi, i casi in cui la pertinenza viene esclusa
dalla vendita, o dal diverso negozio giuridico, incidente sulla cosa principale, o in cui la legge prevede un regime giuridico differente, sulla pertinenza, rispetto al diritto costituito sulla cosa principale.

Il diritto reale d’uso, dunque, non è altro che una delle modalità con cui può esprimersi la relazione corrente tra il proprietario, o titolare di altro diritto reale di godimento, sul bene principale e la cosa che costituisce pertinenza del detto bene. Ne deriva che la Corte di Appello, nel confermare l’esistenza di un diritto reale d’uso, in favore degli odierni controricorrenti, sull’area scoperta di cui è causa, non ha operato alcuna equiparazione tra detto diritto d’uso ed un (inesistente) ‘diritto pertinenziale’ , ma si è limitata a precisare, in coerenza con quanto ritenuto dal Tribunale, la natura della relazione giuridica in concreto corrente tra i proprietari della cosa principale e la pertinenza di quest’ultima, dando atto che, ope legis , su di essa si è costituto, in favore dei primi, non un diritto di proprietà o comproprietà, ma soltanto un diritto reale d’uso.
Con il terzo motivo, ancora, i ricorrenti si dolgono della violazione o falsa applicazione degli artt. 1362 c.c., 18 della legge n. 765 del 1967 e 41 sexies della legge n. 1150 del 1942, in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente interpretato la volontà delle parti, consacrata nell’atto del 4.4.1995, con il quale era stato espressamente affermato che l’area scoperta oggetto della presente controversia costituiva pertinenza dei soli cespiti rimasti in proprietà della parte alienante ed era dunque esclusa dalla compravendita.
La censura è infondata.

Premesso che la ricostruzione della volontà negoziale costituisce appannaggio del giudice di merito, la cui opzione interpretativa ‘… non deve essere l’unica astrattamente possibile ma solo una delle

plausibili interpretazioni, sicché, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito, alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dal giudice di merito, dolersi in sede di legittimità del fatto che fosse stata privilegiata l’altra’ (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 28319 del 28/11/2017, Rv. 646649; conf. Cass. Sez. 1, Ordinanza n. 16987 del 27/06/2018, Rv. 649677; in precedenza, nello stesso senso, Cass. Sez. 3, Sentenza n. 24539 del 20/11/2009, Rv. 610944 e Cass. Sez. L, Sentenza n. 25728 del 15/11/2013, Rv. 628585), nel caso di specie la configurazione del vincolo pertinenziale, concretato nel diritto reale d’uso, sull’area di cui si discute non discende dalla volontà negoziale delle parti, bensì da una norma imperativa di legge. La Corte distrettuale, al riguardo, ha confermato la decisione del Tribunale, che aveva ravvisato un contrasto tra la volontà delle parti, consacrata nell’atto del 1995, e la normativa pubblicistica di cui alla cd. legge Ponte, nonché con la concessione edilizia, che aveva consentito ai genitori del NOME di edificare in sopraelevazione l’appartamento poi trasferito, nel 1995, al figlio, proprio a condizione che l’intero edificio fosse dotato di un parcheggio adeguato (cfr. pag. 7 della sentenza impugnata). Non si configura, dunque, nessun vizio interpretativo della volontà negoziale delle parti, né alcuna violazione di legge, avendo la Corte di Appello giustamente evidenziato che l’alienazione del 1995 non poteva escludere il trasferimento, in favore degli acquirenti, anche del diritto di usare l’area a parcheggio destinata ope legis a servizio dell’edificio, la cui estensione, secondo gli accertamenti condotti dal giudice di merito in relazione alle caratteristiche dello stabile, era tuttavia inferiore a quella indicata in concessione, e nello specifico pari a mq. 51,50 anziché a mq. 93,00.
Con il quarto motivo, inoltre, i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione dell’art. 1021 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe dovuto considerare la circostanza -secondo la loro prospettazione, decisivache il parcheggio, nei fati, non era mai stato realizzato, essendo l’area oggetto di causa rimasta allo stato di mero scoperto. Il diritto reale d’uso, dunque, non avrebbe potuto essere riconosciuto, in assenza di area appositamente destinata a parcheggio.
In aggiunta, i ricorrenti eccepiscono l’intervenuta prescrizione del diritto degli odierni controricorrenti di esercitare il parcheggio sull’area oggetto di causa.

La censura è infondata, con riferimento a tutti e due i profili suindicati.

Quanto al primo, concernente la mancata realizzazione del parcheggio, deve osservarsi che la destinazione pubblicistica di un’area a parcheggio non presuppone l’effettiva realizzazione dello stesso, come avviene nel diverso caso in cui questo sia compreso nell’ambito delle opere di urbanizzazione previste nell’ambito di una lottizzazione e poste convenzionalmente a carico del soggetto (o dei soggetti) autorizzati a realizzarla, ma si risolve nell’imposizione, su un determinato spazio non edificato, di un vincolo di destinazione. Non occorre, dunque, che in concreto siano poste in essere attività o opere su detta area, essendo sufficiente che essa rimanga inedificata, ed accessibile, così da preservarne la destinazione allo scopo cui essa è stata asservita. Poiché nel caso di specie è certo che l’area (per stessa ammissione dei ricorrenti) è rimasta scoperta, nessun ostacolo sussiste alla sua concreta destinazione a parcheggio.
Non rileva, a contrario, la circostanza che su parte di detta area gli odierni controricorrenti abbiano posizionato un manufatto in legno,

poiché di esso la Corte di Appello ha ordinato la rimozione (accogliendo, sul punto, la domanda riconvenzionale degli odierni ricorrenti) proprio sulla base della considerazione che la posa in opera di una casetta in legno integra un comportamento apertamente confliggente con la destinazione dello spazio a parcheggio ed area di manovra.

Quanto invece all’eccezione di prescrizione, essa va disattesa, posto che la compravendita è del 4.4.1995 e la domanda giudiziale è stata proposta il 5.2.2015. Non si applica, al riguardo, la prescrizione ordinaria, bensì, vertendosi in tema di diritti reali, quella ventennale prevista per il cd. non uso, dall’art. 1073 c.c.

Con il quinto motivo, i ricorrenti contestano la violazione o falsa applicazione degli artt. 832, 834 c.c., 42 Cost. e 132 c.p.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, perché la Corte distrettuale avrebbe erroneamente negato, in loro favore, il riconoscimento di un indennizzo a fronte dell’accertato trasferimento, in capo agli originari attori, con l’atto del 4.4.1995, anche del diritto reale d’uso sull’area destinata a parcheggio.

La censura è fondata.

Questa Corte ha affermato il principio secondo cui ‘La sostituzione automatica della clausola che riservi al venditore la proprietà esclusiva dell’area destinata a parcheggio, ai sensi dell’art. 41 sexies della l. n. 1150 del 1942, con la norma imperativa che sancisce il proporzionale trasferimento del diritto d’uso a favore dell’acquirente di unità immobiliari comprese nell’edificio attribuisce al venditore, ad integrazione dell’originario prezzo della compravendita, il diritto al corrispettivo di tale diritto d’uso che, in difetto di pattuizione tra le parti, va determinato in base al prezzo di mercato, avuto riguardo al tempo della conclusione del contratto, presumendosene ex art. 1474, comma 1, c.c. la coincidenza con quello normalmente praticato
dall’alienante. L’importo così calcolato ha natura di debito di valuta con la conseguenza che, trovando applicazione la disciplina dettata dall’art. 1277 c.c. e, in caso di ritardo nell’adempimento, dall’art. 1224, comma 2, c.c., lo stesso non è suscettibile di automatica rivalutazione per effetto del processo inflattivo della moneta, né vanno accordati interessi con funzione compensativa sulla somma dovuta aumentata gradualmente nell’intervallo di tempo trascorso fra la conclusione del contratto e la liquidazione operata in sentenza’ (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 34394 del 24/12/2024, Rv. 673475; conf. Cass. Sez. 6 -2, Ordinanza n. 22154 del 12/09/2018, Rv. 650084; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16411 del 04/07/2017, Rv. 644771; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5160 del 10/03/2006, Rv. 587182).
La Corte territoriale non si è conformata a tale insegnamento, ma ha rigettato la domanda degli odierni ricorrenti, di condanna degli originari attori al pagamento di un conguaglio sul prezzo di compravendita corrispondente al valore dell’area oggetto di causa, limitandosi ad osservare che nessun aumento di valore poteva sussistere, poiché su detta area gli stessi venditori avevano dichiarato di non aver mai realizzato il parcheggio previsto. La statuizione non considera che l’aumento di valore deriva non già dalla effettiva realizzazione del parcheggio, ma dall’integrazione legale della compravendita, e dal conseguente inserimento, nel bene che ne forma oggetto, anche del correlato diritto reale d’uso sull’area asservita a parcheggio. Inoltre, l’affermazione del giudice di merito è viziata dall’identico equivoco in cui sono caduti i ricorrenti, nella formulazione del quarto motivo di ricorso: l’effettiva realizzazione del parcheggio, infatti, è circostanza irrilevante, sia in relazione alla configurazione del vincolo, sia in relazione al diritto del venditore al conguaglio sul prezzo di vendita, poiché quel che rileva, con riferimento al primo come al
secondo profilo, è l’effettiva costituzione del vincolo di asservimento di uno spazio ad una destinazione d’uso di derivazione pubblicistica.

Con il sesto ed ultimo motivo, infine, la parte ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1325, 1374 e 1470 c.c., in relazione all’art. 360, primo comma, nn. 3 e 5, c.p.c., perché la Corte di Appello avrebbe operato una illecita modifica del sinallagma contrattuale, inserendo nella compravendita del 1995 un diritto reale d’uso su un bene che le parti avevano espressamente inteso escludere dal loro negozio, senza prevedere un correlato corrispettivo, ed alterando in tal modo l’equilibrio sinallagmatico del negozio.
La censura è infondata, per le medesime considerazioni già esposte in occasione dello scrutinio della terza doglianza, nella parte in cui con essa si contesta l’interpretazione del contratto del 4.4.1995. L’integrazione dell’oggetto della compravendita del 1995, infatti, non discende -come già detto- da un procedimento di interpretazione della volontà negoziale, bensì dall’applicazione di una norma imperativa di legge che corrisponde ad esigenze di natura pubblicistica.

Essa, invece, è assorbita dall’accoglimento del quinto motivo per la parte in cui, con essa, si lamenta che la Corte distrettuale, una volta ritenuto ricompreso nell’oggetto della compravendita anche il diritto reale d’uso dell’area oggetto di causa, non abbia riconosciuto a favore degli odierni ricorrenti il diritto ad un corrispettivo, da parametrare al valore di mercato dell’area predetta. All’integrazione, ope legis , del sinallagma contrattuale, derivante dal riconoscimento dell’esistenza del diritto reale d’uso sullo spazio esterno asservito a parcheggio, deve infatti corrispondere una correlata integrazione del corrispettivo pattuito per la compravendita, in funzione di conservazione e garanzia dell’equilibrio sinallagmatico e per evitare indebite locupletazioni tra i
paciscenti, considerata la naturale corrispondenza tra i due elementi di cui si discute (oggetto e prezzo del contratto).

In definitiva, vanno rigettati i primi quattro motivi di ricorso, va accolto il quinto, mentre il sesto motivo va in parte rigettato, ed in parte dichiarato assorbito.

La sentenza impugnata va dunque cassata in relazione alla censura accolta e la causa rinviata alla Corte di Appello di Venezia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

la Corte accoglie il quinto motivo del ricorso, dichiara assorbito, per quanto di ragione, il sesto e rigetta i restanti.

Cassa la sentenza impugnata, in relazione alla censura accolta, e rinvia la causa alla Corte di Appello di Venezia, in differente composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, addì 19 febbraio 2026.

IL PRESIDENTE NOME COGNOME

IL RELATORE NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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